Le spese nel supercondominio devono essere attribuite alle singole palazzine oppure direttamente ai partecipanti?

In ordine alle modalità di gestione e di ripartizione delle spese del supercondominio, devono essere applicati i criteri affermati dalla giurisprudenza negli ultimi anni e recepiti dalla recente Riforma in materia, che ha introdotto l'art. 1117-bis c.c. eriformulato l'art. 67 disp. att. c.c. Per quanto concerne la ripartizione delle spese, le delibere dell'assemblea del supercondominio avranno efficacia nei confronti dei singoli fabbricati e le spese relative al supercondominio dovranno essere ripartite secondo i valori dei singoli fabbricati e, successivamente, tra i singoli condomini facenti parte di ciascun condominio in relazione alla tabella millesimale di ciascun fabbricato.

Alcuni condomini, proprietari di immobili in un supercondominio (composto da più fabbricati adibiti ad albergo, ad attività commerciali e ad uso abitazione civile), impugnavano e chiedevano l'annullamento di una delibera assembleare, con la quale era stato approvato e ripartito il consuntivo secondo le palazzine e non secondo i millesimi di ciascun partecipante. Assumevano, in particolare, gli attori che lo “scoperto” concernente un albergo di proprietà del fallimento era stato attribuito, in contrasto con la disciplina che regge il supercondominio, solo all'edificio di appartenenza degli immobili di essi attori.

Si costituiva il condominio convenuto il quale rilevava, preliminarmente, che, a seguito dell'intervenuto fallimento, il supercondominio aveva promosso la mediazione civile e che la proposta dei mediatori era stata adottata dall'assemblea poi impugnata. Nel merito, il condominio assumeva che la novella del 2012 farebbe riferimento ai rappresentanti, per la gestione dell'assemblea, ed ai singoli fabbricati per quanto attiene alla divisione delle spese sostenute per i beni del Supercondominio.

Intervenivano nel giudizio altri condomini, i quali richiamavano sia la circostanza che, per regolamento di condominio, le spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dovevano essere sostenute da tutti i partecipanti in proporzione del valore delle rispettive quote di comproprietà espresse in millesimi nella tabella allegata, sia quella che per anni (oltre 40) e senza contestazioni di sorta il supercondominio aveva sempre suddiviso le spese tra le singole “scale” che, a loro volta, le ripartivano tra i condomini in ragione dei rispettivi millesimi sussistendo, nella specie, una tabella generale ed una specifica per ogni singola palazzina.

Il Tribunale rigettava la domanda degli attori.

La questione, come emerge da quanto sopra, ha riguardato l'individuazione del criterio da adottare per la suddivisione delle spese quando si verta nella situazione di supercondominio, allorché più corpi di fabbrica (non necessariamente costituiti in distinti condominii), anche con destinazioni differenti - come nel caso concreto - abbiano in comune determinate parti o servizi che siano utilizzati da tutti i compartecipanti.

La dicotomia tra comunione e condominio che, fino all'entrata in vigore della l. n. 220/2012, ha sempre interessato la problematica in oggetto, è oramai pacificamente superata ed è cosa che appartiene al passato. Ed il legislatore, sulla scia di una consolidata giurisprudenza, ha rimodulato la normativa o meglio ha coperto un vuoto legislativo. Corollario alla problematica, anche se non oggetto della materia del contendere, l'individuazione dei destinatari di un eventuale decreto ingiuntivo da parte del condominio: la singola palazzina od i singoli partecipanti?

Il Tribunale, avendo affermato che le delibere dell'assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta nei confronti dei singoli fabbricati, è andato nel senso opposto a quanto ritenuto dai giudici di legittimità, i quali hanno dichiarato che tali decisioni hanno effetto diretto ed immediato nei confronti dei condomini (Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939; Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2001, n. 15456). Sempre la Cassazione, poi, ha precisato che nel supercondominio devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso e la seconda, che è quella normale interna ad ogni edificio. Nel giungere a tale conclusione, tuttavia, la stessa Suprema Corte si è riferita ad un caso ben specifico (indicato in sentenza con un preciso esempio in termini di percentuali differenziate per edifici), che è quello in cui la tabella millesimale relativa alle spese comuni del complesso sia ripartita, in ragione dei millesimi attribuiti ai condominii che costituiscono il supercondominio. Da ciò consegue che solo in questo caso la suddivisione potrà avvenire per gli edifici e non per i condomini.

Dal contenuto della sentenza, non sembra che la fattispecie portata all'attenzione del Tribunale fiorentino possa essere la stessa.

Il giudice di primo grado, infatti, da un lato ha richiamato il regolamento di condominio, il quale prevedeva che tutti i partecipanti (e, quindi, non le singole palazzine) dovessero contribuire alle spese comuni in proporzione al valore delle rispettive quote di comproprietà espresse in millesimi nella tabella allegata e, dall'altro, ha aggiunto che, nel corso degli anni, non vi era stata alcuna contestazione sul fatto che la suddivisione degli oneri era avvenuta con riferimento alla singola palazzina (o scala) e, poi, all'interno della stessa vi fosse stata un'ulteriore divisione tra i condomini che ne facevano parte. Da ciò emergerebbe, quindi, la sussistenza di un consenso tacito dei condomini ad una ripartizione non in linea con le disposizioni regolamentari (“….tutti i partecipanti al condominio….”) Diversamente il termine “mancata contestazione” cui ha fatto riferimento il Tribunale non avrebbe alcun senso.

In senso conforme al Tribunale di Firenze, si era espresso altro giudice di merito (Trib. Verbania 15 aprile 2016) il quale, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, aveva dichiarato che legittimato passivo era il singolo condominio e non i partecipanti del plesso condominiale. Tale sentenza era stata criticata da autorevole autore, il quale aveva affermato che «l'estensore era stato portato fuori strada dalla espressione ‘supercondominio', intendendola nel senso che si tratterebbe di un condominio i cui partecipanti sono i condominii e non i singoli condomini degli stessi …. essendo sfuggito al giudice che il supercondominio non è altro che una comunione caratterizzata dal fatto che i partecipanti alla stessa sono condomini di più edifici … ».

La sentenza, tuttavia, presenta un ulteriore punto critico, da individuarsi nel fatto che non sia stata ritenuta meritevole di attenzione la circostanza che, sul punto contestato (ripartizione degli oneri condominiali per palazzina e non per i partecipanti al condominio), era intervenuta la mediazione, con relativa proposta dei mediatori adottata nel corso dell'assemblea impugnata. Se la realtà è quella che emerge dal testo della sentenza qui oggetto di commento, non si comprende come mai all'impugnativa della delibera si sia dato ugualmente corso e, come, tale circostanza non sia stata rilevata dal giudice. È, infatti, pacifico che quando le parti si accordino in sede di mediazione civile, accettando la proposta del mediatore, il verbale di mediazione assume valenza di titolo esecutivo (ai sensi dell'art. 12 del d.lgs n. 28/2010 e successive modifiche) mentre, ovviamente tale verbale non è impugnabile.

La soluzione cui è pervenuto il giudice fiorentino desta, pertanto, non poche perplessità.

Dai rilievi che precedono si può, quindi, ritenere che la questione può essere risolta solo con riferimento al caso concreto.

Se nell'ambito del supercondominio ciascun edificio che ne fa parte ha una propria tabella millesimale avente ad oggetto le spese generali, queste dovranno essere imputate al singolo edificio in ragione dei rispettivi millesimi. All'interno del condominio, poi, avverrà la ripartizione in base alle quote millesimali interne.

Se invece ciascun partecipante al supercondominio è destinatario di una propria quota millesimale, allora la suddivisione degli oneri non potrà che seguire la divisione pro capite come determinato nella tabella generale.

Fermo restando che lo stesso criterio dovrà essere eseguito nel caso di recupero delle morosità.

Non ha, infine, influito sulla decisione la circostanza che l'immobile portatore di uno scoperto condominiale di notevole entità fosse di proprietà del fallimento,il quale dovrà, in ogni caso, rispondere dei debiti del fallito.

Celeste, Supercondominio (assemblea e amministratore) in Condominioelocazione;

Amendolagine, Supercondominio (regolamento, tabelle e spese)in Condominioelocazione;

Del Chicca, Sull'assemblea del supercondominio, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, in Arch. loc. e cond., 2017, 407;

Triola, Spese di gestione del supercondominio: chi è legittimato passivo?, in CondominioNews, 3 ottobre 2016;

Nuzzo, Il recupero delle spese nei confronti del supercondominio. Alcune indicazioni, in Condominioweb, 26 ottobre 2015;

Del Chicca, Tabelle millesimali: formazione, revisione e legittimazione processuale nel condominio e nel supercondominio, in Arch. loc. e cond., 2014, 19;

Petrolati, Quando il condominio diventa “super”, in Amministrare immobili, 2014, fasc. 180, 6.