Il mancato invio dei documenti presso il domicilio del proprio avvocato, non lede il diritto del condomino di partecipare informato all’assemblea

Non è sindacabile nel merito, in quanto non viziata da eccesso di potere, né abuso del diritto, la delibera dell'assemblea che abbia confermato quanto deciso con precedenti delibere separatamente impugnate (nella specie approvazione bilancio spese opere straordinarie), al fine di meglio decidere, in ordine alla gestione dei beni comuni. Non costituisce lesione del diritto dei condomini a partecipare informati all'assemblea il mancato invio della documentazione cartacea al domicilio dell'avvocato che li assiste, bensì abuso del diritto se l'amministratore ha dato la disponibilità a prenderne visione previo appuntamento presso il suo studio, non potendo l'esercizio del diritto stesso essere di ostacolo all'attività dell'amministratore o risolversi in un onere economico per il condominio.

Alcuni condomini avevano impugnato una deliberazione assembleare che aveva confermato precedenti delibere oggetto di altra impugnazione riapprovando gli stessi argomenti. A parere degli attori, la delibera era invalida perché non aveva provveduto ad un riesame ed un nuovo apprezzamento degli interessi e non aveva eliminato i vizi in cui esse sarebbero incorse.

Inoltre gli attori lamentavano di non aver potuto partecipare alla assemblea adeguatamente informati sull'oggetto della deliberazione che ritenevano viziata perché aveva ratificato un bilancio per lavori straordinari di ristrutturazione del fabbricato senza che l'amministratore avesse previamente risposto alla loro richiesta di consegna della documentazione contabile al legale che li assisteva.

Il Tribunale ha rigettato la domanda.

Due sono le questioni interessanti affrontate dal Tribunale di Roma.

La prima è se la decisione dell'assemblea di confermare e ratificare, precedenti delibere di approvazione di spese straordinarie separatamente impugnate possa essere sindacata dall'autorità giudiziaria, e possa integrare il vizio di eccesso di potere.

La seconda è se il diritto dei condomini all'accesso della documentazione, afferente l'argomento sul quale l'assemblea deve deliberare, debba contemplare un obbligo a carico dell'amministratore di consegnarne copia cartacea al legale dei richiedenti e, in caso di rifiuto, se la mancata consegna possa costituire motivo di annullamento della delibera.

Secondo il Tribunale di Roma, la delibera con la quale l'assemblea confermi quanto deciso con precedenti delibere, pur separatamente impugnate, approvando nuovamente gli stessi argomenti, non integra di per sé il caso di eccesso di potere né di abuso del diritto.

Il giudice capitolino ha osservato che per profilarsi l'eccesso di potere o l'abuso del diritto (uniche ipotesi per le quali l'autorità giudiziaria possa sindacare il merito di una delibera) occorre che la finalità dell'atto collegiale si ponga in contrasto con le finalità consentite dalla legge o dal regolamento di condominio (v., fra le altre, Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2001, n. 5889; Cass. civ., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10611).

Ha rilevato che, nel caso di eccesso di potere, il vizio è configurabile, solo se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune in forza dell'art. 1109, n. 1), c.c. applicabile al condominio in virtù del richiamo dell'art. 1139 c.c. e, nel caso di abuso del diritto, solo quando la causa della deliberazione sia deviata della sua funzione tipica.

Passando ad esaminare il caso concreto sottoposto alla sua decisione, il Tribunale di Roma ha osservato che gli attori non avevano allegato quali fossero i motivi di impugnazione delle precedenti delibere, onde poter verificare se le doglianze sulle stesse riguardassero solo vizi formali o di merito contrarie all'interesse comune, né avevano dimostrato che la delibera di ratifica fosse foriera di danni, ed avesse avuto lo scopo di eludere le eventuali conseguenze del giudizio pendente sulle altre delibere impugnate.

In assenza della prova che la delibera di ratifica rechi un pregiudizio agli interessi comuni o abbia una finalità deviata dallo scopo per la quale essa è preordinata, il Tribunale ha escluso che in sé la conferma di precedenti delibere, delle quali era stata data lettura nel corso della discussione, possa integrare il vizio di eccesso di potere, costituendo anzi, la decisione, estrinsecazione della libera determinazione dell'organo assembleare di meglio decidere in ordine alla gestione dei beni comuni, consentendo all'organizzazione di poter funzionare correttamente, dovendo essere conseguiti i contributi dai partecipanti .

Riguardo al diritto dei condomini di essere informati e di prendere visione dei documenti in vista della consapevole partecipazione alla assemblea, il Tribunale ha osservato che gli attori avevano richiesto non di prendere visione dei documenti o di estrarne copia a proprie spese, come dispone l'art. 1130-bis, comma 2, c.c., ma, diversamente, di inviare presso lo studio legale incaricato copia di una ponderosa documentazione cartacea che comprendeva estratti conto e contabilità di varie gestioni pregresse.

Era peraltro risultato che l'amministratore avesse inviato gli attori a prendere visione presso il suo studio tramite appuntamento, invito che gli attori non avevano mai riscontrato.

Il magistrato romano ha precisato che, è vero che gli adempimenti della norma impongano all'amministratore di approntare una organizzazione seppur minima, che consenta di esercitare il diritto all'informativa (Cass. civ., sez. II, 19 settembre 2014, n. 19800), ma l'esercizio del diritto, non deve tuttavia tradursi in un ostacolo alla attività dell'amministratore stesso secondo i principi dii correttezza e buona fede e, non deve risolversi in un onere economico per il condominio (Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210).

Sufficiente è pertanto che l'amministratore comunichi le modalità con le quali poter prendere visione dei documenti, tuttavia, a questo punto, grava sui condomini, qualora si ritengano lesi, l'onere di dimostrare che l'amministratore non abbia consentito di esercitate tale facoltà.

Il Tribunale di Roma nella decisione in commento affronta in primis il tema della sindacabilità nel merito da parte dell'autorità giudiziaria delle delibere assembleari ricordando che, in forza dell'art. 1137, comma 2, c.c., il suo intervento è limitato alle ipotesi di violazione di legge e del regolamento condominiale.

La decisone si sofferma sull'indirizzo giurisprudenziale formatosi a tutela della minoranza, per eventuali abusi della maggioranza, secondo il quale l'esame, appunto, del merito della delibera, è consentito al solo fine di accertare se essa sia viziata sotto il profilo dell'abuso del diritto o dell'eccesso di potere.

L'esame sul merito non può in ogni caso riguardare l'opportunità della delibera né i motivi che hanno determinato l'assemblea ad assumerla, ma deve essere strumentale al giudizio sulla legittimità della stessa e cioè per accertare quale sia lo scopo dell'atto al fine di verificare l'eventuale invalidità in relazione ad una finalità che si ponga in contrasto con le finalità consentite dalla legge o dal regolamento.

In concreto, si configura l'eccesso di potere quando la decisione dell'assemblea rechi un grave pregiudizio alla cosa e all'interesse comune (art. 1109, n. 1, c.c.) mentre si configura l'abuso del diritto quando la causa della deliberazione sia deviata dalla sua funzione tipica per la quale è preordinata.

Nella fattispecie una delibera di riapprovazione di un bilancio spese straordinarie che confermi ratificandole precedenti delibere separatamente impugnate di approvazione del bilancio stesso non è, secondo il magistrato romano, viziata di per sé da eccesso di potere né di abuso del diritto.

La decisione è da condividere.

A fronte di una delibera di approvazione della spesa impugnata, quando soprattutto è incerto l'esito del relativo giudizio, si possono verificare ostacoli alla gestione comune e alla raccolta dei contributi ad essa finalizzati.

Per rimuovere i predetti ostacoli può essere riconvocata l'assemblea al fine di riapprovare la spesa con una successiva delibera che riesamini l'argomento.

Il riesame non richiede tuttavia formule particolari né indagini supplementari bastando secondo la decisione in commento che alla assemblea venga data lettura delle precedenti delibere, così che possa consapevolmente decidere se la loro riapprovazione possa essere utile alla gestione comune e, sicuramente lo è, dovendo l'amministratore conseguire i contributi dai condomini per far fronte alle spese necessarie.

Una siffatta delibera non è invalida solo perché riapprovi precedenti delibere la cui legittimità è sottoposta al vaglio di un giudizio pendente, a meno che esse non siano già state oggetto di annullamento, di dichiarazione di nullità o, non siano state, anche cautelativamente, sospese dall'autorità giudiziaria.

In mancanza delle predette pronunce la delibera di ratifica non è sindacabile dal magistrato, salvo che non si dimostri che essa persegua una finalità che la legge o il regolamento non attribuiscono alla assemblea oppure che l'adozione della delibera determini un grave pregiudizio all'interesse ed alle cose comuni.

Il rifiuto dell'amministratore di permettere al condomino la visione della documentazione oggetto di discussione della assemblea, può costituire motivo di annullabilità della delibera.

Secondo Cass. civ., sez. II, 19 maggio 2008, n. 12650, ogni proprietario può chiedere di ottenere con un congruo anticipo tutta la documentazione che riguarda gli argomenti all'ordine del giorno in assemblea: un eventuale rifiuto opposto dell'amministratore determina l'annullabilità delle delibere successivamente approvate sul punto, atteso che tale rifiuto incide sul procedimento di formazione delle maggioranze in assemblea.

Tuttavia, il diritto del condomino ad accedere alla documentazione condominiale afferente l'ordine del giorno dell'assemblea di cui all'art. 1130-bis, comma 2, c.c. deve essere esercitato con le modalità stabilite dalla norma.

Giustamente il Tribunale di Roma ha ritenuto che tale norma non faccia acquisire al condomino, che pur ne faccia richiesta, un diritto alla consegna dei documenti giustificativi di spesa in quanto la disposizione fa riferimento solo al diritto di prenderne visione o di estrarne copia a spese del richiedente.

Pertanto, se l'amministratore ha approntato quella organizzazione minima che consenta ai condomini di prendere visione della documentazione presso il suo studio, nessun obbligo di ulteriore consegna e trasmissione grava sull'amministratore.

Si ricorda che l'amministratore non è neppure tenuto a depositare la documentazione relativa al bilancio (Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1544).

Secondo Trib. Monza 5 luglio 2016, n. 1905, non è viziata, né integra una lesione del diritto di informativa, la delibera condominiale assunta dall'assemblea dei condomini a seguito di lettera di convocazione alla quale non siano stati allegati il bilancio preventivo e il bilancio consuntivo, atteso che né l'art. 66 disp. att. c.c., né alcun'altra norma, impongono all'amministratore di allegare all'avviso di convocazione dell'assemblea una copia dei bilanci oggetto di approvazione.

Secondo sempre Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2004, n. 1544, grava sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare la facoltà sopradescritta ed, in applicazione del succitato principio, la decisione ha confermato la sentenza di merito, secondo la quale la mancata indicazione nell'avviso di convocazione dell'assemblea del luogo e delle ore in cui sarebbe stato possibile l'esame della documentazione contabile era insufficiente a far ritenere dimostrato da parte dei condomini l'impossibilità di prenderne visione.

In ordine all'obbligo di indicazione del luogo e degli orari ove il condomino possa esercitare il diritto di accesso la situazione è mutata con la riforma, ma solo esclusivamente per quanto riguarda i registri di cui ai nn. 6) e 7) dell'art. 1130 c.c., disponendo il novellato art. 1129, comma 2, c.c. che l'amministratore è tenuto a comunicare tali dati al momento della accettazione della nomina e ad ogni successivo rinnovo della stessa.

Una volta che il condomino abbia manifestato la sua richiesta di accesso alla documentazione muta l'onere della prova.

Si segnala a questo proposito Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210, la quale precisa che spetta all'amministratore e, quindi, al condominio dimostrare che sia stato impossibile soddisfare la richiesta del condomino, che la stessa sia stata soddisfatta o che non sia stato possibile darvi seguito per colpa del condomino.

Ed ancora, Cass. civ., sez. II, 19 settembre 2014, n. 19799, ad avviso della quale, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione, grava sull'amministratore, ovvero sul condominio che intenda resistere all'impugnazione della delibera assembleare proposta dal condomino dissenziente, l'onere della prova dell'inesigibilità ed incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate).

La pretesa di consegna della documentazione al legale incaricato dal condomino di assisterlo -secondo la decisione del Tribunale di Roma oggetto del presente commento - costituisce un abuso del diritto all'informativa non potendo essa risultare di ostacolo alla attività dell'amministratore né comportare un costo per il condominio.

In tal caso, il rifiuto dell'amministratore non incide sul procedimento di formazione della volontà assembleare non determinando l'annullabilità della delibera.

Si segnala che altra decisione (Trib. Catania 30 giugno 2017, n. 3125) ha individuato la figura dell'abuso del diritto anche nella richiesta da parte del condomino all'amministratore di fornire le matrici di assegni bancari del conto corrente intestato al condominio, gli stati di avanzamento dei lavori e i relativi certificati di pagamento relativi a lavori straordinari ritenendo che tale documentazione non sia sussumibile nella nozione di “documenti giustificativi di spesa”, avendo peraltro il legislatore nella riforma ex l. n. 220/2012 distinto tra giustificativi di spesa e le altre scritture attinenti la gestione dell'ente condominiale.

In effetti, quanto al conto corrente, soccorre l'art. 1129, comma 7, c.c. che dispone in favore del condomino il medesimo diritto di accesso di cui al comma 2, ma esclusivamente in riferimento alla rendicontazione periodica e non quindi a tutta la documentazione bancaria in generale (ad esempio, negoziazione di assegni, bonifici od ordini di pagamento).

Infine, si segnala Cass. civ., sez. II, 8 agosto 2003, n. 11940, secondo la quale l'impedimento al generale potere del condomino di prendere visione dei documenti contabili, in ogni tempo, senza l'onere di specificare i motivi della richiesta e sempre che non vi sia intralcio per l'attività amministrativa e vengano rispettati i principi di correttezza, rende ammissibile il ricorso all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore o per richiedere la revoca della nomina dello stesso, ma non per invocare invalidità della delibera di approvazione del preventivo, in quanto è in presenza di un consuntivo che la validità del consenso espresso dal condomino per la sua approvazione non può prescindere dall'esame della documentazione, ove richiesta.

Triola, Il nuovo condominio, Torino, 2013, 562;

Celeste, L'eccesso di potere nelle delibere condominiali ed i limiti del sindacato da parte dell'autorità giudiziaria, in Arch. loc. e cond., 2003, 25;

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, Milano, 2015, 313.