In caso di compravendita di un’unità immobiliare, a chi spettano le spese condominiali?

Per individuare il criterio temporale di imputazione dei contributi condominiali nel caso di compravendita di un immobile condominiale, occorre fare riferimento, per le spese relative alla manutenzione ordinaria, al momento in cui viene a compiersi effettivamente l'attività gestionale, mentre, per quanto riguarda le spese importanti, innovazioni e di natura straordinaria, al momento dell'approvazione della delibera assembleare.

Una società, proprietaria di sette box siti in edificio condominiale, proponeva opposizione avverso un decreto ingiuntivo con il quale era stata condannata a versare all'opposto condominio una somma a titolo di oneri condominiali non versati. Nell'atto di opposizione la società eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva, assumendo di avere alienato i beni prima della maturazione dei crediti, con conseguente inapplicabilità dell'art. 63 disp. att. c.c. norma che, a suo dire, non riguardava il venditore ma l'acquirente. Per effetto di tale assunto la società chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa i terzi acquirenti per ottenere la loro condanna al pagamento di parte del debito, con accertamento della propria carenza di legittimazione passiva e revoca del decreto ingiuntivo.

In via di fatto e a chiarimento della fattispecie va detto che dalla motivazione della decisione in commento emerge che la società opponente, dopo avere acquistato un unico locale al piano interrato, aveva proceduto al frazionamento dello stesso e alla successiva alienazione di parte dei box, rimanendo condomina per le restanti unità immobiliari di sua proprietà. A fronte di tale realtà il condominio, nel corso del giudizio, aveva precisato il credito verso la società opponente rinunciando a quella parte del dovuto a carico degli acquirenti. L'opposizione veniva accolta per la quota di pertinenza della società ancora condomina e il decreto veniva revocato.

Il tema affrontato dal Tribunale ha riguardato l'individuazione del criterio di attribuzione dei versamenti condominiali in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in un edificio soggetto al regime condominiale. Questione caratterizzata, nella fattispecie, dalla eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dall'opponente che è strettamente collegata ad un quadro di fatto particolare, determinato dal permanere, in capo alla società della qualità di condomino in ragione del mantenimento della proprietà di alcune unità immobiliari dopo la vendita a terzi delle altre.

Da un punto di vista generale, il giudice del merito, nel richiamare il criterio previsto dall'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. secondo il quale sussiste, tra subentrante e subentrato, una responsabilità solidale verso il condominio per il pagamento dei contributi, ma limitatamente all'anno in corso e a quello precedente, ha evidenziato che la norma non chiarisce quale sia il momento al quale fare riferimento per determinare quando sorge l'obbligazione ed ha, altresì, premesso e precisato che tale dovere si configura come obbligo propter rem allorché, in capo ad un medesimo soggetto, sorga un rapporto diretto tra diritto reale esclusivo o frazionato e conseguente imposizione.

Alla mancanza di specificazione da parte della disposizione legislativa ha supplito la giurisprudenza di legittimità con una interpretazione intermedia, alla quale il giudicante si è adeguato, secondo la quale occorre separare le spese concernenti la manutenzione ordinaria da quelle relative alla manutenzione straordinaria, ristrutturazioni o innovazioni sulle parti comuni (Cass. civ., sez. II, 2 maggio 2013, n. 10235; Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654; Cass. civ., sez. II, 21 luglio 2005, n. 15288).

Nell'ipotesi di manutenzione, conservazione, godimento dei beni comuni e prestazione dei servizi il momento da prendere in considerazione è quello nel quale l'attività viene effettuata, in quanto trattasi di esborsi a carattere fisso, che non richiedono autorizzazione da parte dell'assemblea. Nel caso in cui, invece, i contributi afferiscano ad interventi che eccedono l'amministrazione ordinaria per l'insorgenza dell'obbligo de quo si dovrà avere riguardo al momento nel quale l'assemblea ha deciso di procedere all'esecuzione delle opere. Nell'àmbito, quindi, di un debito omnicomprensivo di spese comuni che siano oggetto di approvazione tramite delibere assembleari è necessario prendere in considerazione il tempo di maturazione dei singoli crediti, onde individuare il soggetto tenuto all'adempimento.

Nel caso di specie, inoltre, pur a fronte della rinuncia a parte del credito (rimasto in capo agli acquirenti) da parte dell'opposto condominio, la condanna dell'opponente aveva, comunque, determinato la revoca del decreto ingiuntivo in quanto - come ritenuto dal giudicante - l'opposizione non introduce un giudizio autonomo ma produce l'effetto che sulla domanda dell'attore si instauri un processo ordinario di cognizione.

Il tema portato all'esame del Tribunale di Roma non è nuovo, in quanto la questione ha interessato più volte la giurisprudenza che non sempre si era pronunciata in senso uniforme, aprendo il campo a varie soluzioni interpretative. Tra l'identificazione del momento di insorgenza del debito nell'approvazione della delibera assembleare, senza distinzioni oggettive della stessa ed escludendo il tempo di approvazione del riparto della spesa (quando ciò avvenga in un momento successivo alla delibera), ed il momento in cui sia data concreta attuazione all'attività cui si riferisce l'esborso, il giudicante ha scelto di seguire la strada indicata dalle richiamate decisioni della Corte Suprema. Si tratta di una scelta condivisibile perché si fonda sulla differente ratio ispiratrice del disposto degli artt. 1130, nn. 3) e 4), e 1135, n. 4), c.c.

Nel primo caso, tra le attribuzioni riservate all'amministratore vi sono quelle di riscuotere i contributi ed erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, nonché quella di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dello stabile condominiale. Tali attività configurano una costante nell'ambito della vita condominiale e, proprio per questo, non richiedono alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea, poiché consentono che l'edificio sia sempre mantenuto in piena efficienza. Evidente, quindi, che nel momento in cui sorge la necessità di compiere un intervento di ordinaria amministrazione la relativa spesa debba essere affrontata contestualmente. Allo stesso modo sussistono in ambito condominiale tutta una serie di spese da considerare - come dichiarato dallo stesso Tribunale nella decisione in esame - a “carattere fisso”, ovvero ricorrente anno per anno, il cui obbligo di adempimento insorge ex lege. Quanto a ciò basti solo pensare al pagamento dello stipendio e dei relativi contributi al portiere/pulitore dello stabile; all'assicurazione dell'edificio; al compenso dell'amministratore e così via. Tutte voci che nei bilanci (preventivo e consuntivo) vengono inquadrate nell'ambito della manutenzione ordinaria.

Quando, invece, si esula da tale campo l'amministratore non ha potere discrezionale di decisione ma si deve rimettere alla volontà assembleare che, come determinato dall'art. 1135, n. 4), c.c., è il solo soggetto legittimato a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e di innovazione. Evidente, quindi, che solo la decisione del consesso assembleare si pone come momento determinante per individuare il soggetto cui attribuire le relative spese.

Da richiamare, a questo proposito, anche una recente decisione (Cass. civ., sez. VI, 22 giugno 2017, n. 15547) nella quale è stato affermato che il momento costitutivo dell'obbligazione coincide, per i lavori di manutenzione straordinaria, con l'approvazione dei lavori indipendentemente - come detto - dall'approvazione di tutti i relativi stati di riparto.

Questa distinzione, applicata al caso concreto, implica che in caso di compravendita il venditore sarà sempre tenuto al pagamento dell'ordinario mentre, per lo straordinario sarà responsabile solo allorché la relativa spesa derivi da delibera dallo stesso approvata.

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