L'installazione di un'antenna telefonica è illegittima se pregiudica l'utilizzo del lastrico solare condominiale

In tema di contratto tra il condominio e il gestore telefonico, deve essere considerata nulla la delibera condominiale che ha approvato, non all'unanimità, l'installazione di un'antenna di telefonia mobile sul lastrico solare del palazzo. Difatti, l'antenna, stante le considerevoli dimensioni, è in grado di compromettere l'utilizzo del lastrico nel suo complesso e non solo in relazione alla porzione occupata.

Tizia (condomina) aveva impugnato la delibera condominiale con la quale era stata autorizzata l'installazione di un'antenna per la telefonia mobile sul lastrico solare del palazzo.

A parere della condomina, l'antenna in oggetto poteva pregiudicare l'utilizzo del lastrico solare; inoltre, la delibera era viziata in quanto era stata approvata senza l'unanimità dei partecipanti. In primo grado, il giudice adito aveva accolto la domanda ed aveva dichiarato la nullità della delibera. In secondo grado, la Corte territoriale confermava la pronuncia. Difatti, a parere dei giudici d'appello, vi era stata la violazione dell'art. 1120, comma 2, c.c., poiché l'antenna, in ragione delle dimensioni dell'impianto e delle sue caratteristiche, comprometteva l'utilizzo del lastrico solare.

Avverso tale pronuncia, il condominio ha proposto ricorso in cassazione eccependo che la Corte territoriale aveva omesso di pronunciarsi su alcuni aspetti importanti della vicenda. Invero, secondo il condominio, la condomina, ratificando il contratto di telefonia, aveva perso l'interesse ad agire per la declaratoria di nullità della delibera condominiale. Inoltre, il giudice del gravame non aveva considerato l'incidenza effettiva della parte di lastrico occupata dall'antenna rispetto all'estensione complessiva del lastrico medesimo.

Le questioni in esame sono le seguenti: è valida la delibera che autorizza l'installazione di un'antenna telefonica sul lastrico solare? Il condomino ha un interesse ad agire anche dopo aver ratificato il contratto di telefonia?

Nel presente procedimento, a seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che la condomina aveva accettato la sua quota millesimale del canone pagato dalla società di telefonia, sicché, secondo il condominio ricorrente, ella aveva perso l'interesse ad agire per la declaratoria di nullità della delibera condominiale e, sotto altro aspetto, non poteva impugnare il provvedimento in quanto aveva anche ratificato il contratto tra il condominio e il gestore telefonico.

Premesso quanto esposto, secondo la corte di legittimità, l'oggetto del presente giudizio era l'annullamento della delibera assembleare di installazione dell'antenna sul lastrico, non la validità del contratto tra il condominio e il gestore telefonico. Pertanto, la deduzione del condominio secondo cui la condomina aveva ratificato detto contratto, rilevava in causa esclusivamente sotto il profilo della astratta idoneità della dedotta ratifica a far venir meno l'interesse della condomina all'impugnativa della delibera.

Di conseguenza, secondo i giudici di legittimità, la Corte territoriale aveva correttamente ritenuto che i due motivi di appello (dell'interesse ad agire e della questione della ratifica del contratto) potevano essere trattati congiuntamente. Difatti, l'argomentazione, spesa nella sentenza gravata per disattendere il motivo di appello relativo alla cessazione dell'interesse ad agire, costituiva una implicita pronuncia di rigetto anche del motivo relativo alla questione della ratifica, donde l'infondatezza della censura di omessa pronuncia. Quanto all'incidenza effettiva della parte di lastrico occupata dall'antenna, secondo la cassazione, la Corte d'appello aveva correttamente annullato la delibera anche in relazione dello spazio occupato dall'antenna sul lastrico solare. Difatti, contrariamente a quanto sostenuto dal condominio, detto ingombro, ancorché limitato, era sufficiente a pregiudicare l'utilizzo del lastrico non solo riguardo alla porzione occupata, ma al bene nel suo complesso, considerando anche gli strumenti, gli elementi accessori e gli spazi che gli stessi occupavano.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso è stato rigettato e, per l'effetto, è stata confermata la nullità della delibera.

Preliminarmente, si osserva che la legge di riforma del condominio l. n. 220/2012 è intervenuta in materia di installazione di impianti centralizzati e non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informatico. In particolare, il legislatore, riformulando l'articolo 1120 c.c., ha previsto che i condomini con la maggioranza del comma 2 dell'articolo 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) possono disporre le innovazioni che nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, a esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1120, comma 2, n. 3 c.c.).

Con l'introduzione dell'art. 1122-bis c.c., invece, si riconosce il diritto di ciascun condomino di installare impianti autonomi per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, con i relativi collegamenti fino al punto di diramazione delle singole utenze, senza previo voto dell'assemblea, purché realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e agli immobili di proprietà di altri condomini, stabilendo, altresì, che per la progettazione e l'esecuzione dell'impianto i condomini siano costretti a consentire l'accesso alle proprietà individuali).

Premesso quanto innanzi esposto, tuttavia, dall'analisi delle citate norme, secondo alcuni autori, la riforma non ha disciplinato la questione dei c.d. ripetitori (antenne telefoniche). Invero, la legge di riforma della materia condominiale (l. 11 dicembre 2012, n. 220) ha omesso di occuparsene specificatamente, pur avendo espressamente disciplinato la fattispecie degli impianti fotovoltaici su spazi condominiali, assimilabile per certi versi a quella in questione.

In merito alla questione in oggetto, giova ricordare che il contratto in esame riguarda la cessione a terzi (compagnia telefonica) del diritto di godere della parte comune a fronte di un determinato corrispettivo (la locazione consegue al mancato utilizzo del bene comune).

In proposito, sappiamo che il condominio, quale ente di gestione delle parti comuni, richiede che sia l'assemblea quale organo sovrano a dettare legge all'interno dell'edificio e, quindi, a decidere se concedere o meno in locazione parti condominiali. Sul punto in esame, però, occorre preliminarmente verificare che tipo di contratto sia in essere tra il condominio e il gestore del servizio di telefonia mobile e quale ne sia la durata.

Invero, nella redazione del contratto di locazione, in particolare, si dovrebbe porre attenzione:

a) all'esatta specificazione degli spazi che si intendono locare, al fine di non ritrovarsi qualche struttura nella propria unità abitativa;

b) all'inserimento dell'espresso divieto di sublocazione (prassi adottata da alcuni gestori);

c) alla determinazione di una durata del contratto di locazione non superiore ai nove anni.

Su tale ultimo aspetto,si rammenta che per pacifico orientamento giurisprudenziale, è sufficiente il voto della maggioranza dei condomini qualora la durata del contratto non superi i nove anni; occorre invece, a pena di nullità, il voto unanime dei condomini nell'ipotesi di locazione ultranovennale.

Tale assunto trova conferma in alcune pronunce di merito. Difatti, è stato precisato che il contratto con il quale si concede in locazione parte del terrazzo condominiale, viene di fatto, ad imporre sul fabbricato un peso di natura reale consistente nel passaggio, attraverso parti comuni dell'edificio (di cavi di collegamento), che determinano una situazione di fatto corrispondente ad una servitù di passaggio.

Conseguentemente, la delibera assembleare che autorizzi l'installazione della stazione radio per la telefonia mobile cellulare, con l'occupazione permanente di una parte del lastrico di proprietà condominiale, deve essere adottata, a pena di nullità radicale, con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio (Trib. Napoli 24 gennaio 2004, n. 955).

Su tale questione, si osserva anche che l'installazione di un'antenna, visibile dai luoghi circostanti, comporta alterazione del territorio avente rilievo ambientale ed estetico. Tale principio è stato recepito dall'art. 3 comma 1, lett. e), punto 4, d.P.R. n. 380/2001 che dispone chiaramente che rientra negli interventi di nuova costruzione che necessitano di permesso di costruire «l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione» (Cons. Stato, sez. III, 12 maggio 2017, n. 2200).

Ne consegue che, in ogni caso, la struttura la cui realizzazione si è consentita con la delibera è destinata ad essere stabilmente infissa sul lastrico solare, ergendosi in altezza; ciò significa che se con una tale decisione assembleare si è costituito sul lastrico comune un diritto reale di superficie, ciò è espressamente vietato dall'art. 1108, comma 3, c.c., secondo cui «è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni» (App., Firenze 1 ottobre 2005, n. 1470).

Secondo un altro giudice di merito, una simile delibera deve essere ritenuta pure annullabile sotto un diverso profilo, relativo al divieto di eseguire innovazioni sulle parti comuni che pregiudicano la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono le parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Difatti, l'installazione degli apparati radio o dei supporti di antenna unitamente all'esecuzione sull'immobile di tutti i lavori, necessari per il passaggio di cavi di alimentazione o di telefonia e di ogni altro tipo di apparecchiatura necessaria per il regolare funzionamento dell'impianto o per l'aggiornamento tecnologico dello stesso, configura una innovazione e non una semplice modificazione, perché incide in maniera notevole sulla cosa comune dato che altera la funzione originaria (di copertura e di terrazzo calpestabile) del lastrico solare (Trib. Genova 12 aprile 2006, n. 1385).

In tale precedente, si trattava di un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c., secondo due ordini di motivi:

a) alle caratteristiche strutturali dell'edificio, in quanto l'installazione comportava una disarmonia e una alterazione del decoro architettonico;

b) all'utilizzazione della cosa comune, in quanto l'opera comportava una riduzione quantitativa conseguente all'occupazione di una porzione del lastrico solare e un pregiudizio non tollerabile in quanto non temporaneo.

In ogni caso, è comunque annullabile una delibera condominiale con la quale si autorizza l'amministratore a stipulare un contratto con una società telefonica per l'installazione in una parte comune dell'edificio di una stazione radio-base per la telefonia mobile, senza che i condomini siano stati preventivamente informati dei possibili rischi che le onde elettromagnetiche emesse possono arrecare alla salute e siano stati conseguentemente posti in grado di valutare tali rischi (Trib. Milano 23 ottobre 2002, n. 12663).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, diremo che la sottrazione di una rilevante porzione del terrazzo, prima liberamente fruibile da tutti i condomini, costituisce una compromissione del diritto di comproprietà spettante ai condomini sul bene comune, che è legittima soltanto in presenza di una delibera assunta all'unanimità dei condomini.

Cassano, Manuale pratico del nuovo condominio, Rimini, 2013, 64;

Felcioloni, Condominio, locazione e tutela della proprietà immobiliare, Milano, 2012, 65;

Ditta, Uso di parti comuni e installazione di antenne telefoniche, in Consulente immobiliare, 2006, fasc. 771, 1212.