Appalto condominiale: come si ripartiscono le responsabilità tra committente, appaltatore e direttore dei lavori?

Nel contratto di appalto, la responsabilità del committente (nella specie, del Condominio) nei riguardi dei terzi può configurarsi solo quando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall'appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore lavori o da altro rappresentante del committente stesso, oppure quando sia configurabile in capo al committente una culpa in eligendo per aver affidato il lavoro ad impresa che palesemente difettava delle necessarie capacità tecniche, ovvero in base al principio del neminem laedere ex art. 2043 c.c. Qualora il danno subìto dal committente sia conseguenza dei concorrenti inadempimenti dell'appaltatore e del direttore dei lavori, entrambi rispondono solidalmente dei danni, essendo sufficiente, per la sussistenza della solidarietà, che le azioni e le omissioni di ciascunoabbiano concorso in modo efficiente a produrre l'evento.

Per quanto di specifico interesse e dall'esposizione non del tutto chiara del giudice salernitano risulta che un condomino proprietario di un immobile, situato al piano quinto di uno stabile condominiale ed immediatamente sottostante al lastrico solare comune, lamentando che nel corso di lavori di manutenzione straordinaria effettuate su detto lastrico si erano verificate copiose e continue infiltrazioni nel suo appartamento, aveva agito in giudizio, in via solidale, nei confronti del condominio committente e dell'impresa appaltatrice. Asseriva l'attore, da un lato, che dette infiltrazioni causate, tra l'altro, dalla sospensione dei lavori per tutto il periodo invernale, avevano determinato gravi danni tanto al mobilio quanto alle suppellettili dell'immobile e, dall'altro, che l'evento aveva reso gli ambienti insalubri per l'elevato tasso di umidità ivi presente. Il tutto stigmatizzando sia la condotta dell'amministratore dell'ente, sia quella del responsabile dell'impresa, i quali avevano negato ogni loro responsabilità nel frangente.

Il condominio, si costituiva in giudizio ed eccepiva la propria carenza di legittimazione passiva, chiedendo il rigetto della domanda e, comunque, chiedendo ed ottenendo l'autorizzazione a chiamare in causa l'impresa appaltatrice ed il direttore dei lavori.

Si costituivano, quindi, sia i chiamati in causa, i quali assumevano che unico responsabile dell'evento dannoso dovesse considerarsi il condominio, che aveva costretto l'impresa a sospendere i lavori (per mancato pagamento dei vari SAL previsti in contratto) sia, infine, la compagnia assicuratrice dell'impresa (da questa chiamata in causa), la quale, in questo concordemente con i convenuti, domandava il rigetto della domanda.

Il Tribunale accoglieva la domanda risarcitoria avanzata dall'attore, riconoscendo, sulla base dei principi qui richiamati, la responsabilità solidale dell'appaltatrice e del direttore dei lavori nella determinazione del danno da questi lamentato e condannava in via solidale l'impresa e, per essa la propria compagnia assicuratrice, nonché il direttore dei lavori al risarcimento dei danni patiti da parte attrice come accertati dal CTU nominato in causa.

La questione sulla quale il Tribunale adito è stato chiamato a pronunciarsi concerne l'individuazione del soggetto responsabile quando, come nel caso di specie, in costanza ovvero dopo l'effettuazione di lavori condominiali si verifichino dei danni in un immobile di proprietà esclusiva. L'accertamento interessa tutti i soggetti (condominio, impresa e direttore dei lavori) che, con differenti posizioni, sono state parti necessarie ed attive del contratto di appalto. Nella particolare fattispecie, inoltre, il condominio citato, nel ritenersi esente da qualsivoglia responsabilità, aveva fatto riferimento anche ad una espressa clausola contrattuale concordata e sottoscritta con l'impresa costruttrice, la quale aveva manlevato il committente da qualsiasi responsabilità che potesse derivare per i danni arrecati ai condomini nel corso dei lavori ed a tal fine la stessa appaltatrice si era impegnata a stipulare apposita polizza assicurativa. Le questioni prospettate al giudicante, quindi, erano due: una di carattere generale ed una strettamente legata al contenuto dell'accordo.

La decisione assunta dal giudice di primo grado è perfettamente in linea con la costante giurisprudenza della Corte Suprema alla quale, più volte nella motivazione, lo stesso estensore si è richiamato.

Il punto di partenza è stato individuato nella presunta responsabilità dell'appaltatore che, in via generale e salvo prova contraria, risponde verso i terzi, civilmente e penalmente, dei danni causati dall'esecuzione dei lavori ad esso affidati. Infatti se l'appaltatore è, per definizione del codice (art. 1655 c.c.), il soggetto che, in forza di un determinato contratto, in piena autonomia ovvero con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, si impegna al compimento dell'opera od alla prestazione di un servizio dietro un corrispettivo, il committente (nel nostro caso, il condominio), invece, ha a suo carico un onere di controllare e sorvegliare che quanto eseguito dall'impresa corrisponda a quanto contrattualmente previsto.

Da questo dato di carattere generale sono scaturiti i principi richiamati nella massima, che riproducono sostanzialmente il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità e che si sono incentrati sul rapporto tra i vari soggetti implicati nel contratto di appalto, con riferimento non solo alle rispettive responsabilità ma anche al solidale obbligo risarcitorio allorchè tutti o parte di essi abbiano contribuito alla determinazione del danno.

In particolare, il giudicante ha posto l'attenzione, nuovamente, sulla figura del direttore dei lavori il cui comportamento - come nel caso di specie - in uno con quello dell'appaltatore, può essere concausa della produzione del danno verso i terzi. Il direttore dei lavori, infatti, svolge la sua opera per conto del committente, talchè la sua condotta deve essere valutata non con riguardo al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della diligentia quam in concreto.

In buona sostanza, il soggetto affidatario di tale incarico dovrà prendere in considerazione ed accertare più situazioni quali, ad esempio: il rispetto della progressiva realizzazione dell'opera; la conformità di questa al progetto; il rispetto del capitolato sia per quanto concerne le modalità di esecuzione degli interventi rispetto al capitolato, sia per tutto ciò che riguarda le normative tecniche, nonchè l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera senza difetti costruttivi (Cass. civ., sez. II, 24 aprile 2008, n. 10728; Cass. civ., sez. II, 20 luglio 2005, n. 15255). Da qui l'ovvia conclusione che il direttore dei lavori non può essere ritenuto esente da responsabilità quando, nell'àmbito del suo ruolo tecnico-professionale, omettendo di controllare e di impartire le opportune disposizioni a lui demandate al riguardo, sia venuto meno ai suoi doveri di vigilante che si concretizzano nella c.d. “alta sorveglianza delle opere” oggetto di contratto (Cass. civ., sez. II, sez. II, 28 novembre 2001, n. 15124).

Con preciso riferimento alla decisione cui è pervenuto il giudice salernitano, infine, dalle risultanze processuali è emerso che il direttore dei lavori - condannato al risarcimento in solido con l'impresa - malgrado fosse stato assiduamente presente sul cantiere avrebbe potuto/dovuto essere a conoscenza dell'operato dell'impresa, evitando o quantomeno limitando il prodursi delle infiltrazioni. Il che, in concreto, sarebbe avvenuto se la zona interessata dalla sospensione dei lavori non fosse stata lasciata priva di opere di protezione (ad esempio, copertura con un telo impermeabile).

Dal contesto della sentenza non è chiaro (ma forse trattasi di refuso) se il direttore dei lavori fosse stato - come affermato dal giudice - nominato dall'impresa ovvero, come dovrebbe essere, dal condominio. Delegare all'appaltatore il compito di conferire tale incarico a soggetto da questo prescelto sarebbe, infatti, determinazione priva di ogni logica, essendo pacifico che il direttore dei lavori assume la rappresentanza del committente nei cui esclusivi interessi presta la sua opera. Se è vero, poi, che tale soggetto ha il compito di vigilare nei termini a momenti chiariti, va in ogni caso precisato che secondo la giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2012, n. 4454) il controllo non si estende alla qualità dei materiali utilizzati dall'appaltatore.

Altro punto da evidenziare è quale sia stato l'effetto della clausola contrattuale, invocata dal condominio e sottoscritta dall'impresa, che sollevava l'ente da qualsivoglia responsabilità collegata ai potenziali danni arrecati ai condomini nel corso dei lavori. Il giudice del merito, correttamente, non ha fatto riferimento a tale assunzione di responsabilità, in quanto dal contesto istruttorio e segnatamente dalla consulenza tecnica di ufficio è emersa la piena colpevolezza dei soggetti poi condannati al risarcimento dei danni.

Benedetti, La responsabilità dell'amministratore condominiale nel contratto di appalto, in Amministr. immobili, 2017, fasc. 219, 14;

Amendolagine, La responsabilità del condominio nel contratto di appalto, in Giur. it., 2015, 1249;

Benedetti, Il contratto di appalto nel condominio e responsabilità penali del committente, in Igiene e sicurezza lav., 2013, 195;

Scripelliti, Danni a terzi da lavori condominiali: risponde solo l'appaltatore (di regola, ma non sempre), in Corr. merito, 2012, 1113;

De Tilla, Responsabilità appaltatore-committente nella riparazione del tetto condominiale, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 7, 14.