Il consiglio di condominio può scegliere la ditta appaltatrice?

In mancanza di delibera assembleare di approvazione della scelta del contraente svolta dai consiglieri incaricati e del relativo corrispettivo, il contratto di appalto stipulato dall'amministratore per i lavori di manutenzione straordinaria non è giuridicamente opponibile ai condomini.

Il Tribunale adìto aveva ingiunto al condominio il pagamento di circa 22 mila euro, quale corrispettivo per lavori edili eseguiti nel piano sottotetto dell'edificio condominiale e per la tinteggiatura di una porzione di muro perimetrale.

Avverso tale decreto, il condominio aveva proposto opposizione deducendo che l'assemblea si era limitata a deliberare i lavori di impermeabilizzazione e di coibentazione del sottotetto, incaricando al contempo due consiglieri di verificare i preventivi e di decidere la spesa da affrontare, privi, peraltro, al pari dell'amministratore, dei poteri che valessero a vincolare l'ente condominiale. Difatti, per tali motivi, il condominio, in mancanza di una sua espressa delibera, aveva disconosciuto il credito vantato dalla società ricorrente. L'opponente, inoltre, aveva contestato la congruità sia dell'opera realizzata da quest'ultima, sia l'importo preteso.

Costituendosi in giudizio, invece, la società edile aveva eccepito che rispetto al condominio e con riferimento al contratto in forza del quale le opere erano state realizzate, era ravvisabile un'apparenza di rappresentanza in capo ai soggetti che avevano commissionato le opere medesime.

Per i motivi esposti, il Tribunale aveva rigettato l'opposizione sul rilievo dell'esistenza di una delibera assembleare idonea a conferire poteri rappresentativi in ordine alla stipula del contratto di appalto poi stipulato con la società edile.

Successivamente, la pronuncia in esame era stata confermata anche in appello. Difatti, secondo la Corte territoriale, in sede di assemblea era stato demandato ai consiglieri, quali mandatari a tutti gli effetti degli altri condomini, uno specifico e dettagliato incarico di porre in essere tutte le opportune iniziative che valessero ad individuare sia il soggetto a cui commissionare la concreta esecuzione delle opere deliberate, sia i termini del correlativo esborso pecuniario. Avverso tale decisione, il condomino ha proposto ricorso in cassazione.

La questione in esame è la seguente: in mancanza di specifica delibera, l'amministratore può firmare il contratto di appalto sulla base della decisione del consiglio dei condomini?

Nel giudizio di legittimità, la Suprema Corte ha interpretato diversamente la questione in esame. Per meglio dire, secondo gli ermellini, la delibera con la quale l'assemblea del condominio aveva deciso «di eseguire i lavori di pulizia del sottotetto nonché l'impermeabilizzazione e la coibentazione dando mandato ai consiglieri di verificare i preventivi e decidere la spesa da effettuare», doveva essere intesa, in mancanza di preventivi predisposti dall'amministratore, solo come un semplice mandato ai consiglieri di verificare i preventivi e determinare la spesa affinché, successivamente, l'assemblea potesse decidere a ragion veduta sulla scelta della ditta, sulle opere da eseguirsi e sui costi.

La Corte d'Appello, invece, non aveva in alcun modo giustificato il suo assunto con una motivazione immune da vizi logici e giuridici; difatti, come correttamente sostenuto da parte ricorrente, la delibera adottata dall'assemblea, dando mandato ai consiglieri di verificare i preventivi e decidere la spesa da effettuare, non era certo un mandato ai consiglieri di perfezionare un contratto d'appalto. Del resto, tale delibera non indicava le prestazioni e non impartiva alcuna opportuna e vincolativa istruzione.

Premesso ciò - secondo il ragionamento della Cassazione - è possibile che l'assemblea condominiale possa deliberare (in maniera legittima) la nomina di una commissione di condomini attribuendo alla stessa l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del condominio; tuttavia, è altrettanto vero che non essendo delegabili ai singoli condomini (anche se riuniti in un gruppo) le funzioni dell'assemblea, la scelta del contraente ed il riparto del corrispettivo effettuati dalla commissione sono vincolanti per tutti i condomini (e cioè anche per i dissenzienti) solo se approvati dall'assemblea con le maggioranze prescritte (Cass. civ., sez. II, 6 marzo 2007, n. 5130).

Ne consegue che, in mancanza di qualsivoglia delibera assembleare di approvazione della scelta del contraente (in ipotesi) svolta dai consiglieri incaricati e del relativo corrispettivo, il contratto di appalto stipulato dall'amministratore (per lavori di manutenzione straordinaria dei quali, come nella specie, non sia stata accertata, in fatto, l'urgenza: art. 1135, comma 2, c.c.), pur se conforme (in ipotesi) a tali scelte, non è giuridicamente opponibile ai condomini.

L'amministratore del condominio, del resto, non può stipulare un contratto che sia idoneo a vincolare i condomini nei confronti di un terzo, se non abbia ricevuto l'autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2007, n. 8233) che, con le maggioranze prescritte, abbia fissato i limiti precisi dell'attività negoziale da svolgere (Cass. civ., sez. lav., 6 marzo 2014, n. 5297).

Per le suesposte ragioni, la Suprema Corte ha accolto il ricorso e ha cassato la sentenza con rinvio.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni in merito al consiglio di condominio.

Già prima dell'entrata in vigore della riforma, molti regolamenti di condominio, nell'assenza di previsioni nel codice civile e nelle disposizioni di attuazione, soprattutto nelle compagini di grosse dimensioni, unitamente alle tradizionali articolazioni attraverso cui il condominio agisce (amministratore e assemblea), prevedevano l'istituzione di un “consiglio di condominio”, con compiti consultivi e di controllo.

Recependo le indicazioni della giurisprudenza e della prassi, la l. n. 220/2012 ha riconosciuto espressamente tale figura, prevedendo, al comma 2 dell'art. 1130-bis c.c., che «l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».

In merito alle funzioni, il consiglio dei condomini è un organo del condominio, nel senso atecnico del termine, con prevalenti compiti consultivi e di controllo. Molto spesso, infatti, l'istituzione di tale organo collegiale risponde alla necessità di dare un supporto all'amministratore nello svolgimento del proprio mandato, coadiuvandolo e fungendo da punto di raccordo tra lo stesso e i singoli condomini, facendo da filtro alle singole esigenze, proposte o lamentele, ma anche di svolgere una funzione consultiva e di stimolo in favore dell'assemblea, per il tramite di propri pareri, nonché di controllare che la gestione condominiale e il relativo operato dell'amministratore vengano effettuati nel pieno interesse della collettività.

In ogni caso, sarà il regolamento del condominio a contenere la disciplina relativa al consiglio dei condomini ovvero; in caso contrario, l'assemblea, la quale, oltre ad istituirlo con propria deliberazione, provvederà a delinearne i compiti, i poteri e l'eventuale durata. Ad ogni modo, il consiglio non potrà in nessun caso esercitare poteri attribuiti per legge all'assemblea.

Dunque, il consiglio di condominio non ha nessun potere decisionale in merito a questioni riguardanti lo stabile, ma solo funzione consultiva; difatti, l'unico organo che ha potere in merito è (e rimane) solo ed esclusivamente l'assemblea di condominio. Qualsiasi delibera o articolo del regolamento (di condominio) che dà poteri decisionali ai consiglieri, dovrebbe ritenersi nulla.

Premesso quanto innanzi esposto, sul tema dei poteri da parte del consiglio dei condomini, si era occupata altra pronuncia, la quale (seppur in diversa fattispecie), ha evidenziato che la deliberazione del consiglio di condominio è invalida allorché consista in una delibera assembleare che non abbia contenuto consultivo (come previsto dall'art. 1130-bis, ultimo comma, c.c.) ma esprima una vera e propria decisione e sia stata assunta in difetto di convocazione per conto dell'amministratore di condominio (App. Torino 25 luglio 2017, n. 1667).

In altri termini, il consiglio di condominio controlla e manifesta pareri sugli aspetti della gestione condominiale ma non ha il potere decisionale tipico dell'assemblea condominiale. In tal senso l'assemblea di condominio è «autorità sovrana a decidere delle questioni relative alle opere di straordinaria manutenzione delle parti comuni dell'edificio» (Trib. di Lecce 18 novembre 2016, n. 4925).

In conclusione, l'assemblea condominiale può legittimamente deliberare di nominare una commissione di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi, con le relative spese, al fine di valutare quale possa rispondere meglio alle esigenze del condominio, ma la decisione relativa all'affidamento dell'incarico ed il riparto delle spese spetta comunque alla stessa assemblea, in quanto trattasi di una funzione non delegabile (Cass. civ., sez. II, 6 marzo 2007, n. 5130).

Di Marzio, Commento all'art. 1130-bis c.c., in Codice del condominio diretto da A. Celeste, Milano, 2018, 711;

Nicoletti, Consiglio di condominio: limiti ai poteri e all'impugnativa delle delibere, in Condominioelocazione.it, 2 marzo 2018;

Accoti, Il nuovo rendiconto condominiale, la figura del revisore dei conti e la nomina del consiglio di condominio, in Consulente immobiliare, 2016, fasc. 1012, 2192;

Celeste - Scarpa, Riforma del condominio: primo commento alla legge 11 dicembre 2012, n. 220, Milano, 2013, 123.