La condizione di condominio orizzontale deve essere valutata nella sua globalità, per molteplici fini, nella sua unicità

Ricorre la fattispecie di condominio orizzontale non solo eventualmente in presenza di muri di confine ma anche in presenza di caratteristiche fondanti della globalità dell'edificio nel suo complesso, inteso, per molteplici fini nella sua unicità. Conseguentemente il decoro architettonico, essendo finalizzato alla tutela del bene comune, attiene alle competenze dell'organo assembleare.

Due condomini agivano in giudizio al fine di ottenere - per quel che interessa in questa sede - l'esecuzione di una delibera condominiale e quindi l'adempimento degli obblighi negoziali con essa assunti. In particolare, la delibera in questione approvava all'unanimità una serie di interventi da effettuarsi sugli immobili condominiali quali: 1) ripristino del colore originale della parete esterna di proprietà di un condomino e 2) richiesta di demolizione di strutture non autorizzate fissate ai muri perimetrali. Il condomino destinatario della delibera, che non aveva adempiuto spontaneamente, si difendeva in giudizio contestando la natura comune delle parti di edificio sulle quali dovevano essere effettuati gli interventi sostenendo che trattandosi di una pluralità di edifici autonomi connessi eventualmente solo da muri perimetrali esterni, questi non fossero da considerarsi comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. Conseguentemente quest'ultimo chiedeva, altresì, in via riconvenzionale che venisse accertata la nullità della delibera per estraneità dell'oggetto alle competenze dell'organo assembleare.

Si trattava, quindi, di verificare se, in presenza di particolari caratteristiche tipologiche e strutturali dei fabbricati come nel caso di specie, gli interventi di ripristino stabiliti in delibera riguardassero beni comuni e, quindi, di competenza dell'assemblea condominiale.

Le doglianze mosse dagli attori, per quanto attiene la quaestio iuris qui esaminata, sono state accolte dal Tribunale adìto.

È stato, infatti, ritenuto che, nel caso de quo, ricorre una situazione di condominio orizzontale che non coinvolge solamente i muri di confine, ma un insieme di caratteristiche che attengono all'edificio nel suo complesso che deve quindi essere considerato un unicum.

Invero, si è affermato in giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066) che, considerato il rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 c.c., se il contrario non risulta dal titolo, alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la nozione di condominio, in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come le c.d. case a schiera) in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati nel citato art. 1117 c.c.

È necessario, quindi, che sussista un patrimonio comune a tali porzioni di fabbricato, e vale a dire un complesso di beni e/o impianti destinati strutturalmente e funzionalmente al servizio o al godimento delle predette unità immobiliari.

Indipendentemente dalle parti dell'edificio non ingegneristicamente definibili comuni la colorazione dei muri perimetrali assume rilievo ai fini del decoro architettonico relativo al fabbricato nel suo complesso più ampio.

Considerata, poi, la dicitura inserita nel verbale assembleare in calce all'indicazione dell'ordine del giorno dal seguente tenore “interventi di manutenzione per il decoro del complesso per il beneficio di tutti”, il magistrato emiliano ha ritenuto evidente la volontà della compagine condominiale di preservare il decoro architettonico dell'edificio.

Il concetto di decoro architettonico rientra senza dubbio tra le competenze dell'assemblea condominiale. A tal proposito, una recente sentenza del Tribunale di Milano, n. 8196 del 21 luglio 2018, muovendo da un consolidato orientamento giurisprudenziale in materia di impugnazione di delibere assembleari, ha rigettato il ricorso di un condomino promosso al fine di ottenere il ripristino dello status quo ante dell'edificio condominiale ed il conseguente risarcimento dei danni derivanti dall'alterazione dell'estetica del fabbricato, in base al combinato disposto di cui all'art. 1130 c.c. - ove tra i compiti dell'amministratore vengono espressamente menzionati gli «atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio» - e all'art. 1131, comma 1, c.c., in tema di potere di rappresentanza in capo all' amministratore. Invero, ribadendo quanto già espresso dalla Suprema Corte, ovvero che tra tutti i compiti dell'amministratore rientra anche la legittimazione al compimento di tutti quegli atti non solo che mirino a preservare l'integrità del patrimonio comune ed a mantenere inalterato il suo stato di fatto e di diritto (Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2010, n. 14626), vi rientrino anche quelli non tipizzati dalla disposizione codicistica e finalizzati alla più ampia salvaguardia dei diritti concernenti quelle stesse parti comuni delle quali ha la gestione, tra i quali pacificamente rientra la tutela del decoro architettonico dell'immobile (Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 2009, n. 25766).

Conseguentemente il Tribunale di Modena ha rigettato l'eccezione di nullità della delibera in oggetto sia in ragione del fatto che il concetto di decoro rientra tra i poteri dell'organo gestorio sia in relazione alla vincolatività dell'impegno assunto con il deliberato. Infatti, la delibera assunta all'unanimità comporta un impegno contrattuale di tutti i condomini, i quali a loro volta hanno il potere di disporre delle parti comuni (ex multis, Cass. civ., sez. III, 10 marzo 2006, n. 5248; Cass. civ., sez. II, 26 aprile 2005, n. 8570), anche in considerazione del fatto che gli stessi condòmini possono all' unanimità stabilire una definizione di concetto di decoro architettonico anche più rigoroso rispetto alla definizione dettata dall'art. 1120 c.c. (Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2015, n. 12582; Cass civ., 24 gennaio 2013, n. 1748).

La delibera, pertanto, è valida, efficace ed immediatamente eseguibile.

L'edificio in questione risultava costituito da varie unità abitative di due piani ciascuna, collegate tra loro da muri di confine che le rendevano adiacenti l'una all'altra in sequenza, con sviluppo in orizzontale e con unitarietà tra i vari scomparti sia nell' altezza che nella copertura del tetto priva di soluzioni di continuità così come nelle aree cortilizie e nella cancellata esterna. La strada privata di accesso era considerata bene comune dal titolo di acquisto.

Non vi è dubbio che vi sia in giurisprudenza un adeguamento degli orientamenti alle situazioni di fatto.

Ad oggi si ammette la disciplina condominiale all'edificio diviso per piani orizzontali (villette a schiera), ma anche a quelle ipotesi particolari nelle quali le unità immobiliari siano semplicemente affiancate purché in entrambi i casi sussista la presenza di un patrimonio comune.

Il giudice modenese, una volta ritenuto sussistere la presenza del condominio “orizzontale”, ha, quindi esaminato l'effettiva volontà della compagine condominiale di voler tutelare il decoro architettonico dell'edificio.

Si rammenti che l'accertamento della sussistenza dell'alterazione del decoro architettonico costituisce un apprezzamento di fatto funzionalmente riservato al giudice di merito, il quale, come nel caso di specie, deve valutare con riguardo all'immobile condominiale nella sua individuabilità, senza che abbia rilievo l'impatto sull'ambiente circostante.

Il decoro rappresenta, dunque, un concetto talvolta difficile da delineare ma che la giurisprudenza maggioritaria ha tentato nel corso del tempo di definire come l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e caratterizzano il fabbricato imprimendo alle varie parti dell'edificio nonché all'edificio stesso nel suo insieme una determinata fisionomia armonica. Non occorre che si tratti di uno stabile di particolare pregio.

Da ultimo, il giudice, stabilito che il decoro architettonico non esulava dalle competenze assembleari, ha conseguentemente rigettato l'eccezione di nullità della delibera.

La questione in esame ha ancora una volta messo in luce la difficoltà di interpretazione delle fattispecie anche in considerazione dello stretto e necessario adeguamento tra le norme e la giurisprudenza condominiale con l'evolversi dell'attività edilizia nel nostro Paese intesa nella sua più libera espressione.

Celeste - Scarpa, La presunzione di comunione, in Il condominio negli edifici, Milano, 2017, 48;

Salciarini, Il condominio “orizzontale”, in Officina del diritto, fasc. Ipotesi particolari di condominio, Milano, 2017, 58;

S. Rezzonico - L. Rezzonico, Applicazione analogica della presunzione agli edifici attigui e autonomi, in Condominio e responsabilità, Milano, 2018, 10.