Danno da infiltrazioni da terrazza limitrofa e applicazione analogica dell’art. 1125 c.c.

In tema di risarcimento danni da infiltrazioni provenienti da una terrazza limitrofa, esiste una responsabilità concorrente del proprietario esclusivo e del Condominio. Ne consegue che, ai sensi dell'art. 1125 c.c., devono essere accollate per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi determina, con l'uso esclusivo della stessa, la necessità della inerente manutenzione; tuttavia, quando, come nel caso di specie, sulla terrazza si registri l'anomalo afflusso, oltre che delle acque piovane, anche delle acque meteoriche che vi defluiscono, in assenza di pluviali che le canalizzino invece verso il piano stradale, deve ritenersi che le spese di ristrutturazione vadano ripartire fra il proprietario del piano superiore e il condominio.

Con ricorso ex art. 700 c.p.c., i coniugi Tizio e Caia (proprietari di un magazzino) avevano chiesto l'emissione di un provvedimento cautelare atto ad eliminare le infiltrazioni di umidità presenti in detto immobile, provenienti dalla terrazza limitrofa di pertinenza dell'appartamento di Sempronia, posta al primo piano dell'edificio condominiale Beta. Radicatosi il contraddittorio, entrambi i resistenti avevano chiesto il rigetto del ricorso: in particolare, il Condominio aveva escluso di essere tenuto ad alcuna opera manutentiva, gravando il relativo obbligo solo su Sempronia quale proprietaria esclusiva della terrazza; quest'ultima, a sua volta, precisava di essere mera nuda proprietaria della terrazza e, pertanto, negava ogni propria responsabilità per le denunciate infiltrazioni, dovendone semmai rispondere il Condominio e l'usufruttuario della stessa.

Nel corso del presente procedimento, veniva ordinata l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini proprietari dei garage sottostanti alla terrazza e veniva disposta la rinnovazione delle attività peritali onde consentirne la partecipazione anche a quest'ultimi. Il giudice adìto, previa riqualificazione della domanda ai sensi degli artt. 1172 c.c. e 688 c.p.c. (denunzia di danno temuto), accoglieva il ricorso e, di conseguenza, ordinava a Sempronia e al Condominio nonché ai condomini proprietari dei garage sottostanti alla terrazza, ognuno per quanto di rispettiva ragione, di eseguire con urgenza i rispettivi lavori.

Avverso tale provvedimento, Sempronia con reclamo eccepiva, in via pregiudiziale, il proprio difetto di legittimazione passiva e la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e, nel merito, il criterio applicato dal giudice ai fini del riparto tra i condomini delle spese occorrenti per l'esecuzione delle opere di rifacimento della predetta terrazza, desunto dall'art. 1125 c.c. anziché dall'art. 1126 c.c. Gli altri condomini (proprietari dei garage), invece, hanno eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva (perché già rappresentati in causa dall' amministratore condominiale, pena un'irragionevole duplicazione di posizioni processuali); inoltre, gli stessi chiedevano la riforma dell'ordinanza impugnata in punto di ripartizione delle spese dì riparazione della terrazza per non averle poste ad esclusivo carico di Sempronia, quale unica responsabile del difetto di manutenzione.

Le questioni in esame sono le seguenti: è valida l'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. in tema di ripartizione spese da infiltrazioni da terrazza esclusiva? Spetta al nudo proprietario sostenere le spese di manutenzione e ristrutturazione della terrazza esclusiva?

Preliminarmente, quanto al difetto della legittimazione passiva della reclamante Sempronia, il giudicante ha evidenziato che a seguito delle infiltrazioni, nella vicenda in esame si era verificata la configurabilità di una concorrente responsabilità della singola condomina proprietaria esclusiva della terrazza e del Condominio (Cass. civ., sez. un, 10 maggio 2016, n. 9449). Ed ancora, il Tribunale adìto ha altresì escluso la fondatezza della speculare eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dai singoli condomini, non precludendo la rappresentanza sostanziale e processuale dell'amministratore condominiale la possibilità di intervento, nella specie effettuato dagli stessi iussu iudicis.

In proposito, conformemente all'orientamento giurisprudenziale in materia, il giudicante ha ribadito la legittimazione dei singoli condomini ad agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione all'edificio condominiale, nonché la loro facoltà di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata già assunta dall'amministratore (Cass. civ., sez. un., 18 settembre 2014, n. 19663; Cass. civ., sez. II, 6 agosto 2015, n. 16562).

Infine, in ordine alla contestata violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, il Tribunale ha escluso che il giudice di prime cure fosse incorso nel denunciato vizio di ultrapetizione in quanto rientra tra i poteri del giudice cautelare anche quello di disporre, ai sensi dell'art. 669-duodecies c.p.c. le modalità di “attuazione" della misura interinale concessa (a tale precipuo scopo si era proceduto alla determinazione dell'entità della partecipazione dei condomini - originari resistenti - alle spese di ristrutturazione della terrazza).

Premesso quanto innanzi esposto, in merito alla questione dei lamentati danni, sulla scorta delle risultanze della c.t.u., era stato dimostrato che la terrazza per cui è causa non era soprastante il locale di proprietà degli attori, bensì limitrofa allo stesso. Invero, le evidenti infiltrazioni d'acqua, manifestatesi all'interno dell'immobile dei coniugi Tizio e Caia, provenivano dalla limitrofa terrazza a livello posta al primo piano del Condominio Beta e di (nuda) proprietà esclusiva della condomina Sempronia, sovrastante i box auto di proprietà degli altri condomini nonché buona parte della corsia condominiale che conduce agli stessi.

Dunque, secondo la perizia tecnica, le infiltrazioni era alimentate, oltre che dall'inadeguata impermeabilizzazione della relativa pavimentazione, anche dall'assenza, sul latistante muro ciclopico condominiale, di pluviali che canalizzavano verso il piano stradale le acque meteoriche, così provocando l'indiscriminato e copioso deflusso sulla terrazza medesima.

Alla luce di tale ricostruzione, la peculiarità della vicenda in esame riguarda il criterio del riparto delle spese. In argomento, era stato dimostrato che la terrazza in oggetto assolveva ad una funzione di copertura in favore di un solo piano sottostante; sicché, era irrilevante la suddivisione in una pluralità di unità immobiliari distribuite in senso solo orizzontale. Per meglio dire, secondo il giudice, la circostanza che tali unità immobiliari fossero di titolarità di diversi proprietari, se per un verso non consente l'automatica applicazione dell'art. 1125 c.c. (che regolamenta la distribuzione delle spese di manutenzione e ricostruzione relative a soffitti, volte e solai che separano i piani di titolarità esclusiva di due soli proprietari), per altro verso non osta ad un'applicazione analogica di detta disposizione, fungendo sostanzialmente la terrazza, in tal caso, da mero prolungamento del “solaio” su cui insiste l'appartamento al quale la stessa accede.

Di conseguenza, in disparte le spese di pavimentazione gravanti sulla nuda proprietaria della terrazza, le restanti spese di ristrutturazione sono state divise, nella misura della metà, tra quest'ultima e i proprietari delle unità immobiliari site al piano inferiore (costituiti dai singoli condomini titolari dei box auto e dal Condominio con riferimento alla corsia di accesso). In conclusione, il ricorso è stato rigettato e, per l'effetto, è stato confermato il provvedimento reclamato.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni in merito ai principi della responsabilità concorrente e dell'annosa questione dei problemi di infiltrazioni derivanti da una terrazza limitrofa.

Ebbene, nella vicenda in esame, in merito ai danni da infiltrazioni prodotte dal terrazzo di proprietà esclusiva, richiamando i principi della giurisprudenza di legittimità, il giudice di Catania ha riconosciuto la concorrente responsabilità del singolo condomino proprietario esclusivo e del Condominio (Cass. civ., sez. un, 10 maggio 2016, n. 9449). Tuttavia, il caso esaminato dalla citata pronuncia delle Sezioni Unite della Suprema Corte, riguardava un diverso caso di infiltrazioni verificatisi all'interno di un appartamento facente parte dell'edificio condominiale e provenienti dal terrazzo di proprietà esclusiva di un condomino, che fungeva da copertura dell'intero condominio. Detto ciò, nonostante la diversità (strutturale), secondo il giudice adìto, ciò non era di ostacolo all'applicazione del citato principio della responsabilità concorrente anche alla fattispecie in oggetto, trattandosi in entrambe le ipotesi di danni imputabili alla negligenza di una pluralità di soggetti (il proprietario esclusivo del terrazzo e l'amministratore condominiale), solidalmente obbligati al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 2055 c.c. Difatti, secondo il ragionamento espresso dal provvedimento in commento, vi era anche una autonoma responsabilità dell'amministratore del Condominio per non aver provveduto ad installare sul latistante muro condominiale canali di deflusso idonei a far confluire le acque meteoriche direttamente verso il piano stradale, anziché sulla terrazza.

Di conseguenza, in virtù dell'applicazione del suindicato principio, risultava irrilevante che la reclamante fosse mera nuda proprietaria della terrazza, radicandosi la legittimazione attiva e passiva in capo all'usufruttuario, ex art. 1004 c.c. solo per le spese ed oneri connessi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa oggetto del diritto, laddove è invece il nudo proprietario, ai sensi dell'art. 1005 c.c. a dover provvedere alle “riparazioni straordinarie” (Cass. civ., sez. II, 24 marzo 2014, n. 6877).

Quanto all'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. (esclusione dei criteri dell'art. 1126 c.c.), si osserva che non si tratta di un caso isolato. In identica fattispecie, infiltrazioni da terrazza a livello, è stato precisato che i costi delle opere manutentive, che si rivelino nei casi di specie necessari, vanno ripartiti ai sensi del citato art. 1125 c.c. (Trib. Catania 14 novembre 2017).

Diversamente da quanto esposto, secondo altro ragionamento, l'art. 1125 c.c. non è estensibile alla riparazione o al rifacimento della terrazza a livello, neanche se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché, in questo caso la funzione di copertura della terrazza non viene meno (Cass. civ., sez. II, 15 luglio 2003, n. 11029).

Ed ancora, con riferimento all'analoga ipotesi di cortile che funga da copertura a piano interrato, i giudici di legittimità hanno osservato che ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere al criterio previsto dall'art. 1126 c.c. (sul presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, c.c. (Cass. civ., sez. II, 14 settembre 2005, n. 18194; Cass. civ., sez. II, 10 maggio 2010, n. 10858; Cass. civ., sez. VI, 14 settembre 2017, n. 21337; Cass. civ., sez. VI, 16 maggio 2017, n. 12177).

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, nonostante isolate pronunce contrarie, si evidenzia che nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell'art. 1126 c.c., e non dell'art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell'unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall'utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell'art. 1126 c.c. Tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicché essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi.

Pertanto, secondo l'interpretazione fornita dalla citata giurisprudenza di legittimità, anche in caso di riparazione di terrazza a livello sovrastante un'unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, sarebbeplausibile un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res.

Santarelli, Il sottile spartiacque tra lavori di manutenzione urgenti e riparazioni ordinarie o straordinarie, in Condominioelocazione.it, 24 settembre 2018;

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