La responsabilità solidale dell’acquirente per le spese dell’anno in corso e quello precedente non può essere derogata dal regolamento condominiale

La cessione dell'appartamento in condominio comporta l'accollo da parte dell'acquirente delle spese condominiali insolute dal precedente proprietario, limitatamente, però, all'anno in corso e all'anno precedente. Questa è la regola, sancita dall'art. 63 disp. att. c.c. e inderogabile dall'eventuale previsione contraria del regolamento condominiale contrattuale.

Un condominio citava in giudizio una società immobiliare la quale aveva recentemente acquistato un appartamento nello stabile.

L'attore domandava al giudice il pagamento delle spese arretrate ancora dovute dal precedente proprietario.

Si costituiva in giudizio la società convenuta affermando come essa avesse già provveduto a corrispondere tutte le somme dovute al condominio e, in particolare, tutte quelle relative all'anno in corso e quello precedente.

Nella propria difesa, difatti, la convenuta citava l'art. 63 disp att. c.c., che afferma al comma 4, che: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».

A tale affermazione ribatteva, nel corso del giudizio, il condominio ricordando come il Regolamento contrattuale condominiale avesse previsto in deroga a tale norma che «al nuovo proprietario spetterà l'obbligo del pagamento di tutte le spese scoperte e di quelle in corso relative ai locali acquistati».

Affermava quindi il condominio che tale norma, contenuta appunto in un regolamento contrattuale, fosse suscettibile di costituire una deroga alla regola dell'art. 63, comma 4, disp. att. c.c.

Il giudizio in questione pone il quesito in merito alla possibilità per il condominio di rivalersi sul nuovo acquirente di un immobile anche per spese risalenti e attribuibili al vecchio proprietario.

È pur vero infatti che il codice civile limiti tale retroattività della responsabilità del nuovo acquirente per i debiti a due solo annualità (l'anno in corso e quello precedente), ma ci si interroga sulla validità ed eventuale preminenza di clausole in deroga stabilite nei regolamenti contrattuali condominiali.

L'art. 72 disp. att. c.c., affermando che «i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69», parrebbe costituire una soluzione definitiva alla questione.

Come spesso accade, però, la realtà non pare così semplice e lineare.

La Corte d'Appello di Torino aveva infatti affermato che «l'accollo al condomino avente causa degli oneri condominiali inadempiuti di cui all'art. 63 disp. att. c.c. è norma inderogabile dalla autonomia delle parti ex art. 72 disp. att. c.c. nel senso che alcuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare il condomino avente causa dall'obbligo suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l'anno in corso e quello precedente, mentre è riconducibile alla autonomia del regolamento condominiale di natura contrattuale di disporre a carico dell'acquirente condomino l'accollo dei debiti maturati, costituenti obligationes propter rem dal condomino dante causa in esercizi precedenti»(così in App. Torino n. 14277/2014).

Sosteneva infatti il condominio convenuto che, in caso di accoglimento della difesa dell'acquirente e quindi di accordo all'interpretazione autentica degli artt. 63 e 72 disp. att. c.c., il condominio si sarebbe trovato indifeso di fronte a reiterate vendite strumentali a rendere inadempienti i proprietari rispetto alle spese condominiali dovute.

La questione a monte della decisione in analisi, quindi, riguardava l'interpretazione del sistema di norme poc'anzi illustrato, in particolare dell'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., e quindi la derogabilità o meno da parte dei singoli regolamenti condominiali contrattuali delle disposizioni del codice civile poste a protezione della certezza da parte dell'acquirente delle spese dovute al condominio a seguito dell'acquisto dell'abitazione.

Con la sentenza in commento, il giudice sabaudo sposava l'interpretazione della controversia riportata dall'acquirente.

La decisione oggetto del presente commento principia il proprio ragionamento affermando la pacifica contrattualità del regolamento condominiale de quo.

Questo in quanto l'art. 11 nell'affermare che «al nuovo proprietario spetterà l'obbligo del pagamento di tutte le spese scoperte e di quelle in corso relative ai locali acquistati» derogava a precise norme di legge e quindi, anche in accordo all'impostazione data dalla sentenza delle Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 30 dicembre 1999, n. 943), la quale specificava che «a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo, ecc.) o comuni (limitazioni all'uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri; quindi il regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se immobili».

Accertata la contrattualità del regolamento in oggetto, il Tribunale analizzava l'attitudine dello stesso a derogare a disposizioni codicistiche.

Il magistrato piemontese, quindi, riconosceva come il combinato disposto degli artt. 63, comma 4, e 72 disp. att. c.c. andasse interpretato alla luce dell'art. 12 delle preleggi del codice civile, il quale prevede al comma 1, che, «nell'applicare la legge non si può ad essa attribuire altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore».

Da tale lettura coordinata emergeva l'assoluta inderogabilità delle norme codicistiche da parte di regolamenti condominiali, fossero questi contrattuali o assembleari.

Citando la giurisprudenza, poi, il giudice ammetteva, per analogia, l'art. 63 disp. att. c.c. agli assolutamente inderogabili artt. 1118, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132 e naturalmente 1138 c.c., richiamando a tal fine la sentenza dei giudici di legittimità (Cass. civ., sez. II 29 settembre 2011, n. 19893) dalla quale si ricavava il seguente principio: «il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condomini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138 c.c., comma 4, e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni».

D'altro canto - specificava il decidente - l'art. 63 disp. att. c.c. era da considerarsi lex specialis rispetto all'art. 1104 c.c. citato dal condominio e, come tale, aveva diretta prevalenza (così anche in Cass. civ., sez. VI, 16 gennaio 2015, n. 702).

Alla luce di quanto sopra riportato, il Tribunale di Torino riconosceva come il legislatore, non facendo previsioni speciali nella norma, avesse voluto dispiegarne gli effetti tanto sul condominio quanto sui condomini, con validità inderogabile della norma nel limitare e circoscrivere a due annualità l'obbligo solidale tra dante causa e avente causa.

In conclusione, quindi, il Tribunale rigettava le tesi del convenuto e, in accoglimento dell'opposizione a decreto ingiuntivo della società acquirente, dichiarava come nulla fosse dovuto dalla stessa al condominio oltre alle spese (peraltro già corrisposte) relative all'anno in corso e quello precedente.

Il ragionamento del giudice, infatti, appare efficace ed elegante.

Sebbene venga accertata la qualità contrattuale del regolamento, infatti, con probabile intento di evitare facili impugnazioni della sentenza per carenza di corrispettività tra petitum e decisum, il giudice svolge tale ragionamento in modo rapido e tranchant, riservando il corpus della discussione alla porzione relativa alla derogabilità o meno della norma.

Con mirabile sintesi, poi, il giudice introduce la parte decisoria della propria sentenza con la seguente frase: «la questione di diritto dibattuta nella presente controversia è se l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. costituisca o meno norma derogabile da parte di un regolamento condominiale».

La sentenza prosegue, poi, citando il caso - per verità non perfettamente omologo a quello della decisione in oggetto - nel quale la Corte d'Appello di Torino aveva in qualche modo riconosciuto un'autonomia del regolamento contrattuale di porre in carico all'acquirente debiti anche più risalenti di quanto previsto dalla legge (derogando quindi alla stessa).

Il ragionamento seguito dal giudice - che si condivide - è quello dell'analisi della ratio legische nel presente caso, come in molte istanze del codice civile, è improntato all'incentivo degli scambi commerciali e, quindi, alla certezza degli stessi.

Nel mondo della compravendita commerciale, le parti devono essere debitamente informate di tutte le spese che si andranno a sostenere con la compravendita dell'immobile e pare quindi corretto che sussista una norma inderogabile che consente al potenziale acquirente di vagliare l'impatto economico delle spese ancora dovute sull'affare immobiliare in trattativa.

Villani, L'unico debitore per le spese condominiali straordinarie rivendicate dai terzi creditori è il vecchio proprietario, in Diritto & giustizia, 2018, fasc.15, 59;

Corona, Appunti sulla situazione soggettiva di condominio, in Riv. notar., 2006, fasc. 3, 633;

Del Buono, Clausole “regolamentari” e clausole contrattuali nel regolamento di condominio, in Giust. civ., 2006, fasc.12, 2892.