L’utilizzatore in leasing dell’unità immobiliare posta in condominio non è legittimato ad impugnare le delibere dell’assemblea

In tema di condominio, il generale potere ex art. 1137 c.c. di impugnare le deliberazioni condominiali in relazione alle spese necessarie per le parti comuni dell'edificio compete al proprietario della singola unità immobiliare, mentre non spetta all'utilizzatore di un'unità immobiliare in leasing, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori che rimette il perfezionamento dell'effetto traslativo ad una futura manifestazione unilaterale di volontà del conduttore. Né, ai fini della legittimazione dell'utilizzatore in leasing alla partecipazione all'assemblea ed alla correlata impugnativa, può rilevare il principio dell'apparenza del diritto, dando valore dirimente al fatto che quegli si comportasse abitualmente come fosse un condomino, non trovando motivo di applicazione i principi di affidamento e di tutela dell'apparentia iuris nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti ad esso.

Una società conduce in leasing un'unità posta in un supercondominio ed impugna una delibera, sull'assunto che le sarebbero state erroneamente attribuite spese per la manutenzione delle parti comuni, cui non sarebbe tenuta in forza di clausola del regolamento condominiale contrattuale, che escludeva quei fondi da detti oneri.

Il Tribunale di Torino aveva accolto l'opposizione mentre la Corte d'Appello aveva riformato la sentenza di primo grado, sull'assunto che - pur essendosi la società sempre comportata quale condomina, era invece titolare di un mero diritto personale reale di godimento e - non trattandosi di contributi per le spese di riscaldamento - aveva accolto una delle censure svolte dal condominio in ordine alla carenza di legittimazione attiva del soggetto che non sia titolare di diritti reali sui beni posti in condominio.

La società ricorre in cassazione avverso la sentenza di secondo grado, articolando un unico motivo, fondato sull'erronea applicazione e interpretazione dell'art. 1137 c.c. e delle norme in tema di leasing nonchè sulla mancata applicazione del principio della apparenza giuridica.

La problematica sottoposta all'esame del giudice di legittimità affronta due temi, entrambi decisamente pacifici in giurisprudenza, anche se mai espressi specificamente in tema di leasing immobiliare.

L'uno attiene alla rilevabilità della carenza di legittimazione passiva, che la conduttrice sostiene essere attinente al merito della lite e dunque, non essendo stato contestata dal condominio al momento della costituzione, doveva ritenersi dato incontroverso nel processo; allo stesso modo osserva che il condominio ha sempre convocato la conduttrice e richiesto a lei le spese, sì che la sua legittimazione sostanziale sarebbe riconosciuta in fatto, con ciò ingenerando l'apparenza del diritto e l'affidamento della conduttrice.

La Cassazione ritiene il motivo di ricorso totalmente e manifestamente infondato, sulla scorta di assunti granitici.

Il primo assunto trae spunto dalla formulazione letterale dell'art. 1137 c.c., che con molta chiarezza identifica unicamente i condomini quali soggetti che possono chiedere l'annullamento delle delibere assembleari (Cass. civ., sez. un., 16 febbraio 2016, n. 2951).

La Suprema Corte evidenza che è la titolarità del diritto che si intende far valere a sottendere la relativa azione, ovvero la capacità di agire in giudizio, di talchè dovrà escludersi tale legittimazione ogni volta che lo stesso attore assuma di non essere condomino; in tal caso la relativa carenza può essere rilevata d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del procedimento e non è soggetta ad alcun onere di allegazione della parte.

La medesima Corte osserva ancora come sia lo status di condomino a legittimare alla partecipazione alla assemblea, dato che si ricava sotto il profilo sistematico e letterale anche dall'art. 67 disp. att. c.c., e che a tale partecipazione è giuridicamente e funzionalmente connessa la relativa facoltà di impugnativa.

L'unica deroga a tale ferreo meccanismo è prevista, in tema di locazione ordinaria, dall'art. 10 della l. 27 luglio 1978, n. 392, che attribuisce al conduttore il diritto di voto (e dunque la correlativa facoltà di impugnazione, Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2012 n. 869) unicamente per le delibere che abbiano ad oggetto spese di riscaldamento; si tratta tuttavia di norma che, per giurisprudenza costante sia di merito che di legittimità (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 1993 n. 8755; Trib. La Spezia 27 febbraio 2018, n. 162) ha natura speciale ed è insuscettibile di applicazione estensiva.

Ad ulteriore suggello e bilanciamento di tale rigido assetto, si pone la circostanza che il condominio non ha azione diretta nei confronti del conduttore per la riscossione dei contributi, poiché unici legittimati passivi in ordine a tale pretesa rimangono i condomini (Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 2012, n. 25781).

Nessun rilievo può poi essere attribuito all'apparenza del diritto, anche laddove l'utilizzatore in leasing si sia comportato come proprietario, poiché sul punto va richiamato l'orientamento espresso dalla cassazione sin dal 2002 (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2002, n. 5035), che ha negato ogni rilievo alla c.d. figura del condomino apparente.

Che poi all'utilizzatore in leasing debba essere negata ogni titolarità sostanziale sul bene deriva - ad avviso della Corte - dalla natura meramente obbligatoria del contratto stesso che rimette al termine della sua durata ogni efficacia traslativa, peraltro subordinata alla futura manifestazione espressa di un consenso da parte del conduttore.

La tesi espressa dai giudici di Piazza Cavour ha il pregio di conferire certezza ai rapporti in condominio, recependo e collocando sistematicamente anche innovazioni - non sempre del tutto chiare e funzionali - come i registri di anagrafe condominiale introdotti dalla novella del 2012.

In tali registri, vanno annotati anche i nominativi dei titolari dei diritti personali di godimento, ma tale circostanza è inidonea ad influire sul tema in esame, quanto è piuttosto funzionale a far conoscere all'amministratore l'identità e gli estremi di tutti i soggetti che a - diverso titolo - gravitano intorno all'edificio condominiale, da un lato, perché gli stessi possono essere comunque legittimati passivi di domande volte a fra cessare abusi dagli stessi compiuti (Cass. civ., sez. II, 3 marzo 2016 n. 6154, ipotesi in cui sia la società concedente che il conduttore in leasing sono stati ritenuti responsabili dell'illecito ampliamento della unità nel sottosuolo comune), dall'altra, perché specifiche norme introdotte nel 2012 hanno espressamente riconosciuto ai titolari dei diritti personali di godimento moderate facoltà di accesso ai dati di amministrazione (accesso ai registri di anagrafe, art. 1129, comma 2, c.c., accesso ai documenti di spesa, art. 1130-bis, comma 1, c.c.).

AA.VV., Il nuovo condominio a cura di R. Triola, Torino, 2014;

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017;

Carrato - Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2015, 49;

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, a cura di A. Celeste, L. Salciarini e P. Terzago, Milano, 2015;

Scarfò, Il leasing finanziario abitativo, in Gazzetta forense, 2016, 260;

Nachira, Riscossione dei contributi condominiali nel leasing immobiliare, in Il Civilista, 2008, fasc. 3, 70.