La sanatoria ex tunc concerne solo la registrazione tardiva del contratto di locazione non anche il patto occulto sulla reale entità del canone

Il contratto di locazione, sia ad uso abitativo che non abitativo, contenente ab origine un canone di locazione realmente convenuto e corrisposto, può essere tardivamente registrato con effetto sanante ex tunc, con la conseguente stabilizzazione degli effetti contrattuali e la piena tutela del conduttore anche per quanto riguarda la durata del rapporto locatizio.

La controversia esaminata dal Tribunale di Milano ha per oggetto un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria, in relazione al quale la parte conduttrice, allegando la tardiva registrazione del contratto da parte della locatrice, chiede dichiararsi la nullità, e, per l'effetto, la riconduzione del contratto al canone concordato avente la durata di anni 3+2 ai sensi della l'art. 2, comma 3, della l. n. 431/1998, in ottemperanza alla normativa vigente nonché alla legge di Stabilità 2016.

La quaestio juris sollevata dinanzi al giudice milanese è la seguente: la registrazione tardiva del contratto di locazione rispetto alla scadenza stabilita ex lege, determina ex tunc la sanatoria della nullità contrattuale?

Il Tribunale di Milano ritiene che nella fattispecie esaminata, la registrazione tardiva del contratto di locazione determina ex tunc la sanatoria della nullità negoziale, aderendo all'orientamento di legittimità che la ritiene possibile quando le parti per negligenza, accordo o semplice ritardo rispetto al termine legale di trenta giorni decorrenti dalla stipula, non registrano il contratto contenente il reale canone della locazione, distinguendo detta ipotesi da quella ulteriore in cui le parti registrano un contratto contenente un'indicazione simulata del corrispettivo avendo concordato un canone maggiore con un separato accordo, non registrato nel rispetto dei termini di legge.

Il Testo unico sull'imposta di registro approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, all'art. 2, lett. a) e b), ed all'art. 3, lett. a), nonchè all'art. 5, comma 1, lett. b) della Tariffa allegata, parte I, ed all'art. 2 bis, parte II della medesima Tariffa, richiamata dal citato art. 2, prevede la registrazione del contratto di locazione, sia per le locazioni stipulate in forma scritta che quelle stipulate in forma verbale.

Ai sensi dell'art. 17, comma 1, del medesimo Testo unico, a seguito delle modifiche apportate dalla l. 21 novembre 2000, n. 342, art. 68, la registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data dell'atto o dalla sua esecuzione in caso di contratto verbale.

Il comma 5 dell'art. 76 del d.P.R. n. 131/1986, dispone che l'intervenuta decadenza non dispensa dal pagamento dell'imposta in caso di registrazione volontaria o quando si faccia uso dell'atto ai sensi dell'art. 6, ammettendo implicitamente la possibilità di una registrazione tardiva, anche in caso di decadenza dall'azione di riscossione.

Con la l. 9 dicembre 1998, n. 431, all'art. 13, comma 1, recante la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, il legislatore ha previsto che è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, prevedendo altresì che nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato, mentre con l. 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016) al suddetto comma 1 dell'art. 13 l. 9 dicembre 1998, n. 431, viene precisato l'obbligo del locatore di provvedere alla registrazione del contratto nel termine perentorio di trenta giorni.

Ciò premesso, la posizione assunta nel corso degli anni dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. VI/III, 6 settembre 2017, n. 20858; Cass. civ., sez. III, 28 aprile 2017, n.10498) è univoca nell'avere ritenuto ammissibile la possibilità di ricostruire la tardiva registrazione come fattispecie sanante con efficacia retroattiva della nullità del contratto di locazione, una volta adempiuto al precetto tributario, atteso che la stessa normativa fiscale, come ha previsto la sanzione della nullità nell'ipotesi di mancata registrazione del contratto di locazione, contemporaneamente ha previsto la possibilità di sanatoria attraverso la registrazione tardiva.

Il ragionamento seguito dai giudici di legittimità si sviluppa considerando il fine che ha guidato il legislatore all'introduzione di norme più stringenti come strumenti di contrasto all'evasione, in relazione alla quale, la possibilità di addivenire ad una sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione del contratto di locazione consente di stabilizzarne gli effetti voluti dalle parti, contemporaneamente favorendo la concreta realizzazione dell'anzidetta ratio legis,consistente nell'emersione dello stesso rapporto locatizio ai fini fiscali per effetto della sua tardiva registrazione.

Pertanto, in relazione a quanto sopra evidenziato, la decisione in commento è conforme all'indirizzo di legittimità, specificamente riferito alle locazioni per uso commerciale, ma in base ad un principio valido anche in relazione a quelle per uso abitativo, secondo cui in tema di locazione immobiliare, la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311/2004 la nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo esistente in materia, ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo, e, dall'istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti.

Come acutamente rilevato dal giudice milanese nella stessa pronuncia in commento, il caso della nullità del contratto non registrato costituisce una fattispecie differente rispetto a quella ulteriore che si determina in caso di pattuizioni volte a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, laddove sussista cioè tra le parti un vero e proprio accordo simulatorio in relazione all'entità del canone reale, che non è sanato dalla registrazione tardiva (Cass. civ., sez. un., 17 settembre 2015, n.18213).

Sulla quaestio le Sezioni unite sono nuovamente intervenute (Cass. civ., sez. un., 9 ottobre 2017, n. 23601), affermando che:

a) la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;

b) il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;

c) è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione (In ordine a tale questione, un'autorevole dottrina, seguendo e condividendo il medesimo percorso argomentativo delle Sezioni Unite, sostiene la tesi che la tardiva registrazione del patto dissimulato valga anch'essa a cancellare la invalidità, ma che la sanatoria sia in questo caso destinata ad operare ex nunc, dal momento in cui è stato effettuato l'adempimento fiscale, ripristinando solo da tale momento la coerenza tra quanto pattuito dalle parti e quanto dichiarato al fisco (Cuffaro 2018, 1098; v. anche l'opinione di Buset 2018, 363, secondo cui un integrale ripensamento meriterebbe la soluzione relativa alla sorte del patto occulto di maggiorazione del canone, nel senso della successiva efficacia ex nunc argomentando ex art. 13, comma 2, della l. n. 431/1998 in caso di registrazione, nel settore abitativo e nel senso dell'efficacia originaria, in aderenza ai principi generali ex art. 1414, comma 2, c.c. ed art. 10, comma 3, secondo periodo, l. n. 212/2000, non espressamente derogati, in quello non abitativo).

Conseguentemente, nella fattispecie esaminata, accertata l'inesistenza di pattuizioni nulle, simulazione, ovvero locazione di fatto, il Tribunale di Milano condivisibilmente conclude la propria disamina dichiarando l'efficacia sanante ex tunc della registrazione del contratto di locazione a cui aveva provveduto la locatrice.

Cuffaro, Contratto di locazione e nullità per mancata registrazione: “si peccas, pecca fortiter”, in Corr. giur., 2018, 1098;

Id., “Orwell” e il contratto di locazione: note a margine dell'art. 1, co. 59, legge 28 dicembre 2015, n. 208, in Corr. giur., 2016, 597;

Id., Le nullità del contratto di locazione e la riformulazione dell'art. 13 della legge n. 431/1998, in Arch. loc. cond., 2016, 586;

Id., Aporie della giurisprudenza e pervicacia del legislatore in tema di locazione e obbligo di registrazione, in Giur. it., 2016, 331;

Id., Il problema della mancata registrazione del contratto di locazione, in Giur. it., 2014, 537;

Id., Violazione di obblighi tributari e nullità del contratto di locazione, in Riv. dir. civ., 2011, 357;

Scripelliti, Le nullità del contratto di locazione con particolare riguardo alla mancata o tardiva registrazione, in www.condominioelocazione.it;

Id., Fiera delle nullità per il contratto di locazione abitativa, in Riv. giur. edil., 2011, 243;

Buset, La locazione non registrata fra definitività e provvisorietà dell'inefficacia, in Nuova giur. civ. comm., 2018, 363;

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Di Marzio, La nullità del contratto di locazione per omessa registrazione, in Giust. civ., 2007, 489;

Marcello, Le locazioni ad uso non abitativo. Profili tributari e interferenze civilistiche, nullità e sanatorie, in Giustiziacivile.com;

Sinisi - Troncone, Il contratto di locazione non registrato è nullo, ma si sana ex tunc se registrato tardivamente, in www.condominioelocazione.it;

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Petrelli, Locazione ad uso diverso dall'abitazione e patto occulto di maggiorazione del canone, in www.condominioelocazione.it.