Il condomino è obbligato a farsi carico dei costi di revisione della tabella millesimale?

In caso di omissione e comportamento arbitrario da parte del condominio, il richiedente può legittimamente rifiutarsi di accollarsi in maniera esclusiva delle spese del tecnico incaricato, così come di non accettare che la nuova tabella millesimale rettificata assume un valore ex nunc. Pertanto, in caso di originario errore, secondo quanto previsto dall'art. 69 disp. att. c.c., ciascun condomino può chiedere la revisione giudiziale della tabella millesimale.

Tizio (condomino) aveva chiesto al condominio la correzione delle tabelle millesimali. Tuttavia, a causa del comportamento omissivo del condominio, l'attore è stato costretto a richiedere la revisione dinanzi al Tribunale adìto.

Costituendosi in giudizio, il condominio convenuto eccepiva la ricostruzione avversaria. Difatti, secondo il condominio, era necessario dare atto della validità ed efficacia dell'ultima delibera assembleare (con la quale era stata annullata la precedente delibera di modifica della tabella millesimale) e, in ogni caso, le domande avversarie non potevano essere accolte per insussistenza dei requisiti di revisione previsti dall'art. 69 disp. att. c.c.

La questione in esame è la seguente: in caso di riscontrati errori della tabella millesimale, il richiedente condomino è obbligato a farsi carico esclusivo dei costi del tecnico incaricato?

Nel presente giudizio l'attore aveva richiesto, da svariati anni, la correzione della tabella millesimale affetta, a suo dire, da errori concernenti l'effettiva attribuzione del valore proporzionale al suo immobile sito al piano interrato e che, fino all'instaurazione della presente causa, tale istanza non era mai stata accolta dal condominio. Quest'ultimo, infatti, pur avendo approvato la nuova tabella millesimale predisposta dal geom. Caio in due occasioni (con delibere di febbraio e settembre), lo aveva sempre fatto con delle “condizioni”: la vigenza della nuova tabella doveva decorrere dalla data della delibera, pertanto, l'attore non doveva vantare alcunché a titolo restitutorio per il pregresso e doveva farsi interamente carico delle spese tecniche.

Successivamente, con altra delibera (novembre), il condominio aveva deliberato l'annullamento delle precedenti in quanto l'attore non si era fatto carico delle predette spese del tecnico incaricato (come previsto nelle precedenti delibere); quindi, secondo il condominio, l'attore non aveva diritto a rivedere la ripartizione delle spese relativa agli anni precedenti.

Premesso quanto innanzi esposto, a seguito dell'istruttoria di causa, il CTU aveva verificato che effettivamente sussistevano errori rilevanti ex art. 69, comma 1, n. 1 disp. att. c.c.; difatti, la nuova tabella millesimale rielaborata dall'ausiliario (approvata nel corso del giudizio dall'assemblea condominiale) prevedeva l'attribuzione ai due magazzini interrati di proprietà di Tizio di un totale di 74,46 millesimi, a fronte di 155 millesimi previsti nella precedente tabella millesimale, ovverosia un valore che poneva a suo carico più del doppio di quanto avrebbe dovuto pagare.

Di conseguenza, secondo il giudice adìto, la domanda di rettifica ex art. 69 disp. att. c.c. era fondata e, quindi, del tutto ingiustificata la condotta omissiva del condominio. Del resto, a parere del Tribunale, parimenti condivisibile e giustificata è stata la decisione dell'attore di non farsi carico, in via esclusiva, delle spese del tecnico incaricato in via stragiudiziale da parte del condominio per effettuare una simile verifica, così come di non accettare che la nuova tabella millesimale rettificata assumesse un valore ex nunc, posto che gli errori, riscontrati in sede di CTU, preesistevano e avrebbero dovuto essere prontamente individuati fin da quando l'attore ne aveva richiesto l'accertamento, con l'autorevole supporto di una consulenza tecnica autonomamente richiesta.

In conclusione, preso atto del fatto che, in seguito al deposito della relazione di consulenza tecnica, le parti hanno riferito entrambe di avere deciso di accettare la nuova tabella millesimale predisposta dal CTU, il Tribunale ha dichiarato la cessazione della materia del contendere. Tuttavia, tenuto conto della totale soccombenza virtuale, il condominio è stato condannato alle spese di CTU e di quelle del presente giudizio.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni in merito alla revisione delle tabelle millesimali: l'errore e il costo dell'iniziativa.

Preliminarmente, giova ricordare che le tabelle millesimali costituiscono uno dei più importanti strumenti di gestione dell'edificio. Difatti, proprio a partire dalla definizione che di esse dà il codice civile, si può affermare che hanno la funzione di consentire, da una parte, il funzionamento dell'assemblea (con i quorum), e dall'altra (con le quote) le ripartizioni delle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per la concreta fruizione dei servizi condominiali.

Dal punto di vista concreto, sono la risultante di una serie di calcoli matematici che rappresentano, in buona sostanza, una valutazione comparativa delle diverse unità immobiliari comprese nel fabbricato.

Premesso ciò, quanto all'errore, si evidenzia che l'art. 69 disp. att. c.c. (riformato) prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale, di cui all'articolo 68 disp. att. c.c., possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Quindi, l'errore è certamente causa di revisione, ciò vuol dire che chi domanda una revisione deve portare degli elementi di fatto utili a consentire di concludere in tal senso. Tuttavia, è importante anche precisare che la norma in oggetto specifica che le tabelle vigenti, al fine della revisione a maggioranza, devono risultare conseguenza di un errore, ma non che tale risultanza debba essere portata dalla persona che ne chiede la revisione.

Invero, in merito all'errore, la Camera dei deputati, nella seduta del 27 settembre 2012, ha eliminato l'aggiunta “di calcolo materiale”, riproponendo, quindi, la problematica relativa all'esatta individuazione di tale concetto.

In proposito, in merito all'attribuzione del significato alla nozione di “errore” adoperata dall'art. 69, n. 1), disp. att. c.c., già prima della Riforma (l. n. 220/2012), vi era stato un acceso dibattito giurisprudenziale.

Sul punto in esame, a causa del susseguirsi di pronunce diverse, le Sezioni Unite hanno precisato che gli errori rilevanti agli effetti della revisione giudiziale prevista dall'art. 69, n. 1), disp. att. c.c. (vecchio testo) dovevano intendersi - non quei vizi del consenso contemplati dall'art. 1428 c.c. come causa di annullamento del contratto, ma - tutti quelli obiettivamente verificabili, causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse (Cass. civ., sez. un., 9 luglio 1997, n. 6222).

A tal proposito, secondo alcuni autori, a seguito del summenzionato orientamento, gli errori rilevanti ai fini della revisione risultavano quelli obiettivamente verificabili, cioè gli errori che attenevano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (compresi gli errori di fatto e di diritto).

Da ultimo, ad integrazione di quanto esposto, si segnalano altre pronunce di legittimità secondo cui il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno o entrambi i presupposti indicati dall'art. 69 disp. att. c.c. (che, nella formulazione, applicabile ratione temporis, anteriore alla l. n. 220/2012, richiede un errore ovvero un'alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano), la cui ricorrenza va dimostrata, in base alla regola generale del riparto dell'onere probatorio e quantomeno con riferimento agli errori obiettivamente verificabili, da chi intende modificare le tabelle (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2016, n. 25790).

Pertanto, al fine di salvaguardare la esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, è da escludersi la rilevanza degli errori che non siano obbiettivamente riscontrabili, ovvero che conseguano a meri apprezzamenti di stampo prettamente soggettivo (Cass. civ., sez. II, 4 ottobre 2016, n. 19797).

Quanto alla questione relativa ai costi dell'iniziativa di revisione, si rivela importante l'aggiunta - introdotta dalla Riforma - secondo la quale il relativo costo è “sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione” (art. 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c.). Attraverso questa precisazione, il legislatore ha voluto addossare al condomino, responsabile della suddetta variazione dell'edificio, delle spese dell'eventuale perizia (stragiudiziale o giudiziale) necessaria al fine della redazione delle nuove tabelle (spesso a causa di ampliamenti arbitrari).

Proprio su tale aspetto, spesso, la condotta ostruzionistica o dilatoria del condomino controinteressato alla stessa revisione, comporta, nel frattempo, in capo ai condomini un'ingiusta partecipazione economica alle spese superiore al dovuto (a fronte del vantaggio lucrato dal condomino con l'ampliamento abusivo).

Diversamente, al di fuori dell'ipotesi n. 2 del citato articolo, ovvero nel caso di tabelle errate, la revisione del costo dovrebbe essere a carico di tutti i condòmini, in base ai millesimi di proprietà, salvo rivalsa, ove possibile, verso il redattore delle tabelle errate.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, si evidenzia che la pronuncia in commento appare interessante soprattutto in merito alle conseguenze dei comportamenti posti in essere dalle parti in causa: è legittimo il rifiuto del condomino di farsi carico, in maniera esclusiva, delle spese del tecnico incaricato, mentre è illegittimo il comportamento del condomino di sottoporre a condizione le rettifiche della tabella millesimale.

Celeste, Tabelle millesimali (modifica e revisione), in Condominioelocazione.it;

Baldacci, Come applicare la riforma del condominio, Rimini, 2013, 326;

Cassano, Manuale pratico del nuovo condominio, Rimini, 2013, 301.