Il nuovo proprietario è obbligato al pagamento dei debiti condominiali nei confronti del terzo creditore?

In tema solidarietà passiva, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. att. c.c., chi non era condomino al momento in cui era insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, come quelle per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni.

Le creditrici Caia e Sempronia (in qualità di eredi del defunto Mevio - ingegnere), avevano intimato nei confronti di Tizia (condomina), il pagamento dell'importo di circa sei mila euro, in virtù della sentenza resa nell'anno 2003 dal Tribunale di Torre Annunziata nei confronti del condominio. Avverso tale richiesta, Tizia aveva proposto opposizione al precetto (art. 615, comma 1, c.p.c.), deducendo il proprio difetto di legittimazione passiva in quantoaveva acquistato l'appartamento successivamentealla sentenza emessa dal Tribunale. Costituendosi in giudizio, le opposte, invece, eccepivano la piena legittimazione passiva di Tizia rispetto alla pretesa creditoria; difatti, secondo Caia e Sempronia, il terzo creditore ha pieni diritti di agire in danno del nuovo acquirente anche qualora quest'ultimo abbia acquistato la predetta qualifica di condomino dopo la nascita della relativa obbligazione.

La questione in esame è la seguente: in caso di condanna del condominio, il terzo creditore può richiedere il pagamento del debito anche nei confronti del nuovo proprietario/condomino dell'edificio?

Preliminarmente, il giudicante ha osservato che quando si parla di obblighi di partecipazione alle spese di manutenzione straordinaria delle aree comuni del condominio (ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale) che coinvolgano anche soggetti terzi, incaricati dell'esecuzione dell'opera, l'aspetto più problematico riguarda la determinazione del momento in cui sorge l'obbligo di pagare le spese di manutenzione, in quanto tale momento rileva per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa, nei rapporti interni tra venditore e compratore. Detto altrimenti, l'art. 63, comma 4, disp.att. c.c., pur involgendo il rapporto interno fra il condomino e il condominio, assume rilevanza, quando siano coinvolti soggetti terzi estranei al rapporto, anche ai fini della corretta individuazione del soggetto obbligato, permettendo l'identificazione dell'arco temporale in cui è sorto l'obbligo di spesa. Difatti, nel caso in esame, la parte opponente aveva invocato a sostegno della propria posizione l'art. 63, comma 4, disp. att.,c.c. secondo il quale: «chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente».Dunque, secondo tale assunto, chi acquista la proprietà subentra al vecchio proprietario e, in qualità di nuovo condomino, è tenuto a contribuire alle spese condominiali; allo stesso tempo, il nuovo acquirente è obbligato solidalmente con il dante causa a versare i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Premesso quanto innanzi esposto, secondo il Tribunale adìto, la parte opponente, non essendo condomina all'epoca in cui è insorto l'obbligo di partecipazione alle spese condominiali - esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni - ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori edili approvati nel lontano 1995, non poteva essere obbligata in via diretta verso le opposte Caia e Sempronia. Difatti, dall'atto di compravendita, era emerso solo che, nell'anno 2008, Tizia era divenuta proprietaria di un'unita immobiliare presso il condominio; pertanto, l'istante opponente non era tenuta alla corresponsione di alcuna somma in favore delle opposte.

Detto ciò, nonostante la non uniformità degli orientamenti in materia, il giudice adito ha ritenuto di aderire a quell'orientamento in base al quale non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, come quelle per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori (Cass. civ., sez. VI/II, 25 gennaio 2018, n. 1847).

Condividendo tale principio, il magistrato ha evidenziato che il credito del terzo sorge al momento dell'approvazione della delibera assembleare che autorizza i lavori di manutenzione straordinaria, in quanto la delibera ha valore costitutivo dell'obbligazione. D'altronde, la stessa costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l'adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore per conto del condominio, tale da legittimare l'azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento (Cass. civ.,sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, Il Tribunale ha accolto l'opposizione e di conseguenza ha dichiarato l'estraneità della condomina Tizia (nuova proprietaria) dalla pretesa esecutiva.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni in merito alla corretta individuazione delle obbligazioni e del soggetto responsabile del pagamento dei debiti condominiali.

Quanto al rapporto obbligatorio, secondo una prima ricostruzione, va ricordato che parte della giurisprudenza (Cass. civ., sez. VI, 21 febbraio 2014, n. 4216) riconosce che i rapporti tra terzo creditore e neo condomino, vadano qualificati come obligationes propter rem, con la conseguenza che chi acquista un bene facente parte di un condominio è obbligato vero il terzo, anche per le obbligazioni pregresse, per il solo fatto di aver acquistato l'immobile, «sicché il trasferimento delle posizioni soggettive (sia attiva che passiva) del rapporto stesso ad altri soggetti si verifica come effetto del passaggio del diritto reale cui ciascuna posizione inerisce».

Tuttavia, secondo altro orientamento (Cass. civ. sez. II, 18 aprile 2003, n. 6323), le obbligazioni relative alla proprietà di un appartamento in condominio, pur qualificabili come obbligazioni propter rem, non passano automaticamente e, per ciò stesso, a carico dell'acquirente. Per tali motivi, il soggetto passivo delle obbligazioni andrebbe individuato sì nel titolare della singola unità immobiliare, ma con riferimento al momento in cui il vincolo obbligatorio è sorto; per cui, pur parlandosi di obbligazioni ambulatorie o propter rem, le stesse vanno ancorate ad un limite temporale ovverosia «al momento in cui si rende necessario effettuare la concreta esecuzione dell'attività di manutenzione».

Ebbene, dopo aver ricostruito il rapporto obbligatorio tra le parti, a questo punto, è importante analizzare gli aspetti riguardanti il soggetto responsabile del pagamento dei debiti condominiali.

A tal proposito, sappiamo che il citato art. 63 attua il cosiddetto principio della “ambulatorietà passiva” delle obbligazioni condominiali e determina un criterio volto ad agevolare il condominio nella riscossione dei crediti. Grazie a tale principio, in caso di disaccordo fra venditore e acquirente, l'amministratore del condominio potrà rivolgersi indifferentemente ad entrambi per la riscossione delle obbligazioni condominiali relative all'anno in corso ovvero a quello precedente l'intervenuta compravendita.

Detto altrimenti, l'acquirente dell'unità immobiliare è tenuto a corrispondere all'amministratore del condominio gli oneri condominiali per la gestione in corso al momento dell'acquisto e per quella precedente; il medesimo (nuovo condomino), ha altresì il diritto di richiedere il rimborso al venditore per tutti gli oneri riferiti al momento precedente la data dell'acquisto.

A questo punto, appare lecito affermare che la corretta applicazione dell'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. concerne il rapporto “interno” tra il condominio e/o l'amministratore e il nuovo acquirente, ed è funzionale alla corretta individuazione del soggetto su cui gravano i contributi condominiali; tuttavia, la questione diviene più complessa quando ad essere coinvolti sono anche soggetti terzi estranei al rapporto condominiale. In tal caso, infatti, la questione può assumere grande rilevanza pratica, soprattutto in assenza di specifiche pattuizioni tra le parti (caso esemplare è quello della sentenza in commento).

Premesso ciò, si osserva che, sul punto, la giurisprudenza, spesso chiamata a pronunciarsi in materia, non ha espresso un orientamento univoco.

Secondo un primo orientamento, decisiva, ai fini dell'insorgenza dell'obbligo di contribuire alle spese condominiali, sarebbe la delibera di approvazione della spesa: il condomino che vende l'immobile sarà tenuto a contribuire alle spese deliberate quando era ancora proprietario (Cass. civ., sez. II, 9 settembre 2008, n. 23345).

Secondo una differente impostazione, invece, l'obbligo di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni non deriverebbe dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, ma dalla concreta esecuzione dell'attività di manutenzione (Cass. civ., sez. VI/II,22 giugno 2017, n. 15547; Cass. civ.,sez. VI/II, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. civ.,sez. II, dicembre 2010, n. 24654).

Alla luce della diversità degli orientamenti esposti - a parere di chi scrive - il giudice adito ha fatto corretta applicazione del secondo orientamento. Difatti, secondo tale linea interpretativa, l'obbligazione di contribuire alle spese sorge nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere; mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino. In quest'ottica, dunque, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio e soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, non può, pertanto, essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui è insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali (Cass. civ., sez. VI/II, 25 gennaio 2018, n. 1847).

Valentino, Spese straordinarie e cessione dell'immobile: paga il vecchio o il nuovo proprietario? in Condominioelocazione.it;

Nicoletti, Vendita dell'unità immobiliare, in Condominioelocazione.it;

Bordolli, Guida alla ripartizione delle spese condominiali, Rimini, 2016, 37.