Contratto di vendita con diritto d'opzione

Il perfezionamento del contratto. L'oggetto e gli effetti del patto di opzione

L'art. 1331 c.c. in tema di opzione così recita: “Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall'art. 1329. Se per l'accettazione non è stato fissato un termine, questo può essere stabilito dal giudice”.

L'istituto dell'opzione di cui all'art. 1331 si inserisce nell'ambito di una più complessa fattispecie a formazione progressiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto la irrevocabilità della proposta del promittente, e, successivamente, dalla (eventuale) accettazione del promissario che, saldandosi con la precedente proposta, perfeziona il nuovo negozio giuridico, così che soltanto successivamente alla conclusione del contratto di opzione il promissario, con riferimento al contratto definitivo, può incorrere in responsabilità precontrattuale, se abbia ingenerato il ragionevole affidamento nella conclusione di tale contratto rifiutandone, poi, la stipulazione. In particolare, successivamente alla stipulazione del contratto di opzione, ossia all'accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta del promittente e la facoltà del promissario di decidere discrezionalmente se accettarla o meno, incorre in responsabilità precontrattuale, che può essere fatta valere in giudizio solo con apposita domanda di accertamento, l'opzionario che ingeneri nella controparte il ragionevole affidamento nel perfezionamento del contratto definitivo e non intenda, invece, accettarne la conclusione (Cass. II, n. 2017/1998).

Il patto d'opzione conferisce ad una delle parti, a fronte della proposta dell'altra, non revocabile per un determinato periodo di tempo, il potere di determinare la conclusione del contratto mediante la propria accettazione e senza necessità di ulteriori dichiarazioni del proponente. Il patto di opzione di compravendita immobiliare impone, in forza della forma scritta richiesta ad substantiam dagli artt. 1350 e 1351 c.c., l'accordo delle parti sugli elementi essenziali del futuro contratto; in particolare, è necessario che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentire l'identificazione dell'immobile in modo inequivoco, se non l'indicazione dei dati catastali o delle mappe censuarie e dei confini, quantomeno che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o comunque logicamente determinabile (Cass. II, n. 28762/2017). La configurabilità del suddetto patto, pertanto, resta esclusa con riguardo ad una proposta che contenga solo alcuni elementi essenziali e non l'intero regolamento negoziale, perché, in tal caso, il perfezionarsi del contratto non può conseguire a detta accettazione, ma richiede la formazione del consenso sugli ulteriori elementi non contemplati alla proposta stessa (Cass. I, n. 2908/1983).

L'accettazione della proposta contrattuale di compravendita, anche ove quest'ultima sia irrevocabile in forza di un patto d'opzione, è idonea a segnare il perfezionamento del contratto, e quindi a spiegare effetto traslativo della proprietà della cosa venduta, non soltanto quando il prezzo sia stabilito in detta proposta o in quel patto d'opzione, ma anche quando sia determinabile alla stregua di criteri, riferimenti o parametri precostituiti, così che la sua successiva concreta quantificazione sia ricollegabile ad un'attività delle parti di tipo meramente attuativo e ricognitivo (Cass. I, n. 1332/2017).

Nell'opzione il solo proponente rimane vincolato alla propria dichiarazione, mentre la controparte è libera sia di accettare puramente e semplicemente la proposta stessa, sia di formulare una controproposta che, contenendo elementi non compresi nella già prevista struttura del contratto finale, non può determinare la conclusione di questo in conformità della concessa opzione, ma consente di pervenire ad un diverso contratto qualora venga accettata dal destinatario (Cass. sez. lav., n. 3625/1983). Vincola chi la concede, cioè il concedente o proponente, il contratto d'opzione, nell'ambito del mercato immobiliare, è un contratto utilizzato per vincolare il venditore, lasciando libero il compratore d'accettare entro una determinata data.

Pertanto, il patto di opzione impone nella compravendita ad una delle parti l'obbligo incondizionato ed irrevocabile di vendere o di comprare, attribuendo contestualmente all'altra parte il diritto di conseguire la vendita o l'acquisto del bene o di rinunciarvi a sua insindacabile scelta, di guisa che per rendere eseguibile il patto è sufficiente la dichiarazione di volontà del promissario, essendo quella del proponente già manifestata, vincolante e per lui irrevocabile ed essendo il proponente stesso liberato dal vincolo derivante dall'opzione solo se l'accettazione della proposta intervenga dopo la scadenza del termine all'uopo fissato (Cass. II, n. 9675/1996).

Posto, dunque, che il patto di opzione è volto a regolare soltanto le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, fino all'esercizio dell'opzione non sorge il diritto del mediatore di percepire la provvigione (Cass. VI, n. 28879/2022).

Nell'opzione il promittente, nulla deve fare di positivo per la conclusione del contratto definitivo, deve tuttavia mantenere un comportamento di astensione affinché la conclusione del contratto definitivo non sia impedita. Trattasi di obbligazione negativa il cui inadempimento non è opponibile ai terzi che ne abbiano tratto vantaggio (ad esempio, acquistando la cosa che il promittente abbia proposto di vendere) e produce solo l'obbligo di risarcimento a carico del promittente inadempiente (Cass. II, n. 1893/1975).

Se le parti abbiano regolato integralmente i loro rapporti assumendo obblighi reciproci e condizionando solo l'obbligo di una parte all'adempimento dell'altra entro un certo termine, non si versa in tema di patto di opzione, sussistendo questo schema contrattuale, come visto, nel caso in cui le parti convengano che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'abbia abbia facoltà di accettarla o meno (Cass. I, n. 244/1970).

Premesso che in tema di contratto a favore del terzo, oltre al contratto preliminare di compravendita, è configurabile anche l'opzione di preliminare a favore di terzo ove il soggetto promittente, piuttosto che obbligarsi soltanto con l'altro stipulante a prestare il suo consenso alla definitiva vendita di un suo bene a favore di un terzo, resti già vincolato, per effetto del negozio bilaterale di opzione, alla propria dichiarazione di irrevocabile proposta contrattuale, in siffatta evenienza al terzo beneficiario, libero o meno di accettarla, basta la semplice accettazione perché a suo favore si producano gli effetti del contratto, per la conclusione del quale l'opzione è stata accordata (Cass. II, n. 25528/2015).

L'opzione prevista dall'art. 1331 c.c. ha natura contrattuale (contra, però, sul piano delle conseguenze dell'inadempimento, Cass. n. 2017/1998; v. postea), consistendo, come detto, in un accordo in base al quale una parte si impegna a mantenere ferma una proposta per un certo tempo nell'interesse dell'altra parte. Pertanto, è configurabile un'opzione per persona da nominare non essendovi ragione di fare eccezione al principio generale che ammette la stipulazione del contratto per persona da nominare (come pure di quello a favore di terzo) in relazione a qualsiasi tipo di contratto, preliminare o definitivo, purché l'oggetto della prestazione lo consenta (Cass. II, n. 4901/1987).

Tale contratto prevede, di norma, un corrispettivo a favore del venditore come forma di garanzia.

Termine pe r l'accettazione della proposta

Ai fini della configurabilità del contratto di opzione, è irrilevante che in esso manchi la fissazione di un termine per l'accettazione della proposta, poiché l'art. 1331 c.c. prevede espressamente che il termine possa essere stabilito dal giudice quando ciò sia necessario (Cass. n. 4901/1987, cit.). Apparentemente di segno contrario è Cass. I, n. 7/1970, secondo cui gli elementi della prefissione del termine entro cui la facoltà di acquisto del promissario deve esercitarsi e la prefissione del prezzo che a tal fine deve essere corrisposto sono caratteristiche essenziali del diritto di opzione e non del diritto di prelazione (che consiste, invece, nella promessa di preferire, nell'ipotesi di una futura vendita della cosa, a parità di prezzo e condizioni, il promissario ad ogni altro eventuale acquirente (Cass. I, n. 7/1970).

Viceversa, il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell'art. 1329, comma 1 c.c., costituendo elemento essenziale della proposta irrevocabile, deve essere fissato dallo stesso proponente: in mancanza di tale determinazione, la proposta, dovendo considerarsi pura e semplice, è revocabile, a norma dell'art. 1328, comma 1 c.c., finché il contratto non sia concluso. Né, per ritenere il carattere irrevocabile della proposta, può farsi ricorso ad altri meccanismi di determinazione del termine predisposti nel codice civile, come quello dettato in materia di opzione dall'art. 1331, comma 2, non richiamabile analogicamente, data la sua natura di eccezione al principio generale di revocabilità della proposta (art. 1328; Cass. II, n. 3339/1987).

Qualora il patto di opzione sia inerente al trasferimento di un bene immobile, la validità ed operatività della dichiarazione di accettazione del promissario postula l'atto scritto, a norma dell'art. 1350, n. 1 c.c., esclusa, quindi, ogni possibilità di ritenerla avvenuta tacitamente per facta concludentia (Cass. n. 3339/1987, cit.).

Figure affini

Integra la figura giuridica dell'opzione di cui all'art. 1331 c.c. il contratto con cui una delle parti si obbliga a cedere, ad un prezzo concordato, la sua quota di comproprietà di un bene immobile a seguito della richiesta proveniente da ciascuna delle altre parti contraenti. Tale contratto impugna irrevocabilmente il proponente, anche senza la fissazione di un termine finale di validità, e l'esercizio del diritto potestativo di accettazione della proposta può avvenire nel termine prescrizionale di dieci anni ai sensi dell'art. 2946 c.c., mentre il mutamento delle condizioni di mercato non determina l'inefficacia del contratto, ma può solo legittimare, ove si tratti di un contratto con obbligazioni a carico di una sola parte, la riduzione della prestazione o la riconduzione del contratto ad equità ex art. 1468 c.c. (Cass. II, n. 436/1982).

Il patto di opzione, pur nel suo carattere apparentemente unilaterale è in sostanza una vera e propria convenzione posta in essere sull'accordo dei due contraenti; da ciò consegue che detto istituto è assimilato alla proposta irrevocabile ai sensi dell'art. 1329 c.c. e che l'intervenuta accettazione da parte del contraente favorito dà luogo o ad un contratto definitivo, con immediati effetti costitutivi o traslativi del diritto, ovvero ad un contratto preliminare, a seconda della volontà concretamente manifestata dalle parti (Cass. III, n. 3986/1974). L'opzione, a differenza della proposta irrevocabile (che è un atto unilaterale), ha natura di negozio giuridico bilaterale. Mentre, infatti, nella proposta irrevocabile vi è una parte che avanza una proposta contrattuale ed unilateralmente si impegna a mantenerla ferma per un certo tempo, nella opzione vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione, mentre l'altra resta libera di accettarla o meno. In entrambi i casi, perciò, vi è una proposta contrattuale irrevocabile, ma mentre nel primo (art. 1329 c.c.) la irrevocabilità dipende esclusivamente dalla volontà, dall'impegno unilaterale del proponente, nel secondo (art. 1331 c.c.) la irrevocabilità dipende da una convenzione tra le parti, le cui volontà devono quindi essere espresse ed incontrarsi (Cass. II, n. 3339/1987, cit.).

In tema di compravendita di beni immobili, il d.lgs. n. 104/1996 definisce il diritto spettante ai conduttori delle unità immobiliari a uso residenziale degli enti pubblici previdenziali sia come prelazione, sia come opzione. Trattasi in sostanza di due istituti giuridici diversi in quanto, il diritto spettante ai conduttori nel piano di dismissione ordinaria è da definirsi, più propriamente, come opzione legale, condizionata all'inserimento dell'unità immobiliare nei suddetti piani e alla puntuale definizione delle principali clausole contrattuali da comunicare ai conduttori per l'esercizio dell'opzione stessa e da perfezionare con l'accettazione scritta del conduttore. Secondo il piano di dismissione previsto dalla l. n. 140/1997, invece, l'attribuzione in sede convenzionale di un diritto speciale alla maggioranza dei conduttori, è da ritenersi più propriamente un diritto di prelazione legale, essendo i beni alienabili solo attraverso procedure competitive che prevedono per i conduttori una preferenza rispetto ai terzi (Trib. Genova I, n. 3818/2012).

Il criterio discretivo tra le figure dell'opzione e della prelazione è la obiettiva esistenza nell'opzione di un rapporto sostanziale che abbia con l'accettazione dell'oblato tutti gli elementi, o almeno gli elementi essenziali, per considerarsi concluso; mentre nella prelazione vi è solo la previsione di un contratto, nella cui stipulazione il beneficiario ha diritto di essere preferito ad altri (Cass. III, n. 402/1982). Poiché l'opzione si inserisce nella struttura della cosiddetta formazione progressiva del contratto, che con l'accettazione da parte dell'oblato perviene alla sua definitiva conclusione, la differenza della prelazione, che conferisce solo un diritto condizionato alla stipulazione di un futuro negoziato alla cui conclusione rimane strutturalmente estranea, nella opzione è necessaria l'obiettiva esistenza di un rapporto sostanziale che abbia, con l'accettazione dell'oblato, tutti gli elementi o almeno gli elementi essenziali per considerarsi concluso. Mentre l'opzione si sostanzia in una convenzione in base alla quale una delle parti si obbliga a rimanere vincolata alla propria dichiarazione, mentre l'altra ha facoltà di accettarla o meno; nella prelazione, invece, si realizza un contratto preliminare unilaterale, in forza del quale una parte ha diritto di essere preferita ad altri, a parità di condizioni, qualora il promittente si induca alla conclusione di un determinato contratto, con la conseguenza che, nel primo caso, il patto di opzione - parificato nel regime normativo, ex art. 1331 e 1329 alla proposta irrevocabile - vincola immediatamente ed incondizionatamente lo stipulante all'adempimento, purché il promissario eserciti il diritto potestativo di accettare l'offerta; nella prelazione, al contrario, non sorge alcun obbligo immediato a carico del promittente, il quale è libero anche di non stipulare il contratto con cui si riferisce la prelazione, obbligandosi solo a preferire, ove esso venga concluso, il promissario.

In presenza di un diritto di opzione ex lege, la manifestazione unilaterale di volontà dell'opzionario - che non sia stata preceduta da una proposta di vendita dell'ente proprietario contenente tutti gli elementi costituitivi dell'accordo nel caso concreto né sia stata seguita da un'accettazione del destinatario con specificazione di detti elementi - non può, però, essere ritenuta idonea a perfezionare il vincolo contrattuale tra le parti. Neppure può ritenersi che un diritto di opzione avente origine legale si cristallizzi immutabilmente nel patrimonio del beneficiario sulla base della norma che lo introduce e non sia soggetto alle variazioni successivamente apportate da leggi modificative od integrative dell'originaria fonte normativa, qualora non sia intervenuta nel frattempo la conclusione dell'accordo contrattuale per la quale non può bastare la sola manifestazione di volontà del proprietario. Pertanto, nel caso di assenza di proposta di vendita formulata dal proprietario, non possono essere ritenute sussistere le condizioni per dar luogo ad un invocato trasferimento della titolarità del bene immobile ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c. (Trib. Milano IV, 5 agosto 2008, n. 10071).

Il c.d. «leasing finanziario» è il contratto con il quale una società finanziaria, che ha acquistato per conto di un'impresa industriale o commerciale un bene ad essa necessario, lo cede all'impresa stessa in godimento, per un determinato periodo di tempo (normalmente corrispondente a quello in cui il bene è idoneo ad apportare utilità economica), dietro pagamento di un canone, e con facoltà di optare, alla scadenza, fra la restituzione od il conseguimento in proprietà previo versamento di un ulteriore importo.

La figura del leasing di godimento ricorre allorquando l'insieme dei canoni di cui il contratto prevede il pagamento per l'arco della sua durata è inferiore, in modo consistente, alla remunerazione del capitale investito nell'operazione di acquisto e concessione in godimento del bene e lascia non coperta una non irrilevante parte di questo capitale, il prezzo pattuito per l'opzione è di corrispondente altezza, è prevista un'alternativa all'opzione sotto forma di rinnovazione del contratto. Al contrario, se l'insieme dei canoni che devono essere pagati dal conduttore remunera interamente il capitale impiegato nell'operazione e il prezzo di opzione è in rapporto a quell'insieme sostanzialmente irrilevante, in questo caso per accertare se si è in presenza di un leasing traslativo o di godimento occorre porre a raffronto non l'insieme dei canoni ed il prezzo d'opzione, ma il prevedibile valore residuo del bene alla scadenza del contratto ed il prezzo d'opzione, perché se il primo sopravanza in modo non indifferente il secondo, ciò sta a significare che i canoni hanno incluso per una parte il corrispettivo del valore d'uso e per un'altra il corrispettivo del valore d'appartenenza (Trib. Bari IV, 28 giugno 2012, n. 2339).

Ai fini della qualificazione come leasing traslativo di un contratto avente ad oggetto l'utilizzazione di beni atti a conservare alla scadenza un valore residuo superiore all'importo convenuto per l'opzione (nel senso che, alla scadenza del contratto, il valore economico residuo del bene è di gran lunga superiore al prezzo di opzione) e dietro canoni che scontano anche una quota del prezzo in previsione del successivo acquisto (rispetto a cui la concessione in godimento assume funzione strumentale), ciò che rileva, indipendentemente dalla circostanza che concedente sia il produttore del bene ovvero un imprenditore che l'acquisti per porlo a disposizione dell'utilizzatore, è se il godimento temporaneo da parte dell'utilizzatore esaurisca la funzione economica del bene ovvero la durata del contratto sia predeterminata solo in funzione dell'ulteriore differito trasferimento del bene e della rateizzazione del prezzo d'acquisto (Cass. I, n. 13418/2008; Cass. III, n. 24214/2006; Cass. III, n. 12317/2005).

Delineata così la figura del "leasing traslativo" nei suoi aspetti funzionali e strutturali, appaiono evidenti le analogie di tale contratto con la vendita con riserva di proprietà (Cass. n. 2743/1994).

Il contratto preliminare unilaterale è un contratto in sé perfetto e autonomo, ancorché con obbligazioni a carico di una sola parte, rispetto al contratto definitivo, mentre l'opzione non è che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente a oggetto l'irrevocabilità della proposta e, successivamente, dall'accettazione definitiva del promissario che, saldandosi con la proposta, perfeziona il contratto; accordo questo la cui identificabilità è rimessa al giudice di merito, che deve far riferimento al comune intento negoziale. Ne consegue che il nesso strumentale esistente tra contratto preliminare e contratto definitivo non ha nulla in comune con il legame strutturale che intercorre tra il momento iniziale (proposta resa vincolante per accordo tra le parti) e il momento finale (accettazione) nel fenomeno della formazione progressiva del contratto, in quanto, nell'ipotesi del contratto preliminare unilaterale, gli effetti definitivi si producono solo a seguito di un successivo incontro di dichiarazioni tra le parti contraenti, mentre nel caso dell'opzione, che contenga una proposta irrevocabile, gli effetti finali del contratto definitivo si producono in virtù della semplice dichiarazione unilaterale di accettazione della parte non obbligata (Cass. sez. lav., n. 2692/1997). Il patto d'opzione, disciplinato dall'art. 1331 c.c., il quale ha in comune con il cosiddetto contratto preliminare unilaterale l'assunzione dell'obbligazione da parte di un solo contraente, si distingue per l'eventuale successivo iter della vicenda negoziale, in quanto, a differenza di detto preliminare unilaterale, che è contratto perfetto ed autonomo rispetto al contratto definitivo, l'opzione medesima configura elemento di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario, che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto (sempreché venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso, e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto; Cass. II, n. 5950/1986).

L'opzione di cui all'art. 1331 c.c., in quanto fattispecie negoziale astrattamente ordinata alla conclusione di contratti di qualsiasi tipo, può - al pari delle affini figure del contratto preliminare e della proposta irrevocabile, dalle quali rispettivamente si distingue per essere non semplice promessa, ma espressione immediata e definitiva della volontà di stipula del contratto finale e per avere carattere bilaterale - essere legittimamente utilizzata anche al fine della instaurazione di rapporti di lavoro subordinato, ulteriormente distinguendosi, in tal caso, dalla fattispecie del patto di non concorrenza, configurata dall'art. 2125 c.c. (la quale presuppone la già avvenuta o quanto meno contestuale stipulazione del contratto di lavoro ed è strumentale, entro certi limiti e alle condizioni stabilite da tale norma, al divieto di stipulazione con terzi di analoghi contratti), talché non può essere di per sé ricondotta a quest'ultima fattispecie, pur essendo ipotizzabile che sia stata concretamente strutturata la guisa tale da eludere i limiti e le condizioni suddette e da contrastare perciò con le disposizioni imperative dettate dal citato art. 2125 c.c., il che va accertato caso per caso (Cass. sez. lav., n. 3625/1983).

Profili fiscali

Ha natura di compravendita immobiliare sottoposta a condizione sospensiva e non di promessa di vendita, l'atto pubblico con il quale le parti concordano sul bene oggetto del trasferimento e sul relativo prezzo e convengono che la consegna del bene venduto, soggetto al vincolo posto dalla l. n. 1089/1939 sulla tutela delle cose d'interesse artistico e storico, dovrà avvenire successivamente al verificarsi del mancato esercizio del diritto di opzione da parte del ministero dei beni culturali, in quanto la consegna del bene non è necessaria al fine di fare acquistare la proprietà della cosa venduta al compratore, che invece l'acquista per effetto del solo consenso al momento della stipula dell'atto (Comm. trib. centr., sez. VII, 26 settembre 1991, n. 6324).