Contratto di vendita con patto di riscatto

Inquadramento e regime giuridico del patto di riscatto

La clausola di riscatto, apposta ad un contratto di vendita, è una condizione risolutiva potestativa, a mezzo della quale il venditore si riserva il diritto di risolvere il contratto entro un tempo determinato, così automaticamente riacquistando la proprietà del bene contro restituzione del prezzo e rimborso delle spese; pertanto, ai fini dell'imposta di registro — che è imposta d'atto — l'atto di esercizio del riscatto non è qualificabile come atto traslativo inverso alla prima vendita (Cass. sez. trib., n. 24252/2011). Premesso che l'avveramento di tale condizione è rimesso alla libera determinazione del venditore e produce l'immediato ritorno della proprietà della cosa al medesimo senza il bisogno di una manifestazione di volontà del compratore e, anzi, anche contro la sua volontà, il relativo patto è valido ed efficace anche se stipulato con atto separato da quello di vendita, purché costituisca l'espressione di un'unica volontà negoziale già maturata, sia con riguardo alla vendita sia con riguardo alla costituzione del diritto di riscatto, fin dal momento della stipula dell'atto relativo alla vendita (Cass. n. 4254/1980).

L'irrilevanza della volontà del compratore distingue il patto di riscatto da quello di retrovendita, che non è sufficiente a far riacquistare al venditore la proprietà della cosa senza una dichiarazione di volontà del compratore.

Il patto di riscatto attribuisce al venditore soltanto il potere di conseguire, a pena di decadenza nel termine e con le modalità fissate dalla legge, il riacquisto del bene, ma prescinde da qualsiasi incidenza sull'effetto reale della vendita, che avviene immediatamente e direttamente per effetto del solo consenso dei contraenti ex art. 1376 c.c., indipendentemente dal mancato esercizio del riscatto (Cass. n. 7385/1986).

L'efficacia reale del riscatto convenzionale comporta che il patto di riscatto non è legato ai soggetti che lo hanno stipulato, ma può essere ceduto senza il consenso del compratore (sul punto vedasi postea) e, se trascritto (v. art. 1504, comma 1 c.c.), può essere fatto valere anche nei confronti dei successivi acquirenti della cosa, a norma dell'art. 1504 c.c.

Peraltro, la disposizione del comma 2 dell'art. 1504 c.c., secondo cui, in caso di successive alienazioni della cosa, il riscatto dev'essere esercitato nei confronti del terzo acquirente se l'alienazione è stata notificata al venditore, non preclude l'esercizio del riscatto direttamente nei confronti del terzo acquirente nel caso in cui il venditore sia venuto a conoscenza della subalienazione attraverso un mezzo diverso dalla notificazione prevista dalla detta norma (Cass. II, n. 1895/1975).

Ove l'esercizio del diritto derivante dal patto di riscatto sia sottoposto ad un termine di decadenza, il creditore del titolare che, agendo in via surrogatoria chieda l'accertamento della nullità della rinunzia a tale diritto come mezzo al fine dell'esercizio di esso, è tenuto ad osservare il detto termine non può contraddittoriamente limitarsi a far valere, da un lato, la nullità della rinunzia del diritto e, dall'altro, l'impossibilità di esercitare il diritto a causa dell'avvenuta rinunzia. Pertanto, una volta che il termine di decadenza per l'esercizio del riscatto sia decorso inutilmente, il creditore in surrogazione non ha più interesse ad ottenere l'accertamento della nullità della rinunzia del diritto di riscatto al fine di esercitare tale diritto, in quanto è irrimediabilmente precluso (Cass. III, n. 2338/1974).

La cessione del patto di riscatto, subordinata al consenso del contraente ceduto, è valida anche quando abbia ad oggetto la posizione del venditore che abbia già ricevuto il pagamento del prezzo, in quanto l'effetto del principio consensualistico può lasciare persistere le ulteriori obbligazioni principali ed accessorie, nonché i diritti potestativi, quale, appunto, il diritto di riscatto, la cui permanenza rende la sostituzione soggettiva consentita e non irrilevante per l'ordinamento, giustificando il ricorso ad una disciplina diversa da quella dettata dagli artt. 1261 ss. e 1268 ss. c.c. (Cass. n. 24252/2011).

Il giudice, chiamato ad accertare se il venditore riscattante abbia o meno adempiuto all'obbligo di rimborsare il prezzo, deve indagare sull'effettiva entità di quest'ultimo e, quindi, ove occorra, ricostruire i reciproci crediti e debiti delle parti, traenti origine dal medesimo rapporto di vendita (Cass. I, n. 1805/1976).

I pagamenti legittimamente fatti per la vendita, che, a norma dell'art. 1502 c.c., il venditore che esercita il diritto di riscatto deve rimborsare, sono quelli obiettivamente giustificati che il compratore abbia dovuto affrontare per concludere la vendita (Cass. III, n. 1113/1972).

Il venditore che esercita il diritto di riscatto è tenuto, ai sensi dell'art. 1502 c.c., a rimborsare al compratore le spese che hanno aumentato il valore della cosa riscattata nei limiti dell'aumento, costituendo quindi oggetto della corrispondente obbligazione la spesa erogata dal compratore a vantaggio della cosa, e non l'utilità conseguitane, la quale viene in rilievo non per sé, ma, nella misura in cui permanga al momento del riscatto, come limite (massimo) di detta obbligazione; e ciò al fine di non consentire un indebito arricchimento del venditore mediante acquisizione della cosa per lo stesso prezzo per il quale era stata venduta, nonostante l'incremento di valore apportatovi con suoi esborsi dal compratore, e di impedire, per converso, che il venditore medesimo debba sostenere un onere in difetto di sostanziale correlativo incremento del suo patrimonio, per fatto del compratore, sicuramente lecito ma posto in essere in una consapevole situazione aleatoria (Cass. sez. lav., n. 1332/1983).

L'efficacia della dichiarazione di riscatto del venditore è, in ogni caso, subordinata, in base al combinato disposto degli artt. 1502 e 1503 c.c., al solo rimborso (o offerta) del prezzo e delle spese della vendita, e non anche delle altre somme relative alle spese qualificate utili, per le quali, invece, alla mancanza di pagamento (o di offerta) è collegato unicamente il diritto di ritenzione del compratore (peraltro, per talune di esse, suscettibile di diniego da parte del giudice; Cass. n. 1332/1983).

Anche la vendita di fondo rustico stipulata con patto di riscatto è soggetta alla prelazione (o riscatto) in favore del coltivatore affittuario del fondo stesso o del proprietario del fondo confinante, a norma rispettivamente dell'art. 8 l. n. 590/1965 e dell'art. 7 l. n. 817/1971, atteso che l'acquisto della proprietà per effetto dell'esercizio di detto diritto non può venir meno, bensì deve prevalere sull'esercizio del riscatto convenzionale da parte del venditore, il cui interesse particolare si pone in contrasto con la ratio ispiratrice della disciplina di ordine pubblico della prelazione e quindi deve essere sacrificato alla attuazione dell'interesse generale da questa perseguito, Cass. n. 6227/1991). Peraltro, a norma dell'art. 8, comma 6 l. n. 590, cit., che per il riscatto agrario prevede il pagamento del prezzo dal retraente al retrattato, senza alcun accenno alle spese notarili e di registro da questo sostenute — a differenza dell'art. 1503 c.c., che, in tema di riscatto convenzionale, impone al riscattante di corrispondere oltre al prezzo, le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita — il retraente nel riscatto agrario ha l'onere di rimborsare soltanto il prezzo, e non anche le altre spese per l'acquisto del fondo sostenute dal retrattato (Cass. n. 1184/1980; conf. Cass., III, n. 177/1984, e Cass. III, n. 3470/1983). Ciò in quanto l'azione del retraente, nel riscatto agrario, è necessitata dalla violazione del diritto di prelazione assicuratogli dalla legge (Cass. III, n. 1710/1983).

Se nel contratto di compravendita con patto di riscatto sia stato simulatamente dichiarato un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito e corrisposto, gli eredi del venditore, per esercitare validamente il diritto di riscatto, devono corrispondere o, comunque, offrire al compratore, nel termine stabilito, il prezzo effettivamente ricevuto, la cui dissimulata pattuizione è quella che ha effetto tra le parti (art. 1414, comma 2 c.c.). Pertanto essi, qualora facciano offerta del prezzo simulato senza integrarla nel termine suddetto, incorrono nella sanzione della decadenza anche nel caso di ignoranza della simulazione, data l'irrilevanza di tale stato soggettivo in una situazione in cui essi sono subentrati al posto del venditore defunto (Cass. I, n. 2703/1978).

Al fine dell'esercizio del diritto di riscatto da parte del venditore di beni mobili, ai sensi dell'art. 1503 c.c., è valida ed operante una dichiarazione proveniente dal rappresentante senza poteri del venditore medesimo, ove questi, prima della scadenza del termine per il riscatto, abbia ratificato l'atto posto in essere dal falsus procurator, attraverso un'espressa manifestazione di volontà, ovvero attraverso un comportamento in equivocamente rivolto a farne propri gli effetti (Cass. I, n. 216/1977).

Ai sensi del secondo comma dell'art. 1503 c.c., il venditore riscattante, al fine di non decadere dal diritto di riscatto, nel caso di rifiuto del compratore di ricevere le somme dovutegli, deve effettuare offerta reale delle somme medesime, e, pertanto, non anche provvedere successivamente al loro deposito ex art. 1210 c.c. (Cass. I, n. 1805/1976).

Nella vendita con patto di riscatto, la nullità prevista dall'art. 1500, comma 2 c.c. colpisce, per l'eccedenza, qualsiasi pattuizione che comporti, per il venditore che eserciti il diritto di riscatto pattuito in suo favore, un esborso superiore al prezzo stipulato (Cass. II, n. 6144/2016). La nullità, per l'eccedenza, della clausola con cui le parti subordinano l'esercizio del riscatto al pagamento di un prezzo superiore a quello fissato per la vendita colpisce anche la pattuizione relativa al pagamento di interessi sul prezzo medesimo (si pensi ad una pattuizione che preveda la restituzione del prezzo maggiorato di rivalutazione monetaria ed interessi al 5% annuo, oltre alle spese sostenute dall'acquirente per imposte, tasse ed onorari inerenti il contratto), quand'anche a titolo compensativo di utilità che il venditore abbia potuto trarre in ragione di particolari accordi intervenuti con l'acquirente, giacché tale utilità, secondo un criterio di ragionevolezza, deve ritenersi scontata nel prezzo originario fissato dalle parti. In definitiva, il riscattante è tenuto a rimborsare al compratore il prezzo, le spese ed ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, mentre è nullo ogni accordo volto alla restituzione di un prezzo superiore a quello previsto nel rogito.

La finalità elusiva perseguita con il patto di riscatto: il divieto del patto commissorio

La vendita con patto di riscatto o di retrovendita, stipulata fra il debitore ed il creditore, la quale risponda all'intento delle parti di costituire una garanzia, con l'attribuzione irrevocabile del bene al creditore solo in caso di inadempienza del debitore, è nulla anche quando implichi un trasferimento effettivo della proprietà (con condizione risolutiva), atteso che, pur non integrando direttamente il patto commissorio, previsto e vietato dall'art. 2744 c.c., configura mezzo per eludere tale norma imperativa, e, quindi, esprime una causa illecita, che rende applicabile la sanzione dell'art. 1344 c.c. (Cass. I, n. 4514/2018 e, nella giurisprudenza di merito, ad es. Trib. Trieste, n. 244/2023). In particolare, la fattispecie dell'alienazione a scopo di garanzia con condizione risolutiva ricorre quando la vendita del bene è accompagnata dall'impegno a ritrasferirlo al venditore/debitore nel caso in cui questi adempia correttamente la propria obbligazione (patto di riscatto o ri-trasferimento). Tale clausola, come visto, è illegittima, in quanto elude la disciplina imperativa di cui all'art. 2744 del c.c. (in siffatta evenienza, infatti, il trasferimento del bene serve solo a integrare una causa di garanzia provvisoria, capace di evolversi a seconda che il debitore adempia, o meno, l'obbligo di restituire le somme ricevute; così Cass. II, n. 1075/2016, in una fattispecie in cui due coniugi avevano venduto il proprio immobile ad una società, riservandosi il godimento del bene, a titolo di comodato gratuito, con accollo di tutte le spese relative alla sua manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, e con diritto di esercitare il riscatto, previa restituzione del prezzo rivalutato; conf. Cass. II, n. 23670/2015, e Cass. I, n. 8957/2014) indipendentemente dalla previsione di una condizione sospensiva ovvero risolutiva; ciò che rileva è il collegamento funzionale tra il trasferimento della proprietà del bene consegnato in garanzia e il mancato adempimento di un obbligo derivante da preesistente (o contestuale) rapporto debitorio (di regola, un sottostante mutuo), ossia, in altri termini, il fine di garanzia cui la clausola tende. Tuttavia, quanto alla invalidità, in tema di patto commissorio, la sanzione della nullità prevista dalla norma di cui all'art. 2744 del c.c. riguarda il solo patto commissorio stipulato a latere dell'obbligazione restitutoria (con conseguente inefficacia del trasferimento del bene oggetto della stipulazione, ex art. 2744 c.c.), e non anche detta obbligazione restitutoria, che resta del tutto valida indipendentemente dalle sorti del patto accessorio vietato (Trib. Milano 26 settembre 2017).

L'ambito di applicazione del divieto, tuttavia, è circoscritto ai patti coevi o successivi al contratto di mutuo, con esclusione degli accordi intervenuti dopo la scadenza dell'obbligazione del mutuatario, poiché in tale fase il debitore è libero di disporre dei propri beni anche mediante cessione ai creditori, salvo il ricorso all'azione d'annullamento del contratto per eliminare gli effetti di indebite pressioni subite ad obbligazione scaduta (cfr. Cass. n. 4064/1995).

Ciò che assume rilievo, pertanto, ai fini dell'operatività del divieto, è il profilo funzionale dell'operazione, nel senso che l'assetto d'interessi risultante dalle pattuizioni intervenute tra le parti deve essere tale da far ritenere che il meccanismo negoziale, attraverso cui deve compiersi il trasferimento del bene al creditore, sia effettivamente collegato, non già alla funzione di scambio, bensì ad uno scopo di garanzia. Dunque anche una vendita con patto di riscatto può rappresentare un mezzo per sottrarsi all'applicazione del relativo divieto, laddove il versamento del prezzo da parte del compratore non si configuri come corrispettivo dovuto per l'acquisto della proprietà ma come erogazione di un mutuo, rispetto al quale il trasferimento del bene risponda alla sola finalità di costituire una posizione di garanzia. Principale elemento sintomatico della frode è costituito dalla sproporzione tra l'entità del debito e il valore dato in garanzia, in quanto il legislatore, nel formulare un giudizio di disvalore nei riguardi del patto commissorio, ha presunto, alla stregua dell'id quod plerumque accidit, che in siffatta convenzione il creditore pretenda una garanzia eccedente il credito, sicché, ove questa sproporzione manchi, l'illiceità della causa è esclusa (Cass. II, n. 10986/2013).

Accertato che un contratto di vendita con patto di riscatto è affetto da illiceità della causa per contrarietà al divieto del patto commissorio, la sanzione della nullità radicale opera nei confronti di tutti i soggetti del rapporto, senza che alcuno di essi, invocando la buona fede o l'estraneità all'altrui attività criminosa, possa giovarsi della situazione creatasi in dispregio del precetto legislativo (Cass. II, n. 1657/1996).

Al fine di dimostrare la finalità elusiva perseguita con il patto, è ammissibile la prova testimoniale anche inter partes ai sensi dell'art. 1417 c.c. (Cass. II, n. 7878/1994).

Per Cass., n. 10749/1992, un preliminare di compravendita con patto di riscatto, anche se non sia previsto il passaggio immediato del possesso del bene, può dissimulare un mutuo con patto commissorio, qualora la promessa di vendita garantisca la restituzione, entro il termine stabilito per il riscatto, della somma precedentemente o coevamente ricevuta a titolo di mutuo.

Il lease back, di per sé, in quanto negozio socialmente tipico, è valido e non può essere qualificato come vendita con patto di riscatto a scopo di garanzia implicante un patto commissorio vietato (Trib. Oristano, 18 agosto 1996). Peraltro, numerose pronunce (Cass. n. 10805/1995; Trib. Venezia 12 novembre 1994; Trib. Milano 13 giugno 1985), pur riconoscendo la liceità in astratto del lease back, hanno finito per sanzionare le distorsioni applicative del c.d. lease back "anomalo", valorizzando a tal fine la breve durata dei contratti, la sproporzione tra prezzo d'acquisto e valore di mercato dei beni, la natura non strumentale di questi, l'entità degli interessi praticati, il trattenimento di una parte del prezzo di vendita a fronte di mutui gravanti su un immobile, delle spese notarili e dal canone anticipato.

Profili fiscali

La clausola di riscatto, apposta ad un contratto di vendita, è una condizione risolutiva potestativa, a mezzo della quale il venditore si riserva il diritto di risolvere il contratto entro un tempo determinato, così automaticamente riacquistando la proprietà del bene contro restituzione del prezzo e rimborso delle spese; pertanto, ai fini dell'imposta di registro — che è imposta d'atto — l'atto di esercizio del riscatto non è qualificabile come atto traslativo inverso alla prima vendita (Cass. trib., n. 24252/2011).

Per i giudici di merito:

— nel senso che l'atto di risoluzione per mancato pagamento del prezzo di un contratto di compravendita sottoposto a condizione sospensiva va assoggettato a tassa fissa di registro, ai sensi dell'art. 28 del testo unico approvato con d.P.R. n. 131/1986, Comm. trib. centr. 6 maggio 1996, n. 2135;

— per l'affermazione che il contratto attraverso il quale le parti risolvono un precedente negozio tra loro intercorso deve essere assoggettato all'imposta di registro secondo gli effetti solutori che esso produce; poiché il negozio per mutuo dissenso di una compravendita immobiliare non produce retrocessione delle prestazioni bensì si limita a rimuovere dal mondo giuridico gli effetti del precedente atto traslativo, l'imposta è dovuta nella misura fissa, Comm. trib. prov. Matera 14 ottobre 2005.

In tema di imposta di registro, ai fini del regime tributario applicabile qualora un alloggio economico e popolare, concesso in locazione ventennale con patto di futura vendita e riscatto, venga assegnato in proprietà al conduttore dopo il ventennio, il trasferimento della proprietà dell'immobile - ancorché nel relativo atto sia dichiarato che esso avviene con effetto ex tunc - si realizza solo con l'atto finale dell'assegnazione, la quale sotto tale profilo è soggetta a tassazione (Cass. sez. trib., n. 17709/2007).