Incarico di mediazione per acquisto immobiliareInquadramentoMediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (cfr. art. 1754 c.c.). Il codice civile non contiene una definizione del contratto di mediazione, ma del mediatore, non avendo voluto prendere posizione sul tradizionale problema giuridico della mediazione quale contratto o quale effetto del compimento di meri atti giuridici. Proprio per superare tale questione, da tempo si è osservato che è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni. Pur essendo evidente che, in tal caso, la mediazione finisce per ricomprendere elementi causali propri del mandato, le S.U. con la decisione Cass. n. 19161/2017, partendo dall'elemento comune dell'attività di messa in relazione di due o più parti interessate alla conclusione di un affare, hanno ritenuto che anche il mediatore c.d. “atipico” come pure il procacciatore d'affari devono essere iscritti nel ruolo dei mediatori (oggi, dopo il d.lgs. n. 59/2010, iscrizione nei registri delle imprese tenuti dalla CCIA). Formula
INCARICO DI MEDIAZIONE PER ACQUISTO IMMOBILIARE TRA il Sig. ...., n. a ...., il ...., C.F. .... (oppure la società .... con sede in .... ( ....), via .... n. ...., iscritta nel Registro delle Imprese di ...., C.F. .... e P.IVA ...., REA ...., rappresentata ai fini del presente contratto da ...., quale ...., nato a .... ( ....) il ...., residente a .... ( ....), via .... n. ...., C.F. .... (l'acquirente) E L'Agenzia Immobiliare .... con sede in ...., via ...., n. ...., tel. ...., iscritta nel Ruolo degli Agenti di affari in mediazione della CCIAA di ...., col n. ...., nella persona del Sig. ...., iscritto nel registro degli Agenti di affari in mediazione della CCIAA di ...., col n. ...., polizza n. ...., stipulata con la Compagnia ...., con scadenza il .... (di seguito il mediatore), SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE ART. 1 - OGGETTO DELL'INCARICO l'Acquirente conferisce incarico al Mediatore di promuovere la conclusione del contratto di compravendita dell'immobile sito nel territorio del Comune di .... via ...., n. ...., piano ...., composto di ...., destinazione urbanistica ...., attualmente locato a ...., per un canone annuo di € ...., con scadenza .... [3] (oppure libero/occupato da .... in forza di ....) e così accatastato: .... L'immobile è intestato a: ...., residente in ...., via ...., n. ...., C.F. ...., (oppure Società ...., C.F./P.IVA ...., con sede in ...., via .... n. ...., iscritta nel registro delle imprese presso la Camera di Commercio I. A. A. (CCIAA) di .... col n. .... in persona del proprio legale rappresentante, Sig. ...., nella sua/loro qualità di .... dell'immobile sotto identificato, (di seguito “Venditore”) In ordine alla conformità alle vigenti norme urbanistico/edilizie (compresa la parte impiantistica) e catastali, il Venditore precisa quanto segue: .... [4] . Lo stesso immobile risulta poi soggetto ai seguenti vincoli .... [5] . (oppure l'incarico può avere riguardo non ad un immobile specifico, bensì ad una certa tipologia di immobile così descritta: 2/3 camere, piano ...., accesso indipendente sì/no, terrazzo sì/no, dotato di garage/posto auto, sito in ...., quartiere ...., via ...., costruito entro il ...., finiture .... tipologia .... villetta, casa indipendente, appartamento, ecc.). ART. 2 - DURATA DELL'INCARICO E DIRITTO DI RECESSO Il presente contratto avrà vigore dalla data della sua stipulazione fino a .... [6] . Alla scadenza di detto termine il vincolo contrattuale si intenderà automaticamente cessato, senza necessità di disdetta alcuna. È riconosciuto all'Acquirente il diritto di recedere dal presente contratto entro il termine perentorio di giorni .... (in lettere: ....) consecutivi dalla sua firma, qualora la stessa sia avvenuta al di fuori dei locali commerciali del Mediatore, ed entro il termine di giorni .... (in lettere ....) negli altri casi, senza il pagamento di alcuna penalità e previo rimborso al Mediatore delle sole spese sostenute e documentate. Ogni comunicazione di recesso dovrà essere inviata per mezzo di telegramma, telex, fax o posta certificata ed essere confermata con lettera raccomandata a.r. entro le 48 ore successive. ART. 3 - CONDIZIONI DELLA COMPRAVENDITA L'Acquirente incarica il Mediatore di procurargli l'acquisto del diritto di proprietà sull'immobile sopra identificato alle seguenti condizioni: Il prezzo è stabilito in € .... ( ....) più (oppure compresa) IVA/imposta di registro, nel quale deve altresì ritenersi compreso residuo di capitale mutuo di € .... ( ....) al .... [7] . Gli interessi saranno a carico dell'Acquirente dal ..... Il pagamento dovrà avvenire come segue: € .... all'accettazione da parte del venditore della proposta di acquisto allegata; € .... al ....; € .... entro il ....; saldo di € .... al rogito, da stipularsi entro il ..... Contestualmente alla firma del presente contratto, l'Acquirente sottoscrive una proposta di acquisto relativa all'immobile indicato all'art. 1, indirizzata al Venditore e formulata sulla base delle condizioni indicate al presente articolo. L'Acquirente affida al Mediatore, a titolo di acconto sul prezzo, unitamente alla proposta d'acquisto, la somma di € .... ( ....) sotto forma di assegno bancario non trasferibile intestato al Venditore. Il Mediatore tratterrà tale assegno a titolo di deposito infruttifero, senza che ciò determini il sorgere di alcun obbligo o responsabilità in capo al Venditore. Ove intervenga l'accettazione della proposta di acquisto da parte del Venditore, il Mediatore consegnerà allo stesso il predetto assegno immediatamente dopo l'avvenuta comunicazione dell'accettazione della proposta indirizzata all'Acquirente. Detta comunicazione dovrà farsi in ogni caso per iscritto, per mezzo di telegramma, telex o fax. o posta certificata, ovvero sottoscrivendo per adesione la proposta di acquisto. Nel caso in cui l'Acquirente rinunci all'acquisto nel termine concesso per la revoca della proposta e prima di aver avuto comunicazione dell'accettazione del Venditore, il Mediatore restituirà all'Acquirente l'assegno ricevuto a titolo di acconto. Analogamente, il Mediatore provvederà all'immediata restituzione dell'assegno all'Acquirente nel caso in cui questi eserciti il diritto di recesso di cui al precedente art. 2 prima della conclusione del contratto di compravendita. Qualora il Venditore non accetti la proposta di acquisto, ovvero qualora la stessa debba considerarsi non più valida per effetto del decorso del termine di cui all'art. 6, ultimo capoverso, della “proposta di acquisto”, il Mediatore provvederà all'immediata restituzione all'Acquirente dell'assegno ricevuto a titolo di acconto. ART. 4 - PROVVIGIONE L'Acquirente si impegna a corrispondere al Mediatore una provvigione, fissata nella percentuale del .... più IVA dell'intero prezzo effettivamente accettato per la compravendita. Il diritto alla provvigione sorgerà in capo al Mediatore, ex art. 1755 c.c., alla conclusione dell'affare, intendendosi con tale espressione la comunicazione di avvenuta accettazione della proposta di acquisto dal proponente venditore al proponente acquirente. La provvigione dovrà essere corrisposta al Mediatore alla conclusione dell'affare, o comunque non oltre 30 giorni dalla stessa, salva diversa pattuizione scritta. La provvigione dovrà essere corrisposta al Mediatore anche nel caso in cui Acquirente e Venditore, direttamente o per interposta persona, concludano il contratto relativo all'immobile oggetto del presente incarico con soggetti presentati o segnalati dal Mediatore durante il periodo di validità dell'incarico e nei dodici mesi successivi: a) al termine di scadenza del presente contratto, b) alla revoca dell'incarico, c) al recesso di una delle parti. Il termine annuale di prescrizione del diritto alla provvigione dovuta al Mediatore di cui all'art. 2950 c.c., decorrente dalla conclusione dell'affare, va calcolato attribuendo all'espressione “conclusione dell'affare” il significato specificato al secondo comma del presente articolo. Qualora però l'Acquirente ometta di informare il Mediatore in ordine alla conclusione dell'affare, tale termine si intende sospeso fino a che il Mediatore abbia acquisito conoscenza di detta conclusione. ART. 5 - OBBLIGHI DEL MEDIATORE Il Mediatore si obbliga espressamente, per effetto della sottoscrizione del presente incarico, a promuovere la conclusione dell'affare tramite l'utilizzo della propria organizzazione, impegnandosi a tal fine ad operare secondo gli usi e la diligenza professionali. In particolare, il Mediatore si impegna a: a) accompagnare e/o far accompagnare l'Acquirente nelle visite all'immobile; b) raccogliere la proposta di acquisto dell'immobile e darne tempestiva comunicazione al Venditore; c) fornire ogni informazione richiesta dall'Acquirente sulle trattative in corso; d) informare immediatamente l'Acquirente dell'intervenuta accettazione della proposta da parte del Venditore, ovvero del rifiuto della stessa; e) custodire a titolo di deposito le somme ricevute dall'Acquirente come acconto sul prezzo di vendita e consegnarle al Venditore nei termini indicati nella proposta di acquisto; f) assistere le parti nella trattativa fino alla stipula dell'atto notarile di compravendita; g) garantire, per tutta la durata del presente incarico, la copertura assicurativa della responsabilità civile verso terzi per i rischi professionali. In caso di conclusione dell'affare nulla sarà dovuto al Mediatore per le spese sostenute in adempimento degli obblighi di cui al presente articolo. ART. 6 - OBBLIGHI DELL'ACQUIRENTE L'Acquirente si impegna a comportarsi secondo buona fede nell'adempimento degli obblighi posti a suo carico dal presente contratto e a fornire al Mediatore la più ampia collaborazione per consentirgli il corretto assolvimento degli obblighi di cui al precedente art. 5. In particolare, sarà cura dell'Acquirente comunicare al Mediatore ogni circostanza che possa influire sulla conclusione della compravendita oggetto del presente incarico, e informarlo dell'eventuale revoca della proposta, della conclusione del contratto, della data di stipulazione del rogito e di ogni sua eventuale variazione. ART. 7 - SPESE In caso di mancata conclusione dell'affare spetterà comunque al Mediatore, ai sensi dell'art. 1756 c.c., il rimborso delle spese documentate sostenute per l'adempimento degli obblighi di cui al presente contratto, salvo quelle superiori all'importo di € ...., che dovranno essere preventivamente approvate dall'Acquirente. ART. 8 - LEGGE REGOLATRICE E TENTATIVO DI CONCILIAZIONE La legge regolatrice del presente contratto è quella italiana. È fatta salva la possibilità per le parti di sottoporre, anche unilateralmente, le controversie che dovessero tra loro insorgere in relazione ad ogni questione inerente il presente accordo al Servizio di Conciliazione istituito presso la Camera di Commercio di .... In mancanza le parti eleggono quale foro esclusivo, quello di ..... ART. 9 - PRIVACY Ai sensi del d.lgs. n. 196/2003, del Regolamento Europeo n. 679/2016 (GDPR) e dei relativi decreti ministeriali di attuazione, il contraente autorizza il Mediatore ad utilizzare, trattare e conservare i propri dati unicamente al fine di adempiere il presente contratto. ART. 10 - CLAUSOLE AGGIUNTE Eventuali modifiche, clausole aggiunte e/o integrazioni rispetto al contratto dovranno essere inserite dalle parti esclusivamente in calce al presente modulo contrattuale e debitamente sottoscritte.Luogo e data .... Il Mediatore .... L'Acquirente .... Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c., l'Acquirente dichiara di approvare specificamente le clausole di cui agli articoli: Art. 2 (DURATA DELL'INCARICO E DIRITTO DI RECESSO), Art. 3 (CONDIZIONI DELLA COMPRAVENDITA), Art. 4 (PROVVIGIONE), Art. 8 (LEGGE REGOLATRICE E TENTATIVO DI CONCILIAZIONE). Luogo e data .... L'Acquirente .... [3]Precisare se il contratto è disdettato o meno, se è stato disposto lo sfratto o la licenza oppure no. [4]Se il venditore ha messo a disposizione i dati è possibile inserirli, altrimenti è possibile ricorrere a visure e ricerche da parte di un professionista o dello stesso mediatore. [5]Indicare, se conosciuti, eventuali diritti di terzi, mutui, ipoteche ed altre trascrizioni. [6]È possibile indicare un termine preciso, oppure per relationem lo stesso termine di irrevocabilità della proposta di acquisto consegnata al mediatore ai sensi del successivo art. 3. [7]Nel caso in cui non si abbiano elementi per la indicazione del prezzo, come ad es. in caso di incarico per reperire l'acquisto non di un certo bene immobile specifico, bensì di un certo immobile con alcune caratteristiche desiderate, è possibile indicare un prezzo massimo per la trattativa. CommentoElementi essenziali del rapporto di mediazione sono (Cass. n. 24118/2013): - l'onerosità; - la subordinazione della provvigione alla conclusione dell'affare; - la libertà per il mediatore di attivarsi o meno; - l'autonomia e l'indipendenza del mediatore; - lo svolgimento dell'attività mirante a mettere in contatto le parti. Secondo Cass. n. 6552/2018, “La condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. Nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sé nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti”. Si è pure riconosciuto che ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata; pertanto, l'intervento di un secondo mediatore non interrompe di per sé il nesso di causalità tra l'attività del primo e la conclusione dell'affare (così Cass. n. 869/2018). Più restrittivamente si è osservato che il diritto alla provvigione viene meno quando “una prima fase delle trattative avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo e la conclusione dell'affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall'intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto” (vds. Cass. n. 22426/2020). La conclusione dell'affare è rappresentata dalla conclusione fra le parti intermediate di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio ovvero per il risarcimento del danno, come nel caso del contratto preliminare e, secondo alcuni, del contratto di opzione. Le parti possono tuttavia subordinare il sorgere del diritto alla provvigione alla stipula del definitivo, secondo una clausola atipica che la giurisprudenza ha ritenuto lecita e meritevole di tutela. Si è inoltre osservato che la mediazione ed il contratto atipico di procacciamento d'affari si distinguono sotto il profilo della posizione di imparzialità del mediatore rispetto a quella del procacciatore. Infatti il procacciatore agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione dell'affare e dalla quale, pur non essendo a questa legato da un rapporto stabile ed organico (a differenza dell'agente), può pretendere il compenso. Peraltro, i due rapporti hanno in comune l'elemento della prestazione di una attività di intermediazione finalizzata a favorire fra terzi la conclusione degli affari, onde è sufficiente perché il mediatore ed il procacciatore abbiano diritto al compenso che essi abbiano posto in contatto i soggetti interessati e che l'affare, per effetto del loro intervento, si sia concluso, nel senso che quei soggetti abbiano stipulato il contratto da costoro promosso. L'incarico per l'acquisto di un immobile determinato o rientrante in una certa tipologia, zona e prezzo, dà luogo generalmente alla mediazione atipica, sulla quale si sono espresse le S.U. con la pronuncia citata nell'introduzione (cfr. Cass. S.U., n. 19161/2017). I doveri del mediatore sono stati ritenuti dalla giurisprudenza via via più stringenti, potendo la relativa responsabilità estendersi alla “mancata informazione circa la piena legittimità urbanistica del bene” (Cass. n. 22592/2020), nonché alla “capacità patrimoniale delle parti” (Cass. n. 20512/2020), con onere della prova circa la diligenza impiegata nell'incarico che incombe sullo stesso. La l. n. 39/1989, innovando la materia, ha provveduto a disciplinare l'attività del mediatore professionale, prevedendo che chi intendesse svolgere, anche occasionalmente, l'attività di mediazione, dovesse iscriversi in apposito albo istituito presso ogni camera di commercio. La mancata iscrizione comportava che non si avesse diritto alla provvigione, e inoltre si dovesse restituire quella eventualmente percepita. Il d.lgs. n. 59/2010 ha lasciato immutata la disciplina previgente, ma ha abolito il ruolo dei mediatori, che oggi sono unicamente tenuti a presentare una dichiarazione di inizio attività presso la Camera di Commercio, che verifica il possesso dei requisiti. Tale adempimento sostitutivo resta comunque indispensabile ai fini del diritto alla provvigione. Cass. n.17478/2020 ha ritenuto che l'esclusione di tutela per il mediatore non iscritto non contrasti con la direttiva 86/653/CEE, relativa al coordinamento dei diritti degli Stati membri concernenti gli agenti commerciali indipendenti. Profili fiscali Il mediatore è coobbligato solidale dipendente nel pagamento delle imposte per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della sua attività nella conclusione degli affari e obbligato alla registrazione delle stesse; egli è pertanto responsabile di imposta con diritto di rivalsa (disponibile), non ha diritto alla provvista (salvo espressa pattuizione in tal senso) e può essere destinatario dell'accertamento della maggiore imposta, nonché delle relative sanzioni anche per omessa registrazione. È nullo il patto volto ad escludere la responsabilità del mediatore per la mancata registrazione o l'omesso versamento dell'imposta. Quanto alla rivalsa interna tra le parti contraenti si può ritenere che in sede di scrittura privata non autenticata possa comunque trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 1475 c.c., per cui le spese (comprese dunque le imposte) sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente. Se si verifica la stipula e la richiesta di registrazione del preliminare cd. formale notarile nei venti giorni dalla conclusione del preliminare cd. aperto, ancora non registrato ed allegato, il notaio, responsabile di imposta, diviene unico obbligato ai sensi dell'art. 10, lett. b) d.p.r. n. 131/1986 alla registrazione dell'atto notarile che “assorbe” quella relativa al preliminare cd. aperto allegato, con l'effetto, sotto il profilo dell'obbligazione, di liberare i coobbligati, fermo restando il diritto di rivalsa per il pagamento del tributo nei confronti delle parti (diritto che nel caso del notaio può essere esercitato anche in un momento anteriore alla stipula dell'atto in ragione del diritto di provvista disciplinato ex lege). Le provvigioni corrisposte per prestazioni, anche occasionali, inerenti a rapporti di commissione, agenzia, mediazione, rappresentanza di commercio e procacciamento di affari sono soggette, ai sensi dell'art. 25-bis, d.P.R. n. 600/1973, a ritenuta a titolo d'acconto da applicarsi su una base imponibile differente, a seconda che l'intermediario si avvalga o meno, in via continuativa, di dipendenti o terzi (secondo la definizione fornita dal d.m. 16 aprile 1983). Nel secondo caso, la ritenuta è applicata sul 50% delle provvigioni corrisposte, mentre nella prima ipotesi la ritenuta è operata soltanto sul 20% delle provvigioni, purché sia presentata una dichiarazione attestante la sussistenza delle condizioni richieste che, per effetto delle modifiche apportate dal d.lgs. n. 175/2014, può essere trasmessa anche tramite PEC, non ha limiti di tempo ed è valida fino a revoca, ovvero fino alla perdita dei requisiti da parte del contribuente. |
