Incarico di mediazione per vendita immobiliareInquadramentoMediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (cfr. art. 1754 c.c.). Il codice non contiene una definizione del contratto di mediazione, ma del mediatore, non avendo voluto prendere posizione sul tradizionale problema giuridico della mediazione quale contratto o quale effetto del compimento di meri atti giuridici. Proprio per superare tale questione, da tempo si è osservato che è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni, come ad esempio nel caso di incarico a vendere un proprio immobile. Pur essendo evidente che, in tal caso, la mediazione finisce per ricomprendere elementi causali propri del mandato, le S.U. con la decisione n. 19161/2017, partendo dall'elemento comune dell'attività di messa in relazione di due o più parti interessate alla conclusione di un affare, hanno ritenuto che anche il mediatore c.d. “atipico” come pure il procacciatore d'affari devono essere iscritti nel ruolo dei mediatori (oggi, dopo il d.lgs. n. 59/2010, iscrizione nei registri delle imprese tenuti dalla CCIA). Formula
INCARICO DI MEDIAZIONE PER VENDITA IMMOBILIARE TRA il Sig. ...., nato a ...., il ...., C.F. .... (oppure la società .... con sede in .... ( ....), via .... n. ...., iscritta nel Registro delle Imprese di ...., C.F. .... e P.IVA ...., REA ...., rappresentata ai fini del presente contratto da ...., quale ...., nato a .... ( ....) il ...., residente a .... ( ....), via .... n. ...., C.F. .... (il Venditore) E L'Agenzia Immobiliare .... con sede in ...., via ...., n. ...., tel. ...., iscritta nel Ruolo degli Agenti di affari in mediazione della CCIAA di ...., col n. ...., nella persona del Sig. ...., iscritto nel Ruolo degli Agenti di affari in mediazione della CCIAA di ...., col n. ...., polizza n. ...., stipulata con la Compagnia ...., con scadenza il .... (di seguito il mediatore), SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE ART. 1 - OGGETTO DELL'INCARICO Il Venditore, nella qualità sopra specificata, conferisce incarico al Mediatore di reperire un acquirente dell'immobile sito nel territorio del Comune di .... via ...., n. ...., piano ...., composto di ...., destinazione urbanistica ...., attualmente locato a ...., per un canone annuo di € ...., con scadenza .... [1] (oppure libero/occupato da .... in forza di ....) e così accatastato: ..... In ordine alla conformità alle vigenti norme urbanistico/edilizie (compresa la parte impiantistica) e catastali, il Venditore precisa quanto segue: .... [2] . Lo stesso immobile risulta poi soggetto ai seguenti vincoli .... [3] . ART. 2 - DURATA DELL'INCARICO E DIRITTO DI RECESSO Il presente contratto avrà vigore dalla data della sua stipulazione fino al ..... Alla scadenza di detto termine il vincolo contrattuale si intenderà automaticamente cessato, senza necessità di disdetta alcuna. ART. 3 - CONDIZIONI DELLA COMPRAVENDITA Il Venditore incarica il Mediatore di reperire un acquirente per l'immobile come sopra identificato alle seguenti condizioni: Il prezzo è fissato in € .... (in lettere ....) più (oppure compresa) IVA/imposta di registro, nel quale deve altresì ritenersi compreso (eventualmente) residuo mutuo capitale di € .... (in lettere ....) al .... [4] . Gli interessi saranno a carico dell'Acquirente dal ..... Il pagamento dovrà avvenire come segue: € .... all'accettazione da parte dell'acquirente della proposta di acquisto, da valere anche quale caparra confirmatoria; € .... entro il ....; saldo di € .... al rogito, da stipularsi entro il ..... Fatto salvo il diritto di recesso regolato al successivo art. 7, il Mediatore può far sottoscrivere proposte di acquisto e ricevere dai Proponenti acquirenti importi a titolo di acconto, unicamente sotto forma di assegno bancario non trasferibile intestato al Venditore, trattenendoli quale deposito infruttifero, senza che ciò determini il sorgere di alcun obbligo o responsabilità in capo al Venditore. Ove intervenga l'accettazione della proposta di acquisto da parte del Venditore, il Mediatore trasmetterà allo stesso il predetto assegno immediatamente dopo l'avvenuta comunicazione dell'accettazione della proposta indirizzata al Proponente. Tale comunicazione dovrà effettuarsi in ogni caso per iscritto, per mezzo di telegramma, telex o fax o posta certificata. Nel caso in cui il Proponente acquirente rinunci all'acquisto entro .... ( ....) giorni lavorativi successivi alla sottoscrizione della relativa proposta e prima di aver avuto comunicazione dell'accettazione del Venditore, il Mediatore restituirà al Proponente stesso l'assegno ricevuto a titolo di acconto. ART. 4 - PROVVIGIONE Il venditore si impegna a corrispondere al Mediatore una provvigione, fissata nella percentuale del .... più IVA dell'intero prezzo effettivamente accettato per la compravendita. Il diritto alla provvigione sorgerà in capo al Mediatore, ex art. 1755 c.c., alla conclusione dell'affare, intendendosi con tale espressione la comunicazione di avvenuta accettazione della proposta di acquisto dal proponente venditore al proponente acquirente. La provvigione dovrà essere corrisposta al Mediatore alla conclusione dell'affare, o comunque non oltre .... giorni dalla stessa, salva diversa pattuizione scritta. La provvigione dovrà essere corrisposta al Mediatore anche nel caso in cui il Venditore, direttamente o per interposta persona, concluda il contratto con soggetti presentati o segnalati dal Mediatore durante il periodo di validità dell'incarico, nei dodici mesi successivi: a) dal termine di scadenza del presente contratto, b) dalla revoca dell'incarico, c) dal recesso di una delle parti. Il termine annuale di prescrizione del diritto alla provvigione dovuta al Mediatore di cui all'art. 2950 c.c., decorrente dalla conclusione dell'affare, va calcolato attribuendo all'espressione “conclusione dell'affare” il significato specificato al secondo capoverso del presente articolo. Qualora però il Venditore ometta di informare il Mediatore in ordine alla conclusione dell'affare, tale termine si intende sospeso fino a che il Mediatore abbia acquisito conoscenza di detta conclusione .... [5] . ART. 5 - OBBLIGHI DEL MEDIATORE Il Mediatore si obbliga espressamente, per effetto della sottoscrizione del presente incarico, a: a) visionare e valutare l'immobile; b) promuoverne la vendita tramite l'utilizzo della propria organizzazione, impegnandosi a tal fine ad operare secondo gli usi e la diligenza professionali. In particolare, il Mediatore si impegna ad accompagnare e/o far accompagnare i potenziali acquirenti nelle visite all'immobile da operatori abilitati; c) raccogliere le proposte di acquisto e darne tempestiva comunicazione al Venditore; d) fornire ogni informazione richiesta dal Venditore sulle trattative in corso; e) assistere le parti nella trattativa fino alla stipula dell'atto notarile di compravendita; f) garantire, per tutta la durata del presente incarico, la copertura assicurativa della responsabilità civile verso terzi per i rischi professionali. In caso di conclusione dell'affare, nulla sarà dovuto al Mediatore per le spese sostenute in adempimento degli obblighi di cui al presente articolo. ART. 6 - OBBLIGHI DEL VENDITORE Il Venditore si impegna a comportarsi secondo buona fede nell'adempimento degli obblighi posti a suo carico dal presente contratto e a fornire al Mediatore la più ampia collaborazione per consentirgli il corretto assolvimento degli obblighi di cui al precedente art. 5. In particolare, il Venditore si impegna espressamente a: a) prestare garanzia sulle condizioni dell'immobile come specificate al precedente art. 1 ed in particolare alla sua conformità alle vigenti norme urbanistico/edilizie e catastali, impegnandosi altresì a comunicare tempestivamente al Mediatore ogni loro variazione; b) consegnare al Mediatore tutta la documentazione inerente all'immobile oggetto della vendita e necessaria per la corretta formalizzazione della stessa, e quant'altro il Mediatore riterrà necessario all'espletamento del presente incarico; c) agevolare il Mediatore nell'adempimento dell'incarico, in particolare consentendo visite dell'immobile da parte di potenziali acquirenti accompagnati dal Mediatore o da suoi incaricati nei seguenti periodi ...., dalle ore .... alle ore .... consegnando eventualmente allo stesso, a tal fine, le chiavi dell'immobile; d) segnalare al Mediatore la sottoscrizione di eventuali proposte di acquisto da parte di potenziali acquirenti reperiti dal Venditore stesso e/o da altri Mediatori; e) fermo il diritto di affidare l'incarico di vendere l'immobile oggetto del presente contratto a più mediatori, non affidare detto incarico ad altri mediatori a prezzo e condizioni diversi da quelli stabiliti al precedente art. 3; f) comunicare al Mediatore la data fissata per la stipulazione del rogito, e ogni sua eventuale variazione. ART. 7 - RECESSO È riconosciuto al Venditore il diritto di recedere dal presente contratto entro il termine perentorio di giorni .... (in lettere ....) consecutivi dalla sua firma, qualora la stessa sia avvenuta al di fuori dei locali commerciali del Mediatore, ed entro il termine di giorni .... (in lettere ....) negli altri casi, senza il pagamento di alcuna penalità e previo rimborso al Mediatore delle sole spese sostenute e documentate. Ogni comunicazione di recesso dovrà essere inviata per mezzo di telegramma, telex, fax o posta certificata ed essere confermata con lettera raccomandata a. r. entro le 48 ore successive. ART. 8 - PENALE Nel caso in cui l'affare non si concluda a causa delle inesatte indicazioni fornite dolosamente o con colpa grave dal Venditore riguardo alle condizioni dell'immobile ed ai pesi ed oneri su di esso gravanti di cui al precedente art. 1 ed alla lettera a) del precedente articolo 6, e nel caso in cui la conclusione sia impedita dall'esistenza di irregolarità urbanistico/edilizie e catastali rispetto alla normativa vigente sottaciute con dolo o colpa grave, sarà a carico del Venditore una penale a favore del Mediatore pari al .... % del prezzo indicato al precedente art. 3. ART. 9 - SPESE In caso di mancata conclusione dell'affare o di conclusione con soggetti reperiti dal Venditore stesso o da altri Mediatori, e fatta salva la specifica previsione di cui al precedente art. 8, spetterà comunque al Mediatore, ai sensi dell'art. 1756 c.c., il rimborso delle spese documentate sostenute per l'adempimento degli obblighi di cui al presente contratto che, se superiori all'importo di € ...., siano state preventivamente approvate dal Venditore. ART. 10 - INTERVENTO DI TERZE PERSONE Il Mediatore dichiara di avvalersi nell'adempimento dell'incarico, della collaborazione di Agenti di affari in mediazione abilitati e in particolare di .... e di .... [6] . In tali casi la provvigione sarà comunque direttamente ed interamente dovuta al solo Mediatore parte del presente contratto, il quale si impegna a sollevare il Venditore da eventuali pretese economiche degli Agenti collaboratori di cui al primo capoverso del presente articolo. ART. 11 - LEGGE REGOLATRICE E TENTATIVO DI CONCILIAZIONE La legge regolatrice del presente contratto è quella italiana. È fatta salva la possibilità per le parti di sottoporre, anche unilateralmente, le controversie che dovessero tra loro insorgere in relazione ad ogni questione inerente il presente accordo al Servizio di Conciliazione istituito presso la Camera di Commercio di .... In mancanza le parti eleggono quale foro esclusivo, quello di ..... ART. 12 - PRIVACY Ai sensi del d.lgs. n. 196/2003, del Regolamento Europeo n. 679/2016 (GDPR) e dei relativi decreti ministeriali di attuazione, il Venditore autorizza il Mediatore ad acquisire ed utilizzare i propri dati unicamente al fine di adempiere al presente contratto. ART. 13 - CLAUSOLE AGGIUNTE Eventuali modifiche, clausole aggiunte e/o integrazioni rispetto al contratto dovranno essere inserite dalle parti esclusivamente in calce al presente modulo contrattuale e debitamente sottoscritte. Luogo e data .... Il Mediatore .... Il Venditore .... Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c., il Venditore dichiara di approvare specificamente le clausole di cui agli articoli: Art. 3 (CONDIZIONI DELLA COMPRAVENDITA), Art. 4 (PROVVIGIONE), Art. 6 (OBBLIGHI DEL VENDITORE), Art. 7 (DIRITTO DI RECESSO), Art. 8 (PENALE), Art. 9 (SPESE) Art. 11 (LEGGE REGOLATRICE E TENTATIVO DI CONCILIAZIONE). Luogo e data .... Il Venditore .... [1]Precisare se il contratto è disdettato o meno, se è stato disposto lo sfratto o la licenza oppure no. [2]Inserire i dati relativi alla concessione edilizia/permesso a costruire, alla conformità dell'immobile alle planimetrie catastali e circa la certificazione energetica posseduta. [3]Indicare la sussistenza di eventuali diritti di terzi, mutui, ipoteche ed altre trascrizioni. [4]Nel caso in cui non si abbiano elementi precisi su cui impostare la trattativa è possibile indicare un prezzo minimo al quale il venditore è disposto a cedere l'immobile; tale dato è naturalmente riservato posto che l'incaricato deve trattare “al meglio” l'alienazione del bene. [5]Può essere stabilita una provvigione supplementare o “premio” qualora il mediatore determini la conclusione del contratto ad un prezzo superiore a quello di € ..... [6]L'attività di mediazione può essere esercitata anche da una società, ma a condizione che la stessa sia iscritta nell'albo degli agenti di commercio, o sia iscritto in detto ruolo il suo rappresentante legale in quanto tale. CommentoElementi essenziali del rapporto di mediazione sono (Cass. n. 24118/2013): - l'onerosità; - la subordinazione della provvigione alla conclusione dell'affare; - la libertà per il mediatore di attivarsi o meno; - l'autonomia e l'indipendenza del mediatore; - lo svolgimento dell'attività mirante a mettere in contatto le parti. Secondo Cass. n. 6552/2018, “La condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. Nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sé nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti”. Si è pure riconosciuto che ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata; pertanto, l'intervento di un secondo mediatore non interrompe di per sé il nesso di causalità tra l'attività del primo e la conclusione dell'affare (così Cass. n. 869/2018). La conclusione dell'affare è rappresentata dalla conclusione fra le parti intermediate di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio ovvero per il risarcimento del danno, come nel caso del contratto preliminare e, secondo alcuni, del contratto di opzione. Le parti possono tuttavia subordinare il sorgere del diritto alla provvigione alla stipula del definitivo, secondo una clausola atipica che la giurisprudenza ha ritenuto lecita e meritevole di tutela. Si è inoltre osservato che la mediazione ed il contratto atipico di procacciamento d'affari si distinguono sotto il profilo della posizione di imparzialità del mediatore rispetto a quella del procacciatore, il quale agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione dell'affare e dalla quale, pur non essendo a questa legato da un rapporto stabile ed organico (a differenza dell'agente) può pretendere il compenso. Peraltro, i due rapporti hanno in comune l'elemento della prestazione di una attività di intermediazione finalizzata a favorire fra terzi la conclusione degli affari, onde è sufficiente perché il mediatore ed il procacciatore abbiano diritto al compenso che essi abbiano posto in contatto i soggetti interessati e che l'affare, per effetto del loro intervento, si sia concluso, nel senso che quei soggetti abbiano stipulato il contratto da costoro promosso. L'incarico per la vendita di un immobile determinato, normalmente con indicazione del prezzo minimo, dà luogo generalmente alla mediazione atipica, sulla quale si sono espresse le S.U. con la pronuncia citata nell'introduzione (cfr. Cass. S.U., n. 19161/2017). I doveri del mediatore sono stati ritenuti dalla giurisprudenza via via più stringenti, potendo la relativa responsabilità estendersi alla “mancata informazione circa la piena legittimità urbanistica del bene” (Cass. n. 22592/2020), nonché alla “capacità patrimoniale delle parti” (Cass. n. 20512/2020), con onere della prova circa la diligenza impiegata nell’incarico che incombe sullo stesso. La l. n. 39/1989, innovando la materia, ha provveduto a disciplinare l'attività del mediatore professionale, prevedendo che chi intendesse svolgere, anche occasionalmente, l'attività di mediazione, dovesse iscriversi in apposito albo istituito presso ogni camera di commercio. La mancata iscrizione comportava che non si avesse diritto alla provvigione, e inoltre si dovesse restituire quella eventualmente percepita. Il d.lgs. n. 59/2010 ha lasciato immutata la disciplina previgente ma ha abolito il ruolo dei mediatori, che oggi sono unicamente tenuti a presentare una dichiarazione di inizio attività presso la Camera di Commercio, che verifica il possesso dei requisiti. Tale adempimento sostitutivo resta comunque indispensabile ai fini del diritto alla provvigione. Profili fiscali Il mediatore è coobbligato solidale dipendente nel pagamento delle imposte per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività nella conclusione degli affari e obbligato alla registrazione delle stesse; egli è pertanto responsabile di imposta con diritto di rivalsa (disponibile), non ha diritto alla provvista (salvo espressa pattuizione in tal senso) e può essere destinatario dell'accertamento della maggiore imposta, nonché delle relative sanzioni anche per omessa registrazione. È nullo il patto volto ad escludere la responsabilità del mediatore per la mancata registrazione o l'omesso versamento dell'imposta. Quanto alla rivalsa interna tra le parti contraenti si può ritenere che in sede di scrittura privata non autenticata possa comunque trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 1475 c.c., per cui le spese (comprese dunque le imposte) sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente. Se si verifica la stipula e la richiesta di registrazione del preliminare cd. formale notarile nei venti giorni dalla conclusione del preliminare cd. aperto, ancora non registrato ed allegato, il notaio, responsabile di imposta, è unico obbligato ai sensi dell'art. 10, lett. b) d.p.r. n. 131/1986 alla registrazione dell'atto notarile che “assorbe” quella relativa al preliminare cd. aperto allegato, con l'effetto, sotto il profilo dell'obbligazione, di liberare i coobbligati, fermo restando il diritto di rivalsa per il pagamento del tributo nei confronti delle parti (diritto che nel caso del notaio può essere esercitato anche in un momento anteriore alla stipula dell'atto in ragione del diritto di provvista disciplinato ex lege). Le provvigioni corrisposte per prestazioni, anche occasionali, inerenti a rapporti di commissione, agenzia, mediazione, rappresentanza di commercio e procacciamento di affari sono soggette, ai sensi dell'art. 25-bis, d.P.R. n. 600/1973, a ritenuta a titolo d'acconto da applicarsi su una base imponibile differente, a seconda che l'intermediario si avvalga o meno, in via continuativa, di dipendenti o terzi (secondo la definizione fornita dal d.m. 16 aprile 1983). Nel secondo caso, la ritenuta è applicata sul 50% delle provvigioni corrisposte, mentre nella prima ipotesi la ritenuta è operata soltanto sul 20% delle provvigioni, purché sia presentata una dichiarazione attestante la sussistenza delle condizioni richieste che, per effetto delle modifiche apportate dal d.lgs. n. 175/2014, può essere trasmessa anche tramite PEC, non ha limiti di tempo ed è valida fino a revoca, ovvero fino alla perdita dei requisiti da parte del contribuente. |
