Alienazione a scopo di garanziaInquadramentoLa vendita è regolata agli artt. 1470 e ss. c.c. come il contratto consensuale e con effetti reali per eccellenza. L'autonomia privata e le prassi commerciali, tuttavia, ne hanno in concreto consentito l'utilizzo al di fuori dello schema causale tipico, al fine di perseguire molteplici finalità, compresa quella di garanzia. Una prima forma di garanzia può essere data prevedendo che il trasferimento della proprietà non avvenga sino a quando non è stato pagato interamente il prezzo, finalità sicuramente lecita, come può arguirsi dalla stessa disciplina della vendita a rate con riserva di proprietà, di cui agli artt. 1523 e ss. c.c. L'utilizzo è assai meno lineare, invece, quando fra compratore ed acquirente esiste un precedente rapporto obbligatorio e la vendita viene congegnata per assicurare l'adempimento (non tanto del pagamento del prezzo) quanto della precedente obbligazione. In tal caso il rischio di incorrere nella violazione del divieto di patto commissorio, di cui agli artt. 1693 e 2744 c.c., è assai elevato e si verifica tutte le volte in cui il creditore acquista la proprietà del bene in caso di inadempimento da parte del debitore/alienante. Si esce dal divieto del patto commissorio, invece, in caso di utilizzo del nuovo istituto del trasferimento sospensivamente condizionato all'inadempimento, di cui al nuovo art. 48-bis del TUB, così come introdotto dalla l. n. 119/2016 (al quale è dedicata altra formula) o in caso di utilizzo del patto marciano atipico che la giurisprudenza più recente ha ritenuto perseguire un interesse meritevole di tutela. FormulaALIENAZIONE A SCOPO DI GARANZIA Tra il sig. ... nato a ... il ... , residente in ... , via ... n. ... , c.f. (in proprio/oppure in rappresentanza della società ... con sede in ... , iscritta nel Registro delle Imprese di ... , c.f. ... e P.IVA ... , REA ... , giusta procura allegata al presente atto) - (d'ora innanzi il venditore) e il sig. ... , nato a ... , il ... , residente a ... , c.f. ... (oppure la società ... con sede in ... ( ... ), via ... n. ... , iscritta nel Registro delle Imprese di ... , c.f. ... e P.IVA ... , REA ... , rappresentata ai fini del presente contratto da ... , quale ... , nato a ... ( ... ) il ... , residente a ... ( ... ), via ... n. ... , c.f. ... (il compratore) CONVENGONO E STABILISCONO QUANTO SEGUE Il sig. ... (in proprio/oppure in rappresentanza della società ... ) vende al sig. ... il seguente bene immobile, posto in ... , via ... n. ... così comporto: ... e distinto al cf del Comune di ... , mapp. ... sub ... al primo pervenuto in forza di ... , a seguito di concessione edilizia rilasciata dal Comune di ... , in data ... , atto prot. n. ... . Il prezzo è fissato in € ... (in lettere ... ) di € già pagati alla data del preliminare in data ... , ben noto alle parti, ed il resto secondo la seguente tempistica: € ... entro il ... € ... entro il ... Il saldo entro la data del ... che le parti fin da ora qualificano quale termine essenziale. Le parti convengono che in ragione dell'elevato valore dell'immobile e del suo pregio 1 , la proprietà venga trasferita dal sig. ... al compratore soltanto all'atto dell'integrale pagamento del prezzo. Il venditore si impegna per allora a rilasciare quietanza ed a consentire ogni successiva voltura e trascrizione nei registri immobiliari dell'avveramento della condizione sospensiva.
Le parti dichiarano che il prezzo è già stato pagato (la somma ... in contanti ed il residuo compensato con ... ). Il sig. ... si riserva entro il termine massimo di anni 5 di riacquistare l'immobile oggetto del presente contratto di compravendita ed il sig. ... accetta e si impegna a dare corso a tale trasferimento; il prezzo sarà determinato da un tecnico scelto di comune accordo fra le parti o, in caso di disaccordo, individuato dal Presidente della CCIA di ... , mentre l'eventuale eccedenza rispetto a ... sarà pagata a ... 2 .
La consegna dell'immobile avviene contestualmente alla sottoscrizione del presente atto e da tale momento gravano sul compratore tasse, pesi e ogni altro onere relativo al bene immobile. Allo stesso compratore spettano altresì le responsabilità relative alla conservazione del bene ed in relazione ad ogni eventuale danno che esso abbia a provocare alle parti o a terzi. Il venditore garantisce la piena proprietà e disponibilità giuridica del bene come sopra identificato, nonché la sua conformità urbanistica come risulta da ... che si allega ... nonché la sua corrispondenza alle mappe catastali che pure si allegano ... . La certificazione energetica è stata rilasciata in data ... e da essa risulta che l'immobile rientra nella seguente classe ... secondo la descrizione contenuta nel doc. ... che pure si allega. Il compratore si impegna ad osservare il regolamento condominiale adottato dall'assemblea unanime del ... relativamente allo stabile posto in ... via ... denominato condominio ... , con deliberazione ben nota alle parti e trascritta. Il compratore si impegna altresì, in pendenza dell'avveramento della condizione sospensiva del pagamento del prezzo, a custodire ed utilizzare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia. Ogni innovazione o modifica o altra opera edile riguardante lo stesso dovrà essere in regola dal punto di vista edilizio ed urbanistico, oltre che conforme al citato regolamento condominiale e dovrà, inoltre, essere autorizzata per iscritto dalla parte venditrice. Il venditore, a sua volta, ... 2 . Per quanto non espressamente convenuto, le parti rinviano alla legislazione italiana vigente ed alle norme del Codice civile in tema di vendita immobiliare. Le spese del presente atto sono a carico del compratore. Ogni controversia nascente dal presente contratto sarà decisa, in via esclusiva, dal Tribunale di ... . Atto redatto e sottoscritto avanti al Notaio ... iscritto all'ordine Notarile di ... al n. ... che ha previamente accertato l'identità delle parti ed effettuato visura storica dell'immobile. Luogo e data ... Il venditore ... Il Compratore ... [1] Affermazione esemplificativa e da adattare al caso concreto. [2] Le parti possono disciplinare, ad es. il trasferimento della detrazione fiscale IRPEF per i lavori di ristrutturazione del 36% o 50% ex art. 16-bis, comma 8 TUIR. Infatti, come chiarito dalla Circolare Agenzia Entrate n. 25/2012, il trasferimento opera in modo automatico, ma le parti possono accordarsi diversamente (e potrebbe essere proprio il caso in cui il passaggio della proprietà sia ritardato fino all'integrale pagamento del prezzo, ovvero abbiano già previsto una retrovendita del bene). CommentoL'alienazione a scopo di garanzia rischia di incorrere nel divieto di patto commissorio, di cui agli artt. 1693 e 2744 c.c. Infatti, anche recentemente si è osservato che la vendita con patto di riscatto o di retrovendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio, può rappresentare un mezzo per sottrarsi all'applicazione del relativo divieto ogni qualvolta il versamento del prezzo da parte del compratore non si configuri come corrispettivo dovuto per l'acquisto della proprietà, ma come erogazione di un mutuo, rispetto al quale il trasferimento del bene risponda alla sola finalità di costituire una posizione di garanzia provvisoria, capace di evolversi in maniera diversa a seconda che il debitore adempia o meno l'obbligo di restituire le somme ricevute. (Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza del giudice di merito, che aveva escluso l'esistenza di un patto commissorio, in presenza della vendita di un immobile in seno alla quale l'acquirente si era accollato il mutuo gravante sul venditore, impegnandosi a retrocedere il bene venduto nel caso in cui il detto debito fosse stato estinto) (così Cass. n. 4514/2018). In questo senso anche Cass. II, n.18680/2019, che sancisce la nullità dell'operazione, per violazione del divieto di cui all'art. 2744 c.c. per il tramite dell'art. 1344 c.c. (contratto in frode alla legge). Ma la Cassazione ha avuto modo di precisare che il patto marciano che preveda, al momento dell'inadempimento, un procedimento tale da assicurare la stima imparziale del bene entro tempi certi esclude la violazione del divieto di patto commissorio e, conseguentemente, la nullità per illiceità della causa del contratto di sale and lease back, al quale sia apposto (Cass. n. 1625/2016). Tale orientamento, sostenuto da diverse e conformi pronunce, ritiene che il divieto del patto commissorio non coinvolge il patto marciano, giacché, in quest'ultimo, il trasferimento della proprietà della cosa data in garanzia a favore del creditore non si verifica se non a prezzo equo, sulla base di una stima imparziale posteriore all'inadempimento, con eventuale versamento di conguaglio. In tal modo, la nullità del patto commissorio viene fondata su una ratio esclusivamente patrimoniale, concernente la sproporzione tra il valore del bene in garanzia e l'entità del credito garantito. In questa direzione va citata Cass. III, n.844/2020, secondo cui “Il divieto del patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c. non opera quando nell'operazione negoziale (nella specie, una vendita immobiliare con funzione di garanzia) sia inserito un patto marciano (in forza del quale, nell'eventualità di inadempimento del debitore, il creditore vende il bene, previa stima, versando al debitore l'eccedenza del prezzo rispetto al credito), trattandosi di clausola lecita, che persegue lo stesso scopo del pegno irregolare ex art. 1851 c.c. ed è ispirata alla medesima "ratio" di evitare approfittamenti del creditore in danno del debitore, purché le parti abbiano previsto, al momento della sua stipulazione, che, nel caso ed all'epoca dell'inadempimento, sia compiuta una stima della cosa, entro tempi certi e modalità definite, che assicuri una valutazione imparziale, ancorata a parametri oggettivi ed automatici oppure affidata ad una persona indipendente ed esperta, la quale a tali parametri debba fare riferimento”. Ancora, Cass. III, n.27444/2018, ha ritenuto valida la vendita di una quota di partecipazione con opzione di riacquisto per un corrispettivo da quantificarsi secondo l'andamento della società al momento dell'adesione alla dichiarazione di offerta di riacquisto, in quanto diversamente dalla vendita con patto di riscatto, integra un contratto aleatorio in cui l'alea, che può colpire entrambe le parti, è insita nella variazione che il valore della partecipazione può subire entro il termine pattuito per l'esercizio del diritto di opzione. Quanto alle differenze fra patto di riscatto e patto di retrovendita è possibile schematicamente affermare che: a) il patto di retrovendita non deve essere trascritto, a differenza del patto di riscatto; b) se il venditore vuole riavere la cosa occorre che le parti stipulino un nuovo contratto di trasferimento (mentre il riscatto può effettuarsi mediante la sola dichiarazione unilaterale del venditore); c) il patto di retrovendita non è opponibile erga omnes, il che significa che se il compratore aliena la cosa a un terzo, il venditore dovrà limitarsi a chiedere il risarcimento del danno; d) il patto di retrovendita non ha effetti retroattivi: ciò significa che se il venditore ricompra il bene, il nuovo trasferimento ha efficacia ex nunc e non viene ripristinata la situazione precedente alla vendita, ma si crea una nuova situazione giuridica; e) dal momento che il patto di retrovendita è una figura atipica si può ritenere allo stesso non applicabile il termine di cui all'art. 1501 c.c. Profili fiscali Nel caso di cessione di immobili vige un regime di alternatività fra Iva e Imposta di registro. Si può affermare, in termini generali, che le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici entro i 5 anni dalla ultimazione della costruzione sono soggette ad IVA, mentre sono soggette ad imposta di Registro (oltre ad imposte ipotecarie e catastali) oltre i 5 anni o per le cessioni da parte di soggetti esenti IVA. La circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 dell'Agenzia delle Entrate illustra le modifiche alla tassazione applicabile agli atti di trasferimento della proprietà o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari. Con precipuo riferimento ai beni immobili, ai fini IVA la vendita con clausola di riservato dominio costituisce una cessione di beni che si considera effettuata al momento della stipula dell'atto. Infatti, in base al principio OIC n. 15, i ricavi vanno rilevati al passaggio sostanziale e non formale del titolo di proprietà, avendo come riferimento il trasferimento dei rischi e benefici. In materia di reddito di impresa, l'articolo 109 del TUIR dispone che i corrispettivi delle operazioni di vendita concorrono alla formazione del reddito “alla data della consegna o spedizione per i beni mobili e della stipulazione dell'atto per gli immobili e per le aziende, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l'effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale” (comma 2, lett. a), prima parte). La stessa norma, aggiunge, subito dopo, che ai fini dell'individuazione dell'esercizio di competenza, “non si tiene conto delle clausole di riserva della proprietà”. In sostanza, il differimento temporale dell'effetto traslativo nella vendita a rate con riserva di proprietà viene “ignorato” ai fini fiscali e, di conseguenza, l'esercizio di competenza viene determinato come se si trattasse di una cessione ordinaria a effetti immediati. Il fisco vuole infatti evitare che le parti surrettiziamente, mediante il mancato versamento i una piccola frazione del prezzo, possano ritardare la formale dichiarazione di avvenuto trasferimento della proprietà pur avendo già trasferito il godimento dell'immobile. Infine, va ricordato che il terzo comma dell'art. 27 del TUIR stabilisce che “le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fa dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore, non sono considerati atti sottoposti a condizione sospensiva”. Pertanto, anche ai fini dell'imposta di registro, la riserva di proprietà si considera come non apposta e l'atto viene tassato come se fosse ad efficacia immediata. |
