Contratto di vendita di immobili da costruire

Gli strumenti di tutela a favore del promissario acquirente di un immobile da costruire

In caso di preliminare di vendita di un immobile da costruire, poi realizzato in modo difforme da quello pattuito, è consentita l'azione di esecuzione in forma specifica con riduzione, tuttavia, del prezzo per la parte di prestazione divenuta impossibile. In tale ipotesi, infatti, non scatta la risoluzione perché lo scopo del negozio rimane in piedi. L'esecuzione a un prezzo inferiore può essere richiesta anche in corso di causa, quando l'impossibilità parziale si è determinata in giudizio. La Cass. II, n. 4939/2017, ha enunciato tale principio in una fattispecie in cui era sopravvenuta l'impossibilità di alienare anche il giardino annesso all'immobile, ritenendo che l'impossibilità fosse solo parziale, dal momento che il negozio non aveva perso la sua ragion d'essere per un “giardinetto accessorio all'appartamento”. In quest'ottica, una pronuncia del giudice che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l'interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente (Cass. S.U., n. 1720/1985).

In termini ancora più complessivi, premesso che l'art. 2932 c.c. offre un rimedio specifico contro il rifiuto della parte di stipulare il contratto definitivo, ma non esaurisce la tutela della parte adempiente secondo i principi generali dei contratti a prestazioni corrispettive, con riguardo al preliminare di vendita di un immobile da costruire, e per il caso in cui detto bene venga realizzato con vizi o difformità che non lo rendano oggettivamente diverso per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore ovvero su secondarie modalità di godimento, deve ritenersi che il promissario acquirente, a fronte dell'inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserva della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell'art. 2932 c.c., chiedendo contestualmente e cumulativamente, l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo (Cass. II, n. 11126/1990).

Non può ottenersi la pronuncia di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto, qualora le parti del contratto preliminare di vendita di appartamenti ancora da costruire, abbiano espressamente subordinato la stipula del contratto definitivo all'avvenuta edificazione degli immobili oggetto dello stesso (Cass. n. 7252/2006).

In caso di contratto preliminare di vendita di immobile ancora da costruire su terreno appartenente a terzi, la mancata stipula del definitivo per mancato trasferimento del terreno all'impresa costruttrice integra gli estremi di un inadempimento in capo a quest'ultima per non aver concluso il contratto definitivo alla data concordata, tale da comportare la risoluzione del contratto (Trib. Monza 2 aprile 2007).

La responsabilità ex art. 1669 c.c., invece, trova applicazione, oltre che nei casi in cui il venditore abbia provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi, anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti estranei, la costruzione sia comunque a lui riferibile in tutto o in parte, per avere a essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento della altrui attività o di impartire direttive o di sorveglianza, sempre che la rovina o i difetti dell'opera siano riconducibili alla attività da lui riservatasi. Con l'ulteriore specificazione che è tenuto alla garanzia ex art. 1669 c.c. chi abbia deciso di fare costruire un immobile da destinare alla successiva vendita (intera o frazionata) a terzi e che per fare questo appalti l'opera a un diverso soggetto (impresa edile; Cass. II, n. 4055/2018).

La disciplina contenuta nel d.lgs. n. 122/2005

Il d.lgs. n. 122/2005 è intervenuto a regolamentare una fattispecie di frequente verificazione, che si realizza allorquando i proprietari cedono il suolo edificatorio ad una impresa di costruzioni che, come corrispettivo, si impegna a trasferire la proprietà di alcuni immobili che saranno realizzati sullo stesso terreno.

L'operazione, di norma, viene formalizzata attraverso forme diverse: si potrà avere un unico atto a prestazioni corrispettive ovvero atti distinti, da una parte la vendita del suolo edificatorio, dall'altra, parallelamente, la vendita delle unità immobiliari a costruirsi.

In tale prospettiva è stato predisposto un sistema di tutela che si fonda, principalmente, su quattro punti-chiave:

1) previsione dei “contenuti minimi” del contratto (art. 6);

2) previsione di strumenti negoziali accessori, quale la fidejussione, a garanzia degli acconti versati e la polizza decennale postuma (artt. 2, 3 e 4);

3) diritto di prelazione nell'ipotesi di procedure esecutive (art. 9);

4) limiti all'azione revocatoria (art. 10).

Alcuni strumenti di tutela “scattano” solo nei confronti degli acquirenti di unità immobiliari destinate a soddisfare i bisogni abitativi fondamentali (ovvero solo per chi acquista la c.d. “prima casa”); in tale contesto si colloca, per esempio, il diritto di prelazione (ex art. 9) ed i limiti all'esperimento dell'azione revocatoria (ex art. 10). In altri casi la tutela è subordinata all'esistenza di ulteriori elementi.

L'obbligo della fideiussione è espressamente previsto dall'art. 2 a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente: si tratta, quindi, di una nullità relativa di protezione in favore dell'acquirente il quale, ove la garanzia fideiussoria non sia stata approntata dal costruttore promittente alienante, può domandare in giudizio il suo accertamento e la conseguente restituzione di quanto corrisposto al costruttore.

La ratio della disciplina di cui al d.lgs. n. 122/2005 è quella di tutela degli acquirenti (o dei promissari acquirenti) di immobili da costruire dal rischio che, nel lasso di tempo intercorrente tra la stipula di un contratto preliminare e la stipula del definitivo, l'intervenuta situazione di crisi del promittente venditore possa impedire l'acquisto della proprietà da parte dell'acquirente e, al contempo, fargli perdere le somme già versate in anticipo. L'art. 2 del suddetto d.lgs. n. 122/2005 prevede, infatti, l'obbligo del costruttore-promittente venditore, che operi in veste imprenditoriale, di consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate e da incassare sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento relativo immobile in corso di edificazione (intendendosi per detti immobili quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità; Trib. La Spezia 9 giugno 2016, n. 477).

In particolare, il d.lgs. n. 122/2005, intende tutelare l'acquirente o il promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell'elevato rischio, oltre che di inadempienze della parte alienante, del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando però applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all'art. 1, comma 1, lett. d), soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività, ex art. 22, comma 3, d.P.R. n. 380/2001) e che, dall'altro lato, non siano stati oggetto di completamento e, dunque, non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilità. Ne consegue che i contratti preliminari di compravendita di immobili esistenti soltanto “sulla carta”, ossia per i quali sussista un progetto, ma non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, si collocano fuori dell'ambito applicativo della speciale disciplina recata dal citato d.lgs. n. 122/2005 e la chiara lettera della legge non consente di pervenire, a tutela dell'acquirente o promissario acquirente di immobile esistente “sulla carta”, ad una interpretazione adeguatrice che ne permetta invece l'applicazione (così Cass. II, n. 5749/2011, ha cassato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità di un contratto preliminare di compravendita di immobile esistente «sulla carta» in assenza della indicazione, imposta dall'art. 6, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 122/2005, della richiesta del permesso di costruire).

Da ciò deriva che l'acquirente dell'immobile venduto “sulla carta” rimane privo di ogni e qualsivoglia salvaguardia quando il costruttore non abbia ancora presentato richiesta per l'ottenimento del permesso di costruire, atteso che, in questa ipotesi, il costruttore non è tenuto a rilasciare, in favore dell'acquirente, la fidejussione necessaria a garantire – nell'ipotesi di crisi economico-finanziaria del venditore – la restituzione delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo. Tra l'altro, in siffatta evenienza vi è il concreto rischio che il contratto possa essere considerato nullo per indeterminatezza dell'oggetto, potendosi scorgere una violazione dell'art. 6, comma 1, lett. i), cit.. In particolare, alla luce di quanto precede, l'acquirente rimane privo di ogni tutela fino al momento in cui il costruttore non abbia presentato l'istanza per l'ottenimento del permesso di costruire e perde ogni garanzia con il progredire dei lavori: quando l'avanzamento è tale da rendere possibile la presentazione della domanda di abitabilità, l'acquirente rimane indifeso.

Peraltro, la fidejussione a garanzia della restituzione degli acconti versati e la c.d. “decennale postuma” hanno un ambito di applicazione, nella pratica negoziale, del tutto marginale. Il più delle volte (e nella migliore delle ipotesi) il costruttore fornisce al promesso acquirente una fidejussione che non ha nulla a che vedere con quella prevista dalla legge. La polizza decennale, poi, è una vera e propria rarità.

Ciò nonostante, Corte cost. n. 32/2018, ha respinto le questioni di costituzionalità proposte nei confronti del d.lgs. n. 122/2005, dichiarando che rientra nella discrezionalità del legislatore perimetrare l'apparato delle speciali garanzie per l'acquirente di immobili da costruire, riferendo la loro applicazione alla compravendita di immobili la cui futura costruzione già si collochi nell'alveo del rispetto della normativa urbanistica per essere stato almeno richiesto il permesso di costruire.

Sono da ritenersi immobili da costruire, in base alla predetta normativa, tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale-edificatoria: dal lato iniziale, dopo l'avvenuta richiesta del permesso di costruire o l'avvenuta presentazione della denuncia inizio attività; dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità. Al di fuori di tale arco temporale, la suddetta normativa non trova applicazione (Trib. Roma VI, 5 gennaio 2015, n. 207).

A proposito della necessità che sia stato quantomeno richiesto il permesso di costruire si veda da ultimo Trib. Matera I, n. 614/2023 e Trib. Pavia III, n. 873/2023.

L'art. 386, comma 1, lettera a), d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, è intervenuto, modificando il menzionato d.lgs. nel senso di rafforzare ulteriormente la tutela assicurata all'acquirente. In tal senso, da un lato, ha obbligato (art. 4, comma 1) il costruttore a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall'acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile (compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione), e, dall'altro, ha (art. 4, comma 1-ter) previsto che, in caso di inadempimento all'obbligo previsto dal comma 1, l'acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all'articolo 6 ha diritto di escutere la fideiussione ai sensi dell'articolo 3, comma 3, lettera b).

Fattispecie affini

Il contratto con cui uno dei comproprietari di un immobile da costruire ne promette la cessione (per l'intero) a un terzo configura una promessa di vendita di cosa parzialmente altrui e futura, con efficacia interamente obbligatoria, disciplinata dagli artt. 1472 e 1478 c.c. Con un tale atto, il promittente venditore rende edotta la controparte che l'oggetto del contratto stesso è da costruire (quindi futuro), per cui egli assume l'obbligo sia di farlo venire in esistenza con le caratteristiche pattuite sia, in quanto (ove costruito) di proprietà parzialmente altrui, di farne acquistare la proprietà al proprio acquirente o acquistando egli direttamente la parte di proprietà altrui, o procurando il consenso degli altri comproprietari alla vendita. Consenso che, trattandosi di un preliminare, il promittente venditore ha tempo di ottenere fino alla stipula del contratto definitivo cui è, parimenti, obbligato. Pertanto, un tale contratto è perfettamente valido ed efficace (Cass. II, n. 16362/2007).

Il contratto avente ad oggetto l'impegno a trasferire la proprietà di un'area in cambio di uno o più unità immobiliari da costruire è qualificabile come preliminare di permuta di cosa futura ove l'intento concreto delle parti abbia ad oggetto il reciproco trasferimento dei beni (presente e futuro), restando meramente strumentale l'obbligo di erigere i fabbricati, mentre integra un appalto se tale obbligazione assume rilievo preminente e ad essa corrisponda quella di versare il corrispettivo (eventualmente sostituito, nella forma atipica do ut facias, dal trasferimento dell'area), anche in compensazione rispetto al prezzo per la vendita immobiliare funzionalmente collegata (Cass. II, n. 11234/2016).

Profili fiscali

Il d.lgs. n. 122/2005 detta una disciplina di tutela dell'acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell'elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando però applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all'art. 1 comma 1 lett. d) soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività, ex art. 22 comma 3 d.P.R. n. 380/2001) e che, dall'altro lato, non siano stati oggetto di completamento e, dunque, non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilità. Ne consegue che i contratti preliminari di compravendita di immobili esistenti soltanto “sulla carta”, ossia per i quali sussista un progetto, ma non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, si collocano fuori dell'ambito applicativo della speciale disciplina recata dal citato d.lgs. n. 122/2005 e la chiara lettera della legge non consente di pervenire, a tutela dell'acquirente o promissario acquirente di immobile esistente “sulla carta”, ad una interpretazione adeguatrice che ne permetta invece l'applicazione (Cass. II, n. 5749/2011).