Atto di concessione di ipotecaInquadramentoL'ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare i beni oggetto della garanzia, siano essi del debitore o di un terzo, e di essere preferito agli altri creditori sul prezzo ricavato dalla espropriazione. L'ipoteca attribuisce al creditore che ne è titolare il c.d. diritto di seguito, cioè la sua opponibilità anche ai terzi acquirenti del bene che ne costituisce oggetto purché, naturalmente, iscritta anteriormente nei registri immobiliari. Quello che per il pegno, infatti, è lo spossessamento – cioè una relazione materiale che finisce per avvertire di fatto i creditori ed i terzi che il bene mobile non è nella disponibilità del suo titolare – nel caso dell'ipoteca è rappresentato dall'iscrizione nei registri immobiliari, che realizza una funzione di pubblicità legale avente effetto costitutivo. Caratteristiche essenziali dell'ipoteca sono: • la specialità, in quanto l'ipoteca deve essere iscritta solo su beni esattamente individuati, mentre non è ammissibile un'ipoteca generale sull'intero patrimonio del debitore; • l'indivisibilità, posto che la garanzia si estende su tutto il bene che ne costituisce oggetto, anche in caso di successiva vendita parziale o divisione pro quota del bene; • determinatezza, in quanto il credito garantito dal bene ipotecato deve essere determinato del suo ammontare in denaro e risultare liquido. L'ipoteca può avere fonti diverse: legale (vds. art. 2817 c.c.), giudiziale (art. 2818 c.c.) e volontaria (art. 2821 c.c.), a sua volta riconducibile ad un atto unilaterale ovvero ad un contratto. FormulaATTO DI CONCESSIONE DI IPOTECA 1 REPUBBLICA ITALIANA L'anno ... , il giorno ... del mese di ... , nel mio studio in ... Via ... DAVANTI A ME Dott. ... , Notaio in ... , iscritto al Ruolo Notarile di ... , n. ... È COMPARSO il Sig. ... nato a ... il ... professione ... , residente in ... , Via ... n ... , c.f. ... (eventualmente: in qualità di legale rappresentante della società denominata: - ... con sede in ... via ... N. ... P.IVA e C.F. ... , iscrizione al Registro delle Imprese di ... Numero ... come da Procura speciale/generale che si allega al presente atto) della cui identità personale io Notaio sono certo, mi chiede di ricevere questo atto in forza del quale stipula quanto segue: premesso - che il/la ... , in data ... rep. ... , ha stipulato con ... un contratto avente ad oggetto ... ; - che a garanzia della restituzione delle somme pari ad € ... per capitale ed interessi al tasso convenzionale, quantificati alla data del ... , 2 intende concedere a favore della ... atto di concessione di ipoteca da iscriversi alla Conservatoria dei Registri Immobiliari competente, di primo grado, a favore della ... ; - che l'immobile oggetto dell'intervento non risulta già gravato da ipoteca o altro diritto poziore, così che la presente ipoteca deve intendersi di grado primo, ciò premesso, Il/la ... , per i fini di cui sopra, CONCEDE a favore di ... , con sede in ... , via ... c.f. ... , tale dovendosi intendere anche quale elezione di domicilio agli effetti dell'iscrivenda ipoteca; LA SEGUENTE IPOTECA di primo/secondo grado 3 per l'importo di € ... (in lettere ... ) non inferiore all'80% del finanziamento concesso per ... A GARANZIA della restituzione alla ... del suddetto importo, pari ad € ... (in lettere ... ) da restituire in quindici annualità a partire dal ... 4 ; A CARICO dell'immobile ubicato nel Comune di ... via ... , identificato al Catasto Fabbricati al - Foglio ... n. ... sub ... , Zona ... , Cat. ... , Cl. ... , (vani ... ), rendita ... . 5 Autorizza conseguentemente il Competente Conservatore dei Registri Immobiliari ad eseguire la predetta formalità con esonero da qualsiasi responsabilità in merito 6 . Tutte le spese inerenti e conseguenti alla stipula del presente atto sono a carico del/della ... 7 Letto da me Notaio al/alla Comparente, il presente atto è stato scritto da persona di mia fiducia su n. ... pagine. Il sig. ... (firma) [1] Viene riportato un esempio di costituzione mediante atto pubblico, da adattare nel caso concreto (ad es. costituzione mediante scrittura privata autenticata). In ogni caso è richiesta la forma scritta. La fonte dell'ipoteca può altresì essere – oltre a quella volontaria qui considerata – quella legale o giudiziale (sentenza o altri titoli idonei a costituire questa garanzia reale). [2] Individuare con precisione la causa e l'importo del credito garantito dal rilascio della garanzia ipotecaria: vale infatti il principio di specialità soggettiva e determinatezza della garanzia. Diverso invece è il valore per cui l'ipoteca è trascritta sul bene, che segna il limite massimo per cui la garanzia è prestata e non l'importo del credito garantito. [3] Precisare: il grado dell'ipoteca determina in concreto il diritto di soddisfacimento sul ricavato della vendita del bene su cui la garanzia è iscritta, dovendosi provvedere alla distribuzione del ricavato (al netto delle eventuali spese di esecuzione sul bene stesso) partendo dal primo grado e, solo in caso di residuo attivo, passare a soddisfare il secondo grado, e così via. [4] Allegare il piano di ammortamento. [5] Occorre una visura aggiornata per verificare la correttezza di quanto dichiarato dal costituente l'ipoteca. [6] Ai sensi dell'art. 2839 c.c. “Per eseguire l'iscrizione deve presentarsi il titolo costitutivo insieme con una nota sottoscritta dal richiedente in doppio originale. La nota deve indicare: 1) il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale del creditore, del debitore e dell'eventuale terzo datore di ipoteca; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per le obbligazioni all'ordine o al portatore si devono osservare le norme dell'art. 2831. Per le obbligazioni all'ordine si deve inoltre esibire il titolo al conservatore, il quale vi annota l'eseguita iscrizione dell'ipoteca. Per le obbligazioni al portatore si deve presentare copia dell'atto di emissione e del piano di ammortamento; 2) il domicilio eletto dal creditore nella circoscrizione del tribunale in cui ha sede l'ufficio dei registri immobiliari; 3) il titolo, la sua data e il nome del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto o autenticato; 4) l'importo della somma per la quale l'iscrizione è presa; 5) gli interessi e le annualità che il credito produce; 6) il tempo della esigibilità; 7) la natura e la situazione dei beni gravati, con le indicazioni prescritte dall'art. 2826. [7] Normalmente il debitore. Può tuttavia accadere, spese se la costituzione avviene a seguito di un accordo transattivo raggiunto con i creditori, che l'interesse che muove questi ultimi ad ottenere la garanzia li spinga ad accettare l'accollo dei relativi costi di iscrizione. CommentoPer parte della dottrina e per la giurisprudenza prevalente il concetto di garanzia nel pegno può essere indicato e ricostruito, in termini dogmatici, come riserva di utilità, cioè come riserva ad rem, che trova un immediato punto di incidenza materiale nella inerenza su una cosa: il pegno costituisce per il creditore una garanzia reale, cioè opponibile erga omnes, che si concreta nella creazione di una riserva di utilità economicamente apprezzabile e che si traduce nel diritto di conseguire il ricavato dell'aggiudicazione del bene o del diritto sottoposto a pegno, quale valore (non solo e non tanto, come d'uso, quanto) di scambio del bene o del diritto stesso (cfr. Cass. S.U., n. 16725/2012, sulla realità del pegno). Il diritto di pegno possessorio comprende entrambi i contenuti tipici del diritto reale: assolutezza ed immediatezza del potere sulla cosa. In particolare, elemento caratterizzante il pegno possessorio, di cui agli artt. 2784 ss. c.c., è la consegna del bene, oggetto di pegno, dal debitore al creditore, che così ne acquisisce la disponibilità, ex art. 2786 c.c., unitamente ad obblighi in qualche modo protettivi, ai sensi dell'art. 2790 c.c., e con divieto di utilizzo. Vi è, nella sostanza, uno “spossessamento” del bene, che verrà restituito dal creditore al debitore dopo l'adempimento dell'obbligazione assunta. L'art. 2878, comma 2 c.c. richiede, ai fini dell'effettivo esercizio della prelazione, la necessità di atto scritto avente data certa, da cui risulti una sufficiente indicazione del credito e descrizione della cosa. Si è precisato al riguardo che “in tema di pegno, la forma scritta è prevista dall'art. 2787, comma 3 c.c. ai soli fini della prelazione del creditore pignoratizio sulla cosa oggetto della garanzia, mentre la convenzione costitutiva del pegno si perfeziona, ai sensi dell'art. 2786 c.c., con la consegna della casa al creditore” (Cass. III, n. 1526/2010). Si è posto recentemente il tema dell'eventuale conflitto fra trascrizione dell'atto di destinazione ed ipoteca, che la recentissima Cass. III, n.126018/2019, , ha così risolto: “Quando l'ipoteca è iscritta su beni già oggetto di patrimonio destinato ai sensi dell'art. 2645-ter c.c., ed a garanzia di debiti estranei alla destinazione, non ha efficacia alcuna. Ciò in quanto la trascrizione dell'atto istitutivo di un vincolo di destinazione è opponibile ai terzi, e i beni vincolati, nonché i loro frutti, sono sottratti a qualsiasi azione esecutiva”. Di rilievo, altresì, il tema dell'iscrizione ipotecaria in frode ai creditori. Al riguardo Cass. n.2880209/2018, ha precisato che “in tema di azione revocatoria ordinaria, la costituzione di ipoteca successiva al sorgere del credito garantito ha natura di atto a titolo gratuito, con conseguente indifferenza dello stato soggettivo del terzo, senza che abbia rilievo la contestuale pattuizione di una dilazione di pagamento del debito, da ritenersi inerente non alla causa dell'accordo di garanzia, ma ad un motivo di esso”. Sulla relazione fra iscrizione ipotecaria illegittima e risarcimento del danno si è invece osservato: “In caso di accertamento dell'illegittimità dell'iscrizione ipotecaria ricorre un evento di danno costituito dall'apparenza di una situazione idonea a determinare difficoltà alla commerciabilità del bene; tuttavia, ai fini del risarcimento, occorre accertare se in concreto si è verificato un danno-conseguenza, che non può essere configurato "in re ipsa", ma può consistere nel pregiudizio economico derivante dalla perdita di occasioni di alienare il cespite oppure di venderlo a condizioni più favorevoli” (Cass. III, n. 12123/2020). Il S.C. ha altresì recentemente precisato che l'Agenzia delle Entrate e Riscossione non può iscrivere ipoteca sui beni del fondo patrimoniale se il debito del contribuente deriva dalla sua partecipazione societaria e non è stato contratto per soddisfare i bisogni della famiglia (cfr. Cass. V, n. 5369/2020). PROFILI FISCALI La concessione dell'ipoteca è soggetta all'imposta di registro, sulla scorta dell'art. 6 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 (c.d. Testo unico dell'imposta di registro) e, pertanto, si applica in misura pari allo 0,5%. La base imponibile è determinata in relazione a quanto previsto dall'art. 43 dello stesso decreto. Dovendosi procedere all'iscrizione nei registri immobiliari, la costituzione di ipoteca effettuata su base volontaria sconta, altresì, l'applicazione di taluni diritti e dell'imposta ipotecaria. L'imposta ipotecaria è un tributo indiretto che ha rilevanza in occasione delle formalità presso i registri immobiliari (conservatoria), ed è disciplinata dal d.lgs. n. 347/1990. L'aliquota ordinaria è del 2%, che diviene l'1% in caso di rinnovazione e dello 0,5% in caso di restrizioni, riduzioni o cancellazioni di ipoteca. |
