Management agreementInquadramentoIl contratto di management è un contratto atipico utilizzato nell'ambito dei servizi di ospitalità e nell'hotellerie di lusso, attraverso il quale si realizza una sorta di separazione fra la proprietà dei fattori produttivi e la gestione dell'attività alberghiera. La durata è spesso prolungata al fine di consentire la realizzazione delle economie di scala sottese all'operazione e, non di rado, si tratta di uno strumento contrattuale utilizzato nella ristrutturazione e riconversione di hotel storici o di lusso in crisi. Attraverso questo contratto, che ha evidenti affinità con il franchising, infatti, il proprietario di un hotel aderisce ad una società che gestisce una catena di servizi alberghieri commercialmente apprezzati, mantenendo la proprietà delle strutture alberghiere come pure la titolarità dei rapporti di lavoro, ma inserendo un manager della struttura fornito dalla catena ed uniformandosi, nell'immagine e nei servizi erogati agli standard di immagine e qualitativi forniti da quest'ultima. FormulaMANAGEMENT AGREEMENT Tra ... , con sede in ... ( ... ), via ... n. ... , iscritta nel Registro delle Imprese di ... , C.F. ... e P.IVA ... , REA ... , rappresentata ai fini del presente contratto da ... , quale ... , nato a ... ( ... ) il ... , residente a ... ( ... ), via ... n. ... , C.F. ... (oppure in virtù di delega rilasciata da ... in data ... , allegata al presente atto) E ... , con sede in ... ( ... ), via ... n. ... e capitale sociale di € ... ( ... ), iscritta nel Registro delle Imprese di ... , C.F. e P.IVA ... , REA ... rappresentata ai fini del presente contratto da ... , quale ... , nato a ... ( ... ) il ... , residente a ... ( ... ), via ... n. ... , C.F. ... , (oppure in virtù di delega rilasciata da ... in data ..., allegata al presente atto) PREMESSO CHE a) È interesse delle società ... seppur mantenendo la propria autonomia giuridica ed economica aderire alla catena di servizi alberghieri gestiti da ... sotto l'insegna ... e marchio ... ; [1] b) La società ... ha infatti realizzato una catena di hotels che include marchi di servizio e di commercio, insegne, metodi di inventario ed erogazione del servizio, tipologie di controllo, regole in merito alla gestione degli acquisti ed alla commercializzazione dei servizi; c) Tale sistema è operativo in campo internazionale ed anche sul territorio nazionale; d) La società ... intende acquistare il diritto di adottare ed utilizzare tale sistema nei locali adibiti ad attività di albergo e ristorazione posti in ... , via ... , n. ... ; d) le premesse costituiscono parte integrante dell'accordo. SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE 1) OBIETTIVI La società ... aderisce alle strategie ed alle indicazioni commerciali ed operative indicate da .... Tali indicazioni integrano in modo uniforme il sistema di gestione di ... nella globalità delle sue utilizzazioni. A tal fine le clausole di questo contratto devono essere interpretate nel senso in cui producono effetti coerenti con le finalità di cui in premessa e secondo le modifiche di strategia commerciale e gestionale che saranno decise da ... La società ... è proprietaria dei locali già denominati ... posti in ..., via ..., n. ... e, ben sapendo e condividendo le strategie commerciali imposte su scala internazionale da ..., dichiara di condividerle appieno, di voler far parte di tale sistema e, pur mantenendo una propria autonomia giuridica ed economica, di voler far parte integrante della catena di ... denominata ... che costituisce il sistema di cui sopra. 2) CONCESSIONE La società ... preso atto delle intenzioni espresse da ... garantisce a quest'ultima i seguenti privilegi: - L'adozione e l'uso del sistema di punto ristorazione ed ospitalità alberghiera denominato ... le cui caratteristiche sono descritte nel seguente manuale ... [2] - L'utilizzo esclusivo, entro il raggio di km ... dalla sede in cui si trovano i suddetti locali, dell'insegna e del marchio relativo ai servizi ed ai rapporti commerciali denominati ... ; - La comunicazione al pubblico del rapporto di gestione manageriale instaurato fra le parti ed il diritto di utilizzo del marchio ... [3] per tutta la durata del presente rapporto gestionale. 2) OBBLIGHI DELLA SOCIETÀ ... La società ... si impegna a comunicare all'aderente, mediante manuali, incontri formativi, stage, ecc... [4] : • il proprio know how; • gli ulteriori sviluppi del sistema; • le tecniche di erogazione dei servizi costituiti da ... ivi compresi licenza di ... , insegna ... divise per il personale ... • ogni manuale predisposto ed inerenti la gestione dell'attività alberghiera; • metodi di controllo dell'inventario ed ottimizzazione del magazzino e scorte relative all'attività; • tecniche contabili; • pratiche e strategie commerciali; • ogni altro metodo gestionale, compreso, in particolare, la designazione e messa a disposizione di un manager che sarà retribuito dalla società aderente. 3) OBBLIGHI DELL'ADERENTE La società ... si impegna a consultare ... periodicamente in relazione all'attività di erogazione di servizi di hotel e ristorazione oggetto del presente contratto, nonché a seguire le indicazioni gestionali, commerciali ed i metodi indicati da ... nonché a far indossare ai propri addetti le uniformi di cui all'allegato ... [5] , i quali dovranno rendere ai clienti un servizio competente e cortese, con un'immagine pulita ed affidabile. La società si impegna altresì a fornire all'attività ... ogni risorsa anche finanziaria idonea alla erogazione di servizi rientranti negli standard qualitativi del sistema ... , nonché a partecipare alle campagne promozionali periodicamente indette. La società aderente si impegna a mantenere i locali idonei, salubri ed adeguati allo standard qualitativo del sistema, nonché ad adottare nell'immagine degli stessi e del personale addetto le indicazioni e le prerogative di immagine fornite da ... La società aderente si impegna ad erogare i soli servizi oggetto del presente accordo rinunciando ad erogare servizi diversi presso i locali posti in ... Le spese di pubblicità generale saranno a carico della società ... Le spese di pubblicità locale relative al sinolo punto alberghiero saranno invece così ripartite ... . L'aderente si impegna altresì a seguire le indicazioni e le decisioni operative e gestionali del manager indicato da ... [6] L'aderente dichiara e si impegna ad utilizzare i metodi ed ogni altro elemento o tecnica di sistema contenuto esclusivamente nei manuali citati all'articolo precedente, e nelle indicazioni fornite dalla società ... Ogni elemento, tecnica o pratica indicata e fornita da ... deve intendersi riservata e non potrà essere comunicata al pubblico dall'aderente senza il preventivo consenso scritto di ... E' vietato senza il consenso scritto di ... ogni trasferimento di tecnologie, metodi, beni o servizi erogati o indicati da ... ai terzi. L'aderente si impegna a non trasferire i locali posti in ... ed a mantenerli in stato idoneo al livello qualitativo previsto per la erogazione dei servizi ... e si obbliga altresì a mantenere la riservatezza su ogni dato, informazione o metodica fornitagli dalla società ... 4) CORSI DI AGGIORNAMENTO La società ... renderà disponibile, con cadenza periodica, i servizi formativi accentrati presso ... e l'aderente si impegna a far partecipare a tali eventi ed incontri formativi tutti il personale addetto ai locali destinati ad attività di ristorazione ed albergo di cui ... 5) FATTURATO La società ... si impegna a tenere un'accurata contabilità dei servizi erogati presso ... La società ... si riserva il diritto di effettuare a proprio piacimento i relativi controlli, nonché ad accedere per ogni verifica ritenuta necessaria presso i locali posti in ... previa sola comunicazione scritta con preavviso di gg. ... La società ... si riserva altresì il diritto di compiere, a proprie spese, ogni verifica ritenuta necessaria. Entro il giorno ... di ogni mese la società aderente si impegna a trasmettere per iscritto un prospetto di tutte le quietanze e fatture emesse nel punto di erogazione di servizi alberghieri e di ristorazione di cui sopra. Alla chiusura di ciascun esercizio la società ... si impegna a comunicare a ... il conto economico ed il bilancio dell'attività erogata presso ... La società ... si riserva il diritto esclusivo di verificare l'attendibilità dei suddetti resoconti e bilanci, anche delegando a terzi l'attività ispettiva e di revisione contabile ritenuta necessaria. A tal fine sarà unicamente tenuta ad osservare un preavviso di ... gg dalla comunicazione scritta. 6) CANONE E PROVVIGIONE D'ENTRATA La società aderente si impegna a versare a ... , all'atto della stipula del presente contratto la somma di € ... anche a titolo di corrispettivo iniziale per la licenza di ... Inoltre, la società aderente si impegna a versare con cadenza ... [7] a ... un canone (c.d. royalties) pari a ... % del fatturato come sopra realizzato. L'aderente sarà automaticamente costituito in mora con l'inutile decorso di gg. ... da ciascuna scadenza. 7) DURATA La durata del contratto è fissata in anni ... e decorre dalla sottoscrizione del presente contratto. Non è consentito all'aderente un recesso anticipato se non per giusta causa. Al contrario la società ... potrà recedere con il preavviso di ...gg. mediante comunicazione scritta [8] . 8) IL MANAGER La società ... incaricherà un soggetto di propria fiducia destinato a svolgere i compiti di manager e diretto del punto ... Il manager sarà pagato dalla società aderente mediante rapporto di lavoro a tempo ... con uno stipendio globale lordo annuo di ... ed applicando al rapporto il CCNL del settore ... Il manager svolgerà la propria attività presso i locali della società aderente in ... ed avrà diritto all'utilizzo di un'unità residenziale presso gli stessi. Tale unità sarà così composta ... L'orario di lavoro è fissato in non meno di ... secondo la seguente articolazione giornaliera ... [9] Il manager sarà assunto entro ... gg. dall'aderente. La mancata assunzione dello stesso, entro gg. ... dalla designazione comunicata per iscritto dalla società, costituirà per quest'ultima giusta causa di recesso, oltre che motivo di risarcimento del danno relativo. 9) ASSICURAZIONE La società ... si impegna a dotarsi di un'assicurazione per i danni e la responsabilità verso terzi, nell'esercizio dell'attività alberghiera e di ristorazione svolta presso ... La società ... si riserva di verificare l'idoneità della copertura assicurativa impiegata dall'aderente e di stipulare, se del caso, una polizza integrativa i cui costi saranno a carico dell'aderente. 10) RISOLUZIONE Le parti convengono che saranno motivo di risoluzione automatica del presente contratto le seguenti circostanze: - L'aderente mancherà di gestire i locali ad uso alberghiero e ristorazione di ... in modo efficiente, salubre, pulito e secondo gli standard del sistema; - L'aderente non pagherà il compenso (fee) e il canone (royalties) dovuto secondo le scadenze convenute; - L'aderente risulterà insolvente o verrà dichiarato fallito; - L'aderente venderà o erogherà servizi diversi da quelli convenuti ed indicati dalla società ... presso i locali di cui sopra; - L'aderente non assumerà il manager oppure lo licenzierà senza un giustificato motivo e senza averne previamente avvertito per iscritto la società ... con preavviso di almeno ... giorni; - L'aderente violerà le disposizioni di cui ai precedenti artt. 3 e 5. In caso di cessazione anticipata del rapporto la società ... avrà diritto di riprendersi ogni prodotto fornito, tecnologia, insegna, marchio, ecc. oggetto del presente contratto, nonché ... Mentre l'aderente cesserà immediatamente di utilizzare o comunicare ai terzi la propria adesione al sistema creato dalla società ... nonché ogni immagine, know how, prodotto o servizio ricevuto dalla società ... in base al presente contratto. 11) COMUNICAZIONI Ogni comunicazione fra le parti inerente il presente contratto dovrà farsi per iscritto, incluso PEC e fax. 12) MODIFICHE Nessuna modificazione o integrazione del presente contratto è possibile senza accordo scritto da parte di tutte le società aderenti. Eventuali nullità o inefficacia di clausole, nessuna esclusa e ad esempio relativa ai servizi, diritti, ecc.., viene considerata non essenziale e tale da non travolgere l'intero rapporto. Le parti si impegnano a negoziare secondo buona fede il contenuto della clausola sostitutiva. L'aderente dichiara che copia del presente contratto e degli allegati, comunque oggetto di trattativa individuale, gli sono stati consegnati con un preavviso di gg. ... rispetto alla data di sottoscrizione. 13) LEGGE APPLICABILE Il presente accordo è regolato dalla legge ... 14) FORO ESCLUSIVO Ogni e qualsiasi controversi derivante dal presente contratto sono di competenza esclusiva del Tribunale di ... ove la società ... ha la propria sede legale. Allegati: ... Luogo e data ... Firma ... Firma ... [1] Il mantenimento dell'autonomia giuridica ed economica dell'imprenditore che aderisce alla catena alberghiera è un tratto caratteristico che distingue l'operazione da altre forme contrattuali, ad es. affitto d'azienda alberghiera. [2] Normalmente le caratteristiche del sistema vengono descritte in un allegato, quale doc. ... La preesistenza e notorietà di esso, e quindi la capacità attrattiva dei segni distintivi che lo caratterizzano sono del pari elementi fondamentali. [3] Di cui si allega licenza d'uso debitamente sottoscritta fra le parti quale doc ... ... [4] Elencazione esemplificativa da adeguare alle caratteristiche concrete del contratto e del rapporto di affiliazione alberghiera. [5] Inserire rimndo ad un prospetto delle divise caratterizzanti l'immagine della catena quale doc. ... Può essere previsto che nel caso di modifica dell'immagine commerciale del sistema sia la società affiliante a fornire gratuitamente le nuove divise, oppure può essere previsto un concorso nei relativi costi da parte della proprietà dell'albergo aderente. [6] L'individuazione del manager da parte della società affiliante richiede spesso il gradimento iniziale dell'aderente. È utile inserire un allegato contenente le condizioni lavorative e di trattamento giuridico ed economico del manager. [7] Indicare la frequenza dei versamenti delle royalties: in genere semestrale o trimestrale, oppure anticipi mensili con conguaglio annuale. [8] A tutela dell'aderente può essere previsto che anche la società affiliante non possa recedere prima di ... anni. [9] Allegare le condizioni economiche e giuridiche del rapporto lavorativo del manager. CommentoIl contratto di management in campo alberghiero dà origine ad un rapporto contrattuale complesso che consente di scindere la proprietà della struttura dalla sua gestione. Presenta talune affinità con il franchising, soprattutto nella parte in cui la proprietà si inserisce in una certa catena imprenditoriale ed alberghiera, sia pure mantenendo la propria autonomia giuridica, ed obbligandosi a presentarsi verso i terzi come una emanazione sostanziale dell'affiliante, di cui è tenuta ad adottare le metodiche, condividere gli obiettivi, seguire le indicazioni gestionali e commerciali. Elemento ulteriore è dato dalla messa a disposizione di un manager di esperienza da parte dell'affiliante, le cui indicazioni l'aderente si impegna a seguire, come pure a coprirne i costi. Le affinità con il franchising non sono poche, d'altra parte, si è di fronte ad un contratto fra due soggetti giuridici, economicamente e giuridicamente indipendenti, in base al quale una parte concede la disponibilità all'altra, verso corrispettivo, di un insieme di diritti di proprietà industriale o intellettuale relativi a marchi, denominazioni commerciali, insegne, modelli di utilità, disegni, diritti di autore, know-how, brevetti, assistenza o consulenza tecnica e commerciale, inserendo l'affiliato in un sistema costituito da una pluralità di affiliati distribuiti sul territorio, allo scopo di commercializzare determinati beni o servizi. Il management in campo alberghiero viene definito asset light, quando si avvicina ad un franchising puro o gestionale, mentre asset intensive quando, per il particolare pregio dell'immobile o particolare appetibilità del mercato locale o posizionamento, la società della catena alberghiera affiliante partecipa all'investimento (ad es. costruzione o ristrutturazione dei locali). Ciò influisce anche sull'entità del fee e delle royalties che l'aderente si impegna a pagare. A favore della possibilità di integrare la disciplina contrattuale con quella in tema di franchising, si pone anche Cass. n. 11256/2018, secondo cui “per potersi configurare un contratto di franchising è sufficiente che il franchisor metta a disposizione del franchisee la sperimentata formula commerciale con l'inserimento dell'affiliato nella propria rete territoriale non essendo essenziale il trasferimento del know how”. La Cassazione ha innanzitutto confermato che il contratto concluso tra le parti – in forza del giudicato interno formatosi sul punto – doveva qualificarsi come un contratto di affiliazione commerciale e che per tale ragione era soggetto alla disciplina di cui alla l. n. 129/2004. Dopo questa premessa, la S.C. è partita dalla definizione contenuta nell'art. 1, comma 3, lett. a), della l. n. 129/2004, chiarendo che il requisito del know how non costituisce elemento indefettibile del tipo negoziale ai fini della stipula del contratto di franchising. Il contratto di affiliazione commerciale non deve infatti riguardare cumulativamente tutti gli aspetti regolati dalla norma perché ciò che rileva è la concessione all'affiliato della disponibilità di un insieme di diritti di proprietà industriale o intellettuale. È pertanto essenziale che l'affiliato possa beneficiare della sperimentata formula commerciale dell'affiliante, ma essa può concernere uno o più profili elencati nell'art. 1, comma 3, lett. a) della l. n. 129/2004 nell'ottica dell'inserimento dell'impresa del franchisee in una articolata rete territoriale riferibile al franchisor e composta da una pluralità di altri affiliati con lo scopo di commercializzare determinati beni o servizi. Come per il franchising si ritiene che questo contratto debba essere redatto per iscritto, a pena di nullità, al fine di evitare qualsiasi problematica relativa. Un'altra disposizione di cui appare opportuno il rispetto è quella contenuta nell'art. 4 della l. n. 129/2004, secondo il quale il contratto o i relativi allegati devono indicare: “a) principali dati relativi all'affiliante, tra cui ragione e capitale sociale e, previa richiesta dell'aspirante affiliato, copia del suo bilancio degli ultimi tre anni o dalla data di inizio della sua attività, qualora esso sia avvenuto da meno di tre anni; b) l'indicazione dei marchi utilizzati nel sistema, con gli estremi della relativa registrazione o del deposito, o della licenza concessa all'affiliante dal terzo, che abbia eventualmente la proprietà degli stessi, o la documentazione comprovante l'uso concreto del marchio; c) una sintetica illustrazione degli elementi caratterizzanti l'attività oggetto dell'affiliazione commerciale; d) una lista degli affiliati al momento operanti nel sistema e dei punti vendita diretti dell'affiliante; e) l'indicazione della variazione, anno per anno, del numero degli affiliati con relativa ubicazione negli ultimi tre anni o dalla data di inizio dell'attività dell'affiliante, qualora esso sia avvenuto da meno di tre anni; f) la descrizione sintetica degli eventuali procedimenti giudiziari o arbitrali, promossi nei confronti dell'affiliante e che si siano conclusi negli ultimi tre anni, relativamente al sistema di affiliazione commerciale in esame, sia da affiliati sia da terzi privati o da pubbliche autorità, nel rispetto delle vigenti norme sulla privacy. Negli allegati di cui alle lettere d), e) ed f) del comma 1 l'affiliante può limitarsi a fornire le informazioni relative alle attività svolte in Italia”. Dal punto di vista penalistico, si ricorda che “in tema di tutela della sicurezza e della salute nei luoghi di lavoro, colui che subentri, in forza di un contratto di affitto di azienda, nella gestione dei locali in cui si svolga una prestazione lavorativa assume la posizione di garanzia del datore di lavoro, essendo pertanto responsabile del reato di cui agli artt. 65, comma 2 e 68, comma 1, lett. b), d.lg. 9 aprile 2008, n. 81 qualora ometta di mantenere in buono stato di conservazione e di efficienza tali luoghi” (Cass. pen. III, n. 30927/2019); inoltre si è ritenuto che “Configura il reato di lottizzazione abusiva la modifica di destinazione d'uso di immobili oggetto di un piano di lottizzazione attraverso il frazionamento di un complesso immobiliare, di modo che le singole unità perdano la originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale, atteso che tale modificazione si pone in contrasto con lo strumento urbanistico costituito dal piano di lottizzazione” (Cass. pen. III, n. 22038/2019). PROFILI FISCALI In linea di principio l'attività connessa al management agreement in campo alberghiero dà luogo ad una prestazione di servizi: pertanto, le regole generali da applicare saranno quelle proprie di tale fattispecie, e quindi l'art. 109 del TUIR (per le imposte sul reddito) e l'art. 3 del d.P.R. n. 633/1972 (in materia di Imposta sul Valore Aggiunto). Con riferimento agli elementi immateriali che la società a capo della catena mette a disposizione dell'aderente, la norma tributaria di riferimento è l'art. 103, comma 2 del TUIR (unitamente al principio contabile n. 24/2005) che disciplina l'ammortamento dei beni immateriali, prevedendo che le quote di ammortamento del costo sostenuto per i diritti di concessione siano deducibili in misura corrispondente alla durata di utilizzazione prevista dal contratto o dalla legge. |
