Contratto di prestito vitalizio ipotecarioInquadramentoIl prestito vitalizio ipotecario ha ad oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte degli intermediari finanziari, di cui all'art. 106 d.lgs. n. 385/1993, di finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in un'unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 60 anni compiuti. Formula
CONTRATTO DI PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO L'anno .... questo giorno .... del mese di .... in .... nella sede del/della. .... in via .... davanti a me dr. .... Notaio, residente in .... iscritto al collegio notarile di .... sono presenti: Banca .... 1 ...., con sede sociale in ...., iscritto/a presso il registro delle imprese di .... al nr. ...., con capitale di € ...., filiale di ...., codice fiscale ...., i signori ...., domiciliati per la carica in ...., nella filiale della ...., in via ...., che rappresentano la stessa ...., in virtù degli artt. .... dello statuto della predetta società, statuto che per estratto certificato conforme del dr. .... si allega al presente atto sotto la lettera ....; - Parte erogatrice del prestito - - i signori ...., domiciliati a ...., in via ...., C.F. ...., comparenti, della cui identità personale io Notaio sono certo2 ; - Parte beneficiaria del prestito - Gli stessi, previa rinuncia fra loro d'accordo e con il mio consenso all'assistenza dei testimoni, mi richiedono di ricevere il presente atto con i quale dichiarano e stipulano quanto segue: 1. Consenso ed oggetto La banca ...., come sopra rappresentata, dichiara, ai sensi e per gli effetti dell'art. 11-quaterdecies, comma 12 d.l. n. 203/2005, di concedere al Signor ...., che a tale titolo accetta, un finanziamento a medio e lungo termine di complessivi € .... (in lettere: ....)3 , da erogarsi, in unica soluzione, in forza del presente atto, mediante accredito sul conto corrente n. ...., intestato alla parte finanziata presso la Banca .... Filiale di ..... 2. Interessi Sulla suddetta somma di € ...., saranno calcolati gli interessi nella misura del ...., con capitalizzazione annuale, in deroga all'art. 1283 c.c., di interessi e spese. Qualora le parti concordino il rimborso graduale della quota di interessi e delle spese: “Sulla suddetta somma di € ...., saranno calcolati gli interessi nella misura del ...., senza alcuna capitalizzazione annuale, di interessi e spese. In caso di inadempimento, si applica l'art. 40, comma 2 TUB”.
3. Restituzione 3.1. Il rimborso integrale del capitale, degli interessi maturati e delle spese sostenute, debitamente capitalizzati, dovrà avvenire, in unica soluzione, entro 12 mesi dal decesso del sig. ..... Nell'ipotesi in cui le parti convengano, invece, sul rimborso graduale del prestito: “Il rimborso del capitale dovrà avvenire, intervenuto il decesso del sig., .... ”4 .
3.2. Le parti, come sopra rappresentante, riconoscono espressamente che il presente contratto deve intendersi scaduto, con conseguente obbligo di rimborso di capitale, interessi e spese entro il successivo termine di 12 mesi, qualora la parte finanziata trasferisca, in tutto o in parte, la proprietà dell'immobile residenziale, dato in garanzia di cui al successivo art. 4 ovvero costituisca su di esso altri diritti reali o di godimento ovvero compia atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi. 3.3. In caso di morte della parte finanziata, obbligati al rimborso integrale di capitale, interessi e spese saranno, entro il termine di 12 (dodici) mesi dalla morte, gli eredi della parte finanziata. 3.4. Nei casi di scadenza del contratto di cui ai precedenti punti 3.1. e 3.2., e di mancato integrale rimborso del finanziamento da parte rispettivamente di eredi o di parte finanziata entro il termine di 12 (dodici) mesi dalla scadenza, la Banca potrà vendere l'immobile di cui al successivo art. 4 ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente indicato dalla Banca stessa, così da estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento mediante l'utilizzo della somma ricavata. Nell'ipotesi di scadenza del prestito per morte del finanziato, i suoi eredi potranno provvedere alla vendita dell'immobile, in accordo con la Banca, purché la vendita si perfezioni entro 12 (dodici) mesi.
Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate ad estinzione del credito, saranno riconosciute alla parte finanziata o ai suoi aventi causa. L'importo del debito residuo non potrà essere superiore al ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute. 3.5. Trascorsi ulteriori dodici mesi dalla scadenza del termine di cui ai precedenti punti 3.1. e 3.2. senza che sia stata perfezionata la vendita, il valore dell'immobile, come sopra determinato, sarà decurtato del 15% per ogni 12 (dodici) mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell'immobile. 4. Garanzia ipotecaria A garanzia del rimborso della somma finanziata per capitale, interessi e spese in dipendenza del presente contratto, il sig. .... concede, a favore della Banca ...., ipoteca di primo grado, fino alla concorrenza dell'importo di € ( ....), sul seguente immobile ad uso residenziale, sito nel comune di .... da identificare in Catasto terreni del predetto comune in .... come segue: .... Il sig. .... dichiara che detto immobile è di .... piena e libera proprietà e disponibilità e che non è soggetto ad alcuna iscrizione o privilegio precedenti, né ad alcuna trascrizione, a servitù o ad altro vincolo od onere che possano pregiudicare o diminuire la garanzia ipotecaria costituita con il presente contratto. La parte mutuataria dichiara, inoltre, di attribuire all'immobile, come sopra ipotecato in garanzia del mutuo, il valore di € .... ( ....). 5. Elezione di domicilio Per l'esecuzione delle presenti stipulazioni ed ai fini della notifica di qualsiasi atto, pure di esecuzione, le parti eleggono il proprio domicilio quanto alla Banca, in ...., via ...., n. ...., presso la propria sede, quanto alla parte finanziata e datrice di ipoteca in ...., via ...., n. ..... Ai sensi e per gli effetti dell'art. 39, comma 1, TUB (iscrizione ipotecaria), la Banca elegge domicilio in ...., via ...., n. ...., presso la propria sede. 6. Regime fiscale Ai sensi e per gli effetti dell'art. 17, comma 1, d.P.R. n. 601/1973, le parti dichiarano di optare per l'applicazione dell'imposta sostitutiva sui finanziamenti in luogo delle cd. “imposte d'atto”. La parte finanziata dichiara di essere stata pienamente edotta in ordine a tutte le conseguenze che discendono o potranno in futuro discendere dall'applicazione dell'imposta sostitutiva. Si pattuiscono, inoltre, a carico della parte finanziata tutte le imposte, tasse e gli ulteriori oneri fiscali che dovessero risultare, anche in seguito ad accertamento dell'Amministrazione finanziaria, dovuti per la presente operazione di finanziamento. [1] [1]Sul piano soggettivo, la nozione di finanziatore è circoscritta alle banche ed agli altri intermediari finanziari di cui all'art. 106 TUB ed eliminato il pregresso riferimento alle aziende ed istituti di credito. [2] [2]Sempre sul piano soggettivo, i beneficiari del finanziamento devono aver superato i 60 anni di età. Per altro verso, occorre considerare che il settimo comma dell'art. 2 del decreto attuativo della disciplina primaria stabilisce che, ove il soggetto finanziato sia coniugato o convivente da almeno cinque anni, il coniuge o il convivente sono tenuti alla sottoscrizione del contratto e ciò anche nell'ipotesi in cui l'immobile non sia in comunione dei beni, al fine di evitare che il pericolo per il coniuge o il convivente più giovane, in caso di morte dell'altro coniuge, di perdere il diritto d'abitazione di cui all'art. 540, comma 2, c.c. sulla casa data in ipoteca e lega a tal fine la durata del finanziamento alla vita del coniuge superstite. [3] [3]Quanto ai parametri per determinare l'entità del finanziamento erogabile, sebbene la questione non risulti espressamente disciplinata, può assumersi come riferimento l'art. 38, comma 2, TUB, laddove rinvia alla delibera del CICR del 22 aprile 1995 e alle conseguenti istruzioni applicative della Banca d'Italia le quali fissano il limite massimo di finanziabilità in una misura pari all'80% del valore dei beni ipotecati. CommentoIl prestito vitalizio ipotecario è stato originariamente introdotto dall'art. 11-quaterdecies d.l. n. 203/2005, che prevedeva la possibilità per le persone di età non inferiore ai 65 anni di rivolgersi ad aziende di credito, istituti di credito, nonché intermediari finanziari per ottenere un finanziamento a medio e lungo termine subordinato alla concessione di un'ipoteca di primo grado sugli immobili residenziali, con capitalizzazione annuale di interessi e spese e l'obbligo di rimborso integrale in un'unica soluzione alla scadenza. L'istituto è stato definito come quello avente ad oggetto “la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte degli intermediari finanziari, di cui all'art. 106 d.lgs. n. 385/1993, di finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in un'unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti”. Nell'intento di introdurre una più specifica disciplina che potesse promuovere lo sviluppo e l'operatività bancaria del nuovo prodotto (cfr. Rumi, La nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario, in Contratti, 2015, n. 10, 937), il decreto del Ministro dello Sviluppo Economico del 22 dicembre 2015, n. 226, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 38 del 16 febbraio 2016, nel dare attuazione all'art. 1 l. n. 44/2015, ha modificato in parte la disciplina del prestito vitalizio ipotecario per cercare di renderlo più competitivo e di maggiore utilizzo nella prassi, al pari di quanto avviene in altri ordinamenti, mediante una politica di incentivi fiscali. Sul piano soggettivo, la nozione di finanziatore viene circoscritta alle banche ed agli altri intermediari finanziari di cui all'art. 106 TUB ed eliminato il pregresso riferimento alle aziende ed istituti di credito. Con riferimento al soggetto che può beneficiare del finanziamento, per consentire una maggiore diffusione dell'istituto, l'età minima prevista è attualmente pari a 60 anni e non più a 65 anni, come nella pregressa formulazione normativa. Il beneficiario dell'erogazione creditizia può essere una “persona fisica”. Tuttavia, non essendo precisato che la stessa deve operare al di fuori dell'attività commerciale o professionale eventualmente svolta, si tende a ritenere che siano escluse soltanto le persone giuridiche e che, pertanto, il professionista possa ottenere l'erogazione del prestito vitalizio in esame. Il contratto stipulato tra le parti è di “finanziamento”, al quale possono essere ricondotti, stante la genericità del termine, diversi tipi negoziali accomunati dalla medesima finalità, così da consentire alle parti di scegliere lo schema di erogazione del credito più rispondente alle loro esigenze: pertanto, oltre al mutuo, potranno essere stipulati, ad esempio, un'apertura di credito o un contratto di rendita la cui disciplina si applicherà in quanto compatibile. L'immobile oggetto del contratto, in quanto il finanziatore è garantito da ipoteca sullo stesso, viene definito dal Regolamento ministeriale come “immobile residenziale e relative pertinenze”. Pertanto, il bene deve essere adibito ad uso abitativo, sebbene non possa escludersi che si tratti di una seconda casa di villeggiatura. Tuttavia, l'esistenza di un contratto di locazione sull'immobile si configura, stante la ratio dell'istituto, quale causa impeditiva del perfezionamento del negozio, poiché l'art. 3 del decreto attuativo prevede l'immediata restituzione della somma se, dopo la conclusione del contratto (lett. b), vengono trasferiti diritti di godimento sull'immobile o (lett. g) soggetti che non siano i familiari prendano la residenza nell'immobile (Iuliani, Il prestito vitalizio ipotecario nel nuovo “sistema” delle garanzie reali, in Nuove leggi civ. comm. 2016, Padova, 720). In dottrina è discussa la natura aleatoria del contratto. Per alcuni, infatti, la stessa dovrebbe essere predicata, poiché la struttura legislativa del contratto non consente alle parti, ed in particolare al finanziatore, di conoscere al momento della stipula quale sarà l'entità dei vantaggi e dei sacrifici che riceveranno dal contratto (cfr. Mannella, Platania, Il prestito vitalizio ipotecario, Milano 2015, 219 ss.). Per altro orientamento, invece, l'effettiva presenza di elementi di incertezza non sarebbe tale da far ritenere aleatorio il contratto, poiché la prestazione a carico del soggetto finanziatore è certa e predeterminata, mentre quella del soggetto obbligato è determinabile sulla base dell'ammontare del prestito e degli interessi, ed è peraltro garantita da ipoteca (Farace, Prestito vitalizio ipotecario, in Enc. giur. Treccani, Agg., Roma, 2006, 3). Quanto ai parametri per determinare l'entità del finanziamento erogabile, sebbene la questione non risulti espressamente disciplinata, può assumersi come riferimento l'art. 38, comma 2 TUB, laddove rinvia alla Delibera del CICR del 22 aprile 1995 e alle conseguenti istruzioni applicative della Banca d'Italia le quali fissano il limite massimo di finanziabilità in una misura pari all'80 per cento del valore dei beni ipotecati. L'incidenza dell'età del soggetto finanziato sull'entità del finanziamento appare direttamente proporzionale alla stessa, a differenza di quanto avviene negli altri contratti di finanziamento, in quanto nel prestito vitalizio ipotecario l'età avanzata, e quindi la durata relativamente breve del prestito rappresentano un incentivo per l'istituto erogante, che non corre il rischio né di un aumento eccessivo dei tassi di interessi che potrebbero pregiudicare la restituzione della somma erogata, né di una diminuzione del valore dell'immobile su cui eventualmente potersi rifare (cfr. Iuliani, cit., 721). Rilevanza centrale nell'istituto è, ovviamente, la garanzia del finanziamento mediante ipoteca. In particolare, si prevede che l'erogazione del credito sia garantita da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, e agli stessi si applica l'art. 39, commi 1, 2, 3, 4 e 7, T.U. di cui al d.lgs. n. 385/1993, con evidente analogia rispetto alla disciplina “privilegiata” del credito fondiario. Sotto un primo profilo, si è osservato che il rinvio all'art. 40, comma 2, TUB consente di equiparare, sotto il profilo degli effetti, l'inadempimento del mutuatario che sia venuto meno all'impegno di rimborsare anticipatamente il prestito, all'inadempimento del finanziato che, avendo ricevuto il credito fondiario, per sette volte abbia ritardato di pagare eseguendo la prestazione fuori dal periodo temporale stabilito dalla norma (ovvero tra il trentesimo ed il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata), e di qualificarlo come inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c., in quanto la norma richiamata, in siffatte ipotesi, legittima il mutuante a richiedere la risoluzione del contratto (così Rumi, La nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario, in Contratti, 2015, n. 10, 938). Nell'ipotesi di mancato rimborso del prestito vitalizio ipotecario, il comma 12-quater prevede che, entro dodici mesi dal verificarsi dell'inadempimento, il finanziatore vende l'immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Ne deriva che l'immobile deve essere venduto dal finanziatore necessariamente ad un valore almeno pari a quello di mercato, accertato da un perito indipendente, e le somme ricavate dalla vendita saranno impiegate per estinguere il credito derivante dal finanziamento, ferma la restituzione dell'eventuale eccedenza al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. Se il bene non è alienato entro un certo termine, nell'ipotesi di mancato rimborso del finanziamento, è previsto un meccanismo di riduzione progressiva del relativo prezzo. Invero, trascorso un anno da quando il creditore avrebbe potuto alienare l'immobile senza che la vendita abbia avuto luogo, il valore del bene viene decurtato del 15% “per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell'immobile” o, in alternativa, il finanziatore potrebbe, d'accordo con l'erede, incaricare quest'ultimo di vendere l'immobile entro dodici mesi dal conferimento dell'incarico. Tuttavia è espressamente previsto – con un'agevolazione significativa in favore del soggetto beneficiario del finanziamento – un effetto esdebitatorio conseguente all'alienazione del bene, laddove si dispone che l'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute. Quindi, se il bene viene alienato ad un prezzo superiore al debito, il soggetto che ha ricevuto il finanziamento o i suoi eredi hanno diritto alla restituzione dell'eccedenza da parte del finanziatore mentre, laddove il prezzo conseguito sia inferiore alle somme dovute, il debitore, in deroga all'art. 2740 c.c., è liberato dalla propria obbligazione. Infatti, il debitore non soggiace al principio della responsabilità patrimoniale generica in quanto il ricavato della vendita del bene ipotecato esaurisce le ragioni di credito della banca, non consentendo quindi al creditore di agire anche, sussidiariamente, sui residui beni del finanziato, si assiste, di fatto, al sorgere di un rapporto ove il debitore non è tenuto ad adempiere né risponde con l'intero suo patrimonio, alla medesima stregua di una sorta di “terzo datore di ipoteca”. L'entità del debito alla scadenza non è predeterminabile al momento della conclusione del contratto, dipendendo da fattori di incertezza come la durata della vita del finanziato, l'evoluzione dei tassi di interesse nel tempo, le dinamiche del mercato immobiliare che nel medio/lungo periodo possono risentire delle variazioni dei prezzi degli immobili residenziali etc., tutti fattori che avrebbero potuto comportare il rischio per il finanziato o, rectius, per gli eredi dello stesso di rimborsare un prestito anche significativamente più elevato del valore dell'immobile concesso in garanzia. Al fine di evitare questo rischio che avrebbe compromesso l'appetibilità dello strumento di finanziamento, la riforma del 2015, mediante il comma 12-quater, ha stabilito che l'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute. Come si è osservato, quindi, il rischio di cross over è stato da ultimo posto a carico del finanziatore (Rumi, La nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario, cit., 939). Profili fiscali Nell'ipotesi di sottoscrizione di un prestito vitalizio ipotecario sono previste due agevolazioni fiscali. La prima agevolazione consiste nell'esenzione dal pagamento delle imposte di bollo, di registro, ipotecarie e catastali. A compensazione delle tasse sulle concessioni governative, è invece previsto il versamento di un'imposta sostitutiva pari allo 0,25% del totale finanziato ed erogato, nel caso in cui il contratto sia sottoscritto con una banca, mentre l'importo è pari al 2% se il prestito viene erogato da una finanziaria. |
