Contratto di permutaInquadramentoIl contratto di permuta rappresenta uno schema negoziale di origine risalente nel tempo, ricalcando la struttura delle elementari operazioni di baratto, tipiche di un'economia non ancora industrializzata. La permuta, infatti, ha ad oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da una parte all'altra. Nonostante l'evoluzione dei mercati, la permuta rappresenta ancora uno strumento negoziale in grado di essere al passo con i tempi, soprattutto nel settore immobiliare, ove trova frequente applicazione con riguardo alla permuta tra suolo edificabile (bene presente) e immobile da costruire (bene futuro). FormulaRepertorio n. .... Raccolta n. .... PERMUTA REPUBBLICA ITALIANA Il giorno .... dell'anno ...., in .... alla via .... n. ...., nello studio del dott. ....; Innanzi a me ...., Notaio in .... ( ....), con studio ivi alla .... n. ...., iscritto al Collegio Notarile di ...., ed alla presenza dei testimoni: ...., nato a .... il ...., domiciliato in .... ( ....) alla via .... n. ....; ...., nato a .... il .... domiciliato in .... ( ....) alla via .... n. .... SI COSTITUISCONO – 1) .... nata a .... il ...., domiciliata ivi alla via n. ...., C.F. ....; – 2) ...., ...., nata a .... il .... .... ...., domiciliata ivi alla via ...., n. ...., C.F. ....; Interviene altresì: –3) La società “ ....” costituita in .... in data .... .... .... con sede in .... alla via .... n. ...., capitale sociale € .... 00 ( .... virgola zero zero) interamente versato, C.F. ed iscrizione al Registro delle Imprese di .... n. ...., partita iva .... iscrizione al R.E.A. n. ...., in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante .... .... nato a .... il .... .... ...., domiciliato per la carica presso la sede sociale, a questo atto autorizzato in virtù dei poteri che gli derivano dalla legge e dal vigente statuto sociale. I costituiti, cittadini italiani della cui identità personale io notaio sono certo, preliminarmente, ai sensi dell'art. 2659 c.c., CONVENGONO Art. 1 - CONSENSO ED OGGETTO ...., riservandosi il diritto di abitazione vitalizio, TRASFERISCE A TITOLO DI PERMUTA a .... CHE A TALE TITOLO ACQUISTA la proprietà dell'unità immobiliare (nel prosieguo di quest'atto indicata come “UNITÀ A”) facente parte del fabbricato sito nel Comune di .... alla via .... n. ...., e precisamente: “UNITÀ A” .... appartamento al .... piano della scala “ ....“ avente accesso dalla porta .... per chi esce dall'ascensore, distinto con il numero interno ...., composto da .... ( .... virgola ....) vani catastali e confinante con ....; riportata in catasto fabbricati del Comune di ...., in ditta “ ....”, Sez. ...., foglio ...., p.lla ...., sub ...., zona censuaria ...., via .... n. ...., piano ...., interno ...., scala ...., categ. ..../ .... cl. ...., vani .... superf. catastale mq ...., R.C. € ...., ...., con planimetria regolarmente depositata in data ...., prot. n. .... .... ...., con il consenso dell'altro socio “ ....”, come rappresentato, TRASFERISCE A TITOLO DI PERMUTA a .... CHE A TALE TITOLO ACQUISTA la piena proprietà del seguente cespite (nel prosieguo di quest'atto indicato come “UNITÀ B”) rappresentato dall'intera quota di partecipazione da .... vantata nella società “ ....”, costituita in .... in data ...., con sede in .... alla via .... n. ...., capitale sociale € ....,00 ( .... virgola zero zero) interamente versato, C.F. e iscrizione al Registro delle Imprese di .... n. ...., iscrizione al R.E.A. n. .... .... pari a nominali € ....,00 ( ...., virgola zero zero) corrispondenti al ....,% ( ...., .... per cento) del capitale sociale. Le parti intervenute dichiarano che, in relazione alla cessione in oggetto, non si fa luogo a prelazione partecipando a quest'atto tutti gli aventi diritto alla stessa che in ogni caso, per quanto occorrer possa, vi rinunziano. Art. 2 - PRECISAZIONI E CONFORMITÀ CATASTALE 2.1 Nella permuta sono compresi tutti i connessi diritti, gli accessori, le accessioni e le pertinenze, la quota proporzionale sulle parti comuni del fabbricato il tutto come determinato dalla legge, dai titoli di provenienza di cui in prosieguo e dal Regolamento di Condominio che la parte acquirente dichiara di ben conoscere e si obbliga ad osservare e a far osservare anche dai suoi aventi causa a qualunque titolo. 2.2 Ai sensi del comma 1-bis dell'art. 29 della l. n. 52/1985 (così come modificata dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78/2010) la parte cedente .... dichiara, e .... prende atto, che, riguardo alla porzione di fabbricato in oggetto, vi è conformità “sostanziale” tra lo stato di fatto, i dati catastali e la planimetria depositata in catasto, secondo la vigente normativa catastale. 2.3 .... dà atto a .... che da oggi non vanta più alcun diritto nell'indicata società “ ....”, sulla quota ceduta, per quanto riguarda utili non riscossi o versamenti in conto aumento capitale. -Art. 3 - DICHIARAZIONI URBANISTICHE ...., ai sensi della vigente normativa urbanistica, a norma del d.P.R. n. 445/2000, consapevole delle responsabilità penali previste dall'art. 76 dello stesso decreto 445/2000 per le ipotesi di mendacio, dichiara che la costruzione dell'unità immobiliare oggetto del presente atto è iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967 e che per lavori interni è stata presentata la Comunicazione Inizio Attività al Comune di .... in data .... In argomento la stessa parte venditrice garantisce che non sono intervenute modificazioni alla planivolumetria complessiva delle unità immobiliari e che, pertanto, nessuna delle previsioni sanzionatorie contemplate dalla vigente disciplina urbanistica trova applicazione nel caso di specie. La parte venditrice dichiara che l'unità immobiliare oggetto del presente atto è provvista della documentazione richiesta dalla legge attestante l'abitabilità. Art. 4 - VALORI E CONGUAGLI Le parti dichiarano che il valore dei cespiti trasferiti da .... a .... è pari ad € ....,00 ( .... virgola zero zero), tenuto conto della riserva del diritto di abitazione vitalizio da parte della stessa .... ed il valore della quota di partecipazione al capitale sociale della società “ ....” trasferita da .... a .... è pari ad € ....,00 .... virgola zero zero). Poiché si determina un conguaglio in favore della permutante .... pari ad € ....,00 ( .... virgola zero zero), le parti per gli effetti dell'art. 35, comma 22 d.l. n. 223/2006 convertito con l. n. 248/2006, a norma del d.P.R. n. 445/2000, consapevoli delle sanzioni amministrative e penali per i casi di omessa, incompleta o mendace dichiarazione, dichiarano che lo stesso viene regolato secondo le seguenti modalità: – € ....,00 .... virgola zero zero) sono stati interamente corrisposti prima del presente atto, per ordine e conto di parte cedente ...., all'ordine di ...., mediante bonifico bancario dell'importo di € ....,00 ( ....virgola zero zero) disposto in data .... con valuta in data .... sul conto corrente in essere presso la Banca .... Filiale di ...., intestato a .... .... (TRN N. ....) .... accusa ricevuta della somma già incassata e rilascia quietanza. Art. 5 - COMPAGINE SOCIALE La distribuzione del capitale sociale della società “ ....”, tenuto conto della cessione di cui sopra, risulta essere, allo stato, la seguente: Art. 6 - POSSESSO I permutanti si immetteranno scambievolmente nel possesso dei cespiti loro pervenuti per effetto del presente contratto come per legge. Art. 7 - GARANZIE Le parti reciprocamente si prestano ogni garanzia: – in ordine alla legittimità formale e sostanziale dei titoli di provenienza; – in ordine alla piena proprietà e la libera disponibilità della quota sociale ceduta, assicurandone in particolare la libertà da pegni, usufrutti e altri vincoli; – in ordine ad ogni ipotesi di evizione sia totale sia parziale, dichiarando che sull'unità immobiliare in oggetto non gravano garanzie reali, vincoli derivanti da pignoramenti o da sequestri, privilegi, oneri, diritti personali e reali che ne diminuiscano il pieno godimento e la libera disponibilità; – in ordine alla corresponsione di qualsiasi tassa od imposta (diretta o indiretta) comunque afferenti i cespiti in oggetto, impegnandosi a corrispondere quelle dovute sino ad oggi anche se accertate o iscritte a ruolo in epoca successiva a tale data; – in ordine alla inesistenza di liti relative alla consistenza immobiliare in oggetto, obbligandosi, in caso contrario, a tenere indenne la parte acquirente da ogni molestia; – in ordine alla corresponsione di oneri condominiali, sia ordinari sia straordinari, che restano a carico di ...., fino ad oggi, intendendosi per oneri straordinari tutti quelli relativi a lavori già deliberati dall'assemblea dei condomini, pur se non ancora iniziati od ultimati, nonché quelli riguardanti eventuali liquidazioni di portieri e/o custodi; le parti, in proprio e come rappresentate, si dichiarano edotte sulle prescrizioni di cui all'articolo 63, ultimo comma, disp. att. c.c.; – in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa. Art. 8 - PROVENIENZA .... dichiara di essere divenuta proprietaria della porzione immobiliare ceduta in virtù dei seguenti titoli: – atto del Notaio .... di .... in data ...., rep. n. ..../ .... (registrato a .... il .... al n. .... e tr.tto a .... in data .... al n. ....) mediante il quale l'ha acquistata dalla società a responsabilità limitata ...., con sede in .... Art. 9 - IPOTECA LEGALE Le parti, ciascuna per quanto di propria spettanza, rinunciano a qualsiasi ipoteca legale comunque derivante da questo atto. Art. 10 - REGIME TRIBUTARIO E REPERTORIALE Ai sensi del comma 497 dell'art. 1 della l. n. 266/2005, così come modificato dal comma 309 art. 1 della l. n. 299/2006 (Finanziaria 2007 entrata in vigore il 1° gennaio 2007), la parte acquirente l'immobile .... chiede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano calcolate sulla base imponibile [pari ad € ....,00 ( .... virgola zero zero) determinata tenendo conto dell'età della riservataria del diritto di abitazione,] calcolata ex art. 52, commi 4 e 5 d.P.R. n. 131/1986, indipendentemente dal valore di cui al precedente art. 4 del presente atto, trattandosi di trasferimento a titolo oneroso a favore di persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. In conseguenza, ai sensi del ricordato comma 497, a questo atto si applica la riduzione del 30% (trenta per cento) degli onorari notarili. Questo atto pertanto sconta l'imposta di registro nella misura proporzionale del 9% (nove per cento). Il presente atto sconta altresì le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa ed è esente da imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi speciali catastali. Questo atto, quanto alla cessione di quota sociale, è soggetto all'imposta di registro in misura fissa e all'imposta di bollo in via telematica. Art. 11 - PRESTAZIONE ENERGETICA Le parti dichiarano di essere a conoscenza dei diritti, degli obblighi e delle sanzioni scaturenti a loro profitto ed a loro carico dalla normativa di cui al d.lgs. n. 192/2005 e successive modifiche, integrazioni e sostituzioni. Le parti permutanti dichiarano di avere dotato l'unità immobiliare in oggetto del prescritto attestato di prestazione energetica, che esse dichiarano essere pienamente valido ed efficace, in quanto redatto da tecnico in possesso dei requisiti prescritti dalla vigente normativa, non scaduto né decaduto, stante l'assenza di cause sopravvenute tali da avere determinato la mancata aderenza delle risultanze di cui all'attestazione medesima rispetto alla situazione energetica effettiva dell'unità immobiliare considerata e stante l'avvenuto rispetto, alla data odierna, delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti termici installati. Le parti permutanti pertanto, danno atto di aver ricevuto reciprocamente le informazioni e la documentazione in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici comprensiva dell'Attestato di prestazione energetica relativo alla suddetta unità immobiliare, che si allega al presente atto sotto la lettera “A” dichiarando altresì di essere edotte che il suddetto Attestato ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio e deve essere aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare. Art. 12 - DICHIARAZIONE SULLE SPESE DI MEDIAZIONE Con riferimento all'art. 35, comma 22 del d.l. n. 223/2006, convertito con l. n. 248/2006 le parti, in via sostitutiva di atto di notorietà ai sensi del d.P.R. n. 445/2000, consapevoli delle responsabilità penali in caso di dichiarazione mendace, nonché dei poteri di accertamento dell'amministrazione finanziaria e della sanzione amministrativa applicabile in caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati, dichiarano che la cessione immobiliare effettuata con il presente contratto non è stata conclusa con l'intervento di alcun mediatore, ai sensi degli artt. 1754 ss. c.c. Art. 13 - SPESE Le spese del presente atto e consequenziali come per legge. Di questo atto, in parte dattiloscritto su supporto informatico da persona di mia fiducia ed in parte scritto a mano da me notaio su .... fogli per .... facciate, ho dato lettura, alla presenza dei testimoni, alle parti che lo approvano ed unitamente ai testimoni e me notaio lo sottoscrivono alle ore ..... Firma .... Notaio (sigillo) CommentoLa disciplina del contratto di permuta Il codice civile disciplina il contratto di permuta in quattro articoli (artt. 1552-1555 c.c.), di cui il primo si limita a fornirne una definizione, mentre gli altri tre disciplinano l'evizione, le spese della permuta e l'applicabilità delle norme sulla vendita, in quanto compatibili. Lo scambio sotteso alla permuta Ai sensi dell'art. 1552 c.c., la permuta si caratterizza per la causa tipica costituita dallo scambio di una cosa o diritto contro altra cosa o altro diritto. La prestazione oggetto di permuta può consistere in un bene, materiale o immateriale, in un'attività, in una cosa esistente o futura ed anche in una cosa generica. L'oggetto del contratto deve essere, ai sensi dell'art. 1346 c.c., possibile, lecito, determinato o determinabile. Come anticipato, si ritiene che anche i diritti possano essere oggetto di permuta, a condizione però che gli stessi siano oggettivabili, cioè estranei all'originario proprietario oppure aderenti ad una cosa, e che siano liberamente trasferibili da un soggetto all'altro. Con il contratto di permuta, pertanto, le parti effettuano quello che viene comunemente chiamato baratto. Il principio consensualistico in tema di permuta Oltre che come contratto di scambio, la permuta si caratterizza per l'essere un contratto ad effetti reali, essendo idoneo a trasferire la proprietà di beni o altri diritti. In forza del principio consensualistico di cui all'art. 1376 c.c., il reciproco trasferimento della proprietà di cose avviene con il semplice consenso delle parti legittimamente manifestato. Tale ultimo carattere del contratto di permuta lo differenzia dalla permutatio, contratto innominato (cd. conventiones sine nomine) risalente al diritto romano, che aveva ad oggetto il trasferimento reciproco della proprietà di cose da un contraente all'altro ma che richiedeva la consegna delle cose. Per vero, i giuristi Sabiniani qualificavano la permutatio come una species del genus, emptio-venditio, in quanto ritenevano che il corrispettivo della compravendita potesse consistere anche in una cosa infungibile. Lo ius honorarium, invece, accolse la tesi dei giuristi Proculiani, i quali qualificavano la permutatio come conventio sine nomine, per poi essere ricompresa tra i contratti do ut des in epoca giustinianea. Attualmente non si dubita che la permuta rientri nella più ampia categoria dei contratti di alienazione, pur caratterizzandosi per alcuni specifici elementi che incidono sulla struttura. Affinità tra la permuta e la compravendita Al pari della vendita, la permuta è un contratto commutativo, in quanto le parti valutano i reciproci arricchimenti o depauperamenti al momento in cui il contratto si perfeziona. È un contratto con prestazioni corrispettive e tra le due prestazioni cui sono tenute le parti sussiste un rapporto di interdipendenza, essendo l'una presupposto dell'altra. Sempre in modo similare alla vendita, la permuta si caratterizza per il carattere oneroso, atteso che ciascuna delle parti attribuisce all'altra un vantaggio patrimoniale allo scopo di procurarsi un beneficio, anche solo soggettivamente considerato tale. La permuta, infine, si qualifica come contratto istantaneo, atteso che l'esecuzione della prestazione si esaurisce nel solo istante in cui si verifica il trasferimento. Figure affini I caratteri evidenziati consentono di distinguere la permuta da alcuni tipi contrattuali rispetto ai quali presenta delle affinità. Ed invero, il carattere traslativo consente di distinguere la permuta dalla locazione, atteso che in quest'ultima operazione negoziale le parti non intendono trasferire un diritto o un bene ma semplicemente concedere in godimento un determinato bene in cambio di un corrispettivo di denaro o altri beni. Dal punto di vista della causa, invece, la permuta si distingue dalla divisione ereditaria in cui sussistano alienazioni tra coeredi: si avrà divisione ereditaria qualora le alienazioni siano effettuate allo scopo di porre fine ad una comune partecipazione alla massa ereditaria, mentre si avrà permuta quando l'operazione negoziale abbia una causa di scambio. Il tipo di controprestazione, inoltre, consente di distinguere la vendita dalla permuta: nella permuta lo schema negoziale consiste nello scambio reciproco di cose e/o diritti, mentre nella vendita il trasferimento avviene in cambio di una somma di danaro, la quale ha la funzione di immediato controvalore pecuniario delle cose cedute. La permuta si distingue, infine, anche dalla vendita con datio in solutum (art. 1197 c.c.), la quale ricorre nelle ipotesi in cui le parti convengano la corresponsione di un bene o diritto in luogo del pagamento del prezzo in danaro; tale modalità di pagamento non muta la natura dell'operazione di compravendita in contratto di permuta, in quanto essa interviene su un contratto di vendita già perfezionatosi. Diversamente, nel contratto di permuta le parti convengono ab origine il reciproco scambio di beni o diritti; il debitore, pertanto, non si libera eseguendo una prestazione diversa da quella originariamente convenuta, ma con l'adempimento della stessa prestazione pattuita. Il contratto traslativo con controprestazione cumulativa di cosa in natura e somma di denaro Un problema interpretativo si pone nell'ipotesi in cui le parti stipulino un contratto traslativo della proprietà pattuendo una controprestazione cumulativa di cosa in natura e somma di denaro. Sul punto, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che un'operazione negoziale siffatta potrebbe, in astratto, configurare tanto la fattispecie di compravendita con integrazione del prezzo in natura, quanto quella di permuta con supplemento in denaro. Al fine di individuare il negozio in concreto posto in essere dalle parti è necessario verificare quale delle due prestazioni abbia avuto prevalenza. Ne consegue che per qualificare il contratto come permuta o vendita è necessario verificare se la somma in denaro versata rappresenti il controvalore economico del bene compravenduto oppure costituisca la semplice integrazione versata per colmare la differenza tra i beni scambiati (cfr. Cass. II, n. 9088/2007). L'attualità del contratto di permuta Pur essendo una delle forme contrattuali più antiche, rinvenendosi già la figura nelle più elementari e primitive operazioni di baratto, la permuta rappresenta un'operazione negoziale attualmente ancora diffusa, in quanto utile per soddisfare alcune esigenze di circolazione dei beni. Nella prassi del commercio, difatti, esistono diverse tipologie di permuta, quale quella immobiliare, quella di terreni, quella di natanti o auto usate. Soprattutto nei casi frequenti di crisi di liquidità, la permuta rappresenta un'operazione negoziale che consente di riutilizzare, valorizzare e far circolare beni. La crisi economica degli ultimi anni ha spinto anche le persone giuridiche a ricorrere allo strumento della permuta. Spesso, infatti, le imprese ricorrono a tale contratto per procurarsi gli strumenti per produrre beni, erogare servizi o prestazioni professionali. La permuta immobiliare Tra le tipologie di permuta più diffuse nella prassi commerciale negli ultimi anni vi è la permuta immobiliare, la quale appare una valida soluzione per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione degli immobili, consentendo di fronteggiare la crisi del settore e le difficoltà di ottenere mutui dagli istituti di credito. Con particolare riguardo alla costruzione di immobili, il contratto di permuta consente al proprietario di un suolo edificabile di cederlo a un'impresa costruttrice in cambio di uno o più degli appartamenti che saranno costruiti. La permuta di cosa presente con cosa futura: la deroga al principio consensualistico L'attualità della figura negoziale della permuta nel settore immobiliare risiede in gran parte nella possibilità, prevista dall'art. 1555 c.c., di applicare a tale contratto le norme che regolano la vendita, in quanto compatibili. Tale rinvio si giustifica in base alla generica funzione di scambio che accomuna la permuta alla vendita. Attualmente si ritiene che il rinvio che l'art. 1555 c.c. fa alla disciplina della vendita ricomprenda anche l'art. 1472 c.c. sulla vendita di cosa futura, onde l'ammissibilità della permuta di cosa presente con cosa futura. A differenza della permuta tra beni presenti, il contratto di permuta di cosa presente con cosa futura è un contratto consensuale con effetti obbligatori, in quanto il trasferimento del bene avviene solo una volta che il bene sia venuto ad esistenza. Pertanto, in maniera non dissimile da quanto riconosciuto per la vendita, anche per la permuta sussiste la possibilità che le parti deroghino al principio del consenso traslativo, costituendo in capo ai permutanti delle obbligazioni. Pur essendo una permuta obbligatoria, anche tale operazione negoziale presuppone attribuzioni corrispettive tra le parti, anche nell'ipotesi in cui uno dei due beni sia solo futuro. Ne consegue che allorquando la venuta ad esistenza del bene sia solo eventuale o addirittura improbabile si avrà un contratto atipico aleatorio e non una permuta. Il contratto in esame trova frequente applicazione nelle ipotesi in cui un soggetto intenda cedere in permuta ad un costruttore un proprio terreno affinché questi vi costruisca un edificio, prevedendo come corrispettivo uno o più immobili dello stesso edificio. La Corte di Cassazione ha statuito che integra permuta di bene esistente in cambio di cosa futura il contratto con cui le parti convengano il trasferimento della proprietà di un'area edificabile in cambio di una costruzione ancora da realizzare a cura e con i mezzi del cessionario. Più in generale, la giurisprudenza consolidata riconosce che è legittima la permuta di cosa presente con una cosa futura ovvero soltanto generica (bisognevole di specificazione), la cui proprietà venga invece trasferita in un momento successivo, coincidente con la venuta a esistenza o specificazione della cosa. In tal caso, l'effetto traslativo immediato riguarderà il bene presente, mentre per il bene futuro o generico sorgerà l'obbligo in capo al ricevente di tenere il comportamento necessario affinché la cosa futura o generica sia trasferita alla controparte per effetto della sua venuta a esistenza o specificazione (Cass. I, n. 9994/2016; Cass. n. 10256/1997; Cass. I, n. 1671/1951). Di converso, non configura permuta ma due distinti contratti, una compravendita ed una promessa di vendita, l'operazione negoziale con la quale le parti abbiano convenuto l'immediato trasferimento della proprietà dell'area contro la mera promessa di vendita di un appartamento da costruire nel fabbricato (cfr. Cass. n. 28479/2005). Peraltro il contratto di permuta di un terreno contro immobili da costruire è valido a condizione che questi ultimi siano determinabili con riferimento ai parametri di edificabilità, alla collocazione degli immobili da costruire, alla loro dimensione, alla loro destinazione, nonché ai criteri attraverso i quali individuare in concreto gli immobili da attribuire in permuta. In proposito si veda Cass. II, n. 30058/2022, ove la Corte ha ritenuto nullo per indeterminabilità dell'oggetto il contratto con il quale il promittente alienante si era impegnato, in cambio del trasferimento di un terreno, a cedere al promissario una quota delle costruzioni che sarebbe stato possibile edificare sul terreno con progetti regolarmente approvati dalle autorità competenti. Il d.lgs. n. 122/2005 sugli immobili da costruire La materia del trasferimento non immediato di un immobile da costruire, sub specie di permuta di bene presente contro bene futuro ovvero di preliminare di immobile da costruire, è stata innovata dal d.lgs. n. 122/2005. Tale normativa impone al promittente venditore ovvero al permutante di rilasciare una fideiussione bancaria in favore della controparte, come garanzia della restituzione delle somme corrisposte prima del trasferimento della proprietà del bene, per il caso in cui l'alienante incorra in una situazione di crisi, quale può essere il pignoramento del bene immobile oggetto del contratto, ovvero il fallimento o concordato preventivo. Inoltre, obbliga il costruttore a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall'acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Divieti di permuta Giova, infine, evidenziare che alla permuta si applicano anche i divieti legali e convenzionali riguardanti l'alienazione, in grado persino di sancire l'incommerciabilità del bene. Diversamente opinando, in presenza di tali divieti, la permuta diverrebbe strumento elusivo per attuare trasferimenti altrimenti vietati (si pensi al divieto di alienazione di animali affetti da malattie contagiose). Profili fiscali In tema di IVA, la permuta deve essere considerata non come unica operazione bensì come più operazioni tra loro indipendenti, autonome ai fini della tassazione, alle quali va applicata la relativa disciplina in merito alla sussistenza dei presupposti di assoggettamento all'imposta ed in ordine alla determinazione di base imponibile ed aliquota; ai detti fini, l'art. 11 del d.P.R. n. 633/1972 amplia la nozione di permuta rispetto a quella civilistica, contenuta nell'art. 1552 c.c., estendendola anche alle ipotesi di permute tra beni e servizi e di servizi con altri servizi. Ne consegue che, in tale ultimo caso, il ricevimento da parte di uno dei due contraenti del servizio, nella specie relativo alla risistemazione da parte del conduttore dell'immobile locato a fronte della riduzione del relativo canone operata dal locatore, equivale, “in parte qua”, al pagamento del corrispettivo ed è in tale momento che l'operazione si considera effettuata ai fini IVA (Cass. trib., n. 28723/2017). Ai fini della individuazione del momento impositivo per l'IVA, il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area in cambio di un fabbricato o di alcune sue parti da costruire sull'area stessa, a cura e con mezzi del cessionario, può qualificarsi come permuta di un bene esistente con uno futuro solo ove il sinallagma negoziale sia consistito nel trasferimento reciproco con effetto immediato della proprietà dell'area e differito della cosa futura, e l'assunzione dell'obbligo di erigere l'edificio sia rimasta su di un piano accessorio e strumentale (Cass. V, n. 25254/2018). Ai fini del regime tributario applicabile nel contratto di permuta di cosa presente con cosa futura, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un terreno in cambio del trasferimento della proprietà di un manufatto edilizio da costruire sull'area edificabile, a cura e con i mezzi dell'acquirente, l'imposta di registro dovrà essere determinata con riferimento al momento del verificarsi dell'evento traslativo dell'edificio, consistente nell'attribuzione dell'opera edilizia realizzata, ancorché nel relativo atto sia dichiarato che il trasferimento del bene immobile avviene con effetto ex tunc (Cass. trib., n. 6171/2017). In tema di imposta di registro, il contratto avente ad oggetto il trasferimento di un'area edificabile, in cambio di una costruzione da realizzarsi a cura e spese del cessionario su altra area del cedente, non può integrare una permuta, secondo la previsione dell'art. 1552 c.c., qualora il sinallagma negoziale voluto dalle parti si identifichi nel trasferimento della proprietà attuale contro quella della proprietà futura, poiché l'obbligazione di eseguire la costruzione non resta su un piano accessorio e strumentale. Pertanto, il successivo negozio transattivo, con cui il cedente accetti una somma di denaro in luogo degli immobili da costruire, non costituisce atto imponibile con l'aliquota relativa alla rinuncia ai diritti reali, non essendo i beni immobili venuti ad esistenza, e dovendosi fare riferimento al carattere obbligatorio del negozio originariamente stipulato, avente, quanto ai beni stessi, natura di contratto preliminare (Cass. trib., n. 4508/2009). Nel caso di cessione in permuta di un'area edificabile con una porzione di edificio da realizzare, il momento impositivo che segna l'insorgenza di detta obbligazione non può essere fatto coincidere con la stipula dell'atto, bensì con la realizzazione dell'effetto obbligatorio del medesimo, cioè, con il venire ad esistenza del bene da consegnare al permutante, in quanto solo in tale momento può ritenersi verificata la plusvalenza e, quindi, la sussistenza del presupposto per l'assoggettamento all'imposta, in conformità a quanto disposto dall'art 67 d.P.R. n. 917/1986 (Comm. trib. prov.le Frosinone V, n. 27/2005). Il contratto di vendita di terreno edificabile con riserva, da parte dell'alienante di area superficiaria in corrispondenza di fabbrica che l'acquirente si obblighi a realizzare, racchiude normalmente due distinti negozi (vendita e costituzione del diritto di superficie) e può essere qualificato permuta di cosa presente con cosa futura solo quando l'obbligazione dell'acquirente di fare la costruzione si presenti come meramente strumentale e preparatoria allo scambio reciproco (Cass. trib., n. 14779/2001). Nel regime antecedente all'entrata in vigore del d.P.R. n. 131/1986 l'atto di cessione in permuta, quando uno dei beni scambiati sia soggetto ad IVA, sconta l'imposta di registro in misura fissa fino all'entità del valore del bene per il quale è dovuta l'IVA. (secondo la regola dell'alternatività di tale tributo), mentre resta sottoposto a tassazione proporzionale di registro solo sul valore eventualmente eccedente, sottraendosi quindi a detta tassazione se il valore del bene soggetto ad IVA sia pari o superiore a quello dell'altro (Cass. n. 14777/2001). |
