Contratto di vendita con patto di retrovendita

Premessa

La vendita con patto di retrovendita è disciplinata dagli artt. 1500 e ss. c.c. e consiste in una compravendita (di beni mobili o immobili) in cui il venditore si riserva il diritto di riacquistare la proprietà della cosa venduta, mediante la restituzione del prezzo e delle spese legittimamente fatte per la vendita e di quelle necessarie alla conservazione del bene.

La funzione dell'istituto è quella di consentire, a colui che si sia trovato nella necessità di vendere (in genere per poter reperire denaro), di riacquistare, una volta superata la situazione di difficoltà, la proprietà del bene originariamente alienato.

Dal punto di vista del compratore, invece, il pagamento del prezzo potrebbe fungere da erogazione di un prestito e la proprietà del compratore potrebbe garantire dall'inadempimento, per cui l'istituto, secondo orientamento ormai prevalente anche in giurisprudenza, ben può assumere funzione di garanzia in senso lato.

Proprio per tali ragioni, il legislatore ha guardato a questo istituto con una certa diffidenza, circondandolo di cautele.

In quest'ottica, ad esempio, l'art. 1500, comma 2 c.c. prevede che il prezzo del riscatto non può essere superiore al prezzo di vendita.

Lo scopo della norma è duplice: da un lato il legislatore vuole evitare che il soggetto che ha bisogno urgente di denaro sia portato a disfarsi di un immobile alienandolo ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato; dall'altro evitare che il compratore stabilisca un prezzo di riacquisto molto alto, così scoraggiando il riscatto del venditore.

Natura giuridica e disciplina

Il patto di retrovendita, secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 4252/2011), configura una condizione potestativa risolutiva, che si aggiunge al contratto di vendita.

In primo luogo si tratta di una condizione, in quanto l'evento del riscatto è futuro ed incerto. Tale condizione, inoltre, è risolutiva, poiché a seguito del riscatto la vendita diviene inefficace ed il venditore riacquista ex tunc la proprietà.

Si tratta, infine, di una condizione potestativa (e non meramente potestativa), perché essa dipende dalla volontà del venditore, il quale deve restituire il prezzo e pagare le spese e gli accessori.

Se il patto di riscatto non è contenuto nell'atto di vendita, ma è stipulato successivamente, la vendita, da pura e semplice che era, si trasforma in vendita risolubile a volontà del venditore. In questo caso, essendo il patto di riscatto accessorio alla vendita, deve possedere i medesimi requisiti di forma dell'atto cui accede.

Il diritto di riscatto deve essere esercitato entro il termine massimo di due anni per i beni mobili e 5 per gli immobili; un eventuale termine maggiore sarà di diritto sostituito col termine legale (art. 1501 c.c.). La mancanza del termine convenzionale implica che si applica quello legale.

Ai sensi dell'art. 1503 c.c., inoltre, il diritto di riscatto deve essere esercitato, a pena di decadenza, entro il termine fissato e, sempre a pena di decadenza, deve essere accompagnato dalla corresponsione delle somme liquide dovute per il prezzo e per le spese.

La dichiarazione di riscatto ha natura recettizia, perché produce i suoi effetti quanto perviene a conoscenza della controparte (Cass. n. 9303/2012) e negoziale, in quanto il venditore non si limita a comunicare il contenuto del suo diritto, ma manifesta la precisa volontà di riacquistare il bene. Essa può provenire dal venditore (o da un suo rappresentante o procuratore) e deve essere comunicata al domicilio eletto nel contratto dal compratore o nel luogo in cui egli si trova.

Se la vendita con patto di riscatto ha per oggetto beni immobili, deve essere fatta per iscritto a pena di nullità e trascritta ex art. 2653, n. 3, c.c., entro 60 giorni dalla scadenza del termine per l'esercizio del riscatto (cfr., ex multis, Cass. n. 1133/1968).

Il venditore, inoltre, decade dal diritto di riscatto se, qualora il compratore rifiuti di ricevere il pagamento del prezzo e dei rimborsi, non gliene presenti offerta reale (compiuta secondo le forme di cui agli artt. 1209 c.c. e 73, 74, 75 disp. att. c.c.) entro otto giorni dalla scadenza del termine massimo.

Se il venditore esercita il diritto di riscatto, questi ha l'onere di rimborsare al compratore il prezzo della vendita, le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, oltre ai costi per le riparazioni necessarie e a quelli che hanno aumentato il valore della cosa riscattata, ma nei limiti dell'aumento.

Ai sensi dell'art. 1500, comma 2, c.c., invece, è nullo per l'eccedenza il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita.

In tema di vendita con patto di riscatto, “la nullità, per l'eccedenza, della clausola con cui le parti subordinano l'esercizio del riscatto al pagamento di un prezzo superiore a quello fissato per la vendita colpisce anche la pattuizione relativa al pagamento di interessi sul prezzo medesimo, quand'anche a titolo compensativo di utilità che il venditore abbia potuto trarre in ragione di particolari accordi intervenuti con l'acquirente, giacché tale utilità, secondo un criterio di ragionevolezza, deve ritenersi scontata nel prezzo originario fissato dalle parti” (Cass. n. 6144/2016).

Se il prezzo della compravendita è simulato, secondo la giurisprudenza il riscattante deve corrispondere il prezzo effettivamente corrisposto e non quello simulato.

Ai sensi dell'art. 1504 c.c., la vendita con patto di riscatto attribuisce al venditore il potere di riscattare il bene anche nei confronti dei terzi (successivi acquirenti), purché il patto sia ad essi opponibile.

Secondo il comma 2 della disposizione, in caso di successive alienazioni del bene, il riscatto deve essere esercitato nei confronti del terzo acquirente se la vendita è stata notificata al venditore.

Divieto di patto commissorio ex art. 2744 c.c.

Per l'orientamento ormai prevalente, il patto di riscatto costituisce un mezzo per eludere il divieto posto dall'art. 2744 c.c., secondo cui è nullo ogni patto con il quale il debitore e creditore convengono che, in mancanza di pagamento del debito nel termine stabilito, la cosa ipotecata o data in pegno diventi di proprietà del creditore.

La giurisprudenza di legittimità ha interpretato il divieto ex art. 2744 c.c. come un divieto di risultato, per cui, al di là degli istituti utilizzati dalle parti, è nullo ogni patto con cui il debitore sia “costretto” a trasferire un bene di sua proprietà al creditore, per estinguere un debito.

In particolare la Suprema Corte ha ripetutamente affermato che: “non è possibile in astratto identificare una categoria di negozi soggetti a tale nullità, occorrendo riconoscere che qualsiasi negozio può integrare tale violazione”; “più volte è stata rinvenuta la nullità, ex art. 1344 c.c., per frode alla legge, in quanto finalizzati alla violazione o elusione del divieto del patto commissorio, di atti negoziali di per se astrattamente leciti ovvero operazioni negoziali complesse che, pur in assenza formale di costituzione di una garanzia ipotecaria o pignoratizia, apparivano rispondenti alla finalità di attribuire al creditore la facoltà di acquisire la proprietà del bene in caso di mancato pagamento da parte del debitore, così costretto a sottostare alla volontà della controparte.” (Cass. n. 5740/2011).

In termini generali, “per giungere ad una pronuncia di nullità dell'operazione creditizia attuata in violazione del divieto del patto commissorio è necessario accertare la simulazione del negozio traslativo a scopo di garanzia, per dimostrarne la fittizietà rispetto al dissimulato contratto di mutuo garantito da patto commissorio, a sua volta nullo per contrarietà a norma imperativa” (v. Cass. n. 10749/1992).

È opinione diffusa che il patto di riscatto svolga una funzione di garanzia in quanto, come già visto in premessa, il pagamento del prezzo da parte del compratore (all'atto dell'acquisto) potrebbe fungere da erogazione di un prestito e la proprietà del compratore potrebbe garantire dall'inadempimento del venditore, così determinando una elusione del divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 c.c.

Invero, la giurisprudenza ha, fino a poco tempo fa, ritenuto che la vendita potesse essere stipulata anche a scopo di garanzia: si affermava, infatti, che una simile vendita fiduciaria non era assimilabile al patto commissorio in quanto, mentre questo determina l'effetto traslativo in danno al debitore in dipendenza, anche cronologica, del suo inadempimento, il patto di riscatto attribuisse al venditore solo il potere di riacquistare il bene e il patto di retrovendita l'obbligasse il compratore a stipulare un contratto di segno inverso (Cass. n. 7385/1986).

Dopo una serie di oscillazioni, la giurisprudenza ha preso a ritenere che il patto di riscatto possa invece soggiacere alla sanzione di nullità di cui all'art. 2744 c.c., senza che possa assumere alcun rilievo l'effettivo immediato trasferimento della proprietà al mutuante-compratore, ove risulti l'intento primario delle parti di costituire con il bene una garanzia reale e di rendere irrevocabile il trasferimento solo al verificarsi dell'inadempienza del mutuatario-venditore.

Così la vendita con patto di riscatto o di retrovendita, anche quando sia previsto il trasferimento effettivo del bene, è nulla se stipulata per una causa di garanzia (piuttosto che per una causa di scambio) nell'ambito della quale il versamento del denaro, da parte del compratore, non costituisca pagamento del prezzo, ma esecuzione di un mutuo ed il trasferimento del bene serva solo per costituire una posizione di garanzia provvisoria, capace di evolversi a seconda che il debitore adempia o non l'obbligo di restituire le somme ricevute. La predetta vendita, difatti, proprio in quanto caratterizzata dalla causa di garanzia (propria del mutuo con patto commissorio), piuttosto che dalla causa di scambio (propria della vendita), pur non integrando direttamente un patto commissorio vietato dall'art. 2744 c.c., costituisce un mezzo per eludere tale norma imperativa ed esprime perciò una causa illecita che rende applicabile all'intero contratto la sanzione dell'art. 1344 c.c. (Cass. n. 4514/2018; Cass. II, n. 1075/2016; v. Cass. n. 9900/2001).

Analogamente Cass. II, n. 13210/2024, secondo cui per valutare la ricorrenza di un patto commissorio non si può prescindere dalla valutazione del nesso di interdipendenza negoziale, tale da far emergere la funzionale preordinazione dei negozi collegati allo scopo finale di garanzia piuttosto che a quello di scambio, accertando la funzione economica sottesa alla fattispecie negoziale posta in essere nel suo complesso, e ciò con particolare riferimento alla concessione della facoltà di iscrivere ipoteca, cui sia seguita la stipulazione di un preliminare di vendita in favore del creditore, con patto di retrovendita qualora il debito fosse stato saldato, benché tale patto non sia stato ripreso nel definitivo, a fronte di un debito riconosciuto e considerato ancora esigibile.

Sulla scorta di tali argomentazioni, la giurisprudenza, soprattutto di merito, ha preso in esame alcune fattispecie peculiari di patto di riscatto.

La complessa operazione negoziale che si articoli in una vendita di quote sociali accompagnata da un patto di riscatto da rendere operativo nell'ipotesi di estinzione totale o parziale di un rapporto di credito intercorso tra soggetti diversi ed in un atto abdicativo del diritto di credito vantato dal rinunciante nei confronti di una società, subordinato alla definizione dello stesso rapporto obbligatorio, configura un'ipotesi di negozio indiretto e, segnatamente, un'ipotesi di prestazione di garanzia per un debito altrui attuata attraverso una vendita fiduciaria e una rinuncia al credito che, dunque, trovano giustificazione giuridica ed economica in una causa lecita (Trib. Arezzo 29 febbraio 2012).

Non rientra nel divieto del patto commissorio l'accordo in base al quale viene prevista la vendita di un immobile, con l'obbligo dell'acquirente di accendere un mutuo ipotecario sul bene, di versare al venditore una parte delle somme mutuate e di ritrasferire la proprietà dell'immobile entro un certo periodo di tempo, in quanto la retrovendita non è ricollegata all'adempimento o meno del venditore; la fattispecie può quindi farsi rientrare nella figura del negozio fiduciario (Trib. Napoli 4 marzo 2000).

Anche di recente Cass. I, n. 4514/2018, ha ribadito che la vendita con patto di riscatto o di retrovendita, pur non integrando direttamente un patto commissorio, può rappresentare un mezzo per sottrarsi all'applicazione del relativo divieto ogni qualvolta il versamento del prezzo da parte del compratore non si configuri come corrispettivo dovuto per l'acquisto della proprietà, ma come erogazione di un mutuo, rispetto al quale il trasferimento del bene risponda alla sola finalità di costituire una posizione di garanzia provvisoria, capace di evolversi in maniera diversa a seconda che il debitore adempia o meno l'obbligo di restituire le somme ricevute. In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza del giudice di merito, che aveva escluso l'esistenza di un patto commissorio, in presenza della vendita di un immobile in seno alla quale l'acquirente si era accollato il mutuo gravante sul venditore, impegnandosi a retrocedere il bene venduto nel caso in cui il detto debito fosse stato estinto.

Nella giurisprudenza di merito recente si segnala Trib. Trieste, n. 244/2023.

Il patto di retrovendita

Il patto di retrovendita (o pactum de retrovendendo) non è espressamente disciplinato dal codice civile, ma è generalmente ritenuto praticabile nell'ambito dell'autonomia negoziale ex art. 1322 c.c.

Per patto di retrovendita in intende, generalmente, l'accordo con cui le parti, dopo aver concluso un contratto di vendita, si impegnano a stipulare, entro un dato termine, un nuovo contratto di contenuto inverso.

Esso può essere tanto contenuto in un autonomo contratto, quanto in una clausola apposta alla vendita.

Speculare rispetto a tale istituto è il patto di riacquisto (pactum de retroemendo), in virtù del quale il venditore si obbliga a riacquistare la cosa entro un certo tempo.

Entrambi questi accordi sono caratterizzati da effetti meramente obbligatori, in quanto dagli stessi discende il semplice obbligo alla stipulazione di un successivo contratto di vendita: nel caso del patto di retrovendita, l'obbligo di ritrasferimento grava sull'acquirente; nel caso di patto di riacquisto, l'obbligo grava sull'alienante.

Gli effetti meramente obbligatori del patto di retrovendita valgono a qualificarlo come contratto preliminare unilaterale, in quanto da esso discende l'obbligo per il solo acquirente di vendere il bene al venditore, il quale resta invece libero di acquistare o meno il bene.

Dalla natura dogmatica del patto di retrovendita (o, in via speculare, del patto di riacquisto) discende l'applicabilità, in caso di inadempimento dell'obbligo, del rimedio dell'esecuzione in forma specifica, ex art. 2932 c.c. (Cass. n. 2441/1988).

Da un punto di vista contenutistico, invece, il patto di retrovendita rimanda al patto di riscatto, la cui disciplina è contenuta negli art. 1500 e ss. c.c.

Anche il patto di riscatto, come quello di retrovendita, comporta il ritrasferimento della proprietà in capo al venditore. Tuttavia, mentre nel patto di retrovendita l'effetto reale si realizza a seguito della stipulazione di un successivo contratto, nel patto di riscatto l'effetto reale discende dal medesimo contratto.

Fatte queste brevi preliminari premesse, occorre interrogarsi sulla disciplina applicabile.

La dottrina prevalente individua la disciplina raffrontando il patto di retrovendita al patto di riscatto, attesa l'identità contenutistica dei due istituti.

In primo luogo, si è detto che se il venditore vuole riottenere la cosa, occorre che le parti stipulino un nuovo contratto di trasferimento, mentre con il patto di riscatto è sufficiente la sola dichiarazione unilaterale del venditore per ottenere il ritrasferimento.

Intimamente connessa alla diversa struttura dei due patti è l'efficacia degli stessi.

Il patto di retrovendita, difatti, non ha effetti retroattivi; se, quindi, il compratore e il venditore stipulano un nuovo contratto di trasferimento, non viene ripristinata la situazione precedente alla prima vendita, ma si crea una nuova situazione giuridica.

Il venditore, pertanto, diviene avente causa dall'originario compratore.

Diversamente, il patto di riscatto aggiunge alla vendita una condizione risolutiva potestativa, in quanto il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta. Risolvendosi la vendita per volontà del venditore, egli riacquista ex tunc la proprietà della cosa venduta, come se mai l'avesse alienata.

Ulteriore importantissima differenza è che il patto di retrovendita ha efficacia obbligatoria e, pertanto, esso non deve essere trascritto e non è opponibile erga omnes. Pertanto, se il compratore aliena una cosa ad un terzo, il venditore non potrà recuperarla ma dovrà limitarsi a richiedere il risarcimento del danno.

Per l'art. 1504 c.c., invece, la vendita con patto di riscatto attribuisce al venditore il potere di riscattare il bene anche nei confronti dei terzi (successivi acquirenti), purché il patto sia ad essi opponibile, cioè purché il patto sia trascritto.

Dal momento che il patto di retrovendita è una figura atipica, ad esso non è applicabile l'art. 1501 c.c., previsto in tema di patto di riscatto e secondo cui la volontà del venditore di riavere la proprietà deve essere manifestata, unitamente al pagamento del prezzo, entro un termine ben preciso (due anni nella vendita di beni mobili e cinque in quella di beni immobili).

Si discute, invece, della possibilità di stipulare un contratto di retrovendita ad un prezzo maggiorato; possibilità senz'altro vietata dall'art. 1500, comma 2 c.c., secondo cui “il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l'eccedenza”.

È tuttavia maggioritario l'orientamento secondo cui, se il suddetto divieto non si applicasse anche al patto di retrovendita, si fornirebbe al compratore uno strumento per frodare la legge.

Il patto di migliore offerta (o in diem addictio)

Altro istituto affine al patto di riscatto è la clausola in diem addictio con la quale si stabilisce che la vendita è risolta se, entro un preciso termine, l'alienante reperisce un compratore diverso e migliori condizioni contrattuali.

In altre parole, la clausola di migliore offerta aggiunge alla vendita una condizione risolutiva del contratto, consistente nella circostanza che il venditore trovi un acquirente che offra un prezzo maggiore.

Profili fiscali

Si rimanda, sul punto, alla formula dedicata alla vendita con patto di riscatto.

La clausola di riscatto, apposta ad un contratto di vendita, è una condizione risolutiva potestativa, a mezzo della quale il venditore si riserva il diritto di risolvere il contratto entro un tempo determinato, così automaticamente riacquistando la proprietà del bene contro restituzione del prezzo e rimborso delle spese; pertanto, ai fini dell'imposta di registro – che è imposta d'atto – l'atto di esercizio del riscatto non è qualificabile come atto traslativo inverso alla prima vendita (Cass. trib., n. 24252/2011).

Per i giudici di merito:

– nel senso che l'atto di risoluzione per mancato pagamento del prezzo di un contratto di compravendita sottoposto a condizione sospensiva va assoggettato a tassa fissa di registro, ai sensi dell'art. 28 del testo unico approvato con d.P.R. n. 131/1986, Comm. trib. centr. 6 maggio 1996, n. 2135;

– per l'affermazione che il contratto attraverso il quale le parti risolvono un precedente negozio tra loro intercorso deve essere assoggettato all'imposta di registro secondo gli effetti solutori che esso produce; poiché il negozio per mutuo dissenso di una compravendita immobiliare non produce retrocessione delle prestazioni bensì si limita a rimuovere dal mondo giuridico gli effetti del precedente atto traslativo, l'imposta è dovuta nella misura fissa, Comm. trib. prov. Matera 14 ottobre 2005.

In tema di imposta di registro, ai fini del regime tributario applicabile qualora un alloggio economico e popolare, concesso in locazione ventennale con patto di futura vendita e riscatto, venga assegnato in proprietà al conduttore dopo il ventennio, il trasferimento della proprietà dell'immobile – ancorché nel relativo atto sia dichiarato che esso avviene con effetto ex tunc – si realizza solo con l'atto finale dell'assegnazione, la quale sotto tale profilo è soggetta a tassazione (Cass. trib., n. 17709/2007).