Promessa unilaterale di vendita

Premessa.

La promessa unilaterale è un negozio giuridico unilaterale consistente in una dichiarazione con cui il promittente (colui che esegue la promessa) si obbliga a effettuare una determinata prestazione a favore del promissario (il beneficiario della promessa) a prescindere dalla volontà di quest'ultimo.

Le promesse non costituiscono una fonte generale di obbligazione (come i contratti) ma sono figure tipiche: producono effetti obbligatori solo nei casi previsti dalla legge (art. 1987) e costituiscono, perciò, un numerus clausus.

La dottrina più moderna ritiene che si tratti di una tipicità relativa solo allo schema, nel senso che il promittente avrebbe una certa libertà nel modellare il contenuto della promessa, con l'unico limite della meritevolezza dell'interesse che si vuole soddisfare.

Quanto al fondamento di tale tipicità, esso viene ravvisato nell'esigenza di evitare che, al di fuori dei casi ammessi dalla legge, un soggetto possa, disponendo della propria sfera giuridica, incidere unilateralmente sulla posizione dei terzi. Il contratto, perciò, sarebbe l'unico strumento generale di esplicazione dell'autonomia privata.

Parte della dottrina, però, contesta l'assoluta intangibilità dell'altrui sfera giuridica: sempre che non si producano effetti pregiudizievoli (personali e patrimoniali) nella sfera giuridica del terzo, e sempre che questi abbia la possibilità di rifiutare, rimuovendo così, all'origine, gli effetti già prodotti dal negozio altrui, il negozio unilaterale atipico risulta ammissibile

Promessa unilaterale di vendita: ambito applicativo.

La promessa di vendita costituisce un termine che nella pratica è usato come sinonimo di istituti diversi (preliminare di vendita unilaterale o bilaterale, proposta di vendita, promessa vincolante all'interno di un contratto di opzione, ecc.).

Non di rado si tende ad identificare in modo pieno la figura delle promesse unilaterali e il paradigma del contratto con obbligazioni del solo proponente. In tal modo ragionando si spiega la coercibilità delle prestazioni enunciate da promesse non previste da alcuna disposizione di legge, desumendola, specificamente, dall'art. 1333 c.c. (e non da un richiamo generico all'art. 1173 c.c.). Certo è che l'identificazione con il paradigma del contratto con obbligazioni del solo proponente, essendo contrario alla rappresentazione che a determinate condizioni una promessa possa, ai sensi dell'art. 1334 c.c., emanare obbligazioni indipendentemente dall'accordo (anche tacito) col destinatario, si dimostra contrario al principio di economia degli atti giuridici.

La configurazione della vincolatività di una promessa unilaterale «atipica» non sembra essere degna di accoglimento, in quanto contrasta (non semplicemente con l'art. 1987 c.c., ma) con il sistema complessivo dell'ordinamento.

In termini generali, gli atti unilaterali mediante cui un soggetto promette/riconosce (di dovere) una determinata prestazione sono anzitutto riconducibili alle fattispecie disciplinate dall'art. 1988 c.c., determinando, di regola, l'effetto di invertire l'onere probatorio circa l'esistenza di un obbligo già assunto in precedenza (c.d. astrazione processuale). A prescindere dalla natura astratta o titolata, simili dichiarazioni rappresentano, pertanto, promesse di per sé inidonee a generare l'obbligazione, la quale trae origine da un diverso e preesistente rapporto di cui la scrittura unilaterale costituisce semplice atto ricognitivo.

Tuttavia, la dichiarazione unilaterale scritta con cui un soggetto si impegna a trasferire ad altri la proprietà di uno o più beni immobili in esecuzione di un precedente accordo fiduciario non costituisce semplice promessa di pagamento, ma autonoma fonte di obbligazione, se contiene un impegno attuale e preciso al ritrasferimento, e, qualora il firmatario non dia esecuzione a quanto contenuto nell'impegno unilaterale, è suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., purché l'atto unilaterale contenga l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali (Cass. III, n. 10633/2014). L'art. 2932 c.c. può essere, dunque, utilizzato non soltanto in presenza di un contratto preliminare cui non abbia fatto seguito il contratto definitivo, ma anche in presenza di un impegno unilaterale che abbia i requisiti essenziali per consentire il trasferimento della proprietà. Il punto controverso riguarda proprio l'idoneità della dichiarazione unilaterale ad esprimere un valido impegno a trasferire la proprietà.

Qualora in un contratto di compravendita di un bene mobile sussista la clausola di impegno al "ritiro" e non al "riacquisto", il rapporto è da qualificarsi alla stregua di una vendita con riserva di gradimento (alla cui specifica formula si rimanda), di cui all'art. 1520 c.c., cioè di un contratto in fase di formazione (ovvero una promessa unilaterale vincolante per il solo venditore) il cui perfezionamento si verifica soltanto con la dichiarazione di gradimento del compratore (ovvero si perfeziona ex nunc con l'accettazione del compratore) entro un congruo termine, implicante non già una verifica dell'assenza di vizi, come nella vendita con patto di prova, bensì un semplice esame della cosa per verificarne le caratteristiche necessarie ad esprimerne apprezzamento (Trib. Milano V, n. 11022/20006). Nella vendita con riserva di gradimento - che è, in sostanza, una forma di opzione - si ha una promessa unilaterale vincolante per il solo venditore, per il medesimo irrevocabile sino a che non sia accettata dal compratore con la dichiarazione di gradimento: tale vendita, quindi, è un contratto soltanto in itinere e non perfezionato sino alla comunicazione del gradimento, da parte del potenziale acquirente, al venditore (Giudice di pace Perugia, 28 marzo 1997).

A differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un'immediata obbligazione negativa di non venderlo ad altri prima che il prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine all'uopo concessogli, ed un'obbligazione positiva avente ad oggetto la denuntiatio al medesimo della sua proposta a venderlo, nel caso si decida in tal senso. Questa obbligazione, nel caso di vendita ad un terzo del bene predetto, sorge e si esteriorizza in uno al suo inadempimento, sì che il promissario non può chiederne l'adempimento in forma specifica, per incoercibilità di essa a seguito della vendita al terzo, ma soltanto il risarcimento del danno, mentre, nel caso di promessa di vendita ad un terzo del medesimo bene, è ugualmente incoercibile, ai sensi dell'art. 2932 c.c., non configurando un preliminare (Cass. II, n. 3571/1999).

Una significativa applicazione della costruzione delle promesse interessate si rintraccia in materia di compravendita, dove si è reputato giuridicamente vincolante l'impegno, assunto del venditore, ad eliminare a proprie spese i difetti dell'opera realizzata dall'acquirente, con i materiali da sé acquistati, al fine di evitare discredito commerciale. In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, di cui all'art. 1490 c.c., qualora il venditore si impegni ad eliminare i vizi e l'impegno sia accettato dal compratore, sorge un'autonoma obbligazione di facere, che, ove non si estingua per novazione la garanzia originaria, a questa si affianca, rimanendo ad essa esterna e, quindi, non alterandone la disciplina (Cass. S.U., n. 19702/2012). In particolare, in tema di vendita, l'impegno che, dopo la stipulazione del contratto, l'alienante assuma verso l'acquirente di attivarsi per eliminare gli inconvenienti manifestatisi nell'utilizzazione della cosa negoziata dà vita ad una obbligazione autonoma, avente il titolo in una promessa unilaterale e, quindi, da intendersi svincolata da quelle nascenti dal contratto primigenio, la quale, pertanto, non può essere ritenuta assoggettata agli speciali termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495 c.c. (cfr., ex multis, Cass. I, n. 3656/1988 e Cass. n. 9562/1994), sostanziandosi tale impegno in un riconoscimento del debito, interruttivo della prescrizione (Cass. S.U., n. 13294/2005).

Attraverso il medio del congegno ricognitivo, il termine previsto per l'esercizio delle azioni scaturenti dalla garanzia per vizi della cosa venduta diventi, da annuale, decennale.

Forma e tutela del promissario.

La promessa unilaterale di vendita immobiliare deve rivestire la forma scritta (a pena di nullità) ai sensi dell'art. 1351, che la prevede per il contratto preliminare e trova applicazione analogica con la promessa (Cass. III, n. 5144/1981).

L'art. 1482, comma 1 c.c., che prevede la facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulti gravata da vincoli o garanzie reali non dichiarati dal venditore e da lui ignorati, è applicabile anche nel caso di promessa unilaterale di vendita, con la conseguenza che il promissario può proporre domanda giudiziale di esecuzione specifica del contratto, sospendendo il pagamento del prezzo fino alla liberazione del bene e con l'ulteriore conseguenza che, ove il pagamento del prezzo (o della residua parte di esso) debba essere eseguito al momento della stipula del contratto definitivo, il promissario che agisce per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere detto contratto può chiedere che il pagamento che il giudice deve imporre solo come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo, derivante dalla pronuncia, sia subordinato all'estinzione ad opera ed onere della controparte degli anzidetti vincoli o garanzie (Cass. II, n. 11839/1997).

Promesse unilaterali e contratto con obbligazioni a carico del solo proponente.

L'esame delle ipotesi di promesse unilaterali non può dirsi completo, se non si affronta la problematica dei rapporti con l'art. 1333 che prevede la figura del contratto con obbligazioni a carico del solo proponente. L'art. 1333, comma 1, stabilisce che «la proposta diretta a concludere un contratto da cui derivino obbligazioni solo per il proponente è irrevocabile appena giunge a conoscenza del destinatario». Per la costituzione del rapporto è sufficiente il mancato rifiuto del destinatario. Infatti, secondo quanto dispone il secondo comma dell'art. 1333, il destinatario può rifiutare la proposta entro il termine richiesto dalla natura dell'affare o dagli usi: in mancanza di tale rifiuto il contratto è concluso.

Contratti con obbligazione a carico del solo proponente sono quelli a titolo gratuito che non siano donazioni in forma pubblica. Si escludono da tale categoria, inoltre, i contratti che stabiliscono obbligazioni modali a carico del beneficiario, dal momento che la norma fa riferimento ai contratti con obbligazioni a carico del solo proponente.

La ragione della norma è quella di agevolare la costituzione del rapporto, non richiedendosi l'accettazione del destinatario, quando gli effetti dell'atto non siano pregiudizievoli per lo stesso. Alla luce di tale ratio altro problema è quello relativo all'applicabilità della norma in esame alle attribuzioni traslative di diritti reali.

Secondo parte della dottrina (Bianca) deve escludersi l'applicabilità della norma ai contratti con effetti traslativi, ritenendosi che l'acquisto di un diritto reale, quale ad esempio la proprietà, si accompagni a conseguenze negative di natura personale o patrimoniale (oneri di gestione, di manutenzione). Altri autori (Scognamiglio, Ravazzoni), invece, ritengono che nonostante la dizione letterale della norma in esame, essa sia applicabile in via di estensione anche ai contratti con effetti traslativi, in considerazione del fatto che anche in questi, in senso lato, può parlarsi di prestazioni a vantaggio dell'altro contraente. In giurisprudenza segue quest'ultimo orientamento Cass. II, n. 12967/2023 e Cass. II, n. 27857/2020.

La fattispecie descritta dall'art. 1333 viene ricostruita da alcuni come contratto in senso proprio, ravvisando nella mancanza di rifiuto una manifestazione tacita di accettazione o un comportamento negativo che acquista il valore legale di una accettazione. Secondo altri, invece, si tratterebbe di negozio unilaterale, ritenendosi che i rapporti che non comportano obbligazioni o pesi economici a carico del destinatario possono costituirsi per effetto della sola volontà dell'obbligato, salvo però il potere di rifiuto del beneficiario che vale a cancellare il rapporto. In tale prospettiva, risulterebbe riconosciuto il principio della vincolatività delle promesse unilaterali gratuite, anche al di fuori dei casi previsti dalla legge.

Profili fiscali.

L'atto comprendente apposita clausola che demanda gli effetti reali di una compravendita alla stipula di rogito formale, da porre in essere entro una data prestabilita nella quale dovrà essere versata la maggior parte del prezzo convenuto, senza che si sia verificata alcuna presa di possesso del bene oggetto dell'accordo da parte dei compromissori acquirenti, va qualificato promessa unilaterale di vendita tassabile con l'imposta fissa di registro all'atto della esecuzione della formalità (Comm. trib. centr. XXI, n. 2051/1982).

L'offerta in opzione delle azioni di nuova emissione di cui all'art. 2441 c.c. è un'estensione, adattata al rapporto societario, dell'istituto dell'opzione regolata dall'art. 1331 c.c., inteso come promessa unilaterale di una parte con facoltà per l'altra di accettarla o meno. Conseguentemente nella delibera di emissione non può ravvisarsi un impegno dei soci di acquistarle, tassabile a norma dell'art. 28 all. a, l. n. 3269/1923, a meno che dal verbale d'assemblea risulti che l'impegno è stato preso esplicitamente o implicitamente nel verbale assembleare o che nello stesso verbale sia stata enunciata la detta obbligazione (Cass. I, n. 4494/1976).