Contratto di locazione ad uso abitativo

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

(ex art. 2, comma 1 della l. n. 431/1998)

Con la presente scrittura privata [1] , redatta tra:

Il Sig. [2] ...., nato a ...., il ...., residente a ...., via ...., n. ...., codice fiscale ...., di seguito denominato “locatore”

Il Sig. ...., nato a .... il ...., residente a ...., via ...., n. ...., codice fiscale ...., di seguito denominato “conduttore”

PREMESSO CHE

- .... (nome cognome del locatore) è proprietario di un appartamento ad uso abitazione sito nel Comune di .... alla via .... n. .... meglio descritto in prosieguo;

- che detta unità immobiliare è allo stesso pervenuta in forza di ....;

- che i signori .... e .... intendono stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo, avente ad oggetto il suddetto immobile ai sensi dell'art. 2, comma 1 della l. n. 431/1998;

TUTTO CIÒ PREMESSO SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE

1. Consenso ed oggetto

Il locatore concede in locazione al conduttore, che accetta, l'unità immobiliare ad uso abitativo, sita in ...., via .... n. .... posta al piano ...., numero interno ...., composta da n. .... vani, censita al Catasto Fabbricati del Comune di .... al foglio .... particella .... sub .... zona censuaria .... categoria .... classe .... vani .... rendita catastale Euro ....

2. Consegna

Il conduttore dichiara di aver preso visione, prima d'ora, dell'immobile in oggetto, di averlo trovato di suo gradimento ed in buono stato di manutenzione, e pertanto lo prende in consegna mediante il ritiro delle chiavi.

3. Durata e rinnovo

La durata della presente locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data odierna. Alla prima scadenza il contratto si rinnoverà automaticamente per ulteriori quattro anni, salva la facoltà del locatore di diniego del rinnovo del contratto dandone comunicazione motivata, ai sensi dell'art. 3 della L. 431/1998, al conduttore con lettera raccomandata A/R con un preavviso di almeno sei mesi.

Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. Dal momento della ricezione della suddetta raccomandata la parte interpellata dovrà rispondere sempre a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione, per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, lo stesso è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

4. Obbligazioni

Il locatore si obbliga a mantenere l'unità immobiliare in oggetto in buono stato locativo, effettuando tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che restano a carico del conduttore, e ne garantisce il pacifico godimento per tutta la durata della locazione.

Il conduttore ha l'obbligo di custodire l'immobile locato con la diligenza del buon padre di famiglia, e di restituirlo al termine della locazione nel medesimo stato in cui viene consegnato. In caso di ritardo nella riconsegna del bene al locatore, il conduttore dovrà corrispondere il canone per tutto l'ulteriore periodo della sua detenzione.

Il conduttore si obbliga ad osservare il regolamento di condominio vigente che dichiara di ben conoscere ed accettare.

5. Recesso

Il conduttore ha diritto di recedere dal presente contratto, senza fornire alcuna giustificazione [3] , con comunicazione scritta mediante lettera raccomandata, con un preavviso di almeno sei mesi.

6. Vincolo di destinazione d'uso e innovazioni

La locazione viene effettuata per l'esclusivo uso di abitazione del conduttore e di n. .... persone con lui abitualmente conviventi. Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza.

Salvo espresso consenso scritto da parte del locatore, il conduttore non potrà apportare alcun tipo di modifica all'immobile che possa configurarsi come innovazione.

7. Canone

Il canone annuo della presente locazione è stabilito di comune accordo in Euro ...., da pagarsi in rate mensili di Euro .... ciascuna, entro il giorno .... di ogni mese, mediante assegno da consegnarsi al domicilio del locatore, ovvero a mezzo di bonifico bancario da effettuarsi sul conto corrente numero .... IBAN .... esistente presso la filiale di .... della Banca ....

La parte locatrice dichiara di aver ricevuto in data odierna il pagamento della prima rata mensile mediante .... e pertanto ne rilascia corrispondente quietanza.

Decorso un anno da oggi, Il locatore potrà richiedere l'aggiornamento annuale del canone di locazione sulla base della rivalutazione accertata dall'ISTAT.

Salvo quanto previsto dall'art. 55 della l. n. 392/1978, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto degli oneri accessori di cui infra (quando l'importo pagato superi le due mensilità del canone) costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c.

8. Oneri accessori

Salvo patto contrario, sono a carico del conduttore, le spese di ordinaria manutenzione dell'immobile e più in generale quelle per la sua gestione, quali a titolo esemplificativo: il servizio di pulizia, il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore, la fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento. Restano a carico della parte locatrice tutte le altre spese di straordinaria manutenzione.

Le parti convengono quindi il pagamento a carico del conduttore, in aggiunta al canone di locazione, di una somma annuale forfettariamente stabilita in Euro .... mediante .... salvo conguaglio a fine anno a seguito di consuntivo. La parte conduttrice ha diritto di visionare i documenti giustificativi delle spese, facendone richiesta al locatore.

Per ulteriori oneri accessori non espressamente disciplinati dalla l. n. 392/1978 si rinvia alla Tabella oneri accessori predisposta dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti con decreto del 16 gennaio 2017.

Il mancato puntuale pagamento sia del canone sia degli oneri accessori costituirà immediatamente in mora il conduttore al fine del decorso degli interessi di legge.

9. Miglioramenti e addizioni

Salvo diverse disposizioni di legge, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare una indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.

Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso il locatore dovrà corrispondere al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

10. Impianti

Il conduttore - in caso d'installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata - si obbliga a servirsi unicamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, ai sensi della normativa del d.lgs n. 192/2005, con particolare riferimento all'art. 7, comma 1, il conduttore subentra per la durata della detenzione alla figura del proprietario nell'onere di adempiere alle operazioni di controllo e di manutenzione

11. Deposito cauzionale

A garanzia dell'adempimento di tutte le obbligazioni derivanti dal presente contratto il conduttore versa al locatore l'importo di euro .... pari a tre mensilità [4] del canone di locazione pattuito, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che devono essere corrisposti alla fine di ogni anno. Il suddetto deposito cauzionale verrà restituito dalla parte locatrice alla parte conduttrice al termine della locazione previa verifica del buono stato dell'immobiliare e dell'integrale adempimento degli obblighi posti a carico del conduttore.

12. Riconsegna

In caso di mancato rilascio del bene locato alle scadenze legali, il conduttore che sia in mora nella restituzione dei locali per qualsivoglia motivo sarà tenuto a corrispondere al locatore una indennità a titolo di maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 c.c., pari all'ultimo canone mensile corrisposto, aumentato nella misura del 30% fino all'effettivo rilascio dei locali. Le parti convengono espressamente la risarcibilità del danno ulteriore ai sensi dell'art. 1382 c.c.

13. Attestato di prestazione energetica

Il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici, redatta da .... in data ....

14. Sublocazione, cessione e successione del contratto

In deroga a quanto previsto dall'art. 2 della l. n. 392/1978, il conduttore non potrà sublocare neppure parzialmente l'immobile in oggetto, né concederlo in comodato, né cedere ad altri il presente contratto senza il consenso scritto del locatore. Per la successione nel contratto, si applica l'art. 6 della l. n. 392/1978, nel testo vigente a seguito della sentenza [5] della Corte cost. n. 404/1988.

15. Accesso

Il conduttore deve consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere o locare l'unità immobiliare, in caso di recesso anticipato del conduttore, questi deve consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità: ....

16. Varie

Il conduttore autorizza il locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione ad adempimenti connessi al rapporto di locazione. Il conduttore elegge domicilio in .... Il locatore elegge domicilio in .... Qualsiasi modifica del presente contratto dovrà essere convenuta per iscritto. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto doloso o colposo dei dipendenti del locatore, dello stabile o di terzi in genere.

17. Spese

Le spese di registrazione e redazione del presente contratto di locazione sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali.

18. Rinvio

Per quanto non espressamente previsto nel presente contratto le parti rinviano alle disposizioni della l. n. 431/1998 nonché alle disposizioni del codice civile (artt. 1571 e seguenti) che regolano il contratto di locazione.

Luogo e data ....

Sottoscrizione Locatore ....

Sottoscrizione Conduttore ....

A mente degli artt. 1341 e 1342 del c.c., le parti specificamente approvano i patti di cui agli artt. 3, 6, 7, 8, 10, 12, 14, 15 e 16 del presente contratto.

Sottoscrizione locatore ....

Sottoscrizione conduttore ....

TABELLA ONERI ACCESSORI RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE

ASCENSORE

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C

Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L

Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L

Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C

Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE

Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico

Manutenzione ordinaria C

Imposte e tasse di impianto L

Forza motrice C Ricarico pressione del serbatoio C

Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI SPORTIVI

Installazione e manutenzione straordinaria L

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C

Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) C

IMPIANTO ANTINCENDIO

Installazione e sostituzione dell'impianto L

Acquisti degli estintori L

Manutenzione ordinaria C

Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALIZZATO E DI RICEZIONE DATI INFORMATIVI

Installazione, sostituzione o potenziamento dell'impianto televisivo centralizzato e per l'accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare L

Manutenzione ordinaria dell'impianto televisivo centralizzato e per l'accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare C

PARTI COMUNI

Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L

Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C

Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L

Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C

Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L

Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti C Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L

Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C

Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C

Installazione e sostituzione di serrature L

Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C

Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, L

(armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo)

Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli C

(segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo)

Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C

Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

PARTI INTERNE ALL'APPARTAMENTO LOCATO

Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L

Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C

Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario C

Rifacimento di chiavi e serrature C

Tinteggiatura di pareti C

Sostituzione di vetri C

Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, del cavo, dell'impianto citofonico e videocitofonico e dell'impianto individuale di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo e satellitare C

Verniciatura di opere in legno e metallo C

Manutenzione ordinaria dell'impianto di riscaldamento e condizionamento C

Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento e condizionamento L

PORTIERATO

Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.

L 10% C 90%

Materiale per le pulizie C

Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L10% C90%

Manutenzione ordinaria della guardiola L10% C90%

Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA

Spese per l'assunzione dell'addetto L

Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C

Spese per il conferimento dell'appalto a ditta L

Spese per le pulizie appaltate a ditta C

Materiale per le pulizie C

Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L

Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C

Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C

Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C

Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C

Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L

Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C

SGOMBERO NEVE Spese relative al servizio, compresi i materiali d'uso

LEGENDA L = locatore C = conduttore