Contratto di locazione ad uso transitorioInquadramentoNel contratto di locazione abitativa ad uso transitorio un soggetto (locatore) mette temporaneamente a disposizione di un altro soggetto (conduttore), per finalità non turistiche, un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo che può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne che in alcuni Comuni (canone fissato da accordi territoriali). La legge prevede la durata massima di tale tipologia di contratto. FormulaCONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO (EX ART. 5, COMMA 1 DELLA L. N. 431/1998) (ALLEGATO B D.M. 16 GENNAIO 2017, PUBBLICATO SULLA GAZZETTA UFFICIALE N. 62 DEL 15 MARZO). Il Sig 1 ... , nato a ... , il ... , residente a ... , via ... , n ... , codice fiscale ... , di seguito denominato “locatore”, assistito/a da 2 ... in persona di ... , concede in locazione al/alla Sig ... , nato/a a ... il ... , residente a ... , via ... , n ... , codice fiscale ... , di seguito denominato “conduttore” identificato mediante 3 ... assistito/a da ... in persona di ... , che accetta, per sé e suoi aventi causa: l'unità immobiliare posta in ... via ... n. ... piano ... scala ... int. ... composta di n. ... vani, oltre cucina e servizi,
una porzione dell'unità immobiliare posta in ... via ... n. ... piano ... scala ... int. ... composta di n. ... vani, oltre cucina e servizi, il cui utilizzo è regolato nel seguente modo: ... non ammobiliata,
ammobiliata come da elenco a parte, che sottoscritto dalle parti, si allega al presente contratto sotto la lettera “A”. L'immobile in oggetto è censito al Catasto Fabbricati del Comune di al ... indicare dati catastali) Prestazione energetica: il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici, redatta da ... In data ... Documentazione relativa alla sicurezza degli impianti ... Tabelle millesimali: proprietà ... riscaldamento ... acqua ... altre ... La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti. 1. Durata Il presente contratto di natura transitoria è stipulato per la durata di ... giorni/mesi 4 , dal ... al ... , allorché, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 2, cessa senza bisogno di alcuna disdetta. 2. Esigenza del locatore/conduttore Nel rispetto di quanto previsto dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'articolo 4, comma 2, della l. n. 431/1998 e dall'Accordo territoriale tra ... depositato il ... presso il Comune di ... , Clausola alternativa: dall'Accordo integrativo sottoscritto tra 5 ... in data ... , le parti concordano la natura transitoria del presente contratto per il seguente motivo: ... , e che si documenta (in caso di durata superiore a 30 giorni) allegando: ...
Ai sensi di quanto previsto dall'art. 2, comma 4 del decreto Ministero delle infrastrutture e trasporti, ex art. 4, comma 2 l. n. 431/1998, e dall'Accordo territoriale tra ... depositato il ... presso il Comune di ... , ovvero dall'Accordo integrativo sottoscritto tra ... in data ... le parti concordano, assistite con il supporto, quanto al locatore da ... in persona di ... e quanto al conduttore da ... in persona di ... che la presente locazione ha natura transitoria per il seguente motivo ...
3 . Inadempimento delle modalità di stipula
Il presente contratto è ricondotto alla durata prevista dall'art. 2, comma 1 della l. n. 431/1998, in caso di inadempimento delle modalità di stipula previste dall'art. 2, commi 1, 2, 3, 4, 5 e 6 del decreto dei Ministri delle infrastrutture e dell'economia e delle finanze ex art. 4, comma 2 della l. n. 431/1998. In ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza, dichiarando di volerlo adibire ad un uso determinato e non lo adibisca a tale uso, senza giustificato motivo, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'articolo 2, comma 1, della l. n. 431/1998 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto 6 . 4. Canone Il canone di locazione è convenuto in € ... ,
per i Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell'ultimo censimento: Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall'Accordo territoriale ovvero dall'Accordo integrativo, citato al precedente art. 2 del presente contratto è convenuto in € ...
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Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all'art. 4, comma 3, della l. n. 431/1998, è convenuto in € ... , importo che il conduttore si obbliga a corrispondere presso il domicilio del locatore, ovvero a mezzo di bonifico bancario, sul conto corrente n ... IBAN ... esistente presso la filiale di ... della Banca ... ovvero in n. ... rate anticipate di € ... ciascuna, alle seguenti date: ... mediante ... 5. Deposito cauzionale e altre forme di garanzia A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa al locatore (ovvero non versa), che con la firma del presente contratto ne rilascia corrispondente quietanza una somma di euro ... pari a n. ... mensilità del canone 8 , non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine della locazione. Il deposito cauzionale così costituito verrà reso al termine della locazione previa verifica dello stato dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale. 9 6. Oneri accessori Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato D al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze ai sensi dell'articolo 4, comma 2 della l. n. 431/1998. In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti, per la quota parte di quelli condominiali/comuni a carico del conduttore, deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell'anno precedente. Sono interamente a carico del conduttore le spese relative ad ogni utenza (energia elettrica, acqua, gas, telefono e altro ... ). Per le spese di cui al presente articolo, il conduttore versa una quota 10 di € ... salvo conguaglio. 7. Spese di bollo e registrazione Le spese di bollo per il presente contratto sono a carico del conduttore. Le spese di registrazione del presente contratto sono ripartite in parti uguali tra conduttore e locatore. Il locatore darà comunicazione al conduttore e all'Amministratore del Condominio dell'avvenuta registrazione del contratto. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo 11 8. Pagamento Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il conduttore è costituito in mora per il mancato pagamento anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), fatto salvo quanto previsto dall'art. 55 della l. n. 392/1978. 9. Uso L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle n ... persone attualmente con lui conviventi: ... Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Per la successione nel contratto, si applica l'art. 6 della l. n. 392/1978, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte cost. n. 404/1988. 10. Recesso del conduttore Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno ... prima. 11.Consegna Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Salvo il deperimento d'uso, il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'unità immobiliare, ai sensi dell'articolo 1590 del Codice civile, di quanto segue: ... (ovvero di quanto risulta dall'allegato verbale di consegna). 12. Modifiche e danni Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi. 13. Assemblee Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori. 12 14. Impianti In caso d'installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata, il conduttore si obbliga a servirsi unicamente dell'impianto relativo. In caso di inosservanza il locatore è autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, il conduttore subentra per la durata della detenzione alla figura del proprietario nell'onere di adempiere alle operazioni di controllo e di manutenzione. 13 15. Accesso Il conduttore deve consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore o ai suoi incaricati motivandone la ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere o locare l'unità immobiliare, in caso di recesso anticipato del conduttore, questi deve consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità: ... 14 14 16. Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale Le parti, di comune accordo, potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto la Commissione di cui all'art. 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'art. 4, comma 2, della l. n. 431/1998, composta da due membri scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore. L'operato della Commissione è disciplinato dal documento “Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché modalità di funzionamento della Commissione” Allegato E, al sopracitato decreto. La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali. La richiesta di attivazione della Commissione non comporta oneri. La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali. La richiesta di attivazione della Commissione non comporta oneri. 17. Varie A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio in ... (ovvero nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato). Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto. Il locatore ed il conduttore, dandosi reciprocamente atto che l'indicazione nel presente contratto dei propri dati personali ai sensi del Reg. UE 679/2016 è necessario al suo perfezionamento ed alla sua corretta e piena esecuzione, anche nei confronti delle Autorità Amministrative preposte, espressamente si obbligano a trattare gli stessi conformemente alla normativa, anche comunitaria, vigente. Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle l. n. 392/1978 e l. n. 431/1998 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della l. n. 431/1998 ed all'Accordo territoriale. Letto, approvato e sottoscritto in ... , li ... Sottoscrizione locatore ... Sottoscrizione conduttore ... A mente degli artt. 1341 e 1342 del c.c., le parti specificamente approvano i patti di cui agli artt. 2 (Esigenza del locatore/conduttore), 3 (Cessazione delle condizioni di transitorietà), 4 (Canone), 5 (Deposito cauzionale e altre forme di garanzia), 6 (Oneri accessori), 8 (Pagamento, risoluzione), 9 (Uso), 10 (Recesso del conduttore), 11 (Consegna), 12 (Modifiche e danni), 14 (Impianti), 15 (Accesso), 16 (Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale) e 17 (Varie) del presente contratto. Sottoscrizione locatore ... Sottoscrizione conduttore ... [1] 1. Per le persone giuridiche indicare: denominazione, sede, capitale sociale, codice fiscale, partita IVA, numero d'iscrizione al Registro delle imprese, nonché generalità del legale rappresentante. [2] 2. L'assistenza è facoltativa. [3] 3. Documento di riconoscimento: tipo ed estremi. Nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all'autorità di P.S., ai sensi dell'art. 7 del d.lgs. n. 286/1998. [4] 4. La durata massima è di mesi 18. [5] 5. Indicare i soggetti sottoscrittori dell'Accordo integrativo (Proprietà, Gestore, Cooperativa, Impresa di costruzione, Comune, Associazioni della proprietà edilizia e Organizzazioni dei conduttori). [6] 6. Il presente articolo non si applica ai contratti con durata pari o inferiore ai 30 giorni. [7] 7. In caso di assenza di accordo territoriale usare questa clausola alternativa. [8] 8. Massimo tre mensilità. [9] 9. È possibile indicare altre forme di garanzia: fidejussione bancaria o assicurativa, garanzia di terzi o altro. [10] 10. Precisare se mensile, bimestrale etc. [11] 11. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca non sono dovute imposte di bollo e registro. [12] 12. Il presente articolo non si applica ai contratti con durata pari o inferiore ai 30 giorni [13] 13. Il presente articolo non si applica ai contratti con durata pari o inferiore ai 30 giorni [14] 14. Il presente articolo non si applica ai contratti con durata pari o inferiore ai 30 giorni CommentoIl contratto di locazione abitativa di natura transitoriaè un tipo di contratto utilizzato per esigenze temporanee con il quale il locatore mette a disposizione del conduttore il godimento di un immobile per un periodo di tempo limitato, e il conduttore, dal canto suo, paga per il godimento dell'immobile un determinato corrispettivo. Tale tipologia di contratto risponde all'esigenza di quanti si trovano a vivere in una città diversa dalla propria per varie motivazioni, accomunate tutte dalla durata limitata nel tempo, ad esempio esigenze di salute o di lavoro. Restano tuttavia esclusi i motivi di studio universitario, per i quali è individuata una species contrattuale a parte. Nel 1998 il legislatore ha dettato la disciplina dei contratti di natura transitoria, accompagnandola con un rigore burocratico tale da scoraggiarne l'uso, anche in maniera eccessiva. Più nel dettaglio, tale disciplina è contenuta nell'art. 5 della l. n. 431/1998 e nell'art. 2 del d.m. del 5 marzo 1999, sostituito, a sua volta, dal decreto del 30 dicembre 2002, ed in ultimo dal d.m. 16 gennaio 2017, nonché dalla Convenzione Nazionale del 25 ottobre 2016. Il d.m. 16 gennaio 2017 dispone che: «fino all'adozione degli accordi territoriali basati sul presente decreto restano in vigore, in ogni loro parte, gli accordi precedenti». Dunque le novità previste entreranno in vigore gradualmente e in momenti differenti a seconda dei comuni, mano a mano che verranno recepite dagli accordi locali. Questo soprattutto per quanto riguarda i nuovi modelli dei contratti a canone concordato e la necessità di vidimazione da parte delle associazioni di categoria firmatarie dell'accordo. Il contratto di locazione di natura transitoria deve essere stipulato per iscritto, e il suo contenuto deve riportare le generalità delle parti, la descrizione dell'immobile locato, l'importo del canone e le modalità di versamento, la durata e la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto l'attestazione di prestazione energetica dal locatore. Di fondamentale importanza è l'indicazione della esigenza transitoria posta alla base della stipula della locazione, allegando la documentazione idonea a comprovare quanto affermato, se la durata del contratto è superiore ai trenta giorni. Ad esempio, in caso di esigenze lavorative occorrerà allegare copia del contratto di lavoro subordinato a tempo determinato che il conduttore ha stipulato. I contratti transitori dovranno quindi contenere una «specifica dichiarazione che individui un'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore compresa tra quelle previste dall'Accordo Territoriale». Inoltre “per i casi in cui il contratto non sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall'Accordo Territoriale o difficilmente documentabili, gli Accordi stessi definiranno le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazione firmatarie”. Nel caso in cui venga omessa l'indicazione della transitorietà la conseguenza è l'applicazione al contratto della disciplina ordinaria in materia di locazioni a canone libero, con la conseguenza che la sua durata sarà di quattro anni con rinnovo di ulteriori quattro anni. La durata dei contratti di locazione di natura transitoria era inizialmente compresa entro un periodo minimo e massimo stabilito dalla legge, ovverosiatra un mese e diciotto mesi. Oggi a seguito delle novità introdotte dal d.m. 2017 «I contratti di locazione di natura transitoria [...] hanno durata non superiore a 18 mesi»; viene quindi eliminato il precedente limite minimo di 1 mese. I contratti che prevedono una durata superiore a diciotto mesi sono considerati cessati al sopraggiungere della durata massima legislativamente prevista. Si precisa che, se il contratto supera i trenta giorni, è necessario procedere alla sua registrazione, mentre se la sua durata non supera i 30 giorni, non andrà registrato, ma trattandosi di locazione breve andrà effettuata la comunicazione di cui all'art. 4 d.l. n. 50/2017. È possibile rinnovare il contratto purché l'esigenza temporanea perduri e venga comunicata all'altra parte con lettera raccomandata. In particolare se l'esigenza di transitorietà è derivata dal locatore, questi dovrà comunicare al conduttore, prima della scadenza del contratto che la detta esigenza persiste, e ciò per evitare che il perdurare del rapporto dopo la sua scadenza comporti l'applicazione della disciplina ordinaria dei contratti di locazione. In via generale, nei contratti di locazione di natura transitoria ilcanone è oggetto di libera pattuizione, ad eccezione di determinate città con numero di abitanti superiore a diecimila, sulla base dell'ultimo censimento, per le quali sarà obbligatorio attenersi al canone concordato. Per i contratti qui stipulati, infatti, il canone deve corrispondere a quello determinato con appositi accordi territoriali. Fanno eccezione a tale regola i contratti che hanno una durata non superiore a trenta giorni, per i quali il canone è sempre libero. Quest'ultima è l'unica novità introdotta dal d.m. 16 gennaio 2017 che, non avendo bisogno di essere recepita da un Accordo Territoriale, risulta essere immediatamente operativa. Nel contratto di natura transitoria con durata inferiore ai trenta giorni appare possibile uno snellimento dello stesso, eliminando molte clausole (es. oneri accessori, recesso conduttore, impianti, assemblee ecc.); sarà possibile su accordo delle parti, la libera ripartizione degli oneri accessori e non sarà più necessaria la conferma (per il locatore/proprietario) delle esigenze di transitorietà entro la fine del contratto. Tra le altre novità introdotte con il d.m. 2017: - si potrà scegliere tra la locazione dell'intera unità immobiliare e la locazione di una porzione di essa, disciplinando in tale ultimo caso le regole di utilizzo dei servizi e spazi comuni, precisando che il locatore si riserva l'uso dell'altra porzione dell'immobile con facoltà di locarla, e che il canone è calcolato in proporzione alla superficie locata; - viene eliminato il riferimento al certificato di collaudo nonché la comunicazione del codice fiscale del locatore, e x art. 8, comma 3, del d.l. 11 luglio 1992; - è stata inserita la possibilità di indicare il numero di giorni posto che non c'è più la durata minima di un mese;-l'art 3 (inadempimento delle modalità di stipula) ricorda le conseguenze per il caso di proprietario che dichiara un'esigenza non reale con la trasformazione nel classico contratto libero di durata di 4 anni + 4, e il diritto del conduttore del ripristino del rapporto di locazione o al risarcimento fino a 36 mensilità.- con riferimento agli oneri accessori, per i quali è possibile una quota periodica, la tabella cui fare riferimento per la ripartizione delle spese si trova allegata sotto la lettera D al d.m. 2017 - viene introdotto l'obbligo del locatore di comunicare la registrazione all'amministratore di condominio;- è reso più esplicito l'obbligo a carico dell'inquilino di provvedere alle operazioni di controllo e manutenzione dell'impianto termico autonomo; - in caso di recesso anticipato del conduttore, se il locatore vuole nuovamente locare l'immobile le visite devono essere consentite secondo le modalità indicate vendita.- si specifica che i membri della Commissione sono 2 (e non più 3 come nel precedente) e, soprattutto, si fa riferimento all'allegato E al d.m. (novità) che riporta le modalità di funzionamento della Commissione. Giurisprudenza “Per sottrarre il contratto alla sanzione della nullità L. n. 392 del 1978, ex art. 79 o all'eterointegrazione normativa di cui all'art. 1339 c.c., la transitorietà deve essere espressamente enunciata facendo riferimento a ragioni oggettive oltre che effettive, per non incorrere in una fattispecie simulatoria […] Tali ragioni richiedono che la transitorietà sia riferibile alla natura dell'attività esercitata nell'immobile locato come desumibile dalla volontà delle parti: nel senso che una locazione non è ontologicamente non transitoria perché nell'immobile locato si svolge un'attività commerciale, industriale, artigianale, turistica o professionale, ma è tale - transitoria, appunto - ove quella specifica attività sia stata pattiziamente contenuta entro limiti temporali precisi, in ragione della ricorrenza di particolari e speciali circostanze, indagabili secondo i normali criteri dell'ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 c.c. e ss., che ad essa si riferiscano. In altri termini, non basta che la locazione sia destinata ad uso non abitativo, ma è indispensabile che la specifica attività commerciale esercitata nell'immobile locato, per ragioni ad essa attinenti, debba essere temporalmente contenuta” (Cass. n. 18942/2019). "La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore va desunta non dal termine di durata stabilito dalle parti ma dalla natura della esigenza abitativa" (Cass. n. 2702/2017). "Per le locazioni ad uso abitativo soggette alla disciplina posta dalla l. n. 392/1978, vige la regola generale della durata quadriennale, sicché la norma che consente una durata minore pone un'eccezione che, in quanto tale, non solo deve essere espressamente pattuita, ma deve essere anche espressamente giustificata, con l'ulteriore conseguenza che grava sulla parte interessata un onere di allegazione e prova, sia di detta clausola che della ragione di deroga delle norme sulla durata legale. Incombe pertanto al locatore che eccepisca la destinazione dell'immobile ad uso transitorio dimostrare la ricorrenza dei relativi presupposti" (Cass. n. 19435/2008). "Qualora un contratto di locazione abitativo sia stato stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assuma la nullità l. n. 392/1978, ex art. 79 di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, ha l'onere di provare che le reali esigenze abitative erano ragionevolmente apprezzabili dal locatore in base all'obiettiva situazione di fatto da quest'ultimo conosciuta al momento della conclusione del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore né le situazioni di fatto occultate dal conduttore, né la riserva mentale di costui di non accettare la clausola" (Cass. n. 12374/2006). |
