Contratto di locazione con cedolare secca

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell'immobile). La cedolare secca non sostituisce l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Con la scelta per la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione (inclusa la variazione accertata dall'Istat) nonostante il detto aggiornamento sia previsto nel contratto.

È possibile optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando però l'opzione viene esercitata successivamente alla registrazione, non sono più rimborsabili le imposte di registro e le imposte di bollo regolarmente pagate.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l'opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell'opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l'immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. In tal senso, da ultimo, Cass. trib., n. 12395/2024, secondo cui il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione a uso abitativo nell'esercizio della propria attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari a uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.

L'opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all'abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo, a condizione che:

- il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali;

- nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell'immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l'unità abitativa già locata.

Come precisato dalla C.t.r. Emilia Romagna Bologna VII, 20/06/2019, l'uso “foresteria” non esclude la destinazione abitativa del bene, tale da integrare il presupposto oggettivo che costituisce la ratio della norma in esame.

In caso di contitolarità dell'immobile l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l'opzione sono tenuti al versamento dell'imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l'imposta di bollo sul contratto di locazione.

L'imposta di registro deve essere versata per l'intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l'ammontare minimo dell'imposta dovuta.

L'opzione comporta l'applicazione delle regole della cedolare secca per l'intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l'opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l'opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente e comporta il versamento dell'imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di risoluzione del contratto, l'imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all'ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

L'imposta sostitutiva si calcola applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

È, inoltre, prevista un'aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del d.l. n. 551/1988), nonché dei comuni capoluogo di provincia, e nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

L'aliquota per questi contratti è pari al 15%, ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il d.l. n. 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Infine, con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l'aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato, e del 21% per quelli a canone libero.