Contratto di locazione commercialeInquadramentoAlla locazione commerciale si applicano le norme contenute agli artt. 1572 ss. c.c., ed altresì, quelle relative alla locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo (c.d. uso commerciale) contenute nella l. n. 392/1978, precisamente dall'art. 27 all'art. 42. Formula
CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE Con la presente scrittura privata, redatta tra: Il Sig. ...., nato a ...., il ...., residente a ...., via ...., n. ...., codice fiscale ...., di seguito denominato “locatore”, e Il Sig. [1] ...., nato a .... il ...., residente a ...., via ...., n. ...., codice fiscale ...., titolare dell'omonima ditta individuale .... partita iva n. .... iscritto alla Camera di commercio di .... in data .... n. .... di seguito denominato “conduttore” PREMESSO CHE - il locatore è proprietario dell'immobile sito in .... Via .... della superficie complessiva di mq .... circa, composto da .... - il conduttore intende prendere in locazione il sopra menzionato immobile per esercitarvi propria attività di .... (precisare attività commerciale); - all'atto della consegna il locatore attesta che l'immobile rispetta i requisiti edilizi ed urbanistici di cui all'articolo 1578 codice civile; TUTTO CIÒ PREMESSO LE PARTI STIPULANO E CONVENGONO QUANTO SEGUE 1. Premessa La premessa costituisce parte integrante del presente contratto valida ad ogni effetto di legge. 2. Oggetto del contratto Il locatore cede in locazione al conduttore l'immobile di sua proprietà per le finalità di utilizzo commerciale dello stesso e precisamente .... Il conduttore a tale titolo accetta, l'immobile sito a .... in Via .... della superficie di circa mq. .... così ripartiti: .... contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto il locatore si impegna a fissare data di consegna dei locali in oggetto al conduttore e dichiara che l'immobile in oggetto rispetta tutte le norme urbanistiche vigenti; 3. Durata del contratto Le parti fissano la consegna dei locali per il giorno ..... Il contratto avrà durata di sei anni a partire da questa data. Ai sensi dell'art. 27 della l. n. 392/1978 alla scadenza naturale il contratto verrà automaticamente rinnovato per ulteriori sei anni, salvo disdetta espressa dalla parte conduttrice con preavviso di almeno sei mesi comunicato a mezzo lettera raccomandata. 4. Canone di locazione Il canone annuo di locazione è stabilito in Euro .... ( .... /00) da pagarsi in rate trimestrali anticipate di Euro .... ( .... /00) a partire dal mese di ..... Il conduttore si impegna a versare detti canoni presso il domicilio del locatore entro e non oltre i primi dieci giorni di ogni trimestre. Decorso tale periodo il locatore si riserva di agire in tutela dei propri diritti. 5. Aggiornamento periodico del canone di locazione Ai sensi dell'articolo 32 della l. n. 392/1978 il canone di locazione dovuto dal conduttore sarà automaticamente adeguato ogni anno nella misura del 75% della variazione ISTAT dell'anno precedente. La comunicazione di adeguamento verrà inviata a mezzo raccomandata a cura del locatore. 6. Destinazione dei locali oggetto del contratto Sottoscrivendo il presente contratto il conduttore si impegna a non destinare l'immobile oggetto del contratto ad usi diversi da quelli stabiliti se non dietro esplicito consenso del locatore. La richiesta di cambio di destinazione ed il relativo consenso dovranno essere redatti in forma scritta. 7. Riparazioni ed interventi di ordinaria manutenzione È onere della parte conduttrice provvedere ad effettuare ogni tipo di riparazione rientrante nell'ordinaria amministrazione resasi necessaria per la salvaguardia dell'immobile e per consentirne la piena possibilità di utilizzo. Il conduttore si obbliga a sostenere le relative spese economiche. 8. Sublocazione dei locali oggetto del contratto Ai sensi dell'articolo 36 della l. n. 392/1978 è consentita la sublocazione di uno o più vani facenti parte dell'immobile locato, purché il conduttore ne dia espressa notizia al locatore a mezzo lettera raccomandata con congruo preavviso. 9. Divieto di migliorie e addizioni senza il consenso del locatore Il conduttore si impegna a non apportare migliorie né ad intraprendere alcun lavoro edilizio idoneo a modificare, seppur in parte, le condizioni originali dell'immobile locato. Eventuali interventi da intraprendere per necessità o per convenienza devono essere comunicati al locatore con congruo preavviso ed a mezzo lettera raccomandata. Essi potranno essere effettuati soltanto con espresso consenso del locatore, il quale, sia in caso di concessione che di diniego, dovrà inviare a sua volta lettera raccomandata in risposta alla parte conduttrice entro trenta giorni dalla ricezione della richiesta. 10. Recesso del conduttore e clausola risolutiva espressa Il conduttore ha facoltà di recesso purché ne dia avviso con lettera raccomandata inviata con un preavviso di almeno sei mesi. In caso di recesso anticipato per giusta causa, si precisa qui come la stessa, ai sensi dell'articolo 27 l. n. 392/1978, debba essere esplicitamente addotta dal conduttore (ad esempio per motivi imprenditoriali). Nel caso si verificasse una delle ipotesi sopra esposte non sarà dovuta dal locatore alcuna indennità di avviamento. 11. Deposito cauzionale All'atto di sottoscrizione del presente contratto il conduttore si impegna a versare la somma di € ...., pari al canone dovuto per un trimestre, a titolo di deposito cauzionale. Tale somma sarà restituita al conduttore all'avvenuta riconsegna dei locali e non potrà mai essere imputata in conto canoni. 12. Esonero dalla responsabilità e diritto di accesso ai locali Il conduttore dichiara di aver preso visione dei locali e di accettarli nello stato in cui essi si trovano al momento della sottoscrizione del presente contratto. Sottoscrivendo il presente contratto il conduttore esonera il locatore da qualsiasi responsabilità in merito. Il conduttore si impegna, tramite preventiva richiesta, a consentire al locatore, o a suoi incaricati, l'accesso nell'immobile oggetto del presente contratto, per controllare lo stato di manutenzione dello stesso. Tale verifica può essere fatta in orari convenuti e non può intralciare la regolare attività del conduttore. La stessa si impegna altresì a concedere l'accesso ai locali da parte di potenziali conduttori. 13. Spese di registrazione del contratto Le spese relative al perfezionamento del presente contratto (imposta di bollo, oneri di registrazione, spese relative ad eventuali rinnovi) sono suddivise tra le parti nella misura del 50%. 14. Modifiche alle clausole contrattuali Ogni modifica eventualmente apportata al presente contratto dovrà, a pena di nullità, essere redatta in forma scritta. L'adozione di comportamenti contrari al presente contratto, non contestati dall'altra parte, saranno qualificati come semplici atti di tolleranza e come tali non idonei ad incidere né a modificare per consuetudine o desuetudine sulle clausole contrattuali redatte per iscritto. 15. Elezione di domicilio per comunicazioni Per le finalità di cui ai punti e per qualsiasi incombenza di legge le parti eleggono domicilio rispettivamente: il locatore, in Via .... n. ....; il conduttore presso la sua sede legale sita in Via .... al n. .... 16. Foro competente Ai sensi dell'articolo 447-bis codice di procedura civile in caso di controversia sorta tra le parti è competente a conoscere la causa il Tribunale del foro di .... Ai sensi degli articoli 1341 e 1342 del c.c. le parti dichiarano di approvare specificamente le clausole contenute ai seguenti punti: 3) Durata del contratto; 5) Aggiornamento del canone di locazione; 7) Riparazioni ed interventi di ordinaria amministrazione; 10) Deposito cauzionale; 12) Esonero dalle responsabilità e diritto di accesso ai locali; 13) Spese di registrazione del contratto; 14) Modifiche alle clausole contrattuali; 16) Foro competente. Letto, approvato e sottoscritto. Luogo e data .... Il locatore .... Il conduttore .... [1]Se trattasi di società indicare: denominazione, sede, capitale sociale, C.F., p. iva e numero di iscrizione al registro delle imprese, e generalità del legale rappresentante. CommentoLa l. n. 392/1978 nulla prescrive in termini di forma contrattuale, pertanto vige il principio contrattuale della libertà della forma ai fini della validità del contratto salvo i contratti eccedenti l'ordinaria amministrazione. Per questi ultimi l'art. 2643 c.c. ritiene necessaria la forma scritta ad substantiam; diversamente, sul piano probatorio, è richiesta la forma scritta ad probationem). Quando la locazione ha ad oggetto immobile ove viene svolta attività avente scopo di lucro, il conduttore, quale imprenditore, dovrà avere i requisiti previsti dall'art. 2082 c.c. La durata minima del contratto di locazione commerciale prevista dalla legge è di sei anni. Ogni patto contrario sarà nullo, e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge. Unica eccezione a tale regola è l'eventuale carattere transitorio dell'attività commerciale. Questo requisito deve essere espressamente menzionato nel contratto. Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito ed automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei anni, a seconda del tipo di attività esercitata. È fatta tuttavia salva la facoltà alle parti di pattuire un periodo di locazione più lungo a seguito di primo rinnovo. Per interrompere il tacito rinnovo la parte interessata deve comunicare espressa intenzione di recesso. Entrambe le parti possono dare disdetta dandone comunicazione all'altra parte con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, e con un preavviso di dodici mesi. Nel caso in cui sussistano gravi motivi, il locatario può recedere dal contratto in ogni momento, a patto di darne preavviso almeno sei mesi prima con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. L'individuazione dei “gravi motivi” ha richiesto diversi interventi giurisprudenziali. La Suprema Corte (Cass. III, n. 10624/2012) ha ribadito che questi motivi consistono in “avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione; inoltre, con riferimento all'andamento dell'attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all'attività di impresa, ma anche uno favorevole, purché sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto) che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo”. Il locatore può negare il rinnovarsi del vincolo contrattuale decorsi i primi sei anni di conduzione. Le motivazioni sono tuttavia tassativamente elencate dalla l. n. 392/1978 all'art. 29 e consistono essenzialmente nell'esigenza di concedere in uso l'edificio alla famiglia o nella volontà di avviare un'attività propria. La decisione va comunicata al locatario a mezzo lettera raccomandata almeno 12 mesi prima, 18 mesi nel caso in cui l'immobile sia adibito ad attività alberghiera e, a pena di nullità, deve indicare espressamente uno dei motivi citati dall'ordinamento in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare. Altresì espressamente il locatore deve indicare “la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato”. Ai sensi dell'art. 34 della l. n. 392/1978, il conduttore di un locale ad uso commerciale ha diritto all'indennità per la perdita di avviamento in caso di recesso anticipato del locatore (si veda di recente Cass. III, n. 5605/2024). La previsione legislativa mira, da un lato, a tutelare il conduttore dai disagi e dalle difficoltà derivanti alla sua attività commerciale a causa della disdetta del contratto di locazione da parte del proprietario/locatore e, dall'altro, a disincentivare il locatore dal recesso anticipato spingendolo ad attendere la scadenza naturale del contratto per evitare di incorrere nell'obbligo del versamento delle somme a titolo di indennità. L'avviamento commerciale può essere definito come “la capacità dell'impresa di produrre utili” che può dipendere, in concreto, da diversi fattori, tra i quali rileva anche la stabilità della clientela che l'impresa ha acquisito grazie ad una particolare ubicazione sul territorio. Pertanto, se improvvisamente, l'impresa non può più disporre dei locali in cui si svolge l'attività commerciale, il venir meno dell'identificazione tra l'attività stessa ed il suo luogo fisico può comportare diversi svantaggi in termini di utili, quali, in primis, la perdita della clientela. Il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale, pertanto, riveste una funzione riparatoria, mirando a compensare i disagi ed i costi che il titolare/conduttore dovrà affrontare, a causa della volontà di recesso del locatore, per la perdita della sede in cui viene esercitata l'attività quale elemento fondamentale dell'azienda. La giurisprudenza ha avuto modo di affermare che, il diritto all'indennità per la perdita di avviamento commerciale, avente la ratio di garantire sia l'interesse del conduttore, nell'esercizio dell'attività commerciale, che quello più generale dell'impresa esistente, costretta a subire un danno dovendo spostarsi altrove a causa della cessazione del rapporto su iniziativa del locatore. Presupposti di base per far sorgere il diritto all'indennità per la perdita di avviamento sono: la sussistenza di una locazione commerciale; la destinazione dell'immobile locato ad attività (industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico) che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Il locatore non è tenuto a corrispondere l'indennità di avviamento se il rapporto di locazione è cessato a causa di risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore. Infine, l'art. 35 della l. n. 392/1978, esclude il riconoscimento dell'indennità di avviamento quando cessano rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché destinati all'esercizio di attività professionali, di carattere transitorio ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. Recentemente una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione ha statuito la nullità della rinuncia preventiva all'indennità di avviamento, prevista in una clausola del contratto di locazione, poiché in contrasto con l'art. 79 della l. n. 392/1978. |
