Contratto di mutuo ipotecarioInquadramentoIl mutuo è un contratto reale che si perfeziona con la consegna della somma, che costituisce elemento costitutivo del contratto, consegna che è integrata, secondo la S.C., anche quando il mutuatario consegue la disponibilità giuridica della cosa. Il mutuo è un contratto oneroso, in quanto maturano a carico del mutuatario che riceve il trasferimento della proprietà di una determinata somma di denaro da parte del mutuante interessi che in genere vengono scomputati unitamente al capitale secondo il piano di ammortamento concordato sino all'estinzione del mutuo. La misura e l'eventuale variazione degli interessi costituiscono, anche rispetto alla convenienza dell'operazione, elementi molto importanti nel mutuo avente ad oggetto somme di denaro. Il mutuo è spesso garantito dall'accensione di un'ipoteca sull'immobile che viene acquistato con la somma oggetto dello stesso ovvero su altro immobile di proprietà della parte mutuataria o di un terzo datore d'ipoteca. Formula
CONTRATTO DI MUTUO IPOTECARIO L'anno .... questo giorno .... del mese di .... in .... nella sede del/della .... in via .... davanti a me dr. .... Notaio, residente in .... iscritto al collegio notarile di .... sono presenti: la società ...., con sede sociale in ...., iscritto/a presso il registro delle imprese di .... al nr. ...., con capitale di € ...., filiale di ...., C.F. ...., i signori ...., domiciliati per la carica in ...., nella filiale della ...., in via ...., che rappresentano la stessa ...., in virtù degli artt. .... dello statuto della predetta società, statuto che per estratto certificato conforme del dr. .... si allega al presente atto sotto la lettera ....; - parte mutuante- i signori ...., domiciliati a ...., in via ...., C.F. ...., comparenti, della cui identità personale io Notaio sono certo; - parte mutuataria- Gli stessi, previa rinuncia fra loro d'accordo e con il mio consenso all'assistenza dei testimoni, mi richiedono di ricevere il presente atto con i quale dichiarano e stipulano quanto segue: 1. Oggetto La banca, per mezzo del suo rappresentante, dichiara di concedere, come effettivamente concede, ai Sig. .... suddetti che nel presente atto saranno chiamati parte mutuataria, che accetta, un mutuo di € .... (in lettere: ....). La parte mutuataria chiede ed ottiene il suddetto mutuo per finanziare l'acquisto di un terreno e la costruzione di una casa in .... 1 . 2. Durata La durata massima del predetto mutuo, di comune accordo fra le parti, viene fissata in anni .... oltre il periodo di preammortamento a decorrere dalla data odierna. 3. Restituzione A riduzione e ad estinzione del mutuo, la parte mutuataria dovrà versare alla banca le seguenti somme: nr. .... rate semestrali costanti consecutive di € .... ( ....) ciascuna, comprensiva di capitale ed interessi, scadenti la prima il .... restando inteso che l'eventuale variazione del tasso, come previsto nella clausola n. 4 del presente contratto, comporterà automaticamente la corrispondente variazione della rata di ammortamento del mutuo e degli interessi di preammortamento. La parte debitrice corrisponderà alla banca gli interessi di preammortamento unitamente alla prima rata di mutuo. La parte mutuataria si obbliga a pagare le semestralità concordate presso gli sportelli della banca mutuante, in .... 2. 4. Interessi Di comune accordo fra le parti il saggio di interesse da applicare al mutuo viene determinato nella misura fissa del .... % ( ....) semestrale. TASSO VARIABILE: Di comune accordo fra le parti il saggio di interesse da applicare al mutuo viene determinato nella misura del .... % ( ....) semestrale. Si pattuisce espressamente che il predetto tasso di interesse potrà essere modificato annualmente dalla Banca, in dipendenza di eventuali variazioni intervenute nella misura dell'Euribor 3.
CD. CAP: Si pattuisce espressamente che il predetto tasso di interesse potrà essere modificato annualmente dalla Banca, in dipendenza di eventuali variazioni intervenute nella misura dell'Euribor. A prescindere dall'entità di tali variazioni, si fissa la misura massima di interessi nella misura del .... % ( ....) semestrale 4. CD. FLOOR: Si pattuisce espressamente che il predetto tasso di interesse potrà essere modificato annualmente dalla Banca, in dipendenza di eventuali variazioni intervenute nella misura dell'Euribor. Qualora al momento della rilevazione del tasso, la quotazione del parametro di indicizzazione fosse pari a 0,00 (zero) o negativa, per il corrispondente periodo di applicazione, il tasso applicato sarà pari allo spread contrattualmente previsto 5. 5. Restituzione anticipata È in facoltà della parte mutuataria rimborsare anticipatamente il mutuo alle seguenti condizioni: a) saldare l'intero debito residuo in linea capitale, nonché gli eventuali arretrati che fossero dovuti e le eventuali spese giudiziali, anche irripetibili, ed ogni altra somma di cui la banca fosse in credito; b) versare gli eventuali interessi di mora dovuti e quelli maturati sino al giorno dell'estinzione; una commissione pari al .... % del debito residuo per anticipata estinzione; le spese relative all'operazione di estinzione stessa. 6. Garanzia ipotecaria Allo scopo di garantire il totale pagamento di tutto quanto dovuto alla banca per capitale, interessi e spese in dipendenza del presente contratto di mutuo, la parte mutuataria dichiara di costituire, come effettivamente costituisce, a favore della banca ipoteca volontaria di primo grado fino alla concorrenza di € .... ( ....) per capitale e € .... ( ....) per interessi, accessori e spese 6 sul seguente immobile sito in comune di .... da identificare in Catasto terreni del predetto comune in .... come segue: ..... La parte mutuataria .... dichiara che detto immobile è di .... piena e libera proprietà e disponibilità e che non è soggetto ad alcuna iscrizione o privilegio precedenti, né ad alcuna trascrizione, a servitù o ad altro vincolo od onere che possano pregiudicare o diminuire la garanzia ipotecaria costituita con il presente contratto. La parte mutuataria dichiara, inoltre, di attribuire all'immobile, come sopra ipotecato in garanzia del mutuo, il valore di € .... ( ....). 7. Assicurazione dell'immobile ipotecato La parte mutuataria si obbliga ad assicurare l'immobile ipotecato in garanzia del mutuo concesso contro i rischi dell'incendio per un congruo valore che si indica in € .... ( ....). 8. Vendita dell'immobile ipotecato Le parti dichiarano di attribuire all'immobile come sopra ipotecato in garanzia del mutuo il valore di € .... con espressa facoltà per la banca di procedere alla vendita in caso di esecuzione immobiliare per ciascuno degli immobili in unico lotto od in più lotti, ripartendo fra i lotti stessi il prezzo rispettivamente sopra indicato. 9. Spese e tasse Le spese e tasse in qualsiasi modo dipendenti da o connesse al presente contratto, nonché quelle per il rilascio della copia esecutiva a favore della banca, si convengono espressamente a carico esclusivo della parte mutuataria. È inoltre espressamente pattuito che i premi relativi ad assicurazioni che la banca ritenesse, a suo insindacabile giudizio, di contrarre presso compagnia di sua scelta, nonché i premi relativi ad assicurazioni espressamente richieste dal mutuatario, saranno parimenti a carico esclusivo del mutuatario stesso. 10. Condizioni generali di contratto Il mutuo è concesso ed accettato ai patti e sotto gli obblighi portati dal presente contratto e dalle clausole contenute nel “Capitolato delle condizioni generali e dei contratti di mutuo con garanzia ipotecaria”, che, firmato dalle parti e da me Notaio, si allega sotto la lettera A al presente atto per formarne parte integrante e sostanziale. Dichiara la parte mutuataria di conoscere le dette clausole per averne avuto in precedenza testuale comunicazione, di accettarle ed approvarle integralmente, e specificatamente, anche agli effetti dell'art. 1341 c.c., con particolare riferimento a quelle riportate nel Capitolato stesso: al n. 4 (risoluzione del contratto in caso di mancata accettazione della variazione del tasso di interesse); al n. 7 (risoluzione del contratto in diminuzione di garanzia); al n. 11 (clausola risolutiva espressa); al n. 12 (cancellazione, riduzione e restrizione di ipoteca); al n. 15 (deroga di competenza giudiziaria). [1] [1]Non trattandosi di mutuo di scopo, tale indicazione è facoltativa. [2] [2]Peraltro, poiché il pagamento dei ratei configura un'obbligazione unica ed il relativo debito non può considerarsi scaduto prima della scadenza dell'ultima rata, la prescrizione del diritto al rimborso della somma mutuata inizia a decorrere dalla scadenza dell'ultima rata (Cass. III, n. 17798/2011), con l'ulteriore conseguenza che, all'obbligo di restituire la somma ricevuta a titolo di mutuo non si applica la prescrizione quinquennale prevista dall'art. 2948 n. 4 c.c., relativa ai debiti che debbono soddisfatti periodicamente ad anno o in termini più brevi, trattandosi di un debito unico anche se può essere rateizzato in più versamenti periodici (Cass. II, n. 12797/2002). [3] [3]L'Euribor è il tasso medio al quale avvengono le transazioni finanziarie tra le banche dell'Eurozona, ossia i prestiti che i grandi istituti di credito dell'area Euro si fanno tra di loro. Le rate possono fare riferimento all'Euribor a scadenze diverse, ad esempio di 1 mese, di 3 mesi di 6 mesi o di 1 anno, come nell'esempio proposto. Occorre considerare che più è ampia la scadenza, più è elevato il tasso. [4] [4]A differenza del tradizionale mutuo a tasso variabile, quello con Cap consente di fissare un tetto massimo al tasso di interessi, per tutelarsi da eventuali aumenti. In sostanza, se il tasso di interesse supera la soglia stabilita con la banca, il cliente non dovrà pagare quella percentuale in più. Se, invece, resta al di sotto di quella soglia, le rate vanno ricalcolate come un normale mutuo a tasso variabile. [5] [5]Questa clausola, al contrario di quella cd. cap, tutela l'istituto di credito, nel senso che il tasso di interesse non potrà mai scendere al di sotto di una certa misura, e ciò a prescindere dall'entità delle variazioni dei tassi Euribor. [6] [6]Il titolo costitutivo dell'ipoteca, per soddisfare il requisito della specialità rispetto al credito garantito, deve contenere, a pena di nullità, l'indicazione dei soggetti, della fonte e della prestazione che individuano il credito, sì da assicurarne la originaria determinatezza (cfr. Cass. III, n. 5630/2017). CommentoIl mutuo è un contratto reale che si perfeziona con la consegna della somma, che costituisce elemento costitutivo del contratto. Peraltro, il requisito della realità può essere integrato anche mediante il conseguimento della disponibilità giuridica della cosa (Cass. III, n. 17194/2015). La parte che chieda la restituzione di somme date a mutuo è tenuta a provare, oltre alla consegna, anche il titolo dal quale derivi l'obbligo di controparte alla restituzione (Cass. III, n. 17050/2014). Il mutuo è un contratto oneroso, sicché maturano a carico del mutuatario che riceve il trasferimento della proprietà di una determinata somma di denaro da parte del mutuante interessi che in genere vengono scomputati unitamente al capitale secondo il piano di ammortamento concordato sino all'estinzione del mutuo. Il mutuo, specie se di consistenti importi, è spesso garantito dall'accensione di un'ipoteca sull'immobile che viene acquistato con la somma oggetto dello stesso ovvero su altro immobile di proprietà della parte mutuataria o di un terzo datore d'ipoteca. Peraltro, anche di recente è stato ribadito che ove venga stipulato un mutuo con concessione di ipoteca al solo fine di garantire, attraverso l'erogazione di somme poi refluite in forza di precedenti accordi nelle casse della banca mutuante, una precedente esposizione dello stesso soggetto o di terzi, risulta individuabile il ‘motivo illecito' perseguito, rappresentato dalla costituzione di un'ipoteca, per debiti chirografari preesistenti, tale garanzia è revocabile (deve ritenersi sia mediante azione revocatoria ordinaria che fallimentare), in quanto concessa per nuovo credito, la cui erogazione è finalizzata all'estinzione di credito precedente chirografario (Cass. I, n. 19746/2018). Nondimeno dalla declaratoria di revoca ex art. 67 l. fall. dell'ipoteca, accessoria a un mutuo, che integri in concreto una garanzia costituita per un debito chirografario preesistente, la revoca di detta ipoteca non comporta necessariamente l'esclusione dall'ammissione al passivo di quanto erogato per il suddetto mutuo, essendo l'ammissione incompatibile con le sole fattispecie della simulazione e della novazione, e non anche con quella del negozio indiretto, poiché in tal caso, la stessa revoca dell'intera operazione comporterebbe pur sempre la necessità di ammettere al passivo la somma erogata in virtù del mutuo revocato, e ciò in quanto all'inefficacia del contratto conseguirebbe pur sempre la necessità della restituzione delle somme effettivamente erogate al mutuante, sia pure in moneta fallimentare (Cass. I, n. 6094/2018). Profili fiscali Sul piano fiscale un'operazione di mutuo rileva sotto plurimi aspetti. In primo luogo, se il mutuo è contratto da un soggetto che esercita un'attività imprenditoriale i relativi costi devono essere scomputati, secondo la spesa sostenuta per competenza per ciascun anno di durata, in conformità al piano di ammortamento, dal reddito complessivo (v. artt. 75 e 76 d.P.R. n. 917/1986, cd. TUIR). È stato invece chiarito che il costo della consulenza concernente la stipula di un contratto di mutuo deve essere imputato alla annualità nel corso della quale esso è stato sostenuto, trattandosi di spesa di competenza dell'esercizio nel corso del quale il contratto è stato concluso e non di quelli successivi nei quali vanno a ricadere non i vantaggi del prestito ma le scadenze delle obbligazioni restitutorie (Cass. sez. trib., n. 23338/2017). Qualora il soggetto che eserciti un'attività imprenditoriale si trovi invece nella posizione del mutuante, gli interessi attivi percepiti sulle somme oggetto del mutuo ne comporranno il reddito complessivo. In questo senso, è consolidata la giurisprudenza di legittimità per la quale gli interessi su mutui, finanziamenti o simili, percepiti dalle società e dagli enti esercenti attività commerciali residenti di cui all'art. 73, comma 1, lett. a) e b) d.P.R. n. 917/1986, o dalle stabili organizzazioni di soggetti non residenti di cui alla successiva lett. d), o nell'esercizio di imprese commerciali, non costituiscono, come stabilito dall'art. 48 d.P.R. n. 917/1986, reddito di capitale e vanno qualificati come una delle componenti attive rilevanti per la determinazione del reddito di impresa, con la conseguenza che non sorge per il soggetto erogante l'obbligo di effettuare la ritenuta d'imposta, salvi i casi espressamente previsti dall'art. 26 d.P.R. n. 600/1973 (Cass. sez. trib., n. 19793/2017). Con riferimento ai soggetti privati che contraggono un mutuo ipotecario per l'acquisto della cd. prima casa di abitazione, ai sensi dell'art. 15 d.P.R. n. 917/1986, cd. TUIR, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori sono detraibili nella dichiarazione dei redditi al 19%. Dal 1° gennaio 2008, la l. n. 244/2007 (legge finanziaria 2008) ha innalzato da € 3.615,20 ad € 4.000,00 il limite massimo degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale, sui quali spetta la detrazione. Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi dal sostenimento di questi oneri è pari a € 760,00 (19% di € 4.000). Tale limite si riferisce all'ammontare complessivo: - degli interessi passivi; - degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito; - delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Il limite prescinde dai soggetti contitolari del mutuo, i quali possono detrarre gli interessi solo per la loro quota. Per i contratti di mutuo stipulati anteriormente al 1993, la detrazione è calcolata su un importo massimo di euro 4.000 per ciascun intestatario del mutuo e non è possibile fruire della detrazione per la quota di mutuo del coniuge a carico. Nel caso dell'acquisto di una abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; solo se uno dei due è fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote. Per la detrazione degli interessi passivi è rilevante la data di stipula del contratto di mutuo ed il momento nel quale il contribuente ha acquisito la propria residenza presso l'unità immobiliare che costituisce l'abitazione principale. Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, invece, le condizioni per fruire della detrazione (€ 4.000 per ciascun cointestatario), sono le seguenti: - l'unità immobiliare doveva essere adibita ad abitazione principale alla data dell'8 dicembre 1993; - nella rimanente parte dell'anno e negli anni successivi il contribuente non deve aver variato l'abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro; altrimenti a partire dallo stesso anno l'importo massimo è di euro 2065,38. Per i mutui stipulati nel corso dell'anno 1993, la detrazione è ammessa a condizione che: - l'unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l'8 giugno 1994 (entro sei mesi dall'acquisto); - l'acquisto dell'immobile sia avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla stipula del mutuo. Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, la detrazione va calcolata su un importo massimo di € 4.000 complessivi ed è ammessa a condizione che l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto. Su un piano generale, la S.C. ha recentemente chiarito che, in tema d'IRPEF, la detrazione di cui all'art. 15 del d.P.R. n. 917/1986 degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori pagati in dipendenza dei mutui garantiti da ipoteca su immobili da adibire ad abitazione principale, con riferimento alle somme corrisposte dagli assegnatari degli alloggi di cooperative, spetta, come desumibile dal tenore letterale della disposizione, alla società, parte contraente dei mutui indivisi, e non ai singoli soci assegnatari, i quali vantano un diritto di godimento e non di proprietà (Cass. sez. trib., n. 11949/2016). Per altro verso, l'art. 15 d.P.R. n. 601/1973 prevede l'esenzione dall'imposta di registro e di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative per le operazioni di concessione di credito a medio e lungo termine ossia, come chiarito dal comma 3, quelle aventi una durata superiore a 18 mesi. Sul punto, si è evidenziato, di recente, in discontinuità con l'impostazione che era stata precedentemente fatta propria dalla medesima S.C., che tale agevolazione opera anche nell'ipotesi in cui il contratto preveda la facoltà dell'istituto erogante di recedere per giusta causa, prima della scadenza del termine di diciotto mesi contemplato da detta disposizione, poiché in tale ipotesi la cessazione anticipata del rapporto si correla a circostanze di fatto obiettivamente accertabili e sottoponibili a vaglio giudiziale che non implicano, pertanto, una degradazione della durata del rapporto ad elemento variabile in funzione dell'interesse della banca (Cass. sez. trib., n. 9506/2018). |
