Contratto di appalto di opere edili

Premessa

In generale il contratto di appalto, ai sensi dell'art. 1655 c.c., presuppone che l'imprenditore abbia una organizzazione di mezzi e di persone destinati a realizzare a suo rischio un'opera complessa per conto del committente.

L'appalto, pertanto, presuppone che sia rimessa all'appaltatore tutta l'attività occorrente per l'esecuzione dell'opera, ivi compreso il reperimento e l'apprestamento dei materiali.

La differenza tra appalto e contratto d'opera

L'appalto, tuttavia, può anche prevedere che sia devoluto all'appaltatore la sola attività consistente nella messa in opera degli elementi costruttivi secondo i dettami della tecnica. In tal caso, il contratto di appalto deve comunque essere tenuto distinto dal contratto d'opera: il contratto di appalto presuppone che l'appaltatore realizzi l'opera o il servizio mediante un'organizzazione di mezzi produttivi a forma di impresa (grande o piccola che sia); il contratto d'opera, invece, presuppone che il contraente impieghi prevalentemente il lavoro proprio e dei componenti della propria famiglia (cfr. Cass. n. 7307/2001; Cass. n. 7606/1999; Cass. n. 2429/1975).

L'appalto è escluso non solo nel caso in cui il committente organizzi direttamente il personale da impiegare e diriga costantemente l'organizzazione dell'opera, ma anche laddove fornisca gli strumenti ed i mezzi meccanici che servono alla costruzione.

L'appalto di opere edili

Nel contratto di appalto di opere edili la peculiarità è rappresentata dall'oggetto, consistente, appunto, nella realizzazione di opere edili. In tal caso è evidente che l'opera da realizzare sia assolutamente prevalente sul resto e che i materiali (fornitura) siano assolutamente minoritari, accessori e complementari all'oggetto principale del contratto.

Transazioni commerciali e opere edili

In ragione di tale peculiarità, la giurisprudenza ha riconosciuto che nel contratto di opere edili va esclusa l'applicazione della disciplina degli interessi moratori di cui al d.lgs. n. 231/2002 in tema di transazioni commerciali. Si è osservato, infatti, che la nozione di transazione commerciale identifica il contratto che comporta la consegna di merci o la prestazione di servizi, contro il pagamento di un prezzo, onde l'impossibilità di ricomprendere in tale nozione il contratto di appalto di opere edili, che sottende il compimento di un'opera.

Ne consegue che, in tale prospettiva, all'appalto di opere edili non si applica la disciplina speciale degli interessi moratori, dettata per i ritardi nei pagamenti nelle transazioni commerciali, ma rilevano gli interessi legali ex art. 1284, comma 2 c.c. (cfr. Trib. Parma 10 ottobre 2017, n. 1360).

La pianificazione dell'esecuzione delle opere

La principale obbligazione del committente o del responsabile dei lavori in caso di appalto di lavori edili o di genio civile (soggetto alla disciplina di cui al d.lgs. n. 494/1996) è quella della programmazione e pianificazione dell'esecuzione delle opere. Tale obbligazione ha come scopo non solo la corretta esecuzione dell'opera ma anche la tutelare la sicurezza dei lavoratori.

A tal fine, il committente nomina un coordinatore per la progettazione, cui spetta il compito di redigere il piano di sicurezza, e un coordinatore per l'esecuzione.

Ove il committente non adempia tale obbligo, sarà ritenuto responsabile dell'eventuale danno subito dal lavoratore impegnato nel cantiere in conseguenza della mancata programmazione e pianificazione delle opere (cfr. Trib. Torino IV, 27 marzo 2009).

Il programma di sviluppo di lavori

Una delle principali obbligazioni dell'appaltatore di opere edili è la corretta redazione del programma di sviluppo dei lavori. Ne consegue che tale obbligo si intende inadempiuto qualora l'appaltatore, pur avendo formalmente rispettato il termine di consegna al committente, abbia consegnato a quest'ultimo un programma di sviluppo dei lavori carente e lacunoso. In tal caso, la giurisprudenza di merito ha sostenuto che la restituzione del programma di sviluppo dei lavori all'appaltatore, da parte del committente, con richiesta di integrazione, non fa decorrere in favore del primo un nuovo termine di adempimento (Trib. Roma 19 giugno 2002).

L'opera priva di concessione edilizia

La giurisprudenza si è interrogata a più riprese sulla validità del contratto di appalto di opere edili nel caso in cui l'opera sia priva di concessione edilizia.

Secondo l'orientamento giurisprudenziale consolidato il contratto di appalto per la costruzione di un'opera priva di concessione edilizia è nullo, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., per illiceità dell'oggetto.

Ai sensi del disposto dell'art. 1423 c.c., quindi, tale contratto non è suscettibile di convalida.

La nullità impedisce al contratto di produrre i suoi effetti sin dall'origine, senza che rilevi l'eventuale ignoranza delle parti circa il mancato rilascio della concessione, posto che l'ordinaria diligenza avrebbe imposto alle parti di verificare la reale situazione del bene dal punto di vista amministrativo (cfr. Cass. n. 20301/2012).

L'eventuale condono edilizio intervenuto durante l'esecuzione dei lavori non è idoneo a sanare retroattivamente la nullità del contratto di appalto, onde l'appaltatore non può pretendere, in forza di quel contratto, il corrispettivo pattuito (Cass. I, n. 7961/2016).

Non sussiste, invece, l'illiceità del contratto di appalto per la costruzione di un immobile senza concessione edilizia nel caso in cui l'appalto non sia eseguito in carenza di concessione, essendo la stessa rilasciata dopo la stipula ma comunque prima della realizzazione dell'opera.

La sanzione della nullità, infatti, non viene comminata dal legislatore nel caso in cui le parti abbiano intenzionalmente posticipato l'adempimento del contratto al previo ottenimento della concessione o autorizzazione richiesta (cfr. Cass. n. 3913/2009).

L'acquisto di immobile dal costruttore: tra appalto e compravendita

In astratto la differenza tra compravendita e appalto è netta: la prima è caratterizzata da un'obbligazione di dare, essendo volta a trasferire il diritto di proprietà di un bene in cambio di un prezzo, mentre l'appalto è caratterizzato da un'obbligazione di fare, essendo volto a realizzare un'opera o un servizio verso un corrispettivo in danaro; realizzazione che l'appaltatore assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio.

Nella prassi, tuttavia, può accadere che non sia agevole qualificare una data operazione negoziale come contratto di appalto o compravendita.

Il problema si è posto con particolare riguardo alle opere edili. Ci si è chiesti, infatti, se il contratto avente ad oggetto la costruzione di un immobile debba essere qualificato come compravendita o come appalto.

Il dibattito non è meramente teorico, in quanto la qualificazione dell'operazione negoziale incide in maniera significativa sulla disciplina ad essa applicabile, soprattutto con riguardo alle garanzie per l'acquirente in caso di vizi dell'opera.

La giurisprudenza di legittimità ha affermato che non è possibile qualificare come appalto un'operazione negoziale sulla base del solo fatto che colui che vende l'immobile da costruire ne sia anche costruttore.

Affinché l'acquisto di un immobile da un costruttore configuri un contratto di appalto è necessario indagare la volontà delle parti e verificare che la prestazione della materia sia un semplice mezzo per la produzione dell'opera edile, essendo il lavoro prevalente sulla materia. Ad es. nel contratto avente ad oggetto la costruzione di un capannone di grandi dimensioni, da realizzare in maniera conforme alle esigenze del committente, la prestazione di facere è prevalente rispetto alla pattuita fornitura di elementi da parte dell'appaltatore (cfr. Cass. n. 20301/2012, cit.).

Maggiormente problematico risulta stabilire la natura giuridica di un negozio giuridico complesso, nel quale cioè siano presenti elementi sia dell'appalto che della vendita.

In tal caso, la giurisprudenza ha individuato nel criterio della prevalenza il discrimen tra le due figure negoziali, dovendo assoggettare il negozio alla disciplina unitaria dell'uno o dell'altro contratto. In particolare, al fine di individuare quale delle due discipline debba prevalere, è necessario indagare l'interesse che ha mosso le parti, avendosi una vendita se esse abbiano avuto principalmente interesse a scambiare un bene contro una somma di danaro, mentre si avrà un appalto se l'interesse originario delle parti sia stato quello di compiere e ricevere un'opera, anche se il corrispettivo sia stato integrato in parte con un bene in natura (Cass. n. 2626/1984).

La disciplina dei difetti dell'opera

Come anticipato, qualificare un'operazione negoziale come contratto di appalto di opere edili o di compravendita ha rilevanti conseguenze applicative con riguardo alla disciplina dei vizi dell'opera. Ed invero, qualificare come compravendita l'acquisto di un immobile da un costruttore comporta l'applicazione di tempi più ristretti, rispetto all'appalto, entro i quali agire per ottenere il risarcimento per vizi dell'opera.

Nel caso dell'appalto, difatti, ai sensi dell'art. 1668 c.c. il committente, qualora l'inadempimento dell'appaltatore si concretizzi in vizi o difformità dell'opera, può chiedere che gli uni e le stesse siano rimosse a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno in caso di colpa dell'appaltatore.

Sul punto, l'art. 1667 c.c. prevede un termine di decadenza di sessanta giorni, entro i quali il committente deve denunciare il vizio o difformità all'appaltatore, nonché un termine di prescrizione di due anni, entro i quali è possibile agire contro l'appaltatore.

Nel caso della compravendita, invece, l'art. 1495 c.c. impone che i vizi siano denunciati entro otto giorni dalla scoperta e che l'azione nei confronti del venditore si prescrive entro un anno dalla consegna.

Con specifico riferimento alla compravendita di immobili da un costruttore, tuttavia, la giurisprudenza ha precisato che, se i difetti della costruzione possono causare la rovina dell'immobile, i tempi per far valere la garanzia e le responsabilità del costruttore sono gli stessi sia in caso di compravendita, sia in caso di appalto: il costruttore/venditore è responsabile per dieci anni dalla consegna dell'immobile ed è tenuto al risarcimento, secondo il disposto dell'art. 1669 c.c., applicabile anche alle compravendite immobiliari (cfr. Cass. n. 19019/2017).

Occorre peraltro precisare che la responsabilità dell'appaltatore per vizi e difformità dell'opera, di cui agli artt. 1667 e ss. c.c., può configurarsi unicamente quando lo stesso, completati i lavori, consegni al committente un'opera realizzata disattendendo i patti o non a regola d'arte, mentre nel caso di non integrale esecuzione dei lavori o di ritardo o rifiuto della consegna del risultato di questi, a carico dell'appaltatore opera unicamente la comune responsabilità per inadempimento contrattuale di cui agli artt. 1453 e ss. c.c. (Trib. Novara I, n. 497/2022; si veda anche, ad esempio, Cass. II, n. 21188/2022).

La disciplina della risoluzione del contratto

La giurisprudenza ha riconosciuto che in tema di appalto il disposto dell'art. 1453 c.c., secondo il quale nei contratti a prestazioni corrispettive è preclusa la proposizione della domanda di adempimento dopo che sia stata richiesta la risoluzione del contratto, non impedisce al committente di cumulare la domanda di risoluzione del contratto con quella di riduzione del prezzo o di eliminazione dei vizi, non essendo tali domande tra loro incompatibili (cfr. Cass. n. 9239/2000).

Si è osservato, infatti, che l'“actio quanti minoris” non è una richiesta di esatto adempimento e, pertanto, l'eventuale proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento impedirebbe al committente di mutare tale domanda in quella di adempimento, ma non anche di richiedere la riduzione del prezzo (Cass. n. 1475/1999).

La disciplina dettata in tema di vizi e difformità dell'opera, inoltre, non esclude l'applicabilità anche al contratto di appalto di opere edili della tutela dettata dagli artt. 1453 e 1455 c.c. per l'ipotesi di inadempimento del contratto.

Ne consegue che troverà applicazione la generale tutela dell'inadempimento qualora si versi nell'ipotesi in cui l'appaltatore non abbia portato a termine l'esecuzione dell'opera commissionata, mentre si applicherà la speciale garanzia prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c. nella diversa ipotesi in cui l'opera sia stata eseguita ma presenti dei vizi, difformità o difetti (cfr. Cass. n. 13983/2011).

Rovina e difetti di cose immobili

La mancata esecuzione dell'opera o la realizzazione dell'opera con vizi o difformità non sono le uniche ipotesi di responsabilità dell'appaltatore. Ai sensi dell'art. 1669 c.c., infatti, l'appaltatore è responsabile della rovina o dei difetti dell'opera edile, purché si tratti di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata.

In tale peculiare ipotesi, l'appaltatore è responsabile nel corso di dieci anni dal compimento dell'opera, purché il committente o i suoi aventi causa denuncino la rovina o il grave difetto entro un anno dalla scoperta ed esercitino il diritto entro un anno dalla denuncia.

La giurisprudenza di legittimità ha sostenuto a lungo che la responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c. sussista solo qualora la rovina o i difetti riguardino la costruzione dell'edificio o parte di esso, non anche in caso di modificazioni o riparazioni apportate ad un edificio preesistente; si pensi al caso di semplici lavori di impermeabilizzazioni dell'edificio (Cass. n. 24143/2007).

Si è precisato, inoltre, che il concetto di grave difetto dell'edificio afferisca non solo a quei difetti che incidono sulla struttura e funzionalità dell'opera, ma anche quelli che realizzano una menomazione apprezzabile del normale godimento della cosa o impediscono che l'opera fornisca la normale utilità cui è destinata (Cass. n. 6298/1980).

Natura giuridica della responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c.

Tradizionalmente si ritiene che l'ipotesi di responsabilità regolata dall'art. 1669 c.c. in tema di rovina e difetti di immobili, nonostante sia collocata tra le norme che disciplinano il contratto di appalto, abbia natura extracontrattuale, in quanto volta a tutelare l'esigenza di ordine pubblico della tutela dell'incolumità dei cittadini, nonché della conservazione e funzionalità degli edifici destinati per loro natura a lunga durata.

Avendo natura giuridica extracontrattuale (da ultimo Cass. II, n. 3682/2024),  la responsabilità presunta iuris tantum ex art. 1669 c.c. avrebbe un ambito di applicazione più ampio di quello risultante dal tenore letterale della norma. Difatti, anche se la norma fa espresso riferimento solo al committente ed ai suoi aventi causa, la medesima responsabilità sarebbe configurabile anche in capo al progettista, al direttore dei lavori e perfino al committente, qualora si dimostri che lo stesso abbia gestito direttamente la costruzione dell'immobile, rendendo l'appaltatore un mero esecutore dei suoi ordini (Cass. n. 3406/2006).

Sul punto è intervenuta nel 2017 una innovativa pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. S.U., n. 7756/2017), che ha fornito una definizione ampliata del concetto di “gravi difetti” e, in un obiter dicta, ha cambiato l'impostazione sulla natura giuridica della responsabilità ex art. 1669 c.c.. Si veda,più di recente, Cass. II, n. 5648/2024.

In primo luogo, infatti, la Corte di Cassazione riconosce che il grave difetto dell'opera non deve riguardare necessariamente una costruzione del tutto nuova, potendo l'opera edilizia appaltata consistere anche in un intervento di ristrutturazione o di manutenzione di lunga durata su immobili preesistenti, onde l'estendibilità anche a tali opere della speciale garanzia prevista dall'art. 1669 c.c..

La ricostruzione estensiva della nozione di “gravi difetti” dell'opera, a parere della Corte di Cassazione, vale a “spostare il baricentro dell'art. 1669 c.c. dall'incolumità dei terzi alla compromissione del godimento normale del bene”. Ne consegue che la responsabilità dell'appaltatore di cui all'art. 1669 c.c. avrebbe natura contrattuale, in quanto volta non già alla tutela dell'incolumità dei cittadini ma a garantire al committente il normale godimento dell'opera edile appaltata.

Profili fiscali

Con specifico riferimento al settore edile, va osservato che la legge di stabilità 2015 (art. 1, comma 629, della l. n. 190/2014) ha ampliato il novero delle operazioni soggette al regime di inversione contabile, riconducendovi anche “le prestazioni di servizi di pulizia, di demolizione, di installazione di impianti e di completamento relative ad edifici”. Per tali ultime prestazioni di servizi, il sistema dell'inversione contabile si applicherà in ogni caso, a prescindere dalla circostanza che le prestazioni siano rese da soggetti subappaltatori nei confronti delle imprese che svolgono l'attività di costruzione o ristrutturazione di immobili ovvero nei confronti dell'appaltatore principale o di un altro subappaltatore o che siano rese nei confronti di un contraente generale a cui venga affidata dal committente la totalità dei lavori. Sotto il profilo applicativo, qualora la prestazione sia soggetta al regime di inversione contabile, il prestatore dovrà emettere nei confronti del committente una fattura priva dell'addebito dell'imposta e contenente l'annotazione “operazione soggetta a regime di inversione contabile, ex art. 17, comma 6, del d.P.R. n. 633/1972”. Il committente, dopo aver integrato il documento mediante indicazione dell'aliquota e della relativa imposta, provvede alla sua annotazione sia sul registro delle fatture attive (art. 23 d.P.R. n. 633/1972), sia su quello delle fatture passive (art. 25 d.P.R. n. 633/1972) ai fini dell'esercizio della detrazione. In tal modo, l'obbligo di versamento dell'imposta all'Erario viene trasposto dal prestatore al committente. Il descritto regime di inversione contabile non subisce deroghe neppure nell'ipotesi di pagamento diretto del committente nei confronti del subappaltatore, ai sensi di quanto disposto dall'art. 118, comma 3, d.lgs. n. 163/2006. Tale fattispecie, infatti, integra una delegazione di pagamento ex lege tra l'appaltatore, il subappaltatore e il committente che non fa sorgere alcun autonomo rapporto obbligatorio fra committente e subappaltatore. Pertanto, a seguito del pagamento diretto del subappaltatore da parte del committente, l'appaltatore provvederà ad emettere fattura con applicazione dell'IVA nei confronti del committente e il subappaltatore fatturerà all'appaltatore in regime di reverse charge.

In tema di appalto d'opera edilizia, è valido il patto con il quale il committente si obbliga a rimborsare all'appaltatore, a una data prefissata, l'IVA, nella misura ordinaria, a prescindere dall'eventuale spettanza dell'agevolazione per la “prima casa”, atteso che tale patto, stipulato nell'incertezza circa l'effettiva spettanza dell'agevolazione, non deroga alla normativa fiscale, ma si limita a consentire all'imprenditore di versare l'imposta ordinaria entro gli stringenti termini di legge, restando salva la facoltà per il cliente – ove successivamente emergano le condizioni per fruire dell'aliquota ridotta – di agire per il recupero dell'eccedenza nei confronti dell'amministrazione finanziaria, beneficiaria ultima del pagamento indebito (Cass. II, n. 22831/2012).

In tema di appalto di opera pubblica, il processo verbale di aggiudicazione, in esito ad incanto od a licitazione privata, non è atto meramente preparatorio, ma segna la conclusione del rapporto contrattuale, ancorché sia prevista o comunque segua un'ulteriore stipulazione formale. A tale principio non si sottraggono gli appalti conferiti dagli istituti autonomi per le case popolari (in virtù del richiamo al r.d. n. 2440/1923 contenuto nell'art. 13 del d.P.R. n. 436/1949), e, pertanto, ai fini dell'imposta di registro, gli istituti medesimi decadono dalle agevolazioni previste in materia di edilizia pubblica, quando il suddetto verbale venga presentato alla registrazione dopo la scadenza del termine perentorio di venti giorni dalla conclusione della gara (Cass. sez. I, n. 4287/1988).

In applicazione dei criteri indicati dall'art. 1655 c.c., l'oggetto di un contratto di fornitura e posa in opera di rivestimenti per l'edilizia non è rappresentato dal trasferimento di materiali bensì dalla posa in opera di quel materiale a rischio del fornitore; pertanto, l'atto va tassato con l'aliquota ridotta del 3% prevista per i contratti di appalto e non con quella normale del 12% riguardante i contratti di fornitura e vendita di materiale (Comm. trib. centr. VIII, n. 3916/1986).

Con riguardo a contratto di appalto per l'esecuzione di costruzioni edilizie, che sia stato registrato, nel vigore della legge di registro di cui al r.d. n. 3269/1923, a tassa fissa, in forza del beneficio concesso dall'art. 14 della l. n. 408/1949, il successivo accertamento dell'amministrazione finanziaria, circa un impiego di mano d'opera in misura superiore a quella dichiarata dai contribuenti in detto contratto, con correlativo maggior esborso, deve qualificarsi come accertamento non di un maggior valore dell'oggetto del contratto registrato, ma di un ulteriore oggetto del contratto stesso, occultato all'atto della registrazione. Tale accertamento, pertanto, dovendosi equiparare a quello riguardante un contratto non registrato, non resta precluso dal disposto dell'art. 1 della l. n. 244/1968, che vieta una verifica di congruità solo per i prezzi e corrispettivi dichiarati nel contratto registrato, e legittima l'amministrazione medesima a pretendere la normale imposta di registro, in forza della decadenza dei contribuenti dal suddetto beneficio, a norma dell'art. 110 della citata legge di registro (Cass. I, n. 1861/1984).

Perché un contratto di appalto possa fruire delle agevolazioni tributarie previste dall'art. 14 della l. n. 408/1949, esso non solo deve avere ad oggetto una costruzione rientrante nella previsione della legge, ma deve avere contribuito alla realizzazione della costruzione predetta, nei modi e nei termini prescritti; di modo che, nel caso di risoluzione del contratto stesso e di attuazione dell'opera nel termine di legge a mezzo di altri rapporti giuridici, gli indicati benefici sono applicabili esclusivamente nell'ipotesi in cui la risoluzione sia avvenuta dopo l'inizio della costruzione, e non anche in epoca anteriore, atteso che solo nel primo caso il contratto può ritenersi occorrente alla realizzazione dell'opera e, quindi, all'attuazione del fine giustificativo della norma agevolatrice. Tale principio manifestamente non pone in contrasto la citata norma con l'art. 3 della Cost., sotto il profilo della disparità di trattamento tra contratti risolti prima o dopo l'inizio della costruzione, attesa l'obiettiva ed evidente differenza tra le situazioni considerate (Cass. I, n. 2226/1983).