Preliminare del contratto di locazione

L'esame dei principi che regolano il contratto preliminare di locazione e i suoi effetti implicano che ci si soffermi preventivamente sugli aspetti essenziali del contratto preliminare al fine di verificare come gli stessi si coordinino con quelli tipici del contratto di locazione e di comprendere cosa avvenga quando i primi vengano calati sullo schema del secondo. Caratteristica essenziale del contratto preliminare è di costituire lo strumento mediante il quale le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto c.d. definitivo. Il preliminare vincola, quindi, entrambe le parti alla conclusione del contratto la cui stipula è stata prevista con quello preliminare.

Come noto, nella prassi, il contratto preliminare è stato utilizzato soprattutto con riferimento ai contratti di compravendita immobiliare, tuttavia è ben compatibile con il contratto di locazione. La finalità del contratto preliminare di locazione è di vincolare le parti alla conclusione della locazione, rinviando ad un momento successivo la sua effettiva conclusione e l'immissione del promissario conduttore nella disponibilità dell'immobile che formerà oggetto della locazione. Tale finalità può rispondere a varie esigenze ivi compresa quella che una o entrambe le parti debbano attendere il verificarsi di una condizione sospensiva per la conclusione del contratto in difetto della quale lo stesso non potrebbe essere concluso e tuttavia sussista l'interesse di entrambe di vincolarsi anticipatamente alla stipula del contratto di locazione.

Un caso tipico che può determinare una tale esigenza è, ad esempio, quello in cui il locatore non possa già immettere il conduttore nella disponibilità dell'immobile perché ancora in corso la precedente locazione o in via di esecuzione lavori e, tuttavia, le parti siano interessate a vincolarsi reciprocamente con il preliminare di locazione per poter contare sulla conclusione del successivo contratto e per potersi organizzare al riguardo evitando di ricercare altri interlocutori o soluzioni alternative.

Come si è fatto cenno, il contratto preliminare di locazione ha la funzione tipica di vincolare le parti alla successiva stipula del contratto definitivo (di locazione), tuttavia per poter raggiungere tale effetto è necessario che il preliminare risponda ai canoni legali ovvero sia caratterizzato da quegli elementi la cui presenza è richiesta per rendere il preliminare effettivamente vincolante ai fini dell'obbligo della conclusione del successivo contratto definitivo. Mediante il preliminare, dunque, le parti costituiscono immediatamente un vincolo obbligatorio in ordine alla locazione di un determinato bene ovvero, più precisamente alla conclusione di un successivo contratto di locazione. Per la validità ed efficacia del contratto è peraltro necessario che il contratto preliminare contenga ed individui tutti gli elementi essenziali del divisato contratto definitivo di locazione.

Più in generale, quanto alla forma del contratto preliminare, è prescritto che il contratto preliminare sia fatto nella stessa forma prescritta per il contratto definitivo. L'art. 1351 c.c. sanziona il difetto di forma, statuendo che «il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo». Siccome con riguardo alla locazione di immobili per uso abitativo, a seguito della l. 9 dicembre 1998, n. 431 vige la norma secondo cui «per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta» (art. 1, comma 4). Tale principio è stato affermato anche dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 17 settembre 2015, n. 18214) che ha precisato che la sanzione della nullità risponde ad un principio di protezione della parte debole e ad un interesse pubblicistico alla trasparenza del mercato mobiliare. Alla stregua di tale previsione non vi è, quindi, dubbio che il contratto preliminare debba rivestire la stessa forma del definitivo ossia la forma scritta.

Diversamente per le locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo vige il principio della libertà della forma del contratto. Peraltro se si tiene conto dell'obbligo di registrazione e delle connesse problematiche in ordine alla prova del contratto e al suo contenuto appare evidente come sia senz'altro preferibile anche con riguardo al contratto avente ad oggetto immobili commerciali adottare la forma scritta.

Oltre a tali aspetti, è senz'altro opportuno evidenziare come il contratto preliminare di locazione debba contenere gli elementi essenziali del divisato contratto definitivo in maniera tale che, in caso di inadempimento, gli elementi fondamentali del contratto siano già individuati in guisa che la parte non inadempiente possa richiedere, anche giudizialmente, la costituzione coattiva del vincolo contrattuale. Cercando di fare sintesi in ordine a tali elementi può, dunque, ritenersi che il contratto preliminare di locazione debba prima di tutto individuare il bene che formerà oggetto della locazione, quindi il canone previsto, la tipologia contrattuale, tra le varie possibili la cui scelta è rimessa alla volontà delle parti, e inoltre la durata e la decorrenza del contratto. È infine necessario che la parti individuino ed indichino nel contratto preliminare il termine entro il quale le parti si obbligano a concludere il conseguente ed attuativo contratto definitivo di locazione.

Si deve ritenere che gli elementi indicati siano necessari e sufficienti per consentire di definire il contenuto del contratto che le parti si obbligano a stipulare con la conclusione del contratto preliminare e, dunque, per la piena validità ed efficacia del preliminare stesso. Le indicate caratteristiche sono peraltro idonee a consentire, in caso di inadempimento, di una delle parti di adire l'autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che, sostituendosi alla volontà delle parti, costituisca il vincolo contrattuale da queste divisato.

Va, infine, sottolineato come il contratto preliminare di locazione possa, proprio in relazione alla sua natura e finalità, contenere una clausola sospensiva o risolutiva cui le parti subordinino la conclusione del contratto definitivo o la cessazione dei suoi effetti. Ci si riferisce, ad esempio, al rilascio di un'autorizzazione amministrativa all'esecuzione di lavori, a un mutamento di destinazione del bene o all'avvenuta riconsegna al termine del rapporto locativo in via di conclusione e definizione.

Si è già posto in luce come la finalità del contratto preliminare di locazione sia di vincolare le parti alla conclusione di un successivo contratto di locazione. Per cui l'effetto naturale e fisiologico del contratto preliminare è la stipula del conseguente contratto definitivo di locazione. Tale è la ragione per la quale, come detto, è necessario che il preliminare contenga gli elementi essenziali del contratto definitivo. Gli aspetti più delicati al riguardo si pongono, invece, per il caso in cui una delle parti non intenda concludere il contratto definitivo o comunque si renda inadempiente all'obbligo della relativa stipula.

In caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, la parte non inadempiente si trova di fronte la scelta tra due distinte strade: 1) richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il conseguente risarcimento del danno, o 2) agire in giudizio, ex art. 2932 c.c., per ottenere la costituzione coattiva del rapporto in luogo della manifestazione del consenso della parte resasi inadempiente.

Nel primo caso, valgono i principi ordinari in ordine all'inadempimento grave che consente di risolvere il contratto e di ottenere il risarcimento del danno. A tale riguardo è bene sottolineare che, nel caso di inadempimento, non si versa in una ipotesi di responsabilità precontrattuale ma in quella dell'ordinaria responsabilità contrattuale per inadempimento dell'obbligo di stipula del contratto definitivo (Cass. civ., sez. III, 11 maggio 2010, n. 11371), con le naturali conseguenze in ordine all'eventuale risarcimento del danno, sia del c.d. danno emergente sia del c.d. lucro cessante.

Viceversa è tipico e specifico del contratto preliminare il rimedio dell'esecuzione in forma specifica ossia della domanda giudiziale con la quale la parte richiede, ai sensi dell'art. 2932 c.c., una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.

Tale tipico rimedio di attuazione del contratto preliminare richiede appunto, come si è detto, che il contratto sia determinato (o determinabile) in tutti i suoi aspetti ed elementi essenziali e che non si frappongano elementi di fatto o di diritto che impediscano alla sentenza di realizzare il risultato del contratto definitivo divisato dal preliminare. La domanda di esecuzione in forma specifica richiede anche che la parte che agisce esegua od offra di eseguire la propria controprestazione.

La sentenza di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ha natura costitutiva: così risulta chiaramente dalla previsione dell'art. 2932 c.c. secondo cui la parte non inadempiente, se possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Il rapporto così concluso ha, comunque, natura contrattuale e ad esso si applicano perciò i principi e le norme in materia di contratti e quelle specifiche derivanti dalle leggi speciali in materia di locazioni. In effetti, gli effetti della sentenza sono quelli stessi voluti dal contratto.

Proprio tale caratteristica della sentenza che fa luogo del contratto pone un problema pratico, legato alla risaputa lunghezza del giudizio civile, che rischia di frustrare l'effettività dell'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di locazione. Si ritiene, infatti, che la sentenza possa far decorrere e far concludere il contratto alla data originariamente stabilita dalle parti con il preliminare. Sicché, se nel corso del giudizio la prevista durata del contratto è spirata, la sentenza non potrà costituire il rapporto con una diversa decorrenza e, ancora, se invece residua un certo lasso di tempo il rapporto sarà costituito per quella medesima durata residua.

Un aspetto interessante e controverso riguarda anche il profilo processuale della domanda di esecuzione in forma specifica. Come noto, per tutte le controversie riguardanti le locazioni vige il c.d. rito locativo (con sue proprie specificità rispetto al rito ordinario). In un primo tempo, si è ritenuto che, siccome il rito locativo presuppone l' esistenza di un contratto di locazione mentre il preliminare viene concluso proprio in vista della futura stipula di questo, la controversia riguardante l'inadempimento del preliminare non sarebbe soggetta al rito locativo (Cass. civ., sez. I, 16 gennaio 2003, n. 581). Diversamente, un più recente insegnamento della Suprema Corte è nel senso che devono ritenersi ricomprese tra le controversie in materia locativa anche quelli «nelle quali si controverte in ordine ad un rapporto ancora da costituire ma di cui si richiede la costituzione sulla base di un contratto preliminare» (Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 2017, n. 2037).

Si è, inoltre, ritenuta inammissibile la richiesta cautelare volta ad ottenere un provvedimento d'urgenza che assicuri gli effetti del contratto di locazione rispetto al quale sia stato stipulato un preliminare, anticipando gli effetti che deriverebbero dall'azione ex art. 2932 c.c. che si intenda proporre. Tale istanza cautelare è infatti incompatibile con la natura di sentenza costitutiva che la legge riconosce alla sentenza ex art. 2932, la quale - emessa dopo un giudizio ordinario a cognizione piena - produce solo al suo passaggio in giudicato con efficacia ex nunc gli effetti del consenso mancante (Trib. Nocera Inferiore, 30 marzo 2005).

Bianca, Diritto civile, Il contratto, Milano 2000,181;

Ricciuto, Il contratto preliminare, in Trattato dei contratti, I contratti in generale, 1999, 244;

Gazzoni, Manuale di diritto privato, Il contratto preliminare, Napoli, 2015, 884.