Ripetizione dei canoni extralegali, decadenza del conduttore e prescrizione del credito

Ove il conduttore, cessata la locazione, prosegua la detenzione del bene, ma in base ad un titolo diverso dall'originario contratto di locazione, si ha una situazione equipollente alla “riconsegna dell'immobile locato” ai fini del decorso del termine semestrale di decadenza fissato dall'art. 79, comma 2, della l. n. 392/1978 per l'azione di ripetizione dei canoni extralegali corrisposti nel corso della locazione. Con la scadenza del termine semestrale di decadenza di cui all'art. 79, comma 2, della legge anzidetta, viene meno il diritto del conduttore di ripetere anche i canoni extralegali per i quali non sarebbe scaduto il termine di prescrizione.

Il conduttore di un immobile destinato ad uso non abitativo - cessata la locazione - promuove giudizio nei confronti del locatore per ripetere ex art. 79, comma 2, della l. n. 392/1978 i canoni che afferma di avere versato nel corso del rapporto locatizio in violazione dei limiti fissati dalla stessa legge n. 392.

La locatrice contesta la pretesa eccependo tra l'altro la decadenza del conduttore dall'azione di restituzione alla luce della disposizione che fissa per tale azione il termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato.

Il Tribunale - dopo avere ricordato che in causa era emerso che nel corso della locazione il contratto era stato modificato con la previsione dell'obbligo del conduttore di pagamento di importi fissi crescenti annualmente e di importi variabili, pari al 5% delle somme corrisposte dalla locatrice per la realizzazione di opere migliorative della struttura, e anche con applicazione dell'adeguamento ISTAT, originariamente non previsto, nella misura del 100% e dopo avere ricordato anche che in causa era emerso che il rapporto di locazione era cessato il 31 dicembre 2010 per mutuo consenso ma la conduttrice aveva poi continuato a detenere l'immobile in virtù di un accordo che prevedeva lo svolgimento da parte sua di attività di guardiania e di manutenzione degli impianti dell'immobile verso un corrispettivo mensile - definisce la causa rigettando la domanda attorea in ragione della intervenuta decadenza della conduttrice dall'azione di ripetizione delle somme pretese.

L'art. 79, comma 2, della l. n. 392/1978 prevede che «Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge».

Nel giudizio definito dal Tribunale di Milano con la sentenza che si annota, le questioni che si pongono con riguardo alla norma ora ricordata sono due.

La prima questione concerne l'individuazione del dies a quo per il decorso del termine semestrale di decadenza previsto dalla norma citata. Il quesito che si pone è se possa considerarsi avvenuta la riconsegna dell'immobile al locatore nel caso in cui il contratto di locazione venga risolto consensualmente edil conduttore mantenga la detenzione dell'immobile in base ad un nuovo e diverso contratto non avente più la natura di contratto di locazione (nel caso si trattava di un contratto in virtù del quale la società già conduttrice era tenuta a fornire prestazioni di manutenzione e di custodia dell'immobile e dei relativi impianti).

La seconda questione concerne invece gli effetti del decorso del termine semestrale di decadenza: il quesito che si pone è se la scadenza di tale termine comporti per il conduttore la perdita definitiva del diritto di ripetere tutte le somme corrisposte extra legem nel corso della locazione o se invece essa comporti solo la perdita della possibilità di ripetere le somme per le quali sia maturato il termine di prescrizione mantenendo il conduttore il diritto di ripetere le somme per le quali non sia maturato il termine di prescrizione.

Il Tribunale di Milano dà risposta ai due quesiti ora indicati.

Affrontando la prima questione (incentrata sull'individuazione del dies a quo per il decorso del termine semestrale di decadenza previsto dall'art. 79, comma 2, l. n. 392/78) il Tribunale ricorda innanzitutto che se di norma per riconsegna del bene ai fini della norma anzidetta deve intendersi «la restituzione materiale del bene, da individuarsi allorché termina concretamente il rapporto di fatto tra il conduttore e il bene locato e il locatore ne riacquista la effettiva disponibilità» (situazione che prescinde “dalla data di cessazione giuridica del rapporto, che può anche essere antecedente, come nel caso in cui il conduttore ritardi la riconsegna e continui ad occupare illegittimamente l'immobile”), tuttavia «possono esservi ipotesi nelle quali tale restituzione materiale non avviene, pur essendo cessato il rapporto di locazione, e ciò per impossibilità di fatto o per fatti sopravvenuti, che privano di rilevanza la riconsegna e che sono ad essa equipollenti». Si tratta, per esempio, delcaso del conduttore che acquista l'immobile locato e che continua ininterrottamente ad averne il godimento, ma per un titolo diverso o anche del caso di cessione del contratto di locazione: in queste ipotesi, il termine di sei mesi dalla riconsegna che l'art. 79 della l. n. 392/1978 fissa «per laproposizione, da parte del conduttore medesimo, dell'azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti nei suddetti testi normativi» decorre - quanto alla prima ipotesi - dalla data del mutamento del titolo di godimento del benee - quanto alla seconda - dalla data della cessione del contratto di locazione, da ritenersi equivalente alla riconsegna del bene.

Ciò deve affermarsi - secondo la sentenza in commento - alla luce della ratio della norma che è finalizzata a «consentire al conduttore di far valere il proprio diritto alla restituzione delle somme indebitamente corrisposte senza la remora di subire azioni di ritorsione da parte del locatore». È appunto alla luce di questa finalità che «il riferimento della disposizione in esame alla riconsegna, come all'evento cui si ricollega la decorrenza del termine di decadenza di sei mesi previsto per la ripetizione da parte del conduttore delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla legge, non può … intendersi in senso letterale» e che deve «considerarsi equivalente alla riconsegna ogni sviluppo del rapporto che implichi il venir meno, con la cessazione del rapporto locativo col conduttore, della remora» di cui si è detto.

Sulla scorta di questi rilievi, il Tribunale di Milano giunge alla conclusione che nel caso oggetto del suo esame, avendo le parti risolto consensualmente il contratto di locazione ed avendo la ex conduttrice continuato a detenere il bene ma in forza di un titolo diverso dalla locazione, la riconsegna è«giuridicamente avvenuta … allorché la conduttrice ha posto l'immobile nell'effettiva disponibilità della locatrice, tanto è vero che questa ne ha disposto affidandone la detenzione alla medesima perché provvedesse alla sua guardiania e manutenzione».

L'azione di ripetizione proposta dalla conduttrice dopo diversi anni dall'evento inteso quale riconsegna nel senso ora indicato viene pertanto dichiarata inammissibile perché tardiva.

Quanto alla seconda questione (relativa alla portata degli effetti della tardività dell'azione di ripetizione), il Tribunale ricorda che la giurisprudenza di legittimità afferma al riguardo che«se l'azione viene esperita oltre il … termine, il conduttore è esposto al rischio dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell'immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione».

Il Tribunale di Milano osserva che alla base di questa affermazione vi è il convincimento della Corte di Cassazione che anche la Corte Costituzionale fosse giunta alla conclusione ora indicata facendo leva sulla considerazione della «esigenza di tutelare la parte contrattuale debole, ossia il conduttore, che potrebbe avere remore ad esercitare l'azione di ripetizione de qua, nel corso del rapporto, per il timore di subire ‘ritorsioni' da parte del locatore, ossia il mancato rinnovo del contratto alla scadenza contrattuale». È da ciò - nota il Tribunale - che la Corte di Cassazione ha tratto appunto l'opinione che «l'interpretazione costituzionalmente orientata dell'art. 79, comma 2, legittimerebbe il trattamento previsto dalla norma, nei termini indicati, in ragione della sua chiara derivazione giuslavoristica, data la volontà del legislatore di ampliare le facoltà del conduttore di ripristinare l'equilibrio globale del rapporto esaurito».

Tale opinione però - nota il Tribunale di Milano - è frutto di un equivoco poiché la Corte Costituzionale non ha mai affermato il principio anzidetto: essa, al contrario, ha affermato che la finalità della norma considerata è - “in coerenza con la finalità sanzionatoria della nullità prevista nel comma 1” - quella di «eliminare l'incertezza connessa ad una convenzione che, sia pure pro quota, si assume contra legem, per cui l'azione del conduttore implica la previa determinazione del canone legalmente dovuto e la sua proponibilità è ragionevolmente limitata ad un circoscritto lasso di tempo». È proprio in considerazione di questa finalità che la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 141/1994, aveva dichiarato infondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 79, comma 2, della l. n. 392/1978 sollevata in riferimento all'art. 3 Cost. in relazione al fatto che la norma non prevede il medesimo termine di decadenza anche per l'azione del locatore diretta al pagamento dei canoni scaduti e non pagati: la questione era stata ritenuta infondata appunto perché si tratta «di situazioni soggettive diverse in ragione delle diverse esigenze alle quali rispondono». E nell'occasione la Corte Costituzionale aveva ribadito – con riguardo alla differenza di disciplina tra le due ipotesi - che «mentre la pretesa del locatore discende da un regolamento negoziale secundum legem e si inserisce razionalmente nella generale previsione di prescrizione quinquennale, di cui all'art. 2948, n. 3), c.c.», la disciplina che concerne il conduttore (art. 79, comma 2, l. n. 392/1978) «è volta ad eliminare l'incertezza connessa ad una convenzione contra legem, per cui l'azione a questi riconosciuta implica la previa determinazione del canone legale e, ragionevolmente, ne è riconosciuta la proponibilità entro un circoscritto lasso di tempo». Il che fa escludere che tale disciplina comporti un ingiustificato trattamento deteriore del conduttore.

Alla luce di queste considerazioni il Tribunale di Milano precisa di non condividere l'opinione della Corte di Cassazione circa gli effetti del decorso del termine di cui al comma 2 dell'art. 79 della l. n. 392/1978 ed osserva che per affrontare la questione deve tenersi presente che da un lato il termine per l'esercizio dell'azione di ripetizione ha natura di termine di decadenza(e che «l'effetto tipico della decadenza è appunto quello della perdita del diritto per mancato tempestivo esercizio») e che d'altro lato «le norme sulla prescrizione operano, per espresso disposto di legge, solo allorché la decadenza è impedita dal compimento dell'atto previsto (art. 2967 c.c.), e non vengono invece in rilievo quando la decadenza si sia verificata, proprio perché il diritto è già venuto meno».

Deve pertanto ritenersi - conclude il Tribunale - che«la decadenza semestrale dall'azione di ripetizione prevista dall'art. 79, comma 2, della l. n. 392/1978 si verifica indipendentemente dal compimento della prescrizione».

Sulla base di queste considerazioni il Tribunale rigetta la domanda di ripetizione dei canoni della conduttrice con riguardo a tutti canoni che si affermavano pagati extra legem, anche con riguardo a quelli per i quali non sarebbe maturato il termine di prescrizione.

Come si è visto, la sentenza che si annota affronta due delle questioni poste dal comma 2 dell'art. 79 della l. n. 392/1978 (norma questa che - a seguito dell'abrogazione disposta dall'art. 14 della l. n. 431/1998 - trova attualmente applicazione solo nei confronti delle locazioni non abitative): la questione relativa all'individuazione dell'evento definibile quale “riconsegna dell'immobile” da cui decorre il termine di decadenza indicato dalla norma e la questione relativa agli effetti della decorrenza di tale termine.

Per dare soluzione ad entrambe le questioni il Tribunale di Milano si richiama alla ratio della norma, considerata quale elemento idoneo a consentire la corretta individuazione della portata della norma stessa.

La prima questione esaminata, dunque, è quella che concerne la definizione della “riconsegna” del bene locato, evento che determina il dies a quo per il computo del termine semestrale di decadenza.

Al proposito il Tribunale ricorda che secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione per “riconsegna” dell'immobile ai sensi del comma 2 dell'art. 79 della l. n. 392/1978 deve intendersi la riconsegna in senso concreto e reale del bene locato restando invece priva di effetto ai fini del decorso del termine decadenziale anzidetto la semplice cessazione de iure del contratto di locazione che non si accompagni alla riconsegna materiale del bene (Cass. civ., sez. III, 17 dicembre 2010, n. 25638).

Vi è da dire però che se quella indicata è la regola generale, viene generalmente ritenuto tuttavia che siano equipollenti al rilascio materiale del bene locato alcune situazioni specifiche che configurano ipotesi di rilascio “virtuale e figurativo”. Decisiva in questa prospettiva è la considerazione della ratio della norma, costituita dal fine di «consentire al conduttore di far valere il proprio diritto alla restituzione delle somme indebitamente corrisposte senza la remora di subire azioni di ritorsione da parte del locatore» nei casi in cui sia presente tale condizione appare non necessario il rilascio materiale dell'immobile locato, dovendosi ritenere sufficiente un rilascio semplicemente virtuale.

Tra le situazioni particolari di tale specie vengono segnalate:

• l'ipotesi dell'acquisto della proprietà dell'immobile da parte dello stesso conduttore (acquisto che potrebbe avvenire anche in conseguenza dell'esercizio da parte del conduttore del diritto di prelazione ex art. 38 della l. n. 392/1978 o del succedaneo diritto di riscatto ex art. 39 della stessa legge): da sottolineare che in questo caso il termine semestrale per la proposizione dell'azione di ripetizione si è ritenuto che decorra dal momento in cui avvenga il mutamento del titolo in base al quale il conduttore ha la disponibilità del bene, mutamento di titolo che deve ritenersi comporti appunto il rilascio virtuale del bene (Cass. civ., sez. III, 19 gennaio 1988, n. 356);
• l'ipotesi della cessione da parte del conduttore ad un terzo del contratto di locazione: in questo caso il momento di decorrenza del termine semestrale per la promozione del giudizio diretto alla ripetizione delle somme pagate dal primo conduttore in eccedenza rispetto ai limiti di legge si è ritenuto sia costituito dal momento della cessione, da considerarsi anche in questo caso fattispecie di rilascio virtuale (Cass. civ., sez. III, 6 maggio 2010, n. 10964);
• l'ipotesi della successione nel contratto di locazione ex art. 6 della l. n. 392/1978 del coniuge separato ed assegnatario (ipotesi, che interessa solo le locazioni abitative, in virtù della quale il coniuge separato ed assegnatario della casa coniugale subentra nel contratto di locazione in sostituzione del coniuge precedentemente titolare): in questo caso si è ritenuto che venga a configurarsi una sorta di consegna, in senso virtuale, dell'immobile al locatore da parte del vecchio conduttore e di contestuale consegna della cosa locata - sempre in senso figurativo - al nuovo conduttore sì che la data di decorrenza del termine di cui al comma 2 dell'art. 79 per fare valere la pretesa di ripetizione dei canoni extralegali corrisposti dal conduttore originario si è ritenuto debba nel caso identificarsi in quella del provvedimento giudiziale di separazione personale dei coniugi in virtù del quale il conduttore non assegnatario cessa di essere tale (in questo senso, v. Cass. civ., sez. III, 17 luglio 2008, n. 19691).

In tutti i casi ora indicati dunque si è ritenuto che “il riferimento alla “riconsegna” come all'evento cui si ricollega la decorrenza del termine di decadenza di sei mesi” non possa intendersi in senso letterale e che debba «considerarsi equivalente alla riconsegna ogni sviluppo del rapporto che implichi il venir meno, con la cessazione del rapporto locativo con il conduttore,» del collegamento del conduttore con il bene: ciò appunto perché la norma deve essere intesa alla luce della sua finalità e cioè in funzione dell'obiettivo di «consentire al conduttore di far valere il proprio diritto alla restituzione delle somme indebitamente corrisposte senza la remora di subire azioni di ritorsione da parte del locatore». Finalità che la giurisprudenza ha sempre ritenuto che sia alla base della disposizione in esame (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 11 giugno 2007, n. 13681: «la ratio della disposizione è quella di evitare al conduttore ritorsioni in conseguenza della situazione di debolezza in cui versa nei confronti del locatore”).

Vi è da dire che il ragionamento che la sentenza - in base alle indicazioni fornite dalla giurisprudenza di legittimità - segue per dare soluzione alla questione consente di constatare come il quadro della materia sia assai articolato e pone in rilievo aspetti critici della materia con riguardo alla omogeneità ed alla coerenza degli elementi che compongono tale quadro. Il ricorso alla ratio della norma quale elemento di orientamento per la soluzione delle questioni può condurre infatti - come ora vedremo - ad esiti divergenti in relazione alle diverse specifiche situazioni considerate.

a) Si prendano in considerazione e si pongano a raffronto - tra le fattispecie che sopra si sono ricordate - il caso in cui il conduttore acquisti l'immobile locato divenendone proprietario ed il caso in cui al conduttore originario subentri nel rapporto locatizio altro soggetto.

Nel primo caso è evidente che il conduttore, divenuto proprietario dell'immobile, non potrà più essere assoggettato ad iniziative di ritorsione da parte del locatore attraverso atti che siano compiuti nell'ambito del contratto di locazione e che contrastino con l'interesse del conduttore. In questo caso infatti non esisterà più un rapporto locatizio ed il conduttore (anzi: l'ex conduttore) sarà oramai proprietario dell'immobile: aspetti che collegano la fattispecie a quella del rilascio materiale del bene locato e che giustificano sul piano della logica la considerazione dell'equipollenza delle due fattispecie ai fini dell'applicazione della norma de qua.

Diverse sono le considerazioni da farsi a proposito dell'ipotesi della cessione del contratto di locazione o della successione di un terzo nella posizione del conduttore: in questo caso il contratto di locazione resta in vita, anche se nei confronti di un soggetto che ex latere conductoris è diverso dal soggetto originario. Il fatto che nel caso la locazione resti in vita fa ritenere che - a differenza che nel primo caso - non possano escludersi iniziative del locatore volte a contrastare l'interesse del conduttore (e dunque iniziative che abbiano quella natura che il ragionamento svolto dalla sentenza che si annota considera avere portata decisiva) ancorché rivolte nei confronti del nuovo conduttore dell'immobile.

Ciò conduce a ritenere che in questo secondo caso per la corretta valutazione della questione sia necessaria - proprio sulla scorta del principio che si è considerato supra - un'ulteriore indagine: quella della verifica della sussistenza o meno del diritto del nuovo conduttore di pretendere dal locatore il pagamento delle somme che siano state versate per canoni illegali antecedentemente al suo subentro nella locazione. È chiaro infatti che il nuovo conduttore, ove avesse tale diritto, sarebbe soggetto a quello stesso pericolo di iniziative di ritorsione da parte del locatore che la sentenza che si annota ritiene elemento decisivo ai fini della soluzione della questione.

Da osservare al riguardo che - anche a prescindere dalla risposta che si dia agli interrogativi che si pongono a proposito degli effetti che nei diversi casi derivino ex lege relativamente al subentro del nuovo conduttore nei diritti del conduttore originario - è certo comunque che nel caso di cessione volontaria del contratto di locazione è possibile che il conduttore cedente trasferisca al cessionario anche il suo credito nei confronti del locatore per la ripetizione dei canoni extralegali da lui corrisposti. In questo caso il conduttore cessionario verrebbe dunque ad essere assoggettato al medesimo pericolo di ritorsione o di pressione da parte del locatore cui sarebbe soggetto il vecchio conduttore. Il che conduce a ritenere che proprio sulla scorta del ragionamento seguito dalla sentenza che si annota basato sulla ratio della norma dovrebbe escludersi che in questo caso la cessione del contratto di locazione possa considerarsi equivalente al rilascio materiale ai fini del decorso del termine di decadenza previsto dalla norma in esame.

Da osservare che non sembra che questi profili della questione - che pure sono strettamente collegati al richiamo della ratio della norma come sopra individuata quale elemento necessario per la soluzione della questione - siano presi in considerazione dalla sentenza che si annota (né sembra che essi siano stati esplorati dalla giurisprudenza che la stessa richiama).

b) Quanto viene affermato dalla sentenza in commento conduce a formulare una seconda osservazione.

Come si è detto, la giurisprudenza è orientata ad affermare che il termine semestrale di decadenza di cui all'art. 79 della l. n. 392/1978 decorre esclusivamente dalla data di rilascio dell'immobile e che ai fini del decorso del termine è irrilevante che il contratto sia cessato de iure in data anteriore (Cass. civ., sez. III, 17 dicembre 2010, n. 25638).

Orbene, tale affermazione appare difficilmente coordinabile con il ragionamento che viene seguito dalla sentenza che si annota. Ciò dal momento che in tutti i casi in cui il contratto fosse scaduto - ancorché l'immobile non fosse stato ancora rilasciato da parte del conduttore - sarebbe assai difficile ipotizzare iniziative del locatore che potessero pregiudicare i diritti o comunque gli interessi e le aspettative del conduttore.

Ove si consideri che i mezzi di pressione anzidetti consistono principalmente nella minaccia del “mancato rinnovo del contratto alla scadenza contrattuale” (Cass. civ., sez. III, 6 maggio 2010, n. 10964) pare infatti evidente che debba escludersi che in questo caso il conduttore possa essere soggetto al mezzo di pressione rappresentato dalla minaccia anzidetta, dal momento che in questo caso il contratto è già scaduto e non vi è più la possibilità del suo rinnovo.

c) Da ultimo pare opportuno sottolineare come le considerazioni svolte dal Tribunale di Milano possano fornire un aiuto per la soluzione della questione dell'individuazione del dies a quo per la decorrenza del termine di decadenza che stiamo considerando nel caso in cui le stesse parti del contratto di locazione stipulino un nuovo contratto di locazione che comporti la novazione del precedente rapporto.

Rispetto a questa ipotesi in giurisprudenza si registrano opinioni divergenti:

• secondo alcuni (App. Roma 19 luglio 2005) in questo caso la decorrenza del termine semestrale per l'azione di ripetizione dei canoni indebitamente corrisposti inizierebbe non dalla materiale consegna dell'immobile (che nel caso della stipulazione di un nuovo contratto per lo stesso immobile non si verifica affatto) ma dalla data della nuova stipulazione (e ciò - si afferma - perché non sarebbe ipotizzabile in questa situazione il rischio di ritorsione del locatore in danno del conduttore);
• secondo altra opinione invece (in questo senso, v. Trib. Genova 5 luglio 2006) nel caso in cui ad un primo contratto seguisse altro contratto il dies a quo per la decorrenza del termine semestrale previsto dal comma 2 dell'art. 79 della l. n. 392/1978 per la ripetizione delle differenze extra-legali di canone andrebbe individuato non nella data di stipulazione del nuovo contratto bensì in quella della riconsegna materiale dell'immobile.

Quanto afferma il Tribunale di Milano con la sentenza che si annota appare utile per definire la questione ora indicata. Essa infatti orienta la risposta al quesito verso la seconda delle opinioni che si sono ricordate supra: è chiaro infatti che anche nel caso di novazione del contratto di locazione originario il conduttore resterebbe soggetto - fino a quando fosse in corso il nuovo contratto che avrebbe sostituito il primo - alla possibilità di ritorsione da parte del locatore. Ciò conduce dunque a ritenere che solo con la riconsegna materiale del bene alla fine del contratto conseguente alla novazione debba iniziare a decorrere il termine di decadenza.

Quanto all'altra questione esaminata - relativa agli effetti della decorrenza del termine di decadenza - va ricordato che la giurisprudenza di legittimità è orientata a ritenere che l'effetto della decadenza prevista dall'art. 79 della l. n. 392/1978 è che l'azione esperita oltre il termine di sei mesi dalla consegna dell'immobile locato esporrebbe il conduttore al rischio dell'eccezione di prescrizione decennale dei crediti per i quali essa fosse maturata, mentre il rispetto di tale termine gli consentirebbe il recupero di tutto quanto fosse stato indebitamente corrisposto sino al momento del rilascio dell'immobile (Cass. civ., sez. III, 26 maggio 2004, n. 10128; Cass. civ., sez. III, 7 febbraio 2014, n. 2829; Cass. civ., sez. III, 17 dicembre 2010, n. 25638; Cass. civ., sez. III, 5 novembre 2009, n. 23470; Cass. civ., sez. III, 11 giugno 2007, n. 13681).

In altre parole, l'effetto del decorso del termine di decadenza semestrale del quale si tratta sarebbe - secondo questa opinione - solo quello di provocare la perdita per il conduttore del diritto di pretendere la restituzione delle eventuali somme pagate in eccedenza nel periodo antecedente i dieci anni dalla richiesta (con la precisazione che peraltro la perdita di tale diritto, in quanto collegata alla prescrizione, sarebbe condizionata alla proposizione dell'eccezione di prescrizione da parte del locatore).

Da tale opinione dissente, però, il Tribunale di Milano con la sentenza che si annota (la quale peraltro trova precedenti in altre pronunce di giudici di merito: v., in questo senso, Trib. Genova 6 luglio 2005, che ha ritenuto inammissibile la domanda di ripetizione di quanto versato dal conduttore in eccedenza rispetto al canone legale proposta oltre il termine di sei mesi dal rilascio).

Il Tribunale di Milano pone alla base del proprio dissenso dall'opinione della Corte di Cassazione la considerazione che questa non terrebbe conto del rapporto che deve vedersi tra l'istituto della prescrizione e l'istituto della decadenza: al proposito la sentenza osserva che una volta chiarito che “il termine per l'esercizio dell'azione di ripetizione è univocamente qualificato dalla giurisprudenza e dalla dottrina come decadenziale” e una volta ricordato che “l'effetto tipico della decadenza è appunto quello della perdita del diritto per mancato tempestivo esercizio” deve notarsi che “le norme sulla prescrizione operano, per espresso disposto di legge, solo allorché la decadenza è impedita dal compimento dell'atto previsto … e non vengono invece in rilievo quando la decadenza si sia verificata, proprio perché il diritto è già venuto meno”.

Ciò che è opportuno qui notare assai brevemente - non essendo comunque possibile in questa sede un adeguato approfondimento della questione - è che la questione sembra essere ancora più complessa: dall'esame delle sentenze della Corte di Cassazione che hanno affermato il principio non condiviso dal Tribunale di Milano emerge infatti che la Corte di legittimità - nell'affermare il principio sopra ricordato - non ha dimenticato la necessità della considerazione del rapporto tra decadenza e prescrizione, ma ha invece affermato (v., a questo proposito, per esempio, Cass. civ., sez. III, 26 maggio 2004, n. 10128) che il principio ricordato darebbe luogo ad una regola nuova di compatibilità tra prescrizione e decadenza, regola nuova che per un verso non contrasterebbe con la previsione della tassatività delle ipotesi di sospensione della prescrizione e per altro verso comporterebbe l'inopponibilità della prescrizione. Secondo la Corte di Cassazione dunque la norma in esame dovrebbe essere vista quale disposizione diretta ad introdurre una nuova ipotesi di equilibrio tra i due istituti, ipotesi che si discosterebbe dal rapporto che tradizionalmente si considera intercorrere tra gli stessi. Il tema, come si vede, è complesso e richiederà ulteriori approfondimenti.

Da segnalare, infine, che in argomento è stata proposta anche una terza - ulteriormente diversa - ipotesi di soluzione: da parte di alcuni giudici di merito si è prospettato che il rispetto del termine decadenziale di 6 mesi previsto dal comma 2 dell'art. 79 della l. n. 392/1978 consentirebbe al conduttore la ripetizione delle differenze extra-legali di canone ma solamente secondo l'ordinaria prescrizione decennale (App. Catania 12 novembre 2005; App. Bologna 14 maggio 2001). Ciò dunque comporterebbe la coesistenza e l'operatività contemporanea, nel caso, della prescrizione e della decadenza.

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Izzo, L'indebito locatizio: prescrizione, decadenza e inammissibilità di domande pro futuro, in Giust. civ., 2004, I, 1951;

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