Chi paga le spese della parte in aggetto di una terrazza a livello ad uso esclusivo?

In relazione alla ripartizione dei costi di pavimentazione del lastrico solare, del parapetto e dell'eventuale sua soletta aggettante, i relativi oneri sono da ritenersi a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, trattandosi di spese attinenti a quelle parti del lastrico medesimo che risultino avulse dalla funzione di copertura, come ad esempio balaustre o altri simili ripari, servendo essi non già alla copertura, ma alla praticabilità della terrazza. Per tutte le altre parti le spese, invece, vanno sempre suddivise secondo le prescrizioni dell'art. 1126 c.c.

L'oggetto della delibera impugnata concerneva, tra l'altro, la ripartizione degli oneri di spesa relativi al rifacimento di un terrazzo esclusivo posto parzialmente a copertura dei piani sottostanti che, in sede di approvazione del preventivo, erano stati suddivisi secondo quanto stabilito dall'art. 1126 c.c. (1/3 a carico dei proprietari esclusivi ed i restanti 2/3 a carico dei proprietari coperti dal terrazzo). Contestualmente, l'assemblea aveva deciso che in sede di consuntivo la contabilità finale per gli stessi interventi sarebbe stata effettuata tenendo conto degli aggetti di proprietà privata, i cui costi avrebbero dovuti essere sostenuti dagli stessi proprietari i quali, a loro volta, avrebbero dovuto restituire agli altri condomini quanto da questi pagato in eccesso. La contestazione, inoltre, comprendeva anche le spese conseguenti e necessarie alle lavorazioni, come ad esempio lo spostamento ed il riposizionamento dei vasi.

La questione portata all'attenzione del giudicante appare alquanto anomala, poiché, in uno stesso punto all'ordine del giorno, venivano posti in votazione due argomenti: da un lato, l'approvazione concreta di un preventivo che, presumibilmente, doveva essere accompagnato anche dalla ripartizione millesimale e, dall'altro, l'assenso ad una diversa suddivisione futura degli oneri,per la quale venivano dettati criteridiversi da quelli già applicati. Da un punto di vista sostanziale, invece, la decisione del Tribunale è caduta su un tema non raro, poiché è frequente che i terrazzi o i lastrici ad uso esclusivo vadano a superare il perimetro dell'edificio creando non pochi conflitti ed incertezze sui soggetti tenuti a contribuire alle spese relative a quella parte che sconfina dall'ambito strettamente condominiale.

Il Tribunale ha posto immediatamente l'accento sulla difficoltà di individuare il criterio di ripartizione delle spese da applicare nel caso in cui i lavori di rifacimento di un lastrico solare di copertura si estendano anche alla parte aggettante rispetto alla sagoma dell'edificio.

Il giudicante è partito da una considerazione di carattere generale, secondo la quale all'intero lastrico solare (che nella specie era rappresentato dalla terrazza ad uso esclusivo), in via presuntiva, deve essere attribuita - salvo che il contrario non emerga da specifiche verifiche di carattere tecnico/strutturale - una unitarietà organica e funzionale allorché ab origine il solaio sia stato concepito come un unicum, con posa in opera di una sola guaina isolante continua, da cui consegua l'impossibilità di riparazioni parziali per la sola parte in aggetto. In tal caso, infatti, un intervento limitato a tale superficie esporrebbe l'intero lastrico solare al pericolo di infiltrazioni facendogli perdere la necessaria funzione di copertura a servizio di tutto lo stabile.

Quindi, considerando la mera funzione di copertura del lastrico/terrazza le spese relative alle parti che tale funzione svolgono vanno sempre divise seguendo il criterio indicato dall'art. 1126 c.c. (Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2012, n. 16583), non essendo possibile fare una distinzione tra parte aggettante e non aggettante.

Diversamente sono a carico del proprietario/utente esclusivo i costi di pavimentazione del lastrico solare, del parapetto e dell'eventuale soletta in aggetto, che rappresentano parti avulse dalla funzione di copertura, in quanto attinenti alla praticabilità della terrazza (Cass. civ., sez. II, 1 dicembre 2000, n. 15389) potendo essere parificati a cornicioni o balconi (Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2017, n. 4183).

Proprio in forza di tali rilievi era stato necessario esperire nel corso del giudizio una consulenza tecnica d'ufficio, nella quale era stata accertata una unità morfologica, strutturale e funzionale, della superficie praticabile del terrazzo a livello che aveva implicato la continuità del manto di impermeabilizzazione per tutta l'estensione del terrazzo di copertura, con un unico elemento di discontinuità costituito dal bocchettone di smaltimento delle acque. Il ché avrebbe giustificato la ripartizione delle spese, anche per la parte in aggetto, secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c., come in effetti era stato fatto con la delibera assembleare impugnata.

La deliberazione veniva, tuttavia, annullata in quanto per l'aspetto oggetto di esame il Tribunale si era limitato a rilevare che dagli atti del giudizio non era risultato con esattezza quali fossero stati i lavori effettivamente eseguiti, in quanto genericamente indicati come “rifacimento del terrazzo a livello”; che la delibera non aveva specificato se le spese da addebitare all'attore si riferissero tutte alla parte in aggetto e che la deliberazione stessa, per la formulazione del punto concernente i lavori era programmatica ed astratta. In conclusione con tale decisione l'assemblea non aveva preso né posizione sulle singole lavorazioni, né aveva dimostrato di volere violare i criteri stabiliti dall'art. 1126 c.c. Al momento, quindi, la delibera assembleare non poteva ritenersi invalida, mentre lo sarebbe stata se, in sede di consuntivo, avesse ripartito le spese in difformità dei criteri dal medesimo giudice indicati.

La sentenza del Tribunale capitolino offre due spunti di riflessione.

Il primo è quello che emerge palese dal caso specifico e riguarda, come visto, la parte in aggetto di un lastrico solare o di una terrazza a livello e la conseguente ripartizione delle relative spese, emergendo una manifesta assimilabilità di tale “sporto” alla fattispecie del “balcone in aggetto”. Il secondo punto riguarda la posizione assunta dal giudicante nei confronti di una delibera che egli stesso ha definito “astratta e programmatica”.

L'aggetto altro non è una sporgenza verso l'esterno di un elemento architettonico o costruttivo rispetto alle adiacenti parti della struttura, e soprattutto alle parti sottostanti da cui l'elemento stesso (balcone, cornicione, cornici in genere) è portato. Già il termine “architettonico” riferito all'aggetto potrebbe fare ricadere tale porzione - come anche rilevato nella sentenza - nell'ambito delle parti comuni, allorché questa dovesse svolgere una funzione estetica e decorativa dell'edificio.

Ad integrazione di quanto in merito osservato si può ritenere che la parte in aggetto della terrazza esclusiva di copertura sia equiparabile alla fattispecie del balcone in aggetto, peril quale la giurisprudenza ha avuto modo di affermarne, con riferimento alla sua utilità, l'appartenenza al suo proprietario esclusivo. Esso, infatti, rappresenta il prolungamento naturale della corrispondente unità immobiliare ed è estraneo alla copertura dei piani sottostanti nel senso voluto dall'art. 1126 c.c. Tale funzione non viene meno neppure qualora il balcone sia arricchito da elementi decorativi (ad esempio: rivestimenti e decorazioni della parte frontale e di quella inferiore) che si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. In tale ipotesi, ai fini della ripartizione delle spese del balcone in aggetto rimarranno comuni a tutti i condomini quelle inerenti agli elementi di abbellimento, mentre gli oneri strettamente collegati alla parte del balcone di proprietà esclusiva dovranno essere sostenute dal suo proprietario (Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624).

Il secondo argomento sul quale riflettere è quello relativo alla decisione concernente l'impugnativa della delibera nella parte in cui la stessa, richiamando e confermando precedente deliberazione (evidentemente non impugnata), aveva approvato nel preventivo la ripartizione delle spese generali del terrazzo secondo il dettato dell'art. 1126 c.c. e rinviato ad un momento successivo (quello di approvazione del consuntivo) una diversa suddivisione degli oneri già ripartiti applicando, sostanzialmente come poi indicato nella stessa sentenza, il differente criterio di imputazione della spese per la parte in aggetto.

Pur se la motivazione e l'indicazione, da parte del Tribunale, dei principi di diritto sono pienamente condivisibili, anche perché in linea con la costante giurisprudenza, la decisione adottata desta qualche perplessità in quanto sembra emergere un contrasto tra l'affermazione che “la delibera in esame non può ritenersi invalida” ed il successivo dispositivo, nel quale è stato deciso per l'annullamento in toto della deliberazione (si ricorda impugnata anche per un differente punto posto all'ordine del giorno).

Da un punto di vista generale, infatti, la deliberazione programmatica è quella priva dei caratteri della concretezza e dell'attualità, essendo preordinata ad una decisionefutura rispetto alla quale non è neppure vincolante, in considerazione della piena discrezionalità dell'assemblea che si cristallizza nel momento in cui l'argomento viene votato dopo la discussione. In considerazione di tali requisiti la costante giurisprudenza ne afferma la non impugnabilità, poiché il relativo interesse, ai sensi dell'art. 1137 c.c., richiede che la stessa sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini suscettibile di determinare eventuale pregiudizio (Cass. civ., sez. II, 23 novembre 2016, n. 23903). Quindi, secondo tale argomentazione a rigore, la domanda di impugnativa per tale specifico e limitato aspetto (differente ripartizione delle spese in sede di approvazione del futuro consuntivo), avrebbe dovuto essere rigettata poiché non poteva essere oggetto di impugnativa.

Salciarini, Il lastrico solare esclusivo: problematiche di ripartizione delle spese, in Immobili & dirirtto, 2009, fasc. 7, 7;

Scarpa, Balconi, lastrici e terrazze: attribuzione della proprietà e ripartizione delle spese, in Immobili & proprietà, 2009, 435;

Celeste, L'interesse del condomino a impugnare la delibera assembleare, in Immobili & diritto, 2006, fasc. 3, 33;

Capponi, Sul criterio di riparto delle spese per la manutenzione ed il rifacimento dei parapetti dei lastrici solari, in Arch. loc. e cond., 2004, 541;

De tilla, Parapetti, sporgenze, balconi: natura condominiale ai fini della ripartizione tra i condomini delle relative spese di riparazione e di manutenzione, in Giust. civ., 1990, I, 1126.