Vizi e guasti nella locazione

I vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 c.c.). Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c. Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 c.c., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale.

Con ricorso notificato alla controparte, un conduttore, a mezzo del suo amministratore di sostegno, adiva il Tribunale deducendo che conduceva in locazione sin dal luglio 1993 un immobile sito in Milano, di proprietà della resistente; che sin dal 2002 aveva denunciato alla proprietà gravi vizi dell'immobile e, nello specifico, l'esistenza di copiose infiltrazioni di acqua dal terrazzo posto al piano superiore; che nel 2013 aveva esperito innanzi al Tribunale procedimento per ATP, da cui risultavano confermati i predetti vizi ed accertato un minor valore locativo pari al 33%; che nel giugno 2016 richiedeva alla resistenza il rimborso dei canoni versati in eccedenza rispetto al valore locativo accertato in sede di ATP, senza ottenere riscontri dalla controparte.

Ciò premesso, l'attore così concludeva: «accertato il diritto del ricorrente, per le cause esposte in narrativa, condannare la resistente, in persona del legale rappresentante pro tempore, alla restituzione della somma di Euro 14.959,72, oltre interessi, ovvero di quella diversa somma che risulterà, anche in via equitativa, di giustizia; condannare la resistente al pagamento di Euro 4.034,40 per spese di CTU; con vittoria di spese e onorari di causa».

A sua volta la resistente, regolarmente costituita, eccepiva che l'ATP svoltosi nel 2013 non forniva alcuna prova dell'esistenza di pregresse infiltrazioni; che nessuna prova vi era di infiltrazioni verificatesi dal 2009 al 2012 e che il minor importo doveva essere calcolato sul solo canone locatizio e non sulle spese accessorie, concludendo per la propria assoluzione e, in via riconvenzionale, per la condanna del ricorrente al pagamento di Euro 2.698,58 per canoni non pagati ed oneri di locazione ancora dovuti.

A norma dell'art. 1578, comma 1,c.c., «se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui riconosciuti o facilmente riconoscibili».

La disposizione richiamata - in uno con le disposizioni di cui agli artt. 1579-1581 c.c. - è intesa a rafforzare, con la garanzia per i vizi, l'obbligo principale del locatore di far godere la cosa locata, a norma dell'art. 1575c.c.

La garanzia per i vizi della cosa locata, di cui all'art.1578c.c., deve peraltro riferirsi ai vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all'uso pattuito, posto che solo l'art. 1579 c.c. prevede l'ipotesi della garanzia per i vizi, “tali da rendere impossibile il godimento della cosa”.

La garanzia sussiste anche in relazione ai vizi preesistenti alla consegna, manifestatisi successivamente ad essa, nel caso in cui il locatore, usando l'ordinaria diligenza, poteva conoscerli secondo la disciplina di cui all'art. 1578 c.c. In tal caso, egli è tenuto a risarcire i danni compreso quello alla salute patito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell'immobile locato, quand'anche tali condizioni fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o di limitazione della responsabilità.

Ad evidenza, la garanzia per i vizi rientra nello schema della responsabilità contrattuale, che ha una sua peculiare disciplina per esempio nella locazione, sia pure nel contesto dei principi generali dettati in tema di responsabilità per vizi: si veda, in proposito, la garanzia per i vizi nella vendita e nell'appalto. E, dunque, il locatore, gravato dalla presunzione di colpa di cui all'art.1218 c.c., è tenuto a rispondere dei danni derivanti dai vizi della cosa locata, salva la prova contraria, consistente nella dimostrazione di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.

In tale contesto, a prescindere dalla specifica garanzia, di cui all'art. 1518 c.c., il conduttore può agire per la risoluzione del contratto, a norma dell'art. 1454 c.c., sempreché provi che l'inadempimento è “di non scarsa importanza”, tenuto conto che - nella garanzia per vizi - possono venire in rilievo anche quelli che diminuiscano in modo apprezzabile il godimento della cosa. Con la precisazione che l'aggettivo “apprezzabile” non è sinonimo di grave o ingente, essendo solo finalizzato a sottolineare che la diminuzione del godimento deve essere effettiva anche se piccola, ma non trascurabile.

A differenza di quanto previsto dall'art.1454c.c., il conduttore non ha però la facoltà di agire per l'adempimento dell'obbligo del locatore di eliminare i vizi, ma solo quella di agire per la risoluzione del contratto o per la riduzione del corrispettivo. Ed invero, ai sensi degli artt.1578 e 1580c.c., che riflettono la garanzia alla quale il locatore è tenuto per tutti i vizi che impediscono o sminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all'uso pattuito, nel presupposto che la cosa stessa debba essere sempre suscettibile del godimento che il locatore si è obbligato a procurare al conduttore e che, a norma dell'art.1581 c.c., sono applicabili, in quanto compatibili, anche nel caso di vizi sopravvenuti. Il conduttore, in relazione a un vizio esistente al momento della consegna o sopravvenuto nel corso della locazione, ha la facoltà di domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, a seconda della gravità del vizio, e in ogni caso il risarcimento dei danni, se il locatore non provi di avere senza colpa ignorato il vizio al momento della consegna.

Per vizio della cosa locata deve intendersi qualsiasi difetto relativo alla struttura della cosa o alla materia di cui essa è composta e, dunque, un difetto interno alla cosa. In particolare, nella nozione di vizio rientrano e sono ricompresi anche elementi estrinseci alla struttura della cosa: può per esempio costituire vizio qualunque fatto esterno, anche se dovuto a terzi o a forza maggiore, tale da procurare una diminuzione del godimento della cosa.

I guasti sono invece deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura per effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene e possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buono stato di manutenzione a norma dell'art. 1575 c.c. e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 c.c., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale.

Sul piano processuale, la diversità della causa petendi tra domanda proposta ex art. 1575, n. 2) e 1576 c.c. e domanda fondata sulla presenza di vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c. consegue alla constatazione che la seconda non postula un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte di manutenzione, ma una oggettiva idoneità strutturale all'uso della cosa.

È in ogni caso difficile distinguere il vizio dal semplice guasto, nonostante che da tale distinzione dipenda la scelta del rimedio spettante al conduttore, rispettivamente quando la cosa è affetta da vizio e quando essa è deteriorata da guasto. Nel primo caso, il conduttore ha diritto alla risoluzione del contratto o a una riduzione del corrispettivo ed eventualmente anche al risarcimento del danno; nel secondo caso, egli avrà invece diritto a che il locatore effettui prontamente le riparazioni che sono a suo carico, e solo ove il locatore si renda inadempiente all'obbligo di manutenzione, il conduttore potrà agire per la risoluzione del contratto.

Di regola, il guasto è un difetto insorto in epoca successiva alla consegna della cosa, mentre il vizio è un difetto originario della cosa e dunque preesistente a essa ancorché scoperto successivamente ed è eliminabile o quantomeno eliminabile con una spesa proporzionata al risultato.

Quanto alla nozione di “vizio sopravvenuto” sono insorte non poche dispute in dottrina, in relazione al significato lessicale del termine, posto che per vizio deve intendersi una deficienza preesistente, con la conseguenza che il vizio sopravvenuto rientra nell'obbligo delle riparazioni. Certo è che la formulazione dell'art.1578, comma 1,c.c. - che fa riferimento ai soli vizi esistenti al momento della consegna - dovrebbe portare a concludere per l'irrilevanza dei vizi insorti e scoperti successivamente.

Secondo alcuni Autori, la portata dell'espressione “vizi sopravvenuti” deve intendersi nel senso non di difetti che si producano nel corso del rapporto ma di difetti che, già esistenti al momento della consegna, siano stati scoperti solo successivamente, risolvendosi in vizi occulti. Si ritiene tuttavia comunemente che la sopravvenienza debba riferirsi non alla scoperta, ma a ogni difetto limitativo del godimento, intervenuto nel corso del rapporto, per fatto naturale o per disposizione di legge.

La giurisprudenza è favorevole a quest'ultimo orientamento. In particolare, relativamente alla fattispecie di un immobile viziato da umidità e da trasudo, è stato ritenuto che l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, a norma dell'art.1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e pertanto non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti irrilevanti.

Sempre per la giurisprudenza, i vizi della cosa locata di cui all'art.1578, comma 1, c.c., devono intendersi come difetti che - a differenza di quelli attinenti allo stato di conservazione della cosa, cui si riferisce l'art. 1575,n.2),c.c. - incidono sulla struttura materiale della stessa alterandone l'integrità, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale, siano essi suscettibili o meno di essere eliminati, con la conseguenza che il locatore non ha la possibilità di opporsi alle pretese del conduttore, con l'offerta di eliminazione dei difetti medesimi.

Resta in ogni caso fermo che, qualora si sia in presenza di alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile locato, ma incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale, il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576 c.c., né a effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi dell'art.1577, comma2, c.c. ma può soltanto richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ai sensi dell'art.1578 c.c.

Ai fini della garanzia di cui all'art.1578 c.c., i vizi non devono essere conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore. E infatti, la circostanza che il conduttore abbia conosciuto i vizi e li abbia accettati, con la stipula del contratto di locazione, esclude la configurabilità di una responsabilità risarcitoria del locatore, sia a titolo extracontrattuale, sia a titolo contrattuale, tenuto conto che la garanzia contemplata dall'art.1578, comma 2,c.c. trova indefettibile presupposto - comune alla ipotesi della risoluzione del contratto o riduzione del corrispettivo di cui al primo comma della stessa norma - nel fatto che i vizi non siano stati conosciuti o conoscibili da parte del conduttore.

La scoperta, in corso di rapporto, di vizi occulti della cosa locata che - preesistenti alla stipula del contratto siano stati tali da determinare la impossibilità totale del godimento del bene - legittima comunque il conduttore a sospendere il pagamento dei canoni.

In tema di risoluzione del contratto - per la quale è applicabile la disciplina generale di cui agli artt. 1453 ss. c.c. - occorre in ogni caso tenere conto del disposto dell'art. 1458, comma 1, c.c., per il quale la risoluzione non si estende alle prestazioni già effettuate, con la conseguenza che tutto ciò che è stato corrisposto dal conduttore al locatore può essere ripetuto solo in relazione al periodo di tempo in cui è cessato il godimento della cosa.

Quanto alla riduzione del corrispettivo: la sentenza ottenuta dal conduttore ha efficacia costitutiva e quindi produce solo effetti ex nunc, limitatamente alla riduzione del corrispettivo inizialmente pattuito.

Ciò a parte, in materia di azione di garanzia per i vizi della locazione, a norma dell'art. 1578 c.c., non sono previsti particolari termini di prescrizione o di decadenza, né sono estensibili analogicamente quelli previsti dall'art. 1495 c.c., con riguardo alla vendita, trattandosi di norme speciali.

Quanto al risarcimento danni, l'azione di cui all'art. 1578 c.c., si identifica con l'azione di risarcimento che si accompagna all'azione di risoluzione di cui all'art. 1453 c.c., in alternativa all'azione diretta all'adempimento specifico dell'obbligazione. E, dunque, la prova liberatoria del locatore ha a oggetto il fatto di avere ignorato, al momento della consegna, la presenza del vizio e, in secondo luogo, l'assenza di colpa, laddove la mancata conoscenza del vizio non sia imputabile a negligenza o disattenzione del locatore.

Nonostante il tenore letterale dell'art. 1578, comma 2, c.c., deve tenersi presente che il danno dovuto al conduttore non è solo quello conseguente al vizio della cosa, ma anche quello derivante dal mancato o diminuito godimento della cosa stessa. Fermo restando che l'azione di risarcimento può cumularsi con quella di riduzione del corrispettivo, ma il conduttore - una volta scelta la via della riduzione del canone - non ha più diritto al risarcimento, come se avesse ab origine pattuito la locazione di una cosa viziata, con conseguente assunzione del rischio dei danni che la cosa poteva arrecargli e con l'identificazione del risarcimento del danno con la riduzione del corrispettivo.