La legittimazione alla presentazione della querela nei reati contro il condominio

Il condominio non è un soggetto giuridico dotato di una personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, ma uno strumento di gestione collegiale degli interessi comuni dei condomini attraverso il quale deve esprimersi la volontà di sporgere querela; ne consegue che la presentazione di quest'ultima, in relazione ad un reato commesso in danno al patrimonio condominiale, presuppone uno specifico incarico conferito all'amministratore dall'assemblea dei condomini. Tale situazione non esclude che il singolo condomino sia legittimato o meno a sporgere querela nei confronti dell'autore del reato commesso contro il condominio (nel caso di specie, si trattava di appropriazione indebita a carico dell'amministratore e, pertanto, tale indicato singolo diritto, viene riconosciuto, ex art. 120 c.p., quando il condomino sia “persona offesa dal reato”).

Due condomini presentavano, in proprio, querela contro l'amministratore accusato di essersi appropriato di fondi condominiali dei quali aveva la gestione. Il p.m. formulava al G.i.p. richiesta di archiviazione per la ritenuta tardività nella presentazione della querela. Il G.i.p. respingeva la richiesta riconoscendo, da una parte, la legittimazione attiva dei querelanti/condomini in relazione ad un fatto che aveva causato loro un danno e, dall'altra, la tempestiva presentazione della querela.

Rispetto a tale ultima questione, infatti, viene riconosciuto che la precisa certa e diretta conoscenza del fatto reato non si poteva ritenere riferita al 9 maggio 2018: in tale data era stato, infatti, notificato ai nuovi amministratori il ricorso per A.T.P., promosso dall'originario amministratore, in proprio in quanto già sostituito. Con tale azione, lo stesso mirava a far accertare nei confronti di tutti i condominii già da lei amministrati, i vari prelievi effettuati ed utilizzati per il pagamento di conti degli altri condominii che venivano evocati in giudizio. Doveva, al contrario, considerarsi, quale data di conoscenza del fatto costituente il reato, il 25 settembre 2018: nello stesso giorno, infatti, altri condominii avevano richiesto la restituzione delle somme che l'amministratore aveva distratto dai loro conti per pagare debiti del condominio a cui appartenevano i querelanti.

Privilegiata, quindi, l'ipotesi di una conoscenza precisa, certa e diretta dei fatti in oggetto ai fini della individuazione del dies a quo, quale giorno della notizia del fatto reato da cui far decorrere il termine ex art. 124 c.p.

Disponeva, quindi, il G.i.p. al p.m. di formulare l'imputazione coatta, ex art. 409, comma 5, c.p.p., ipotizzando il reato di appropriazione indebita ex art. 646 c.p., ritenuto il concorso tra più azioni in violazione delle stesse e diverse disposizioni ex art. 81, comma 2, c.p., con le aggravanti di cui all'art. 61 c.p., n. 7 (danno patrimoniale di rilevante entità) e n. 11 (per abuso nello svolgimento del mandato).

Da considerare, tra l'altro, che la ricorrenza delle aggravanti di cui all'art. 61 c.p. determina la perseguibilità d'ufficio del reato ex ultimo comma dell'art. 646 c.p.

L'aspetto, che qui si vuole evidenziare, non è in relazione all'ipotesi di reato eventualmente commesso dall'amministratore. Interessa, al contrario, individuare chi sia il titolato (e con quali modalità) a presentare la querela, nel caso di reati commessi in danno al condominio (dall'amministratore, come nel caso, ma anche da condomini o terzi).

Ciò in relazione all'approvazione e al conferimento dell'incarico alla presentazione della querela.

Ferme le nozioni relative alla querela come previste dagli artt. 120 e 336 ss. c.p., devono considerarsi, in ordine all'argomento che qui ci occupa, i seguenti aspetti:

a) natura del condominio. Va ribadito che, come anche ricordato nel provvedimento in esame, vi è «un'assenza di autonoma e distinta soggettività giuridica del condominio rispetto a quella dei suoi partecipanti».

Si tratta, come noto, della vexata quaestio relativa alla personalità giuridica del condominio che, allo stato, non è riconosciuta. Sul punto, recentissimamente, le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 10934/2019) hanno confermato l'aspetto sostenendo, come si legge in motivazione « … una volta riscontrato che il legislatore ha respinto in sede di riforma dell'istituto … la prospettiva di dare al condominio personalità giuridica …».

b) legittimazione. Strettamente connesso a tale precedente aspetto è quello relativo all'individuazione di chi, nel caso di reati contro il condominio, sia legittimato alla presentazione della querela che «compete a ogni persona offesa dal reato» ex art. 120 c.p.

c) poteri dell'amministratore. Altro aspetto che viene in evidenza è quello relativo ai poteri dell'amministratore che - come noto - sono previsti dall'art. 1131 c.c. «nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi».

Sul punto, tuttavia, va precisato che tale “rappresentanza” non è assoluta. La stessa infatti è sempre e solo circoscritta alla tipica attività dell'amministratore relativa «…soltanto alle funzioni esecutive, amministrative, di gestione e di tutela dei beni e dei servizi a lui attribuite dalla legge, dal regolamento di condominio o dall'assemblea, ex art. 1130 c.c. e ex art. 1131, comma 1, c.c. ed esclusivamente nell'ambito di queste ha la rappresentanza dei condomini e può agire in giudizio».

Anche quando è relativa ad un fatto lesivo del patrimonio condominiale, pertanto, la querela non rientra tra gli atti di gestione dei beni o di conservazione di diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Ciò in quanto costituisce un presupposto della validità del promovimento dell'azione penale e non un mezzo di cautela processuale o sostanziale. Il relativo diritto, infatti, compete, in via strettamente personale, alla persona offesa dal reato. Deve escludersi, quindi, che «in assenza dello speciale mandato previsto dagli artt. 122 e 336 c.p.p., lo stesso possa essere esercitato da un soggetto diverso dal suo titolare».

Ne deriva che la presentazione di una querela in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio condominiale, richiede uno specifico incarico conferito all'amministratore dall'assemblea dei condomini (Cass. pen.n. 2347/2014, n. 6197/2010 e 6/2000).

d) conferimento assembleare. Tale ultima affermazione apre altra, autonoma e diversa questione. Ci si chiede cosa deve intendersi per “incarico conferito all'amministratore dall'assemblea dei condomini”? A maggioranza o all'unanimità? Se a maggioranza, quale? Dalla totalità dei presenti o di tutti i condomini? Con quale forma di conferimento?

La generica dizione “dall'assemblea dei condomini”, infatti, è fuorviante. La questione è già, almeno in parte, superata dal citato arresto del Supremo Collegio (Cass. pen. n. 6197/2010) ove testualmente, in motivazione, si legge che vi « … è la necessità di una piena e completa deliberazione da parte del soggetto passivo nell'interezza della sua personalità; il che, laddove vittima del reato sia un soggetto collettivo quale è il condominio di un edificio, coinvolge necessariamente la totalità dei componenti nella sua espressione istituzionale, rappresentata dall'assemblea».

Ma che significa totalità? I condomini presenti all'assemblea regolarmente costituita? Pare si debba dare risposta negativa, atteso che, come detto, trattandosi di questione avente “finalità extracondominiale” (Cass. civ. nn. 5130/2007 e 4437/1985) non rientra tra i poteri dell'assemblea stessa.

Pare, quindi, che per «… totalità dei componenti nella sua espressione istituzionale, rappresentata dall'assemblea …» debbano intendersi tutti i condomini nel senso di partecipanti al condominio. Quindi, proprietari esclusivi delle unità private ed in necessaria comunione di quelle comuni.

Ne consegue, quindi, che l'incarico all'amministratore può ben essere dato anche al di fuori dell'ambito assembleare. Tuttavia lo stesso dovrà riguardare la “totalità dei condomini”.

Quindi, i comproprietari, l'usufruttuario e il nudo proprietario ecc. e comunque coloro che vantano un diritto reale che sia stato danneggiato dal reato ma anche il titolare di un diritto di godimento quale il comodatario e anche il conduttore (che ex art. 9 della l. n. 392/1978 ha diritto di partecipazione e di voto nell'assemblea per i costi di riscaldamento e condizionamento, qualora tali somme siano state distratte dall'amministratore infedele…). Non a caso e condivisibilmente, il provvedimento che ha dato origine al presente commento testualmente recita « … del resto, la norma dell'art. 627 c.p. (sottrazione di cose comuni, ancorchè abrogata, n.d.r.) deve ritenersi applicabile a tutela della situazione di fatto qualificabile come possesso e/o detenzione che può coincidere con il diritto di proprietà, ma che prescinde dallo stesso, e il co-detentore è il soggetto passivo del reato, titolare del diritto di querela». Il principio ha da valere ancorchè, come detto, il reato richiamato sia stato abrogato.

e) formalità. Ma non basta! Vi è un ulteriore aspetto del conferimento di incarico a presentare la querela. Si tratta, come detto, di una attività che non rientra tra le competenze dell'amministratore in quanto “aspetto extracondominiale”. Ne deve, quindi, conseguire il rispetto delle disposizioni di cui all'art. 336 c.p.p. Lo stesso prevede la presentazione personale della querela o al massimo la presentazione da parte di procuratore speciale munito di procura in forma di atto pubblico o scrittura privata a firma autenticata ex artt. 122 e 336 c.p.p. Sul punto le citate sentenze sono precise « …deve escludersi che in assenza dello speciale mandato previsto dagli artt. 122 e 336 c.p.p. - tale diritto possa essere esercitato da un soggetto diverso dal suo titolare» (Cass. pen. nn. 2347/2015 e 6/2000).

f) specificità in tema di condominio. Da quanto sopra, ne deriva ulteriore conseguenza sempre in tema di legittimazione alla querela per i reati commessi nei confronti del patrimonio condominiale “comune”.

Nello specifico caso, evidentemente - non ravvisandosi un danno diretto ai singoli condomini - viene esclusa una legittimazione dei singoli alla querela. Ciò in quanto ritenuti soggetti non danneggiati (pertanto, un diritto alla querela che, nel caso, competerebbe esclusivamente al condominio a cui verrebbe riconosciuta, quantomeno sotto tale aspetto, un'autonoma forma di personalità …).

Nei casi esaminati dalla giurisprudenza citata (Cass. pen. nn. 2347/2015 e 2010/2010), infatti, le ipotesi di reato a carico degli imputati erano, rispettivamente: quella di mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice (art. 388, comma 2, c.p.) e quella di violazione di domicilio (art. 614 c.p.) nei confronti di persona clandestinamente introdottasi nel sottoscala condominiale e sorpresa dal condomino che, personalmente, aveva presentato la querela. Trattavasi, pertanto e per quanto ritenuto, di reati contro parti comuni che non realizzavano un danno ai singoli condomini.

Diversa, al contrario, l'ipotesi in cui il reato determini un danno al singolo, come nel caso del provvedimento qui riferito. Il tale sede, il G.i.p. ha ritenuto non solo il danno ma anche l'aggravante della rilevante entità del medesimo tale da determinare la persecuzione d'ufficio.

A conferma dell'esclusione della legittimazione del condomino alla presentazione della querela, la decisione aggiunge l'ulteriore considerazione che «… sull'opportunità dell'esercizio dell'azione penale non è suscettibile di applicazione frazionata rispetto all'oggetto del reato…».

Tale conclusione non pare essere convincente.

Secondo, infatti, diverso orientamento ancorchè espresso nell'ambito civile: «la legittimazione attiva all'esercizio dell'azione di ripetizione dell'indebito spetta anche al condomino ove il pagamento sia stato effettuato dal condominio che non ha personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, mentre, per contro, i singoli partecipanti possono agire individualmente per la tutela degli interessi dello stesso» (Cass. civ. nn. 23782/2014 e 10717/2012).

g) posizione del condomino. Pertanto, pare legittimo il diritto del singolo condomino, non solo all'azione risarcitoria ma anche alla proposizione della querela. Ciò sia in quanto il condominio altro non è che l'insieme dei singoli condomini, sia a seguito del danno patito (forse unico motivo di esclusione della legittimazione alla querela per assenza di danno come può essere ritenuto nelle fattispecie contestate nelle decisioni riferite).

h) frazionamento del risarcimento. Circa il danno, va affermato che lo stesso, per quanto riguarda il risarcimento, potrà essere richiesto nei limiti di quello subito dal singolo proponente non potendo lo stesso, infatti, arrogarsi il diritto di chiedere a suo favore l'intero danno eventualmente causato dal comportamento delittuoso dell'amministratore all'intero condominio. Sul punto si ricorda, in relazione all'aspetto risarcitorio, l'orientamento giurisprudenziale (Cass. civ. n. 8173/2012): «In tema di azioni a tutela di parti comuni di un edificio in condominio occorre distinguere tra domande tendenti ad esercitare atti conservativi di difesa dei beni comuni e domande di natura risarcitoria. Mentre con riferimento al primo ordine di domande sussiste la legittimazione attiva del singolo condomino, atteso che essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'amministratore non esclude che ciascun condomino possa provvedere direttamente ad agire per la tutela dei diritti inerenti alle parti comuni, a diverse conclusioni deve giungersi in punto legittimazione attiva del singolo condomino con riguardo al secondo tipo di domande. Esse, infatti, tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione di un servizio comune, senza, quindi, attinenza diretta all'interesse esclusivo dei singoli partecipanti con la conseguenza che in tali controversie la legittimazione attiva spetta in via esclusiva all'amministratore del condominio».

Tale evidenza risulta rilevante proprio ai fini di stabilire il presupposto del diritto alla querela in relazione all'individuazione della “persona offesa dal reato”.

Da considerare, tuttavia, sul punto che secondo alcune pronunce e anche in quella qui commentata rispetto alla domanda risarcitoria sui beni condominiali, verrebbe riconosciuta la legittimazione al singolo limitatamente alla propria quota individuata secondo i millesimi di proprietà « … il discrimen è dato, quindi, dall'esigenza cui il giudizio è diretto: se essa natura essenzialmente collettiva il singolo condomino non può agire e chiedere il riconoscimento in suo favore del diritto stesso. Laddove quest'ultimo sia suscettibile di divisione (come nel caso di somma di danaro) la legittimazione del condomino deve riconoscersi limitatamente alla sua quota di comproprietà espressa in millesimi in relazione alle parti comuni …» (così in motivazione, Trib. Monza 23 marzo 2015, n. 85).

Tra le tante considerazioni formulate, va anche evidenziato un altro aspetto inerente al conferimento dell'incarico all'amministratore di presentare la querela. È di tutta evidenza, infatti, non solo per le specifiche disposizioni che prevedono la procura speciale con atto pubblico o scrittura privata a firme autenticate, che l'incarico non può essere dato con la delibera condominiale. A parte l'aspetto della totalità, la delibera condominiale non è sottoscritta dalle parti ma si limita a riferire di un'approvazione data rispetto alla questione posta all'ordine del giorno. Deve ritenersi, che la stessa non possa essere considerata quale “procura speciale” di incarico all'amministratore.

Ulteriore osservazione è relativa al fatto che, qualora si intenda conferire all'amministratore l'incarico di presentare la querela, la relativa procedura è complessa. Devesi, infatti, considerare, secondo quanto proposto nel precedente paragrafo, l'unanimità dei condomini quali proprietari dell'ente. Come detto, tutti e non solo i partecipanti all'assemblea. La relativa autorizzazione, inoltre, dovrebbe essere conferita con l'atto pubblico o la scrittura privata a firme autenticate ciò che comporta il necessario passaggio notarile.

Altro aspetto è quello relativo ad un possibile “buco” rispetto al perseguimento di reati nei confronti del condominio. Qualora, infatti, si aderisca alla tesi che solo la persona danneggiata può proporre la querela ed esclusa, quindi, la legittimazione del singolo, rimarrebbe solo la legittimazione dell'amministratore, ciò che potrebbe avvenire - secondo quanto abbiamo detto - solo a seguito di un perfetto procedimento nel conferimento del potere (ipotesi di per sé, difficilmente realizzabile o quantomeno, di complessa realizzazione).

Lazzaro - Di Marzio - Petrolati, Codice del condominio, Milano, 2014, 413;

Chiesi, Uno per tutti, tutti per uno! Quando Dumas entra in condominio, in Consulenza condominio, 2 maggio 2019;

Ciafardini, Le Sezioni Unite rinnegano l'autonoma soggettività del condominio, in Consulenza condominio, 2 maggio 2019.