Il danno proveniente dalle fioriere deve essere risarcito dal condominio se queste fanno parte della facciata

La fioriera posta all'esterno del balcone aggettante è da considerare parte condominiale se ha una funzione estetica e architettonica che la rende parte della facciata e, quindi, è il condominio che deve provvedere a risarcire il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore il quale abbia subito dei danni per l'allagamento.

Un condomino conveniva in giudizio il proprio stabile lamentando di avere subito degli ingenti danni a seguito di copiose infiltrazioni d'acqua.

Detti allagamenti, in particolare, erano provenienti da alcune fioriere poste all'esterno del balcone aggettante dell'appartamento superiore a quello attoreo.

Il Giudice di Pace adìto, all'esito del giudizio, accordava il risarcimento richiesto dall'attore.

Stante la soccombenza il condominio decideva di proporre appello alla sentenza presso il Tribunale di Milano.

La questione giuridica sottesa alla sentenza in commento è resa palese dalle motivazioni dell'appello avanzato dal condominio.

Il condominio, difatti, appellava la sentenza pronunciata dal Giudice di Pace lamentando una propria carenza di legittimazione passiva.

A suo dire, il balcone aggettante dal quale sarebbero provenuti gli allagamenti era da considerare una proprietà privata e, quindi, ex art. 2051 c.c. l'unico responsabile per i danni subiti dall'inquilino dell'appartamento sottostante sarebbe stato il proprietario (o il locatario) dell'appartamento soprastante.

Ai sensi dell'art. 1117 c.c., difatti, sono parti comuni dell'edificio «…tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate…», mentre la norma non identificherebbe i balconi aggettanti come parti comuni.

Al contrario, secondo il condominio, la giurisprudenza di legittimità aveva identificato come proprietà private i balconi e le fioriere: secondo Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n.6624, ad esempio, la fioriera sarebbe stata identificata come parte privata, negandone il valore architettonico tale da potere ascriverla ad una parte comune.

In buona sostanza, quindi, la questione in oggetto riguarda la qualificazione di manufatti “atipici” quali le fioriere incassate nella parte esterna del balcone aggettante laddove questo manufatto è pacificamente di proprietà del proprietario dell'appartamento, mentre la facciata (della quale le fioriere stesse fanno parte) è chiaramente condominiale (anche ex art. 1117 c.c.).

La sentenza del Tribunale di Milano oggi in commento rigettava l'appello proposto dal condominio.

In buona sostanza, il giudice meneghino negava la ricostruzione fornita dalla parte appellante rilevando come da un lato le fioriere oggetto del giudizio avessero certamente un valore di carattere architettonico ed estetico per il condominio tale da costituire una parte comune dello stabile.

Nel caso in oggetto, poi, il giudice aveva attinto ad una CTU realizzata in altro giudizio, ma con oggetto i medesimi manufatti, derivando dalla stessa come le fioriere in oggetto fossero seriamente deteriorate tanto da consentire all'acqua di defluire sul balcone del piano inferiore.

Tali fessurazioni erano poste sul lato esterno e quindi di competenza del condominio.

In un caso analogo, Cass. civ.,sez. II, 30 aprile 2012, n.6624, citata curiosamente anche della parte appellante, aveva sì decretato la proprietà privata delle fioriere e la necessità per il condomino di procedere alla riparazione delle stesse, ma solo perché le fessurazioni del bene erano sul lato interno del balcone aggettante.

Al fine di procedere alla decisione della controversia, il Tribunale di Milano aveva citato la giurisprudenza - come Cass. civ.,sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071 - la quale aveva ricordato il principio in ragione del quale «i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole».

Nel caso in questione, le fioriere erano considerate come una parte comune del palazzo in quanto erano indubbiamente parte della facciata e quindi attivamente elementi del decoro architettonico del condominio.

La conseguenza naturale e giuridica di tale affermazione era che il condominio fosse proprietario e custode delle fioriere e che i danni cagionati dalle stesse (ad esempio dall'allagamento dovuto a fessurazioni causate dalla scarsa manutenzione) dovevano essere risarciti dallo stesso stabile.

La sentenza in commento pare condivisibile.

È di particolare pregio il ragionamento sotteso alla decisione, che non risolveva la dicotomia condominiale tra beni di proprietà comune/privata solamente sulla base del dettame dell'art. 1117 c.c., ma svolgendo un ragionamento più complesso.

È infatti vero che la norma citata elenca alcune parti necessariamente condominiali, ma è anche vero che altre parti (come nel presente caso le fioriere) possono essere per struttura, posizionamento o funzione, di natura condominiale in quanto asservite allo stabile più che alle proprietà private.

Pur condividendo la decisione, tuttavia, si ritiene doveroso precisare come questa non fornisca un principio generale sulla valutazione dei danni derivanti dalle fioriere, dato che ogni caso deve essere valutato nella sua particolarità.

La fioriera posta al termine del balcone aggettante è infatti, in modo peculiare, un elemento al confine tra proprietà private e facciata condominiale, quindi, in caso di allagamento, più che verificare il manufatto dal quale provengono le infiltrazioni parrebbe più consigliabile verificare anche il lato dal quale provengono.

Nel caso in commento, difatti, è pur ipotizzabile che se la perizia avesse verificato che le fessurazioni fossero state sul lato interno, il giudice avrebbe potuto ascrivere le stesse alla proprietà privata, sovvertendo del tutto l'esito del giudizio di prime cure.

Ciarla, Balcone "aggettante": appartiene esclusivamente al titolare dell'immobile cui accede, in Diritto e giustizia online, 2011, 15;

Balbusso, Lastrico solare e danni da infiltrazioni: nuove indicazioni giurisprudenziali, in Resp. civ. e prev., 2017, fasc. 3, 887;

Celeste, Le spese per la manutenzione dei frontalini sono a carico di tutti i condomini e non solo dei proprietari dei balconi, in Condominioelocazione.it.