Chi paga le spese di potatura degli alberi piantati dal costruttore nel giardino privato?

Gli alberi che insistono in un giardino di proprietà esclusiva e piantati dal costruttore con la finalità di conferire, con tali piante, pregio e decoro estetico all'edificio, rendendolo più gradevole e di valore, devono essere conservati, mediante la potatura, da tutti i condomini i quali devono contribuire alle relative spese in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Il caso portato all'attenzione del Giudice capitolino è molto lineare. Un condomino, proprietario di un giardino ad uso esclusivo, agiva in giudizio nei confronti del condominio chiedendo che gli venisse riconosciuta la restituzione di una somma attinente alle spese di potatura degli alberi che insistevano nella sua proprietà sino dai tempi della costruzione dell'immobile e che erano funzionali al decoro architettonico dell'intero stabile.

Si costituiva il condominio che si opponeva alla domanda eccependo che, ai sensi dell'art. 934 c.c., la proprietà degli alberi era del condomino e, comunque, che non sussisteva un obbligo contrattuale o normativo in capo al condominio che gli imponesse di assumere il carico delle spese.

Il giudice adìto accoglieva la domanda.

Il Giudice di Pace ha dovuto accertare se e in quali limiti alberi messi a dimora in un'area di proprietà esclusiva posta all'interno di un condominio possano svolgere una funzione di comune interesse e, in conseguenza, stabilire come le spese di potatura delle essenze arboree debbano essere ripartite tra i condomini.

La controversia non poteva che essere decisa in fatto e, quindi, con riferimento al quadro probatorio determinato dall'esame della situazione concreta emersa tanto dalla documentazione fotografica e planimetrica, quanto dall'espletamento delle prove testimoniali.

È stato così accertato che, nella specie, si trattava di alberi di alto fusto (platani, lecci, pini, aceri e ligustri) che erano stati piantati dal costruttore il quale, nella messa a dimora, aveva seguito un preciso e rigoroso disegno armonico, tanto è vero che le piante accompagnavano il perimetro del fabbricato; erano presenti anche in un altro giardino limitrofo a quello di proprietà dell'attore ed erano state distanziate tra loro a ritmo regolare. Il tutto secondo un attento studio progettuale di continuità, che poneva in evidenza il fatto che il costruttore aveva voluto imprimere alle piante una funzionalità di intrinseco valore estetico, che si andava a sposare con l'aspetto armonioso dell'edificio condominiale. Corretto, quindi, che tutti i condomini dovessero partecipare alla conservazione del comune patrimonio arboreo.

Primo punto da mettere in evidenza è la qualità degli alberi oggetto del giudizio: essenze arboree di pregio, che si sviluppano in altezze notevoli, e già questo rende l'idea di quale sia stato il fine che il costruttore avesse voluto perseguire al momento di arredare le aree verdi di proprietà comune ed esclusiva. Egli, infatti, non fece distinzioni di sorta tra le une e le altre, poiché l'elemento che le unificava era proprio la funzione di abbellimento svolta dalle piante utilizzate.

Porre l'accento su tale aspetto, inoltre, appare circostanza particolarmente utile poiché è stato evidenziato dalla giurisprudenza che l'albero di alto fusto (come nel caso concreto), la cui crescita in verticale è importante anche ai fini del rispetto delle distanze legali (art. 892, comma 1, n. 1, c.c.), va identificato con riguardo alla specie della pianta, classificata in botanica come “di alto fusto”, ovvero con riguardo allo sviluppo da essa assunto in concreto, quando il tronco si ramifichi ad un'altezza superiore a tre metri (Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 2015, n. 3232).

Nel decidere la controversia, il giudicante ha richiamato l'unico precedente giurisprudenziale sul punto, secondo il quale alle spese di potatura degli alberi che insistono su suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino sono tenuti a contribuire tutti i condomini, allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso (Cass.civ., sez. II, 18 aprile 1994, n. 3666).

La fattispecie, se vogliamo, era ancora più specifica ai fini di determinare lo scopo decorativo delle piante rispetto all'intero edificio. Infatti, era stato dalla Suprema Corte, accertato che i balconi dell'edificio erano stati strutturati (tramite l'inserimento di forme sagomate) in modo da poter accogliere nel loro prospetto gli alberi di alto fusto come elemento ornamentale, con la conseguenza che se questi fossero venuti a mancare l'aspetto architettonico complessivo ne sarebbe risultato deturpato. Al pari del caso in esame, quindi, nel momento in cui le singole proprietà erano state vendute dal costruttore gli acquirenti erano entrati a far parte del condominio di un edificio che aveva assimilato gli alberi di alto fusto ad elemento ineliminabile della facciata e del suo aspetto architettonico, al cui rispetto ed al cui mantenimento tutti i condomini erano tenuti.

Non è stata, invece, presa in considerazione dal giudice capitolino l'eccezione sollevata dal condominio in merito ad una presunta applicazione, al caso concreto, dell'art. 934 c.c. secondo il quale qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto disposto dagli articoli da 935 a 938 c.c. ovvero salvo quanto diversamente risulti diversamente dal titolo o dalla legge.

Una volta assodato che gli alberi, pur se insistenti in area di proprietà esclusiva, appartengono alla comunità solo se rappresentano un elemento costitutivo dell'edificio condominiale, è naturale conseguenza che gli obblighi inerenti alla loro conservazione ricadano sui condomini non solo in ragione delle spese da affrontare, ma anche con riferimento alle decisioni che devono essere assunte in sede assembleare.

Si pone a questo punto la questione se la regolare potatura degli alberi sia atto di manutenzione ordinaria o straordinaria.

La periodicità dell'intervento, a prima vista, potrebbe fare rientrare lo stesso nell'ambito delle attribuzioni riservate all'amministratore come atto finalizzato alla conservazione delle parti comuni, rientrante nell'ambito dell'art. 1130, n. 4), c.c. e, quindi, sottratto all'autorizzazione dell'assemblea. Tuttavia, l'intervento è particolarmente invasivo in quanto richiede che i lavori siano affidati ad una ditta specializzata nel settore, che deve adottare apparecchi particolari (uso di cestelli elevatori), essere dotata dei requisiti di legge in materia di sicurezza applicando costi non indifferenti. Tali circostanze, che non determinano il carattere straordinario del lavoro proprio in considerazione della sua cadenza periodica, richiedono un intervento dell'assemblea che dovrà decidere quale ditta scegliere e quale preventivo approvare, non potendo l'amministratore assumere la responsabilità di una scelta che, in concreto, potrebbe essere oggettivamente impegnativa ed onerosa. Per il quorum deliberativo, comunque, sarà sufficiente la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 3, c.c. (maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio).

Discorso completamente differente concerne l'abbattimento delle piante che presentino le caratteristiche di cui al caso portato all'esame del giudice capitolino. In questo àmbito, è stato affermato che l'abbattimento di alberi, configurando un'azione di distruzione del bene comune, è un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1121, ultimo comma, c.c. e richiede, pertanto, il consenso unanime dei condomini. L'entità di tale maggioranza persiste anche nel caso in cui l'amministratore abbia agito di propria iniziativa e la questione, successivamente, sia stata portata da questi all'approvazione dell'assemblea come ratifica del proprio operato (App. Roma 6 febbraio 2008, n. 478).

Tuttavia, una situazione di urgenza che prefiguri un pericolo di danno a persone o a cose cambia ancora i termini della questione. In questo caso, infatti, quando sia accertato tramite una perizia che la pianta si trovi in una situazione tale da richiedere un intervento immediato sulla stessa al fine di prevenire nel giardino lo schianto della stessa o di parti di essa, l'amministratore è tenuto ad intervenire secondo il disposto dell'art. 1130 c.c. poiché l'interesse per la salute e l'incolumità dei condomini e dei terzi è preminente rispetto ad altri interessi comuni, quali ad esempio quello del rispetto del decoro architettonico (Trib. Roma 14 gennaio 2016, n. 679). Mentre si potrebbe verificare una situazione di ancora maggiore emergenza, allorché a seguito di forte tempesta di vento l'albero risulti pericolosamente piegato: in tal caso l'amministratore potrà agire ai sensi dell'art. 1135 c.c., riferendo il suo operato nella prima assemblea utile.

Il caso specifico trattato nella sentenza oggetto di commento ci pone un'ultima domanda: ovvero se il principio dettato possa valere nel caso in cui il costruttore abbia dotato anche i giardini privati di siepi uniformi e di particolare pregio. La questione appare di più semplice soluzione in quanto, di norma, i regolamenti di condominio disciplinano il regime delle spese di potatura delle siepi, distinguendo tra parti comuni ed esclusive, dettando anche le modalità di esecuzione dei rispettivi interventi manutentivi. Mancando disposizioni in tal senso, occorrerà fare riferimento alla funzione svolta dalle stesse ed al beneficio che i singoli possono trarre, in via esclusiva, da tali piantumazioni. Resta, comunque, difficile ipotizzare (salvi ovviamente casi particolari) che il costruttore, mettendo a dimora le siepi divisorie, abbia inteso operare con lo stesso spirito ispirato ad una specifica ed esclusiva finalità di gradevole aspetto estetico del condominio. Ma anche in questo campo si possono aprire scenari diversi a seconda della qualità ed importanza degli edifici condominiali.

Gallucci, Potatura alberi in condominio, paga il proprietario o il conduttore?, in Condominioweb.com, 4 maggio 2018;

Ceccarani, Potatura di alberi e responsabilità per esercizio di attività pericolosa, in Foro pad., 2016, I, 249;

Tarantino, Anche in assenza di una specifica delibera l'amministratore di condominio può abbattere gli alberi, in Condominioweb.com, 18 maggio 2016;

Felcioloni, Distanze legali degli alberi e delle piantagioni: strumenti di tutela, in Ventiquattrore avvocato, 2013, fasc. 5, 25;

Gallucci, Abbattimento degli alberi condominiali è sempre necessaria l'unanimità ma cosa succede in caso di urgenza?, in Condominioweb.com, 11 maggio 2011;

Izzo, Gli alberi nel condominio, in Giust. civ., 2011, I, 876;

De Simone, Distanze per gli alberi e competenza del giudice di pace, in Giudice di pace, 2010, 300.