Penale per il condominio che non esegue i lavori ordinati in via cautelare

L'azione di danno temuto ha come presupposti di diritto sostanziale:

1) un pericolo di danno futuro minacciato da cosa a cosa;

2) la gravità del pericolo che minaccia di distruggere o di danneggiare gravemente la cosa alla quale sovrasta;

3) la prossimità, in ordine spazio-temporale, del pericolo sovrastante la cosa.

Ai fini della sussistenza del pericolo, non è necessario attendere il concreto verificarsi di un pregiudizio tale da minacciare la stabilità dell'immobile, un crollo imminente o un cedimento strutturale, essendo sufficiente un pericolo ragionevole in tal senso e l'azione di danno temuto va accolta non soltanto quando vi sia il rischio di distruzione o di danno notevole alla cosa, ma anche ove il mancato intervento manutentivo determini l'inevitabile e prossimo aggravamento del danno già esistente.

La proprietaria di più unità immobiliari situate in un condominio ricorreva, ai sensi dell'art. 1172 c.c., al Tribunale territorialmente competente per ottenere la condanna dell'Ente all'esecuzione delle opere necessarie per l'eliminazione delle infiltrazioni provenienti dalle parti comuni che, causate da incuria ed assenza di manutenzione, determinavano pericolo di danni gravi ed irreparabili sia da un punto di vista strutturale, sia per le persone che occupavano le proprietà della ricorrente. Questa chiedeva, altresì, che il giudicante condannasse il condominio alla rimessione in pristino dell'immobile danneggiato, determinando, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., una somma per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dei lavori.

Il Tribunale, qualificata l'azione come di denuncia di danno temuto, sulla base dell'espletata consulenza tecnica di ufficio, che aveva messo in luce lo stato di degrado dell'immobile della ricorrente in quanto interessato da infiltrazioni che provenivano esclusivamente dalla sovrastante zona condominiale (nella specie: parcheggio), ordinava al condominio di eseguire i lavori secondo le indicazioni fornite dall'ausiliario, dettando, in caso di mancato spontaneo adempimento all'esecuzione del provvedimento entro i termini fissati e decorrenti dalla notifica dell'ordinanza, le modalità per l'esecuzione a cura dell'ufficiale giudiziario, nonché determinando a carico del condominio una somma per ogni giorno di ritardo dell'inizio dei lavori a decorrere sempre dal termine imposto nell'ordinanza.

La decisione in esame ha affrontato due questioni di differente portata: la prima, sostanziale, che concerne l'inquadrabilità dell'azione promossa in quella di danno temuto in relazione ai suoi presupposti fondamentali e che è stata trattata con riferimento ai principi generali informatori della materia, e la seconda, di carattere processuale, che è connessa alla domanda formulata dalla danneggiata di condannare il condominio al pagamento di un corrispettivo per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'ordinanza.

Il Tribunale, in via preliminare, ha ribadito quali sono i caratteri generali che qualificano l'azione di danno temuto di cui all'art. 1172 c.c.: il pericolo, grave, che si manifesti come minaccia di un danno futuro che si trasmetta da cosa a cosa, da un lato, e il rapporto spazio -tempo da riferirsi al pericolo che sovrasta il bene altrui, dall'altro.

Tale fondamento, del tutto pacifico in quanto codificato nella stessa norma richiamata, è stato ritenuto pienamente compatibile con la fattispecie oggetto di controversia, rispetto alla quale la specifica fonte di pericolo, imputabile alle infiltrazioni provenienti da un bene comune sottoposto alla custodia del condominio, si concretizzava non solo nel danno materiale (rovina dell'immobile assalito dalle infiltrazioni stesse), ma anche nel pericolo del danno alla salute di coloro che occupavano l'immobile danneggiato.

Tutto ciò richiamando, per tale profilo, un precedente giurisprudenziale (Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2007, n. 1778) secondo il quale in tema di danno temuto, il pericolo di danno alla salute, ai fini dell'ammissibilità dell'istanza cautelare ex art. 1172 c. c., pur non assumendo rilievo caratterizzante ed esclusivo assume rilevanza come conseguenza mediata della menomazione delle facoltà di godimento pieno ed esclusivo della cosa in proprietà (fattispecie relativa a domanda cautelare promossa da soggetto il cui bagno era risultato essere stato invaso dai rigurgiti della fognatura).

Detto questo, l'esito della consulenza d'ufficio, tale da confermare gli elementi posti dall'attore a fondamento della propria domanda, ha consentito al Tribunale di ritenere la fondatezza della stessa, accertando la responsabilità del condominio nella veste di custode del bene. Ciò significa che, anche senza indicare espressamente la norma di legge di riferimento, nel momento in cui nella sentenza si parla di responsabilità oggettiva del condominio è evidente che il giudicante abbia ritenuto l'operatività dell'art. 2051 c.c.

La necessità di eseguire, in via di urgenza, interventi adeguati anche se provvisori e contenuti, hanno indotto il giudicante non solo a dettare le modalità con le quali intervenire nel caso in cui il condominio non avesse iniziato i lavori nel termine indicato dal giudice stesso, ma anche a riconoscere a carico dell'ente la richiesta penalità ex art. 614-bis c.p.c.

Come accennato, nella decisione in commento, si rinvengono profili sostanziali e processuali.

L'azione di danno temuto si caratterizza per un non facere, ovvero nell'inosservanza dell'obbligo di rimuovere in un edificio una situazione comportante un pericolo di un danno grave ed imminente per un altro bene (è indifferente se questo sia in proprietà oppure anche nel solo possesso) ed il rimedio consiste nell'ordine impartito in sede giudiziaria al soggetto che abbia la piena disponibilità della cosa che genera il pericolo di eseguire gli interventi necessari per rimuovere la relativa causa (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1987, n. 2897).

In tal senso, nel corso del giudizio è stato accertato il condominio aveva omesso qualsiasi attività manutentiva del bene comune e questo era più che sufficiente a decretare la sua totale responsabilità verso il danneggiato.

Dal testo dell'art. 1172 c.c. emerge, poi, che l'oggetto di tutela della norma è il bene in quanto tale, tanto è vero che spesso si è parlato di rapporto tra cosa e cosa, come produttore del pericolo ed individuabile nel medesimo dettato legislativo (Cass. civ., sez. II, 14 aprile 1992, n. 4531). E' stato, infatti, successivamente chiarito che l'azione di danno temuto è esperibile allorché il ricorrente assuma che da un'opera eseguita sull'altrui proprietà possa derivare danno al fondo di esso attore: cioè quando sussista il pericolo di danno, cui soggiace il fondo dell'attore, in conseguenza della situazione determinatasi per effetto dell'opera portata a compimento sul fondo del vicino e ricorra a carico di questi l'obbligo di rimuoverla (Cass. civ. sez. II, 9 ottobre 1997, n. 9783).

Tuttavia - come correttamente rilevato nell'ordinanza - il pericolo materiale può anche non esaurirsi in sé stesso, ma estendersi anche alla sfera personale del soggetto che, anche se in via indiretta, merita di essere tutelata.

In questo quadro, abbiamo visto anche che il Tribunale, facendo un cenno alla responsabilità oggettiva, ha di fatto richiamato l'applicabilità dell'art. 2051 c.c., che prevede la responsabilità del danno cagionato in capo al soggetto che ha in custodia la res e che, ovviamente, è applicabile anche in sede condominiale. Nel caso in esame era stato lo stesso consulente d'ufficio ad accertare il nesso di causalità tra il bene in custodia ed il danno già arrecato e che poteva diventare ancora più rilevante se non venivano effettuati i lavori necessari per porre rimedio alla situazione di pericolo.

Sono pertanto trasponibili nell'ambito del condominio tutti i principi affermati in via generale: l'esclusione del nesso eziologico solo in caso di ascrivibilità del danno al caso fortuito (Cass. civ., sez III, 21 ottobre 2005, n 21359), inteso nel senso più ampio, comprensivo anche del fatto del terzo (Cass. civ., sez. III, 23 ottobre 1998, n. 10556); la custodia intesa come effettivo potere fisico sul bene, che implica l'esigenza e l'onere di vigilanza dello stesso; la presunzione di colpa a carico del soggetto che ha il dovere di conservarla (Cass. civ., sez.III, 26 maggio 1993, n. 5925).

Da un punto di vista processuale, si osserva che all'ordinanza ex art. 1172 c.c., avente carattere cautelare, si applica l'art. 669-duodecies c.p.c. previsto per tutti i provvedimenti sommari di carattere preventivo e cautelativo che concernente, specificamente, l'attuazione del provvedimento giudiziale che altro non è se non l'adeguamento della situazione di fatto al contenuto precettivo dell'ordinanza stessa.

Nel caso di specie, il Tribunale, avendo ravvisato gli estremi dell'urgenza ha proceduto d'ufficio e la determinazione presa di fissare le modalità per dare seguito all'ordinanza di esecuzione dei lavori non avvia un separato procedimento di esecuzione ma costituisce una fase del procedimento cautelare (Cass. civ., sez. III, 19 ottobre 2016, n. 21062; Cass. civ., sez. III, 10 luglio 2014, n. 15761).

Per quanto concerne, infine, il riconoscimento alla parte e su espressa richiesta della stessa di una somma di denaro dovuta dall'obbligato condominio per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento, l'aspetto da porre in evidenza è il carattere accessorio del provvedimento rispetto alla condanna principale, che è quella all'esecuzione degli interventi riparatori e di ripristino dei luoghi determinati nella consulenza d'ufficio. Il nuovo testo dell'art. 614-bis c.p.c. non ha - come rilevato Il giudicante - riprodotto la precedente formulazione, certamente più restrittiva (nella stessa rubrica della norma pre-riforma, infatti, l'oggetto era l'attuazione degli obblighi di fare infungibile o di non fare), ma ne ha allargato il campo applicativo ad “ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento” che deve essere congruamente sanzionato per scoraggiare la resistenza del soggetto tenuto a provvedere all'esecuzione di opere che pongano fine alla situazione di pericolo.

Colucci, Condominio e denuncia di danno temuto da parte del singolo proprietario esclusivo. Non sempre è possibile,

Giusti - Scarpa, Le azioni possessorie e di nunciazione - Art. 1168-1172, Milano, 2014

Santarsiere, Lavori indifferibili su terrazzo di proprietà esclusiva in ambito condominiale - Azione di danno temuto, in Arch. loc. e cond., 2002

Tramontano, Denuncia di nuova opera e di danno temuto, Milano, 2010