Ipotizzabili anche gravi irregolarità atipiche nella revoca dell'amministratore di condominio

Le gravi irregolarità che legittimano la revoca dell'amministratore possono essere tipiche (ossia quelle previste dagli artt. 1129 e 1130 c.c.) o anche atipiche, ma in ogni caso esse devono essere soggette alla valutazione di merito da parte del giudice.

Una società agiva in giudizio, in qualità di condomina di uno stabile, al fine di ottenere la revoca di un amministratore di condominio.

A detta dell'attrice, difatti, il professionista avrebbe - in occasione del mandato ricevuto per la gestione di alcuni lavori edili - commesso gravi irregolarità tali da comportare la revoca e il risarcimento del presunto danno cagionato al condominio.

Le presunte irregolarità rilevate si potevano sintetizzare nel seguente modo:

- irregolarità nell'affidamento dei lavori edili e nella scelta del responsabile alla sicurezza;

- irregolarità nell'esecuzione dei lavori di manutenzione dei prospetti dell'edificio;

- omissione dei doveri di consegna delle copie dei documenti inerenti al condominio richiesti dall'attrice;

- errori nel rimborso ai condomini di alcune somme/risarcimenti e omissioni sulle richieste risarcitorie avanzate dall'attrice;

- errori nell'affidamento dell'appalto dei lavori di manutenzione della copertura dell'edificio e violazioni in materia urbanistica.

Si costituiva in giudizio l'amministratore, sostanzialmente negando gli addebiti attorei a sostenendo di avere sempre agito nel rispetto delle normative di legge e in accordo alle indicazioni ricevute dall'assemblea di condominio.

La vicenda in oggetto afferisce alla possibilità di revocare l'amministratore di condominio anche in assenza di contestazioni riguardo alle gravi irregolarità previste dagli artt. 1129 e 1130 c.c.

La prima norma citata afferma ad esempio che “Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo”.

Ci si interroga, però, sia sulla possibilità di revocare l'amministratore anche per la commissione di irregolarità non già riportate dal codice civile e, quindi, definibili come atipiche, sia sul ruolo del giudice in tale controversia.

Con la sentenza del Tribunale di Catania in commento, il giudice chiariva al di là di ogni dubbio la possibilità per un condomino che si senta danneggiato dall'amministratore di agire per la sua revoca anche in caso di irregolarità atipiche.

L'elencazione delle gravi irregolarità di cui agli artt. 1129 e 1130 c.c. non rappresenta infatti un elenco tassativo, ma meramente esemplificativo, di tal che sono del tutto accettabili istanze basate su gravi irregolarità atipiche.

La stessa norma, difatti, specificando “costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità” consente di ipotizzare la volontà del legislatore di non creare un elenco chiuso.

Nel caso specifico, poi, il Tribunale ravvisava come tutte le domande di parte attrice fossero, pur ammissibili e legittime, del tutto infondate.

L'amministratore, infatti, aveva a parere del giudice correttamente affidato i lavori di manutenzione del condominio e ben regolato gli oneri relativi alla sicurezza del cantiere.

Il Tribunale aveva, altresì, rigettato la domanda relativa alla presunta mancata consegna dei documenti rilevando come non sussista in capo all'amministratore alcun obbligo di attivarsi e inviare documenti al condomino, ma solo di metterli a disposizione e non ostacolare la conoscibilità dei fatti relativi al palazzo da parte degli interessati (i quali però devono pagare poi il costo delle copie, senza scaricare l'onere sul condominio).

Quanto alle altre contestazioni, poi, in accoglimento alle eccezioni mosse dall'amministratore, il decidente aveva rilevato come egli avesse agito in accordo alle indicazioni dell'assemblea del condominio e quindi correttamente, dato l'obbligo del mandatario di agire secondo le istruzioni ricevute dal mandante.

Le domande di revoca dell'amministratore e di risarcimento del danno venivano quindi rigettate dal Tribunale e la parte attrice veniva altresì condannata al pagamento delle spese del giudizio.

Dalla condivisibile sentenza in commento traspare una corretta lettura del rapporto tra amministratore e condominio.

E' vero, infatti, che esiste un elenco di gravi irregolarità la cui commissione legittima la revoca del professionista, ma è parimenti vero che tale elenco è meramente esemplificativo e non deve essere considerato come chiuso.

Una buona visione della materia è offerta dal Tribunale laddove sostiene che, siano essi tipici o atipici, i gravi vizi contestati devono comunque essere soggetti alla valutazione da parte dell'autorità decidente, la quale deve vagliare la validità delle allegazioni della parte ricorrente e verificare nel concreto la violazione degli obblighi del mandatario e l'eventuale danno cagionato al condominio.

E' infatti evidente che, anche in caso di vizio atipico, la chiave della vicenda deve essere la valutazione in concreto della gravità del comportamento dell'amministratore e la sua suscettibilità di costituire un vulnus per il rapporto di fiducia con il condominio.

Amendolagine, Le gravi irregolarità non sono soltanto quelle menzionate nell'art. 1129 c.c., in condominioelocazione.it

Bellante, La revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, in Giust. civ., 4/2010

Mirabile, La responsabilità dell'amministratore di condominio dopo la legge n. 220/2012, in Resp. civ. e prev., 5/2014