Illegittima la tabella millesimale che addebita le spese di pulizie delle scale ai proprietari dei locali aventi accesso autonomo alla pubblica strada

In tema di ripartizione delle spese per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, l'applicazione del principio della prevalenza della funzionalità diretta, rispetto a quello della proprietà, impone di considerare come validamente e legittimamente formata la tabella millesimale, la quale escluda dalla contribuzione per le spese di pulizia e luce di scale/ascensore i proprietari dei locali aventi accesso autonomo alla pubblica strada.

La società Beta, proprietaria di alcuni locali siti al piano terra di un condominio, conveniva in giudizio tutti gli altri condomini eccependo l'erroneità delle tabelle millesimali. Invero, in tal giudizio, l'attrice contestava gli aumenti delle quote condominiali stabiliti in epoca successiva all'acquisto degli immobili; in particolare, la stessa lamentava i gravi errori che affliggevano le tabelle millesimali ratificate dall'assemblea condominiale nel 2010. Per tali motivi, ha chiesto al giudicante, tramite CTU, la revisione e/o la modifica ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., quindi la formazione delle nuove tabelle millesimali ai sensi dell'art. 68 disp. att.c.c.

Costituendosi in giudizio, i convenuti contestavano l'avversa domanda; pertanto, insistevano nella validità delle nuove tabelle millesimali con addebito alla società Beta delle spese relative ai servizi relativi alla pulizia e alla luce di scale/ascensore secondo i giusti valori millesimali.

Le questioni in esame sono le seguenti: la proprietaria di locali con accesso autonomo partecipa alle spese ordinarie di pulizia scale e ascensori del condominio? La variazione della rendita catastale comporta la modifica delle tabelle millesimali?

Orbene, a seguito dell'istruttoria di causa era emerso che il piano terra (con destinazione negozi) rappresentava il 35% dell'intero valore del fabbricato; di conseguenza, i conteggi puramente matematici derivanti dall'applicazione di tale criterio, determinavano delle spese condominiali in capo alla società attrice effettivamente inferiori rispetto a quelle risultanti dalle tabelle contestate ed attualmente utilizzate nel condominio in oggetto. Per meglio dire, i locali della società Beta siti al piano terra, disponendo di un accesso autonomo dalla corte esclusiva, erano stati erroneamente considerati nella ripartizione delle spese relative alla pulizia e alla luce di scale/ascensore, cioè nelle spese relative l'uso dei beni comuni, sebbene non fossero mai stati in alcun modo collegati all'ascensore o alle scale condominiali.

Difatti, secondo il giudice, le citate spese (scale e ascensore) non potevano essere imputate al pianterreno di proprietà della società attrice in ossequio al principio della prevalenza della funzionalità diretta rispetto a quello della proprietà che impone di considerare come validamente e legittimamente formata la tabella millesimale che escluda dalla contribuzione per le spese di manutenzione dell'androne delle scale e quindi -per analogia- dell'ascensore, i proprietari dei locali aventi accesso autonomo alla pubblica strada.

Dunque, secondo il Tribunale adito, correttamente, il CTU ha eliminato la partecipazione della società Beta alle spese di manutenzione ordinaria su entrambe le scale (E e H), mantenendo l'impegno della stessa relativamente alle spese di manutenzione straordinaria.

Ed ancora, nel presente giudizio era emerso, dal confronto tra l'atto notarile di acquisto delle proprietà da parte della società Beta del 1997 e le visure catastali in atti, nonché l'elaborato planimetrico relativo alla particella in cui si trovava l'immobile condominiale, che i lamentati aumenti delle quote condominiali stabiliti a carico dell'attrice in epoca successiva all'acquisto, non erano nemmeno giustificati dalle presunte modifiche sostanziali che sarebbero intervenute nella proprietà attrice, tenuto conto che le proprietà immobiliari di questa, nel condominio in oggetto, non avevano subito alcuna variazione fin dall'acquisto: dall'elaborato planimetrico allegato all'atto pubblico, infatti, la particella comprendeva il locale al piano terra, la corte lato ovest e la corte lato est, già allora di categoria D/8 e di proprietà esclusiva della società attrice. Tuttavia, le uniche variazioni intervenute successivamente a tale data riguardavano semplicemente la registrazione della trasformazione della forma societaria della stessa da S.r.l. a S.p.A., nonché le fusioni e/o divisioni catastali in forza dell'affitto dei locali in questione; operazioni che, secondo il giudicante, non avevano comportato alcuna variazione sostanziale della destinazione degli immobili di proprietà attorea. Difatti, su tale ultimo aspetto, il Tribunale è concorde nel ritenere che la variazione della rendita catastale in genere non comporta di per sé, la modifica delle tabelle millesimali ai sensi dell'art.68 disp.att.c.c.

In conclusione, la domanda attorea è stata accolta; per l'effetto, accertata l'erroneità delle tabelle millesimali del condominio, è stata dichiarata l'invalidità delle stesse e disposta la loro revisione ai sensi dell'art.69 disp.att. c.c.; inoltre, è stata dichiarata la soccombenza a carico dei convenuti condomini per essersi ostinati a negare l'evidente erroneità delle tabelle di volta in volta approvate.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni in merito alla questione della presenza di locali con accesso autonomo in condominio.

A tal proposito, al fine di analizzare correttamente la questione, è importante interpretare e coordinare due principi sostanzialmente opposti:

a) la proprietà dei beni condominiali ex art. 1117 c.c. a favore di tutti i proprietari (per i quali alla ripartizione delle spese partecipano tutti i proprietari);

b) l'art. 1123 c.c. secondo il quale qualora in un condominio ci sono beni e servizi destinati a servire solo alcuni dei proprietari, le spese sono a carico solo di coloro che ne traggono utilità (applicando questo principio, in teoria, i locali con ingresso esterno non parteciperebbero alle spese relative alle scale interne e al cortile interno).

Dunque, nell'intento di trovare una soluzione logica al conflitto sopra evidenziato, saranno esaminale le due contrapposte situazioni.

In relazione alla prima situazione, al fine di una possibile soluzione, si evidenzia che nel caso in cui sussiste un titolo che esclude alcuni beni o servizi dai beni condominiali ex art. 1117 c.c., la presenza di un espresso titolo contrario è un modo per risolvere il conflitto tra i due principi, poiché in tale ipotesi la ripartizione delle spese sarà effettuata solo tra i proprietari che utilizzano il bene (c'è coincidenza tra proprietà e ripartizione delle spese). In proposito, i giudici hanno osservato che i proprietari dei locali terranei, privi di ingresso nello stabile condominiale dall'androne o con altro accesso all'edificio, quali comproprietari, ai sensi dell'art. 1117 c.c., dell'androne e del vano scale, debbono contribuire, sia pure in misura minore, in rapporto all'utilità che possono trarne in concreto, alle spese di manutenzione (e, eventualmente, di ricostruzione) di predette parti comuni. Va esclusa, nella fattispecie, la possibilità di applicazione dell'art. 1123, comma 3, c.c., relativo al c.d. condominio parziale, per il quale le spese di manutenzione riguardanti scale, cortili, lastrici solari o impianti destinati a servire solo una parte dell'edificio non vanno ripartite secondo i millesimi di proprietà, ma vanno poste a carico dei soli condomini che ne traggono utilità (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2017, n. 9986).

Secondo la contrapposta situazione, invece, è anche possibile che le spese siano ripartite (con delle tabelle dei millesimi) solo tra coloro che usano i beni e non tra tutti i proprietari (escludendo alcuni proprietari che non usano i beni dalla ripartizione delle spese); in questa situazione si dà prevalenza al disposto dell'art. 1123 c.c. e si realizza una ripartizione delle spese in cui non sussiste coincidenza tra proprietà e ripartizione delle spese. Tale ragionamento è stato oggetto anche nella pronuncia in commento: il giudicante, secondo le risultanze della CTU, ha ritenuto di escludere la società attrice dalla partecipazione delle spese di manutenzione ordinaria su entrambe le scale, mantenendo, comunque, l'impegno della stessa relativamente alle spese di manutenzione straordinaria. Tutto ciò è stato elaborato in ossequio al principio della prevalenza della funzionalità diretta rispetto a quello della proprietà; del resto, la società attrice, disponeva di un proprio accesso autonomo. In tema, anche altra giurisprudenza ha applicato il medesimo criterio dell'esclusone dei proprietari dei locali dalla contribuzione per le spese di manutenzione (dell'androne delle scale); a sostegno di ciò, i giudici del merito hanno precisato che se la contribuzione per la manutenzione delle scale resta pur sempre proporzionale all'utilizzo concreto delle medesime, se le spese in questione si appalesano correlate al degrado del bene cagionato dall'utilizzo nel tempo, non deve meravigliare che la marginale e del tutto episodica fruizione delle scale, strumentale per l'ispezione di beni comuni quali le coperture del fabbricato, sia stata considerata di tal inconsistente incidenza, da giustificare - in un'ottica di semplificazione della gestione condominiale - l'esclusione contributiva.

Ne consegue che, l'applicazione del principio della “prevalenza della funzionalità diretta rispetto a quello della proprietà”, impone di considerare come validamente e legittimamente formata la tabella millesimale, la quale escluda dalla contribuzione per le spese di manutenzione dell'androne delle scale i proprietari dei locali aventi accesso autonomo alla pubblica strada. La marginale e del tutto episodica fruizione delle scale vale, invero, a giustificare appieno l'esclusione contributiva (App. Napoli 3 gennaio 2008, n. 22).

Diversamente da tale pronuncia, però, altri giudici hanno osservato che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, di ricostruzione o riparazione e quelle per illuminazione e pulizia vanno poste a carico di lutti i condomini in proporzione ai millesimi della tabella della proprietà (A); di conseguenza, anche i proprietari dei locali aventi accesso indipendente dall'androne, ma comunque siti nell'edificio condominiale, come negozi o altri locali con ingresso autonomo dalla strada, devono anch'essi contribuire alle suddette spese. In mancanza di clausole specifiche nel regolamento condominiale, si presume, infatti, che detti proprietari debbano farne uso quale accesso indispensabile per l'utilizzo e la conservazione di altre parti comuni a tutto l'edificio, quali, ad esempio, la copertura e i locali scantinati (Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 1979, n. 761).

In conclusione, le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto o al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. Tuttavia, tale principio, a seconda dei casi, non sempre determina l'imputabilità a carico dei negozi posti a piano terra di spese quali la pulizia o l'illuminazione delle scale quanto piuttosto la partecipazione dei medesimi a manutenzioni straordinarie.

Gasparelli, Tabelle millesimali per gli edifici in condominio, in Professioni tecniche, Milano, 2012

Nicoletti, La ripartizione delle spese di manutenzione di scale e androne nei confronti dei proprietari dei locali terranei dello stabile condominiale, in condominioelocazione.it