Agevolazioni per le imprese che acquistano interi fabbricati da demolire o ristrutturare

Il Decreto crescita (D.L. n. 34/2019) ha previsto un'agevolazione, ai fini delle imposte di registro e ipocatastali, applicabile ai trasferimenti, a imprese costruttrici o di ristrutturazione, di interi fabbricati (a qualunque destinazione) da rigenerare.

L'agevolazione è finalizzata ad incentivare appunto la rigenerazione del fabbricato attraverso la demolizione e la ricostruzione (anche con variazione volumetrica) dello stesso o attraverso l'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, come definiti dal Testo Unico in materia edilizia (d.P.R. n. 380/2001).

L'agevolazione determina l'applicazione delle imposte di registro e ipocatastali (il cui onere resta generalmente a carico della parte acquirente) in misura fissa, indipendentemente che l'acquisto sia soggetto o meno ad IVA.

L'agevolazione si applica a condizione che:

• i fabbricati realizzati siano conformi alla normativa antisismica e in classe energetica A o B;
• l'impresa costruttrice o ristrutturatrice concluda l'intervento ed entro il termine di 10 anni dall'acquisto ceda il fabbricato, anche suddiviso in più unità immobiliari (la cessione deve in questo caso riguardare almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato).

L'agevolazione è evidentemente più conveniente nel caso di acquisto (da privato o comunque fuori campo IVA) ordinariamente soggetto a imposta di registro in misura proporzionale ma rileva anche nel caso, ad esempio, di acquisto di immobile strumentale soggetto ad IVA cui si applicano le imposte ipocatastali del 4% (3+1).

L'agevolazione si dovrebbe applicare anche nel caso di acquisto frazionato dell'intero fabbricato di proprietà di soggetti diversi.

L'agevolazione si applica fino al 31 dicembre 2021 e si ritiene debba farsi riferimento alla data di registrazione dell'atto di acquisto.

In caso di mancato rispetto delle condizioni, le imposte sono dovute in misura ordinaria, con gli interessi di mora decorrenti dalla data dell'acquisto, ed è irrogata la sanzione del 30% delle imposte.