Recupero degli oneri economici dovuti: l'amministratore non è tenuto a reperire i nominativi degli eredi

L'amministratore che viene a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non manifestano tale loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna ricerca, non è tenuto ad inviare alcun avviso né al condomino, né agli eredi impersonalmente presso l'ultimo domicilio. Tuttavia, al fine di procedere al recupero degli oneri economici dovuti, il rappresentante dell'ente di gestione condominiale può comunque attivarsi al fine di reperire i nominativi degli eredi.

Gli eredi di Tizio avevano proposto opposizione al decreto ingiuntivo per mancato pagamento di oneri condominiali afferenti il rendiconto relativo al bilancio preventivo per l'anno 2007. In particolare, gli opponenti deducevano l'inefficacia del provvedimento monitorio reso nei loro confronti, in ragione dell'impugnativa del testamento e dell'accettazione dell'eredità con beneficio di inventario. Chiedevano pertanto la revoca del provvedimento, rilevando altresì il vizio di convocazione a tutti gli eredi, in violazione dell'art. 1136, comma 6, c.c.

Costituendosi in giudizio, il Condominio opposto evidenziava il corretto svolgimento di tutte le attività preordinate all'accertamento dei nominativi degli eredi, conosciuti solo dopo la morte della de cuius tramite visure al catasto e in assenza di comunicazione da parte degli opponenti. Inoltre, il Condominio precisava che le somme portate dal provvedimento opposto afferivano a lavori straordinari approvati con delibera del 2007 mai impugnata e che, in ogni caso, l'opposizione di cui al presente giudizio doveva ritenersi tardiva in relazione al vizio dedotto per violazione della norma di legge indicata.

Le questioni in esame sono le seguenti: l'impugnativa del testamento e l'accettazione dell'eredità con beneficio di inventario bloccano il procedimento monitorio a carico degli eredi? L'amministratore deve attivarsi al fine di reperire i nominativi degli eredi?

Preliminarmente, il giudicante ha evidenziato che era onere dell'erede comunicare all'amministratore del Condominio il decesso del condomino e l'accettazione dell'eredità, con conseguente assunzione dei diritti e degli obblighi condominiali; di conseguenza, in assenza di tale comunicazione, l'erede non può contestare il vizio di omessa convocazione all'assemblea condominiale, per come effettuata dall'amministratore sulla base dei dati in suo possesso, né il provvedimento monitorio richiesto per mancato pagamento di oneri condominiali.

Quanto al merito della vicenda, a seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che nel periodo di riferimento della delibera condominiale posta a base del provvedimento gravato, gli attuali opponenti non facevano parte del Condominio; difatti, dai dati in possesso dello stesso, la titolarità della res risultava ancora in capo a Tizio, non essendo pervenuta alcuna comunicazione del suo decesso, né della pendenza di un giudizio di impugnazione del testamento e dell'accettazione dell'eredità con beneficio di inventario, circostanze queste rese note solo con l'atto di opposizione. Di conseguenza, alcuna prova sul punto risultava fornita dagli opponenti, né risultavano in atti altri elementi dai quali era possibile desumere che l'amministratore del Condominio convenuto fosse a conoscenza del decesso della proprietaria dell'immobile, rilevandosi piuttosto come, pur senza averne obbligo, il rappresentante dell'ente di gestione condominiale si sia attivato al fine di reperire i nominativi degli eredi di Tizio onde procedere al recupero degli oneri economici dovuti. Ugualmente priva di pregio è stata ritenuta la domanda di annullamento del decreto ingiuntivo opposto, per mancata comunicazione della delibera presupposta, ai custodi giudiziari, avanzata solo in sede di memoria, II termine, art. 183, comma 6, c.p.c. funzionale - per come è noto -alla replica delle domande e delle eccezioni nuove (o come modificate da parte avversaria), nonché (anzi soprattutto) all'indicazione dei mezzi istruttori ed alle produzioni documentali di cui le parti intendono avvalersi, con la conseguenza che con detta memoria non possono essere modificate le conclusioni che sono state rassegnate nella memoria precedente e nell'atto introduttivo.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, secondo il giudicante, la condotta omissiva degli opponenti circa le necessarie comunicazioni relative all'avvicendamento nella proprietà e nella compagine condominiale, in relazione all'adempimento di una obbligazione propter rem, hanno consentito di ritenere pienamente legittima la pretesa creditoria azionata dal Condominio, con conseguente rigetto dell'opposizione proposta.

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito ai doveri di comunicazione da parte degli eredi a seguito del decesso del dante causa (proprietario dell'immobile).

In particolare, in caso di morte del condomino sorge il problema della individuazione del nuovo soggetto che assumerà il conseguente status. I soggetti interessati sono la persona che succede al condomino defunto e l'amministratore, nell'ambito dei rispettivi diritti e doveri.

Sul problema in esame, si sono succeduti nel tempo diversi orientamenti.

Secondo un primo orientamento, ove gli eredi non dovessero rendersi attivi, correttamente l'amministratore indirizza l'avviso di convocazione dell'assemblea collettivamente ed impersonalmente agli eredi all'ultimo domicilio del defunto, anche se sia passato l'anno dal decesso, in applicazione analogica dell'art. 303 c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 17 aprile 1969, n. 1215).

Secondo altro orientamento, se si ammette che l'amministratore, per effetto della mancata osservanza dell'onere di indicazione e dimostrazione della propria qualità da parte del nuovo condomino, non può indirizzare a lui la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea e, per rendere valida la costituzione dell'assemblea, deve mandare l'avviso a tutti i condomini; l'antinomia non può essere risolta se non ritenendo che l'amministratore adempie al suo obbligo inviando l'avviso all'ultimo domicilio, dove, in base al criterio dell'id quod plerumque accidit, potrà verosimilmente essere rinvenuto qualcuno (successore oppure non) che possa portare l'avviso a conoscenza degli interessati, poco importando, poi, che la persona che riceve l'avviso lo faccia effettivamente pervenire all'abitazione degli eredi (Cass. civ., sez. II, 29 luglio 1978, n. 3798).

Contrariamente ai precedenti orientamenti, successivamente, i giudici di legittimità, con un nuovo orientamento, hanno evidenziato che è preferibile ritenere che l'amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso. Difatti, in senso contrario non si potrebbe invocare il fatto che, in base all'art. 1136, comma 6, c.c., l'assemblea non può deliberare se non risulta che tutti i condomini sia stati avvisati, in quanto tale norma presuppone, per la sua applicabilità, che i condomini siano noti all'amministratore (Cass. civ, sez. II, 22 marzo 2007, n. 6926).

Tale principio è stato seguito anche dalla successiva giurisprudenza di merito. Invero, alcuni giudici hanno ritenuto che a differenza di quanto si verifica nell'ipotesi di alienazione dell'immobile non comunicata, in cui all'amministratore non potrebbe essere rimproverato nulla perché non è a conoscenza del mutamento di proprietà; nel caso in esame, invece, l'amministratore è a conoscenza del decesso - perché, se non lo fosse, egli assolverebbe i suoi compiti inviando l'avviso al condomino che ritiene, incolpevolmente, ancora in vita - per sostenere che è tenuto a ricercare gli eredi. Pertanto, a prescindere dal fatto che è da dimostrare il fondamento giuridico di tale obbligo, è sufficiente osservare che a seguito della notizia della morte di un condomino, l'amministratore viene soltanto a sapere che si è aperta una successione, ma non anche se la stessa è destinata ad essere regolata in base alle norme sulla successione legittima o testamentaria, né chi siano i chiamati nelle due ipotesi e chi abbia effettivamente accettato l'eredità, diventando in tal modo erede e legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e, di conseguenza, titolare del diritto alla convocazione (Trib. Salerno 27 settembre 2010).

A prescindere dalle diverse interpretazioni giurisprudenziali che si sono susseguite nel corso degli anni, è comunque opportuno evidenziare che allo stato attuale, il novellato articolo 1130 c.c. impone all'amministratore - a pena di revoca - in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni da parte dei successori, di richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, il mandatario dei condòmini può acquisisce le informazioni necessarie nei registri catastali, addebitandone il costo agli eredi responsabili. Pertanto, al fine della partecipazione all'assemblea, spetta all'erede o al legatario succeduti nel condominio l'onere di rivelarsi all'amministratore nelle rispettive qualità.

Ma in caso di decesso di un condomino ed in caso di mancata denuncia degli eredi, come farà l'amministratore ad individuarli? Le persone che ricevono in eredità beni immobili e diritti reali immobiliari hanno l'obbligo di presentare la dichiarazione di successione e pagare, se dovuta, l'imposta di successione.

La dichiarazione deve essere presentata, dai chiamati all'eredità, entro 12 mesi dalla data di apertura della successione che coincide, generalmente, con la data del decesso del condomino. Entro 30 giorni dalla data di registrazione della successione, andrebbe presentata la domanda di voltura catastale al catasto della provincia nel cui territorio ha sede l'Ufficio delle entrate presso il quale è stata registrata la successione, oppure anche nel catasto della provincia nel cui territorio sono situati gli immobili.

Quindi, in teoria, all'amministratore basterebbe procurarsi una certificazione catastale dell'immobile per verificare chi sono i nuovi proprietari (come accaduto nella vicenda in commento).

Difatti, come sostenuto dal Garante per la protezione dati personali (Newsletter Garante Privacy n. 387 del 23 aprile 2014), l'amministratore può acquisire le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio - siano essi proprietari, usufruttuari, conduttori o comodatari - chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio. Ha inoltre il potere di chiedere e ottenere la indicazione dei dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune. Non può invece chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione: come, ad esempio, il contratto di compravendita in cui sono riportati i dati richiesti, ma anche informazioni eccedenti quelle necessarie alla corretta gestione condominiale.

In conclusione, a prescindere dei compiti e poteri dell'amministratore, è corretto affermare che è onere dell'erede comunicare all'amministratore del condominio il decesso del condomino e l'accettazione dell'eredità con conseguente assunzione dei diritti e degli obblighi condominiali (Trib. Roma 2 dicembre 2016, n. 22422).

Celeste, Anagrafe condominiale, in Condominioelocazione.it, 9 maggio 2019;

Di Rago, L'amministratore e il recupero delle spese condominiali, Rimini, 2013,76.

Tarantino, I coeredi di un immobile rispondono solidalmente dei debiti condominiali sorti successivamente all'accettazione dell'eredità, in Condominioelocazione.it, 4 gennaio 2019;