Noleggio dei ponteggi: per ripartire i costi in proporzione all'uso occorre dimostrare la loro maggiore utilità in favore delle parti esclusive

Il costo del ponteggio, risultando strumentale al rifacimento delle facciate e delle ringhiere condominiali, deve essere sostenuto dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Per essere esentato dalle relative spese, il condomino deve dimostrare che l'esecuzione di opere esclusive (nella fattispecie, rifacimento dei balconi) ha comportato la necessità di prolungare, nel tempo, il noleggio del ponteggio rispetto a quanto richiesto per l'esecuzione degli interventi sulle parti comuni, con evidente aggravio di spesa.

In occasione di lavori straordinari dielevata entità economica da eseguirsi su parti comuni di un edificio in condominio (facciate, androne e tetto) e su beni di proprietà esclusiva (balconi) l'assemblea deliberava di ripartire l'importo complessivo delle spese secondo i valori millesimali.

Alcuni condomini impugnavano detta delibera per plurimi motivi lamentando, per quanto di specifico interesse, sia che le spese concernenti l'androne, destinato a servire i condomini in misura differente, erano state imputate in base ai criteri generali di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., sia che i costi dei ponteggi avevano seguito identica ripartizione, mentre avrebbero dovuto essere suddivisi in base al valore delle opere che avevano specificamente interessato la proprietà comune ed i balconi.

Il Tribunale rigettava le domande.

Delle due questioni, estrapolate tra i vari motivi di impugnativa, sulle quali il giudice del merito è stato chiamato a pronunciarsi, la prima non è nuova, poiché concerne la circostanza se gli oneri di rifacimento dell'androne comune debbano essere sostenute anche dai proprietari di immobili con accesso indipendente, mentre la seconda è particolare, avendo per oggetto la suddivisione dei costi relativi ai ponteggi, considerato che gli impugnanti avevano sostenuto che fosse necessario ripartirli secondo il disposto dell'art. 1123, comma 2, c.c.

Per quanto concerne la prima problematica, basterà solo evidenziare che il giudice del merito ha correttamente ritenuto l'infondatezza dell'impugnativa essendo pacifico, per consolidato orientamento giurisprudenziale, che le scale e l'androne, sono elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura. Essi conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.

Da tali considerazioni consegue l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei quorum per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell'androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne (Cass. civ. sez. II, 20 aprile 2017, n. 9986).

Sostanzialmente la stessa ratio è stata posta dal giudicante a fondamento della decisione di infondatezza dell'impugnativa per quanto concerne la ripartizione dei costi dei ponteggi che, correttamente, sono stati posti a carico di tutti i condomini in base all'art. 1123, comma 1, c.c. trattandosi di strutture necessarie per eseguire i lavori dell'intera facciata dello stabile, nella porzione terra/cielo.

Dall'esame della decisione del Tribunale di Nocera Inferiore, emerge che le contestazioni hanno interessato sostanzialmente i due profili dell'art. 1123 c.c.: da un lato, quello secondo il quale le spese che indistintamente interessano lo stabile - conservazione e godimento delle parti comuni; prestazione dei servizi collettivi e innovazioni deliberate dalla maggioranza - sono sostenute da tutti i condomini in proporzione al valore delle proprietà esclusive, salvo diversa convenzione (comma 1) e, dall'altro, quello che assume come criterio di riferimento il concetto di “uso diverso” di beni e servizi, cui consegue una differente proporzionalità nell'addebito delle spese medesime (comma 2). Per applicare l'una o l'altra fattispecie normativa è necessario individuare la natura del bene/servizio nella sua caratteristica strutturale o funzionale, rendendo concreta la volontà del legislatore.

La caratteristica costitutiva del bene, che coincide con la sua essenzialità per l'esistenza dell'immobile condominiale e delle parti di proprietà esclusiva, è stata posta a fondamento dell'applicabilità dell'art. 1123, comma 1, c.c. in base al quale i relativi oneri di carattere generale non possono che essere ripartiti pro quota. Tutto ciò a meno che non sussista una diversa convenzione, adottata all'unanimità dei consensi, che sia espressione dell'autonomia contrattuale, con la quale si intenda adottare un criterio differente. Ne consegue, pertanto, che all'assemblea non è consentito, mediante delibera assembleare assunta a maggioranza, suddividere con criterio “capitario”, gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell'interesse comune (Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 2013, n. 27233) oppure relativi a beni comuni.

Quando, invece, le cose o i servizi sono destinate a servire i condomini in misura differente il criterio da adottare è quello della proporzionalità tra spese ed uso, come previsto dal comma 2 del medesimo art. 1123 (Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2019, n. 6010; Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1996, n. 6359).

Richiamati questi principi di carattere generale, dalla motivazione della sentenza emerge che, in sede di impugnativa di delibera assembleare, il soggetto che rivendica l'applicazione del più favorevole criterio di ripartizione dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c. deve fornire prova di trovarsi in tale condizione di legge. E nello specifico questo non era avvenuto.

Per quanto concerne, infatti, le spese relative al rifacimento dell'androne il giudice di primo grado ha rilevato che gli attori non avevano in alcun modo dimostrato che esistessero delle unità immobiliari con accesso indipendente rispetto a questo spazio comune, né che i presunti condomini, i quali pretendevano di essere legittimati ad ottenere una differente ripartizione, facessero un uso ridotto della parte comune. Lo stesso è avvenuto per le spese concernenti il noleggio dei ponteggi, resi necessari per effettuare le opere di ripristino della facciata, del tetto e dei balconi.

I balconi in aggetto (come si presume siano quelli in questione) sono considerati beni di proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071; Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624), con la conseguenza che le relative spese di rifacimento sono a carico dei rispettivi proprietari, ad eccezione di quelle che parti esterne che contribuiscono ad incidere sull'aspetto estetico e sul decoro dell'immobile: una puntualizzazione strettamente connessa alla questione del corretto addebito dei costi relativi ai ponteggi.

Quando tali strutture siano necessarie per il rifacimento solo di parte esterna dei balconi con rilevanza individuale è evidente che le spese saranno ripartite solo tra i proprietari esclusivi degli stessi in base ai millesimi di proprietà, mentre nel caso opposto (ad esempio, ripristino dei frontalini) gli oneri saranno a carico della comunità e sempre in base al disposto dell'art. 1123, comma 1, c.c.

Del tutto differente, invece, il caso portato all'esame del Tribunale di Nocera Inferiore: ponteggi installati per lavori che contestualmente interessavano parti comuni ed esclusive, ovvero i balconi. Il giudicante si è mosso nel solco della costante giurisprudenza, che ha da sempre ritenuto essenziale la dimostrazione che i giorni per il noleggio ai fini esclusivi abbiano superato quelli necessari per eseguire gli interventi sulle parti comuni (Cass. civ., sez. VI/II, 11 febbraio 2019, n. 3921; Trib. Roma 14 luglio 2003, n. 23454). Un principio di carattere generale, dunque, che ha trovato piena applicazione in questo caso del tutto peculiare.

Frugoni, Il fondamento e l'applicazione del criterio di ripartizione delle spese condominiali in base all'uso ex art. 1123, 2º comma, c.c., in Amministrare immobili, 2015, fasc. 195, 15;

Gallucci, Ripartizione spesa ponteggio per lavori facciata condominiale, in Condominioweb.com, 28 settembre 2018;

Pucci, Criteri di ripartizione delle spese per la conservazione delle parti e dei beni comuni: valore, uso e godimento, in Ventiquattrore avvocato, 2011, fasc. 11, 42.