Appalto straordinario concluso dall'amministratore senza ratifica dell'assemblea e conseguenze per il condominio in sede di opposizione al decreto ingiuntivo

Il contratto concluso dal falsus procurator, come quello stipulato dall'amministratore di un condominio che abbia concluso con i terzi un negozio giuridico senza previa delibera dell'assemblea ed al di fuori dei poteri che gli derivano direttamente dalla legge, in particolare alla luce della disposizione di cui all'art. 1130 c.c., non produce effetti nei confronti del rappresentato a mente dell'art. 1398 c.c., tuttavia, è suscettibile di perfezionamento attraverso la ratifica (art. 1399 c.c.) da parte della medesima assemblea mediante deliberazione conforme alla previsioni di legge, attese le disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 c.c. e con effetti retroattivi.

Un condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo notificatogli a cura dell'impresa che aveva effettuato lavori di manutenzione su parti comuni dell'edificio, asserendo che unico obbligato verso il creditore non poteva che essere l'ex amministratore,il qualeaveva autorizzato le opere senza ottenerne successiva ratifica da parte dell'assemblea. Il condominio, che tra l'altro lamentava che la somma ingiunta era eccessiva in rapporto all'entità dei lavori eseguiti, chiedeva la revoca del decreto e la condanna dell'ex amministratore (verso il quale era stata chiesta autorizzazione di chiamata in giudizio) al pagamento dell'importo contestato.

L'impresa, nel chiedere il rigetto dell'opposizione, eccepiva l'irrilevanza dell'omessa deliberazione in quanto relativa a lavori urgenti, nonché la conseguente regolarità del contratto di appalto sottoscritto dall'amministratore. In via subordinata, la creditrice chiedeva che il condominio venisse condannato, a titolo di indebito arricchimento, al pagamento della somma ingiunta o di altra da accertarsi in corso di causa.

Il Tribunale accoglieva l'opposizione, revocava il decreto ma condannava il condominio a corrispondere all'opposta la minor somma come determinata in sede di consulenza tecnica d'ufficio.

Le problematiche emerse dall'esame della sentenza riguardano, da un lato, gli effetti del contratto concluso dal falsus procurator e, dall'altro, la questione se il condominio che si trovi ad essere controparte in un contratto non approvato in sede assembleare possa essere condannato a pagare, in favore del creditore opposto e a titolo di indebito arricchimento, la somma ingiunta od altra accertata dal giudicante.

In via preliminare, il Tribunale non autorizzava la chiamata in causa dell'ex amministratore. Nel merito, accertato che il contratto di appalto aveva riguardato lavori di manutenzione straordinaria, non urgenti, inerenti a beni comuni, il giudicante rilevava che l'amministratore aveva agito quale falsus procurator in violazione dell'art. 1135 c.c.Il contratto, non autorizzato e non ratificato dall'assemblea era, pertanto, improduttivo nei confronti del condominio e tale circostanza aveva portato alla revoca del decreto ingiuntivo.

Era stata, invece, accolta la domanda subordinata di ingiustificato arricchimento avanzata dall'opposto ai sensi dell'art. 2041 c.c., in quanto non poteva applicarsi “l'art. 1717 c.c.” (trattasi di refuso: leggi art. 1711 c.c., rubricato “limiti del mandato”), essendo emerso nel corso del giudizio che l'opera opposta era andata ad esclusivo vantaggio del condominio, il quale aveva visto realizzate opere di consolidamento e manutenzione straordinaria del fabbricato necessarie per il medesimo, con conseguente incremento del patrimonio dei condomini. Per contro, sussisteva il diritto dell'opposto all'indennizzo che era stato liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale dallo stesso subita in relazione alla prestazione resa in virtù del contratto inopponibile.

Occorre premettere che, secondo il combinato disposto degli artt. 1130, comma 1, n. 3), e 1135, comma 1, n. 4), c.c., la competenza dell'amministratore non si estende alle opere di manutenzione straordinaria (ad eccezione di quelle urgenti, salvo l'obbligo di riferirne alla prima assemblea) le cui decisioni sono ad appannaggio dell'assemblea. L'amministratore, che sottoscriva un contratto di appalto che, per sua natura e per l'entità dei costi, rientri nell'ambito applicativo dell'art. 1135 c.c., eccede i limiti delle sue attribuzioni ponendosi nei confronti del condominio/mandante alla stregua di un falsus procurator, privo di legittimazione.

La ratifica dell'operato dell'amministratore avente ad oggetto questioni di straordinaria amministrazione è condizione indispensabile per regolarizzare la posizione dell'amministratore. Tale convalida non può che risultare da una chiara e specifica delibera assembleare, il cui argomento sia stato indicato espressamente nell'ordine del giorno. Trattasi di principio di carattere generale applicabile a tutte le situazioni in cui l'amministratore versi in ipotesi di carenza di legittimazione, attiva e passiva, tanto da un punto di vista processuale, quanto sostanziale.

Esistono, tuttavia, casi nei quali si può parlare di ratifica implicita se determinata da un comportamento costante dei condomini dal quale, tramite elementi precisi e concordanti, si possa trarre un'approvazione di quanto effettuato dall'amministratore. Ciò si può verificare nell'ipotesi del contratto di assicurazione dello stabile condominiale stipulato dall'amministratore non investito del relativo potere dall'assemblea, qualora il premio sia stato periodicamente pagato all'assicuratore mediante approvazione annuale da parte dell'assemblea dei rendiconti di spesa, non occorrendo a tale fine che l'argomento sia stato espressamente posto come tale all'ordine del giorno dell'assemblea poiché, in tal caso, si verte in ipotesi di ratifica tacita (Cass. civ., sez. III, 6 luglio 2010, n. 15872). Si parla di ratifica tacita anche nel caso in cui lo pseudo rappresentato tenga un comportamento processuale dal quale risulti la volontà univoca di fare proprio il contratto concluso in suo nome e per suo conto dal falsus procurator, operando tale atteggiamento anche sul piano sostanziale e valendo quale tacita approvazione di tale contratto (Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 2018, n. 1751).

Qualora, invece, l'amministratore del condominio, nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre, resista in giudizio per il condominio, o impugni la sentenza a questo sfavorevole, senza previa autorizzazione a tanto dell'assemblea dei condomini, deriva, in mancanza, la inammissibilità della sua costituzione in giudizio o della sua impugnazione, salva ratifica del suo operato a posteriori (Cass. civ., sez. un., 6 agosto 2010, n. 18331: nella specie, trattavasi di ricorso per cassazione proposto dall'amministratore, privo di autorizzazione, in un giudizio avente ad oggetto la richiesta risarcitoria per danni da infiltrazione causati da un lastrico solare comune).

Ed ancora non sorge un obbligo contributivo dei condomini allorché, in sede di contratto di appalto, l'amministratore disponga l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale e conferisca, altresì, ad un professionista legale l'incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto. In questo caso, infatti, non trova applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c. (Cass. civ., sez. VI, 17 agosto 2017, n. 20136).

Nel caso portato all'esame del giudice capitolino, dalle risultanze processuali e documentali era emerso che la mancanza di entrambe le condizioni (autorizzazione/ratifica) rendessero il contratto di appalto improduttivo di effetti nei confronti del condominio, con la conseguenza che il credito ingiunto era privo di un valido titolo negoziale, rendendo revocabile il decreto stesso.

Correttamente, poi, il giudicante ha accolto la domanda di ingiustificato arricchimento tempestivamente avanzata dall'opposto, come subordinata, ai sensi dell'art. 2041 c.c. La disposizione ha carattere residuale in quanto - come chiarito dal Tribunale - è proponibile quando, da un lato, manchi qualsiasi altro rimedio giudiziale in favore dell'impoverito e, dall'altro, allorché sussista una unicità del fatto costitutivo dell'impoverimento a seguito del servizio reso dal depauperato (l'impresa che aveva effettuato i lavori) a favore dell'arricchito (il condominio). Il caso tipico di proponibilità di tale giudizio in àmbito condominiale è data dall'azione proposta per la revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c. La relativa sentenza, avendo natura costitutiva, non ha efficacia retroattiva e non consente, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini, ai quali, invece, va riconosciuta la possibilità di esperire l'azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c. (Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 2017, n. 4844).

Nella fattispecie, quindi, non essendo ipotizzabile da parte dell'opposto un'azione contrattuale derivante dalla circostanza che l'amministratore aveva ecceduto i limiti del proprio mandato, l'aver accertato che i lavori straordinari erano stati effettivamente eseguiti ad esclusivo vantaggio del condominio aveva determinato un incremento patrimoniale dello stesso, al quale si era contrapposta la diminuzione patrimoniale subita dall'impresa esecutrice dell'opera. E questo aveva fatto maturare il diritto del creditore ad ottenere il pagamento della somma vantata, pur se nella minore entità che era emersa a seguito della consulenza tecnica d'ufficio.

Per quanto concerne, infine, il requisito dell'urgenza dei lavori che può esimere l'amministratore dal richiedere l'autorizzazione dell'assemblea, consentendogli di decidere in prima persona e salvo l'obbligo di riferire all'assemblea stessa alla prima riunione (art. 1135, comma 2, c.c.), vale solo la pena di evidenziare che secondo la giurisprudenza il terzo non può invocare l'eventuale carattere urgente della prestazione - come, invece, è accaduto nel caso portato all'esame del Tribunale capitolino - commissionatagli dall'amministratore, poiché tale presupposto ha rilevanza solo nei rapporti interni al condominio e, una volta accertato, dà diritto al rappresentante di ottenere un eventuale rimborso, dal proprio rappresentato, delle spese anticipate: diritto che - si ripete - si consuma esclusivamente nell'àmbito del rapporto di mandato.

Benedetti, La responsabilità dell'amministratore condominiale nel contratto di appalto, in Amministrare immobili, 2017, fasc. 219, 14

Celeste, Il rapporto amministratore-assemblea tra margini di autonomia e limiti di ingerenza, in Immobili & proprietà, 2017, 11

Fontana, Assemblea condominiale, amministratore e rispettive competenze, in Arch. loc. e cond., 2018, 371

Ticozzi, La responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte dall'amministratore, in Ricerche giuridiche, 2013, 38