Il condomino è l'unico soggetto obbligato al pagamento degli oneri al condominio

I soggetti tenuti a contribuire alle spese comuni sono esclusivamente i proprietari delle varie porzioni di piano di un edificio, pur se locate, salvo il diritto ad esserne rimborsati in parte dai conduttori, atteso che tra quest'ultimi ed il condominio, non si instaura alcun rapporto, che legittimi l'esercizio di azioni dirette verso gli uni da parte dell'altro, sicché l'amministratore ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c. - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i relativi servizi direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando esclusa un'azione diretta nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare.

Una società immobiliare, proprietaria di un locale commerciale facente parte di un Condominio di Roma, condotta in locazione da altra società, propone opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Roma, provvisoriamente esecutivo, con il quale si ingiunge il pagamento degli importi dovuti al condominio per avere l'opponente mancato di versare gli oneri condominiali relativi al saldo condominiale 2014/2015 nonché il saldo relativo al consumo di acqua relativo alle gestioni 2003/2013 ed il saldo per il riscaldamento di cui al bilancio 2014/2015 approvati nell'assemblea condominiale.

A supporto dell'opposizione il ricorrente riferisce che, a partire dal 23 marzo 2007, il locale era condotto in locazione da una società, la quale si era contrattualmente impegnata nei confronti della Immobiliare al pagamento di tutte le spese di condominio di carattere ordinario gravanti pro-quota sull'immobile concesso in locazione nonché di quelle relative alla nettezza urbana, luce, acqua e ad ogni altra utenza.

A tale fine rappresenta di avere inoltre comunicato all'Amministratore dello stabile l'intervenuto subentro della società nella conduzione dell'immobile, trasmettendo altresì copia del contratto di locazione nel quale erano spiegati gli obblighi della conduttrice tra i quali vi era quello di effettuare i pagamenti direttamente agli enti eroganti e/o all'amministratore dello stabile condominiale.

L'immobiliare proprietaria del locale, chiede quindi l'autorizzazione alla chiamata in giudizio della società conduttrice sia a titolo di garanzia che per la ricostruzione dell'effettivo dare ed avere tra le parti con specifico riguardo agli oneri condominiali.

Il conduttore di un immobile sito nel condominio è obbligato da solo e/o in solido con il proprietario della stessa unità immobiliare al pagamento diretto degli oneri condominiali - ordinari e straordinari - nei confronti dell'amministrazione condominiale?

Il Tribunale romano, precisato che l'eventuale opposizione da parte del condomino ingiunto potrà riguardare la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell'ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non può estendersi ai profili di nullità od annullabilità della delibera avente ad oggetto l'approvazione delle spese condominiali, che dovranno invece essere fatti valere in via separata con l'impugnazione di cui all'art. 1137 c.c., ha rigettato l'opposizione proposta dalla società immobiliare proprietaria del locale, riscontrando la carenza dei presupposti per la chiamata in causa del conduttore chiesta dalla parte opponente, in quanto, l'obbligo di pagamento delle spese condominiali che la legge pone a carico del conduttore grava, nei rapporti col condominio, sul solo condomino locatore.

Pertanto, il Condominio non poteva chiedere il pagamento degli oneri condominiali direttamente alla conduttrice, e quindi - in via consequenziale - neppure gli interessi quali accessori del credito capitale.

A norma degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., l'amministratore del Condominio può riscuotere pro-quotaed in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per i servizi prestati nell'interesse comune, rivolgendosi direttamente ed esclusivamente ai condòmini, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio (Trib. Bologna 8 gennaio 2018, in cui si è affermato che il rapporto di locazione, essendo un rapporto obbligatorio, vincola solo le parti e non i terzi come l'Amministratore, che rimane del tutto estraneo ai rapporti tra locatore e conduttore; ciò significa che egli ha l'obbligo di richiedere al condomino il pagamento delle spese anche nel caso in cui l'unità immobiliare sia stata concessa in locazione; non spetta all'amministratore provvedere a ripartire le spese tra condomino ed inquilino; non si possono infatti ravvisare vincoli negoziali nella prassi o consuetudine dell'amministrazione di condominio che si rivolge in via prioritaria al conduttore per il pagamento degli oneri condominiali).

Tale principio trova applicazione anche dopo l'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978, n. 392, la quale ha disciplinato unicamente i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa del codice civile relativa ai soggetti tenuti, nei confronti dell'amministrazione del condominio, al pagamento dei contributi e delle spese condominiali (Cass, civ., sez. II, 24 giugno 2008, n.17201; Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2007, n.17619; Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 1994, n.246; Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1993, n.10719).

Il condominio, infatti, è un ente di gestione diretto all'amministrazione delle parti comuni dell'edificio, cui partecipano i proprietari dei diversi piani o quote dello stabile.

Ne consegue che tutti i rapporti interni, reali od obbligatori, che attengono alle cose comuni ed alla loro amministrazione, trovando titolo nei singoli diritti di proprietà individuale e collettiva, intercorrono tra i soli condomini e non possono coinvolgere terzi.

Ciò vale, in particolare, per i crediti derivanti dalle spese fatte per la gestione dei beni di proprietà comune, che, dal lato passivo, sono a carico esclusivamente dei singoli condomini, come del resto espressamente dispone l'art. 1123 c.c.

Il condominio e, per esso, i singoli condomini possono pertanto fare valere le loro ragioni creditorie relativamente al pagamento degli oneri condominiali esclusivamente nei confronti di un condomino, non già nei confronti del conduttore o comunque di chi occupa l'appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azione diretta.

L'autonomia delle obbligazioni contrattuali tra le parti del contratto di locazione rispetto alle obbligazioni che il singolo condomino deve adempiere nei confronti del condominio è stata ribadita anche in sede penale, laddove si è affermato che l'autonomia dei rapporti descritti, rende palese l'impossibilità logica di ritenere che le somme oggetto delle obbligazioni contrattuali, pur se riferite alle spese condominiali, una volta consegnate al locatore possano ancora ritenersi di proprietà dei conduttori, non risultando in alcun modo che i conduttori possano essere considerati debitori in via diretta del condominio. Pertanto, non commette il reato di appropriazione indebita il proprietario dell'immobile locato che non versa le rate condominiali pagate a lui dal conduttore, in quanto manca un vincolo di destinazione impresso alle somme oggetto dei versamenti da parte dei conduttori (Cass. pen., sez. II, 9 gennaio 2019, n. 8922).

La giurisprudenza di merito (App. Milano 15 marzo 2005) ha chiarito che la presenza di pattuizioni tra locatore e conduttore con cui si prevede l'obbligo di quest'ultimo di pagare direttamente all'amministratore gli oneri condominiali, non sembrano affatto riconducibili alla fattispecie dell'accollo, in quanto il conduttore non assume espressamente alcuna obbligazione ab origine a carico del proprietario, trattandosi di una mera modalità di pagamento rispondente solo alla necessità che anche al pagamento di quanto dovuto dal locatore, abitante in altro luogo, provveda per sua comodità il conduttore, senza tuttavia che tale sostituzione implichi anche il subingresso nella titolarità del debito altrui.

In altre parole, la società conduttrice non si è affatto assunta l'obbligo di pagare al Condominio le spese di competenza del proprietario, ma si è solo impegnata a versare quanto di sua competenza secondo le previsioni della l. n. 392/1978 direttamente all'amministratore.

Manca, in conclusione, l'elemento caratteristico dell'accollo, vale a dire l'accordo tra il debitore ed un terzo affinchè questi assuma come proprio il debito dell'altro ai sensi e per gli effetti dell'art. 1273 c.c.

Neppure può ritenersi che la previsione contrattuale contemplante il pagamento delle spese condominiali da parte della società conduttrice, efficace per definizione solo inter partes, integri un contratto a favore del terzo ex art. 1411 c.c. atteso che il Condominio, infatti, essendo già creditore del rimborso delle spese condominiali, non avrebbe acquisito alcun nuovo ed effettivo vantaggio dalle suddette clausole, in quanto allo stesso sarebbe comunque spettato, a prescindere dal soggetto materialmente tenuto alla consegna del denaro, il pagamento degli oneri accessori.

In conclusione, esclusa l'applicabilità sia dell'art. 1273 c.c. che dell'art. 1411 c.c., le clausole in questione sembrano sussumibili nella sfera dei semplici patti di collaborazione fra i contraenti nell'esecuzione dell'obbligazione cui uno di essi sia tenuto verso terzi: la società conduttrice dell'immobile si è prestata cioè a collaborare con la società immobiliare locatrice nell'adempimento della prestazione cui questa era esclusivamente tenuta verso il Condominio relativamente al pagamento degli oneri condominiali, che possono riguardare sia quelli della proprietà, sia quelli di competenza della conduttrice, entrambi essendo oggetto di un obbligo di pagamento incombente al singolo condomino verso il Condominio, salvo il diritto del condomino-locatore di rivalersi, nei rapporti interni, sulla società conduttrice per la parte di oneri su quest'ultima incombenti.

Così inquadrata la fattispecie, ne consegue che il Condominio non poteva giovarsi direttamente, come se fosse divenuto titolare jure proprio del relativo diritto verso la società conduttrice in vece della società locatrice, della clausola di pagamento inserita nel contratto di locazione, afferendo essa ad un contratto stipulato da un soggetto terzo rispetto al condominio, e, quindi, ad una res inter alios acta.

Va comunque evidenziato che, anche se la clausola in questione avesse potuto sussumersi nella fattispecie dell'accollo, non avrebbe potuto superare il vaglio di legittimità dovendo rilevarsi la sua nullità per la violazione degli artt. 9 e 79, l. n. 392/1978.

Infatti, l'art. 9, l. n. 392/1978 stabilisce con norma precettiva quali siano gli oneri accessori a carico del conduttore, distinguendoli dalle spese di competenza del singolo condomino-locatore, ed a sua volta, l'art. 79, l. n. 392/1978 prevede la nullità di qualsiasi patto teso ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con altre disposizioni della legge.

La fattispecie esaminata e risolta correttamente dal giudice romano, non avrebbe potuto avere un diverso epilogo neppure nell'ipotesi in cui il conduttore si fosse presentato e comportato apparentemente come un qualsiasi condomino nei confronti dell'amministrazione condominiale, atteso che le Sezioni Unite hanno composto il contrasto che si era verificato nell'ambito della giurisprudenza di legittimità in tema di condomino apparente, avendo statuito che in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva all'effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento ed al soddisfacimento del credito della gestione condominiale (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2002 n. 5035; in senso conforme, sull'inapplicabilità nei rapporti verso il condominio del principio fondato sull'apparenza del diritto, v. Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 2005, n. 2616; Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2007, n.1627; Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2007, n.17039).

Infatti, in materia condominiale nell'individuazione dei soggetti tenuti al pagamento delle spese di gestione di un condominio, non può operare il principio della apparenza del diritto poichè esso nella materia contrattuale è applicabile a tutela della buona fede di terzi che in presenza di circostanze obbiettive ed univoche, abbiano fatto ragionevole affidamento in una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto, mentre nella materia della proprietà condominiale, non può ravvisarsi una relazione di terzietà tra il condomino ed il condominio, che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei singoli condomini, e quando si tratti di intraprendere azioni giudiziarie per il recupero delle spese devono prevalere i principi della pubblicità ed effettività che superano ogni apparenza.

Sul perimetro dell'opposizione a decreto ingiuntivo in materia condominiale, le cui doglianze non sono sovrapponibili a quelle inerenti la legittimità della delibera assembleare, per la cui contestazione, occorre assolvere il relativo onus probandi nel separato giudizio di impugnazione della delibera assembleare promosso ex art. 1137 c.c., v. Cass. civ., sez. II, 24 agosto 2005, n.17206; Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 2003, n.2387; Cass. civ., sez. II, 8 agosto 2000, n.10427; Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1994 n. 7569, in cui si è precisato che il ricorso per ingiunzione, sulla base dello stato di ripartizione delle spese condominiali approvato dall'assemblea, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att., c.c. raffigura certamente un momento dell'esecuzione della delibera, e, pertanto, quella posta a base del decreto ingiuntivo - se non viene sospesa dalla stessa autorità giudiziaria, davanti alla quale è impugnata - conserva efficacia.

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