Può il terzo creditore del condominio chiedere un decreto ingiuntivo verso il condomino moroso?

È legittimo il decreto ingiuntivo ottenuto dall'impresa nei confronti di un solo condomino per la quota di sua spettanza a fronte dei lavori di straordinaria manutenzione disposti dall'assemblea di condominio, interamente eseguiti e saldati dai vari condomini. La legittimazione passiva del condomino moroso sussiste in considerazione della natura parziaria e non solidale dell'obbligazione condominiale (nella specie: trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato a gas in teleriscaldamento contabilizzato).

Un condomino, proposta opposizione avverso il decreto ingiuntivo notificatogli direttamente dalla ditta esecutrice di lavori straordinari condominiali, in quanto unico soggetto a non avere adempiuto alla propria obbligazione, si vedeva respingere dal Tribunale l'impugnativa, poiché i lavori effettuati erano stati oggetto di delibera assembleare regolarmente approvata con le maggioranze di legge. Il condomino, che non aveva partecipato alla riunione, infatti, avrebbe dovuto impugnare il relativo verbale nei termini di legge. Peraltro - rilevava il primo giudice - era emerso che la volontà dei condomini risultava anche da un successivo verbale assembleare, nel quale era stato conferito espresso incarico all'amministratore di pagare alla ditta esecutrice quella quota del debito rimasta ancora in capo a parte dei condomini, rappresentando, tale circostanza, un'ulteriore ratifica dell'operato dell'amministratore stesso.

Avverso la sentenza di prime cure, il condomino proponeva appello, lamentando sostanzialmente che il Tribunale aveva errato nel considerare il secondo verbale assembleare come espressione di una ratifica della volontà dei condomini, poiché la precisa formulazione del medesimo (il mandato all'amministratore di saldare la ditta si riferiva, testualmente, alle quote dei condomini che avevano deciso di contribuire per quanto di competenza) non potevano costituire obbligo per l'appellante che non era tenuto a pagare la relativa spesa.

La Corte territoriale rigettava l'appello per l'infondatezza dei motivi.

La decisione in esame pone in luce una questione che merita una particolare attenzione, in quanto siriferisce alla possibilità per il terzo creditore del condominio di agire direttamente verso il condomino moroso e, quindi, senza promuovere, preventivamente, azione verso il condominio che, formalmente, è il soggetto che ha sottoscritto, per il tramite dell'amministratore, il contratto di appalto.

Dalla motivazione della sentenza di appello, emerge che l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dal condomino in primo grado, rigettata dal Tribunale in considerazione della natura parziaria e non solidale dell'obbligazione contrattuale, era stata abbandonata in sede di gravame. A giustificazione gli stessi fatti di causa, dai quali era emerso che tutti i condomini avevano assolto al proprio obbligo nei confronti del terzo tranne uno, l'attuale impugnante. Questi, peraltro, in sede di appello, aveva osservato che la contestazione riguardava più la legittimazione dell'amministratore ad impegnare il condominio, poiché – a suo dire - a quest'ultimo era stato conferito solo l'incarico di reperire preventivi e non quello di affidare i lavori straordinari alla ditta che, poi, avrebbe agito in via monitoria contro il medesimo condomino insolvente.

Nel merito, era risultato pacifico che: la delibera impugnata era pienamente regolare; vincolava tutti i condomini assenti e dissenzienti e, quindi, doveva essere impugnata dal condomino nei termini di legge e non richiedeva, pertanto, di essere “salvata” da qualsivoglia decisione assembleare successiva.

La questione attinente alla legittimazione passiva del condomino in relazione al decreto ingiuntivo ottenuto dal creditore del condominio direttamente nei suoi confronti è strettamente legata al tema della parziarietà delle obbligazioni condominiali verso i terzi. Il principio è stato introdotto dal novellato art. 63, commi 1 e 2, disp.att.c.c., secondo i quali l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condomini morosi. Il creditore, inoltre, è stato ulteriormente garantito là dove gli è stato riconosciuto il diritto di recuperare il proprio credito dai soggetti in regola con i pagamenti, ma solo dopo aver escusso i condomini inadempienti.

La novità introdotta dalla l. n. 220/2012 troverebbe il suo fondamento nella giurisprudenza della Corte Suprema (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148), secondo la quale in mancanza di una espressa disposizione di legge di segno contrario, le obbligazioni assunte dall'amministratore in rappresentanza e nell'interesse dei condomini, consistendo in prestazioni di somme di denaro e come tali divisibili, non vincolano in solido i condomini, i quali rispondono unicamente nei limiti della rispettiva quota, secondo i criteri dell'art. 1123 c.c.; sicché il terzo creditore, conseguita in giudizio la condanna dell'amministratore quale rappresentante dei condomini (nella specie, per il pagamento del corrispettivo per lavori eseguiti nell'edificio condominiale), può procedere esecutivamente nei confronti di questi ultimi non per l'intera somma dovuta, bensì solo nei limiti della quota di ciascuno. Principio che ha trovato conferma in successive decisioni di legittimità (Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 2018, n. 27363; Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2017, n. 14530).

La questione della parziarietà, quindi, con tale decisione era stata posta in immediata relazione con la fase di esecuzione, che è successiva a quella ingiuntiva nella quale si viene a formare il titolo (il decreto ingiuntivo) e che, di norma, viene chiesto nei confronti del condominio, allorchè l'ente stesso sia inadempiente. Tuttavia, quando il titolo si è formato nei confronti del condominio il creditore insoddisfatto, per poter procedere nei confronti del singolo condomino in relazione alla sua quota, deve preventivamente notificare a questi sia il titolo che il precetto (Cass. civ., sez. VI-III, 29 marzo 2017, n. 8150).

Nel caso di cui ci stiamo occupando, il problema di cui sono stati investiti i giudici, invece, nasce a monte e si riferisce alla circostanza se, in forza del noto principio della parziarietà delle obbligazioni condominiali, il terzo creditore possa agire in via ingiuntiva, pro quota, verso uno o più condomini.

Se nel contratto di appalto è previsto che il creditore, pur in costanza di un'obbligazione di natura condominiale, si impegni a recuperare il dovuto direttamente dai condomini che hanno dato causa alla morosità, un decreto ingiuntivo ottenuto nei confronti di altri soggetti è illegittimo, poiché le parti nel pieno della loro autonomia contrattuale hanno deciso di non coinvolgere nelle morosità altri soggetti (Trib. Napoli, 1° febbraio 2018: nel caso di specie, l'impresa, che nel contratto di appalto si era impegnata ad agire solo verso i condomini morosi, rinunciando a qualsiasi azione nei confronti degli altri condomini, invece aveva chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo verso il condominio, che aveva proposto opposizione con accoglimento della domanda).

Il problema si pone se il contratto nulla disponga in merito, considerato che l'atto formalmente viene sottoscritto dall'amministratore ma a nome e per conto del condominio che ne è il mandante.

Se la situazione è quella oggetto della sentenza in esame appare pacifico che l'ingiunzione possa essere promossa nei confronti dell'unico soggetto inadempiente. Mentre nel caso in cui i morosi siano di numero elevato la questione deve essere esaminata dalla parte del creditore, rispetto al quale appare difficile ipotizzare che vengano richiesti più decreti ingiuntivi, risultando l'operazione non conveniente e di complessa realizzazione. La strada percorribile, quindi, è quella di agire in via monitoria verso il condominio e poi, in sede esecutiva, procedere, in via gradata, contro il condominio, contro il condomino moroso e, da ultimo, verso i condomini virtuosi.

Tuttavia, per tale ultimo aspetto, la giurisprudenza di merito è ancora divisa.

Da un lato, infatti, vi è chi sostiene che debba essere prima aggredito il conto corrente comune (Trib. Milano 21 novembre 2017, n. 11878; Trib. Reggio Emilia 16 maggio 2017; Trib. Ascoli Piceno 26 novembre 2015, n, 1287, ed altre), poiché le somme ivi versate formerebbero un patrimonio condominiale, aggredibile dai creditori ex art. 2740 c.c.

Per altro verso (Trib. Teramo 19 aprile 2019), è stato affermato che quando vi sia un condomino moroso per una somma di qualsivoglia entità il creditore deve sempre agire preventivamente nei confronti del debitore, anche se il conto condominiale sia capiente. Diversamente l'art. 63 disp.att.c.c. risulterebbe svuotato dal suo interno, poiché il suo obiettivo e quello di fare in modo che quando vi siano morosità dei singoli debba essere tutelato ogni cespite patrimoniale riferibile ai condomini in regola con i pagamenti. Un'interpretazione, questa, che potrebbe essere estesa in via analogica anche a morosità determinate da più condomini, ma sempre sulla base del principio secondo il quale nell'esecuzione verso i soggetti che non siano stati parte del procedimento ingiuntivo siano notificati titolo ed atto di precetto.

Celeste, Procedimento monitorio e obbligazioni condominiali parziarie, in Immobili & diritto, 2011, fasc. 2, 34

Giaimo, Brevi osservazioni sulla natura parziaria o solidale delle obbligazioni condominiali, in Rass. dir. civ., 2015, 791

Orefice, La parziarietà delle obbligazioni condominiali e l'escussione del conto corrente condominiale, in Condominioweb.com, 16 aprile 2018

Prete, Spese condominiali e procedura esecutiva, in Arch. loc. e cond., 2014, 463