La registrazione (successiva) di un contratto di locazione abitativa concluso verbalmente

La denuncia, e la successiva registrazione di un contratto di locazione verbale, non spiega effetti sananti per quanto attiene alla pregressa nullità del rapporto locatizio, derivante dall'omesso rispetto della forma prescritta ad substantiam dall'art. 1, comma 4, l. n. 431/1998, con la conseguenza che i soggetti eventualmente presenti nei locali assumono la posizione di occupanti abusivi dell'immobile, in assenza di un valido titolo contrattuale.

Il proprietario di un'unità immobiliare ad uso abitativo, concede ospitalità alla sig.ra X, la quale, paga le utenze ed i consumi pertinenti allo stesso cespite, e successivamente, provvede a denunciare presso l'Agenzia delle Entrate un contratto verbale di locazione, registrandolo.

Nello stesso immobile, la sig.ra X successivamente ospita il proprio figlio ed una badante, per poi allontanarsi dall'immobile dovendo sottoporsi a cure mediche.

Il proprietario dell'unità immobiliare, a seguito dell'omesso pagamento degli importi dovuti a titolo di canoni di locazione e/o occupazione dell'immobile, oltre che per spese condominiali ed utenze, chiede dichiararsi la nullità del contratto verbale di locazione arbitrariamente denunciato e registrato, accertandosi l'occupazione senza titolo dello stesso cespite, e, per l'effetto, la condanna dei medesimi convenuti alla sua liberazione ed al pagamento dell'indennità di occupazione, maggiorata di spese condominiali ed utenze.

Il figlio della convenuta sig.ra X si costituisce affermando l'esistenza di un pregresso contratto di locazione risalente nel tempo, tacitamente rinnovatosi, riguardante lo stesso immobile, e, che la di lui madre, appresa l'inesistenza della registrazione del vecchio contratto, aveva provveduto ella stessa a denunciarne l'esistenza, corrispondendo il canone sanzionatorio nella misura dovuta ex lege.

La registrazione postuma ed unilaterale di un contratto di locazione abitativo concluso verbalmente ha effetti sananti del vizio di forma scritta, la cui osservanza è prevista ad substantiam dall'art. 1, comma 4, l. n. 431/1998?

Il Tribunale accoglie la domanda attorea, giudicandola fondata, ritenendo provata la qualità dei convenuti di occupanti sine titulo dell'immobile di proprietà del ricorrente.

Al riguardo, il Tribunale, accertato per tabulas, che i convenuti avevano abitato nell'immobile del ricorrente per circa dieci anni - situazione comprovata dalle ricevute dei versamenti condominiali effettuati direttamente all'amministratore di condominio, e dai pagamenti mensili erogati allo stesso proprietario dell'immobile, avvenuti con assegni e bonifici - il quale, non ha denunciato l'abusiva occupazione dello stesso cespite, accettando il corrispettivo corrispostogli per la messa a disposizione del godimento del bene immobile, conclude che non possa comunque ritenersi sussistente tra le stesse parti l'esistenza di un valido rapporto di locazione.

Infatti, poiché l'art. 1, comma 4, l. n. 431/1998, ha introdotto un requisito di forma ad substantiam per tutti i rapporti di locazione ad uso abitativo stipulati dopo la sua entrata in vigore, ed atteso che nella denuncia di contratto verbale si indica che il rapporto locatizio era iniziato in una data successiva rispetto all'entrata in vigore dell'anzidetta norma, in mancanza di data certa, attribuibile al contratto di locazione non registrato, non può che escludersi l'inizio della locazione in data anteriore, e, quindi, la conseguente nullità della locazione verbale.

In tale ottica, il Tribunale ha cura di precisare che alla denuncia presentata unilateralmente dalla sig.ra X occupante l'immobile, all'Agenzia delle Entrate, non può riconoscersi alcuna integrazione del requisito della forma scritta, atteso che trattasi di un atto idoneo a produrre i propri effetti unicamente sul piano fiscale.

La pronuncia che si annota, risulta conforme all'orientamento di merito secondo cui, la registrazione del rapporto di locazione verbale effettuato all'Agenzia delle Entrate ai sensi dell'art. 3, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 non è sufficiente a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla l. n. 431/1998 (Trib. Firenze, 5 novembre 2015, in cui si precisa che la volontaria esecuzione del contratto da parte del conduttore mediante pagamento di somme di denaro mensili non è idonea a sostituire la forma scritta prevista a pena di nullità, né la registrazione postuma del contratto in forma orale è idonea a sanare la nullità originaria del contratto, presupponendo la registrazione un contratto validamente concluso per iscritto, fatta salva la possibilità per il locatore di agire per il risarcimento del danno da occupazione di immobile sulla base di un contratto nullo; Trib. Roma, 24 ottobre 2013).

Il giudice romano, con la sentenza in epigrafe, conferma dunque l'orientamento che in assenza di un contratto scritto di locazione, il contratto stipulato verbalmente è nullo ed improduttivo di effetti (Trib. Cagliari 16 maggio 2014), non potendo riconoscersi alcuna efficacia sul versante squisitamente civilistico, alla denuncia operata unilateralmente dalla parte interessata all'Agenzia delle Entrate, in tale ottica, risultando allora del tutto irrilevanti i documenti volti a dimostrare l'avvenuto pagamento del canone mensile o degli oneri accessori (Trib. Bari 10 marzo 2016, in cui si afferma chiaramente che la registrazione del contratto di locazione verbale effettuato all'Agenzia delle Entrate ai sensi dell'art. 3, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, non basta a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla l. n. 431/1998).

In particolare, premesso che l'art. 1, comma 4, l. n. 431/1998 impone per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, ivi compresi quelli destinati a soddisfare esigenze di natura transitoria, il requisito della forma scritta ad substantiam, secondo l'orientamento consolidato - trattandosi di nullità assoluta, deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d'ufficio (App. Roma, 1 marzo 2019), attesa la ratio pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale - la sussistenza del suddetto vizio comporta l'obbligo per l'occupante di procedere alla restituzione dell'immobile illegittimamente detenuto (Trib. Trani, 22 aprile 2008).

Va anche detto che secondo l'interpretazione da ultimo fornita dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. III, 28 febbraio 2019, n. 5794), la violazione di tale precetto dà luogo ad una c.d. nullità di protezione, invocabile dal solo conduttore e sanabile a determinate condizioni, solo in presenza dell'abuso, da parte del locatore, della sua posizione “dominante”, imponendosi in tale caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole, mentre nel caso in cui la forma verbale sia stata concordata liberamente tra le parti, torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità, con la conseguenza che Il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo, ed il conduttore potrà ottenere la parziale restituzione delle somme versate a titolo di canone, nella misura eccedente quella del canone concordato (Cass. civ., sez. un., 17 settembre 2015, n. 18214).

Quanto, poi, alla registrazione ai sensi dell'art. 3, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, il Tribunale, con la sentenza che si annota, ha confermato la tesi secondo cui essa non vale a sanare la nullità del contratto per difetto di forma ad substantiam, come del resto non vale a sanare qualunque altra nullità da cui il contratto di locazione possa essere affetto ex art. 1418 c.c., atteso che gli effetti ex lege della registrazione, di cui alla norma sopra citata, presuppongono l'esistenza di un contratto di locazione valido ed immune da vizi sotto ogni altro profilo diverso dalla mancata registrazione nel termine di legge.

Infine, quanto al risarcimento del danno per occupazione sine titulo, il Tribunale sembra richiamare l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui, in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene immobile, e, dall'impossibilità di conseguire l'utilità ricavabile dal medesimo cespite in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso, ragione per cui, la determinazione del risarcimento del danno ben può essere, in tale caso, effettuata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al valore locativo del bene usurpato (Cass. civ., sez. II, 17 novembre 2011, n. 24100; Cass. civ., sez. III, 8 maggio 2006, n. 10498).

Al riguardo, la giurisprudenza (Cass. civ., sez. III, 27 luglio 2015, n. 15757) ha affermato il principio che il carattere abusivo dell'occupazione quando determina la privazione del godimento diretto in essere o di quello che è certo vi sarebbe stato ed è stato precluso - per effetto dell'altrui occupazione illegittima - risolvendosi nella perdita di un'utilitas, è stimabile economicamente, e, può essere commisurata a quanto si sarebbe potuto lucrare attraverso la concessione a titolo oneroso del godimento dello stesso cespite.

Ciò posto, il giudice romano prende come parametro di riferimento per stabilire l'indennità di occupazione sine titulo il canone pattuito con il contratto nullo, avendo le parti ritenuto congruo il relativo valore locativo, indicato nella stessa denuncia di contratto verbale presentata dall'occupante, con il correttivo della sua diminuzione di un terzo in sede di liquidazione del danno per l'abusiva occupazione del bene immobile, derivante dall'applicazione dell'art. 1227 c.c., riferito al fatto colposo del proprietario dell'immobile, che con il proprio comportamento ha concorso a cagionare il danno a sé stesso, per effetto della consegna dell'immobile all'occupante senza la preventiva o successiva stipula di un valido contratto di locazione per iscritto, e, non attivandosi in prima persona per la regolarizzazione del rapporto locatizio durante gli anni di permanenza degli occupanti l'immobile.

La ragione della decurtazione applicata in sede di determinazione dell'indennità di occupazione, per il giudice romano è quindi ravvisabile nella necessaria responsabilizzazione del proprietario di beni immobili, dissuadendolo dall'addivenire alla stipula di contratti di locazione affetti da nullità, ovvero non dichiarati ai fini fiscali.

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