L'amministratore non può chiedere il risarcimento per i danni da immissioni in favore dei singoli condomini

L'amministratore di condominio è legittimato attivo a domandare un risarcimento per le immissioni solamente se il pregiudizio è patito dal condominio e con esigenze conservative verso le parti comuni, non in nome e per conto dei singoli condòmini.

Un condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, agiva in giudizio avverso una attività produttiva sita al piano terreno dello stabile lamentando come questa, con continue immissioni di fumo e odori, avesse cagionato un danno ai condomini.

Conseguentemente, l'attore domandava la rimozione di un motore industriale sito nel retro dell'azienda e in corrispondenza del cortile condominiale, l'esecuzione di lavori indicati dal CTU volti a minimizzare i fastidi causati dall'attività produttiva, la refusione dei danni patiti dai condomini per il surriscaldamento del muro del primo piano in conseguenza del motore succitato e per tutti i condomini per il mancato uso dei balconi a causa dei fumi nocivi.

Costituendosi in giudizio la convenuta, che pure negava gli addebiti, insisteva preliminarmente per la dichiarazione di carenza di legittimazione attiva dell'attore nel richiedere il risarcimento dei danni asseritamente subiti da tutti i condomini.

La questione oggetto della sentenza del Tribunale di Reggio Emilia pone diverse questioni degne di nota.

In primo luogo, la disciplina delle immissioni in ambito condominiale e la difficile convivenza tra le esigenze della produzione, rappresentate dalle aziende, e quelle dei proprietari.

La sentenza in oggetto tratta della disciplina conseguente all'accertamento delle immissioni e che consta di due possibili rimedi: il rimedio inibitorio e quello risarcitorio.

L'art. 844 c.c. afferma che “1. Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. 2. Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

Pur promanando dallo stesso fenomeno, ossia una immissione illecita, i due rimedi sono del tutto indipendenti e, come nel caso in questione, non è infrequente che il giudice ravvisi tutti gli elementi costitutivi di uno solo dei rimedi decretando l'accoglimento di uno e il rigetto dell'altro.

Ulteriore questione trattata dalla sentenza è la legittimazione attiva dell'amministratore di condominio nel domandare un rimedio risarcitorio a seguito di una immissione.

Ai fini del suo accoglimento, infatti, la domanda giudiziale risarcitoria deve essere completa di tutti i suoi elementi costitutivi, ossia la titolarità del diritto azionato (legittimazione attiva), la sussistenza di un pregiudizio quantificabile, la tempestività dell'azione, la corretta individuazione del responsabile del danno (legittimato passivo) e dell'ufficio giudiziario competente.

In caso di assenza di uno solo dei predetti elementi, quindi, la domanda giudiziale - che nel processo civile italiano è interamente ad impulso di parte - non è considerata posta correttamente e deve quindi andare incontro ad un rigetto.

È bene sottolineare come l'intera disciplina codicistica in materia di immissioni sia rappresentata dal predetto art. 844 c.c. e che questo non possa che essere considerato una disposizione generale e astratta.

Nel corso degli anni, la materia è stata arricchita sia da fonti normative (si pensi al d.l. 1° agosto 2016, n. 159 (in G.U. 18 agosto 2016, n. 192), attuazione della Direttiva 2013/35/UE sulle disposizioni minime di sicurezza e di salute relative all'esposizione dei lavoratori ai rischi derivanti dagli agenti fisici (campi elettromagnetici), che abroga la direttiva 2004/40/CE, sia dalla giurisprudenza civile, penale e amministrativa.

La dottrina, inoltre, gioca in questo ambito un ruolo ancor più preminente che in altri settori maggiormente disciplinati dall'ordinamento, compiendo un'opera di studio e di critica che sono fondamentali per colmare le numerose lacune lasciate da un sistema normativo (per una volta) decisamente carente di norme.

Lo studio della disciplina, quindi, non può prescindere da un attento esame della normativa integrativa al codice civile, della dottrina e della giurisprudenza.

Tornando al caso in trattazione, si può anticipare come il Tribunale di Reggio Emilia, con la sentenza 21 marzo 2019, n. 409, abbia accolto solo in parte la domanda del condominio attore.

Nel dispositivo della sentenza in oggetto, difatti, si nota un accoglimento della domanda attorea in punto rimozione dei manufatti rumorosi (il motore sito sul retro del condominio) e una condanna per i convenuti alla modifica del camino e della canna fumaria al fine di evitare, pro futuro, l'immissione di fumo e calore derivanti dalle attività produttive dell'esercizio commerciale.

Quanto alla richiesta risarcitoria, invece, il Tribunale rigettava integralmente la domanda.

E' bene notare come il Tribunale abbia de facto attuato una divisione dei rimedi conseguenti all'immissione illecita così come proposti dallo scrivente nel paragrafo precedente.

Dal punto di vista inibitorio, difatti, il giudice si è adoperato per fare quanto in suo potere per condannare la convenuta all'eliminazione delle immissioni (o quanto meno una riduzione delle stesse).

A tal fine, la sentenza ha comportato la rimozione del motore istallato sul retro del cortile condominiale (con conseguente soluzione del problema delle immissioni di rumore e vibrazioni) e condannato la convenuta alla modifica dello stato dei luoghi con riguardo alla canna fumaria e al camino, comportando questa una soluzione anche delle immissioni di fumo e calore.

La tutela inibitoria, quindi, è stata utilizzata per rimediare alla situazione per il futuro e migliorare la vita della generalità dei condomini.

La richiesta risarcitoria, di contro, veniva integralmente rigettata.

Questa affermazione non deve trarre in inganno sull'effettivo pregiudizio cagionato dalle immissioni, in quanto il giudice non rigettava la richiesta per assenza di un danno, bensì per carenza di legittimazione attiva dell'amministratore, statuendo altresì che “l'amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio limitatamente alla tutela reale delle parti comuni dell'edificio, con esclusione perciò di tutte le domande giudiziali che, seppure inerenti alle parti comuni, abbiano ad oggetto l'accertamento di diritti il cui esercizio compete ai singoli condomini nella cui esclusiva disponibilità restano i diritti stessi”.

La sentenza appare del tutto condivisibile e anzi utilizzabile al fine di descrivere i vari tipi di tutela in caso di immissioni in condominio.

Come evidenziato in precedenza, infatti, il giudice opera una giusta differenziazione tra i diritti del condominio e i diritti dei singoli condomini.

Laddove l'amministratore agisca in giudizio, infatti, egli potrà solo perorare la causa del condominio, agendo avverso un soggetto che compia immissioni al fine di ottenere la cessazione della turbativa a nome del palazzo.

Egli, tuttavia, non potrà domandare un risarcimento per il danno accusato dai singoli condomini in quanto solo essi saranno i giusti legittimati attivi dell'azione risarcitoria.

Occorre specificare che l'amministratore potrebbe agire per il risarcimento solamente ove le immissioni coinvolgano (si pensi a quelle elettromagnetiche o di vibrazioni) le parti comuni del condominio e quindi egli giustamente domandi un risarcimento per lo stesso condominio (v., in tema di attribuzioni dell'amministratore di condominio in tema di conservazione delle parti comuni, Cass. civ.,sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474).

La legittimazione ad agire dell'amministratore di condominio rinviene la propria legittimazione ad agire in giudizio dalle regole generali in tema di mandato e quelle speciali in tema di mandato dell'amministratore (art. 1130 c.c.).

L'amministratore di condominio, quindi, può agire per quanto di sua competenza, per la tutela del condominio, delle sue parti comuni e del suo decoro architettonico e non può mai, neanche con una delibera assembleare resa all'unanimità, agire a tutela dei diritti dei singoli condomini.

Radicalmente opposta è la situazione dei condomini i quali mantengono il diritto di agire a difesa dei propri diritti, e possono comunque agire in giudizio per lo stabile in caso di necessità di tutela dello stesso (v., ad esempio, Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19223).

In conclusione, come evidenziato dalla sentenza in commento, una volta appurata l'illegittimità delle immissioni e quindi la loro presenza superiore alla normale tollerabilità il giudice potrà, sussistendone i requisiti, stabilire un risarcimento, anche in via equitativa, stante la circostanza che il danno sarebbe in re ipsa in caso di immissioni.

Il decidente, poi, potrà tentare di arrestare le immissioni, emettendo un provvedimento inibitorio il quale potrà comportare l'obbligo per la parte soccombente di porre in atto tutte quelle misure atte a ridurre o eliminare le immissioni.

Sul punto, la giurisprudenza ha evidenziato la assoluta libertà del giudice in tal senso, affermando che, “in tema di immissioni, la domanda di condanna volta alla loro cessazione, siccome eccedenti la normale tollerabilità, non vincola il giudice all'adozione di una misura determinata, ben potendo questi, in aggiunta alle statuizioni dirette alla rimozione della causa delle immissioni medesime, ordinare l'attuazione di quegli accorgimenti che siano concretamente idonei ad eliminare il riprodursi, in futuro, della situazione pregiudizievole” (così in Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2017, n. 20553).

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Nicoletti, Fonti contestuali di rumore possono rendere difficoltoso individuare il grado di illiceità delle immissioni che provengono dalla birreria, in Condominioelocazione.it, 2019

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