Regolamento condominiale: nulla la clausola che limita il diritto del condomino all'uso del cortile

In tema di condominio, l'impugnativa a delibera va accolta quando una clausola del regolamento condominiale incida sui diritti di singoli condomini in ordine all'uso di beni comuni, limitandoli rispetto ad altri condomini, e viene approvata a maggioranza e non all'unanimità.

Un condomino impugnava una delibera condominiale, con atto di citazione (artt. 163 ss. c.p.c.), innanzi al Tribunale competente e conveniva in giudizio il condominio del proprio stabile per accertare e dichiarare la nullità/l'annullamento dell'atto collettivo emesso in assemblea che aveva approvato il regolamento condominiale per l'utilizzo di posto auto nel cortile condominiale.

Si costituiva il consesso-convenuto, nei termini di legge, il quale eccepiva l'incompetenza del giudice adito, oltre che l'infondatezza dell'assunto di parte attrice in quanto la deliberazione era legittima, poiché approvata con i quorum costitutivi e deliberativi prescritti dal codice civile e non vi era alcun motivo per annullarla o porla nel nulla e, di conseguenza, chiedeva la condanna alla soccombenza.

La causa veniva istruita in via documentale, omessa ogni attività istruttoria, il magistrato riteneva il giudizio maturo per la decisione e lo rinviava per la precisazione delle conclusioni. A tale udienza, il giudicante introitava la causa per la decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

Il Tribunale campano, in via preliminare, rigettava l'eccezione di incompetenza sollevata dal condominio, ritenendosi competente, ed accoglieva la domanda dell'attore con la susseguente dichiarazione di nullità della clausola del regolamento condominiale (art. 8), condannando il condominio-soccombente a rifondergli le spese processuali.

Si trattava di accertare e verificare se fossero presenti e fondati, al caso posto all'attenzione del giudice campano, i motivi di nullità/annullabilità dell'impugnata delibera condominiale.

Tale aspetto è stato esaminato dal giudicante, il quale ha rilevato e verificato in atti di causa la fondatezza della richiesta di invalidità dell'atto collettivo dell'assemblea del condominio-convenuto adducendo a fondamento della pronuncia che la limitazione sui diritti di singoli condomini in ordine all'uso dei beni comuni deve essere approvata con deliberazione all'unanimità e non a maggioranza come, invece, nella fattispecie esaminata.

Dunque, la delibera veniva dichiarata invalida (nulla) e condannato il convenuto a rifondere le spese processuali in favore dell'attore.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale campano, in sede monocratica, secondo cui è stato dichiarata illegittima la deliberazione condominiale impugnata, con regolazione delle spese processuali in favore dell'attore.

Infatti, il giudice adìto, da un attento esame della documentazione in atti, aveva rilevato la fondatezza dell'assunto proposto dall'attore.

Con particolare riferimento alla fattispecie posta al vaglio del magistrato salernitano, è emerso che la deliberazione impugnata aveva approvato a maggioranza una clausola del regolamento condominiale, per esattezza l'art. 8, comma 1, lett. h), che prevedeva “l'area del cortile adibita a tre posti auto che i condomini useranno a turnazione. Hanno diritto al turno i condomini proprietari di unità immobiliare che rientrano la categoria A (sono esclusi depositi, ripostigli, negozi, garage e altro). I condomini che si accordano tra di loro per un avvicendamento del turno a loro spettante, sono tenuti a comunicare questi accorsi all'amministratore. È vietata la sosta e la fermata dei veicoli estranei al condominio”.

Tale condizione approvata limitava, altresì, lo spazio antistante l'ingresso di proprietà dell'appartamento dell'istante (piano terra), ledendo i propri diritti, perché uno dei tre veicoli non consentiva il libero accesso all'immobile.

È palese l'invalidità del detto atto collettivo per lesione di un diritto individuale del condomino all'uso del cortile.

Un regolamento condominiale che incida sui diritti dei singoli condomini in ordine all'uso dei beni comuni, limitandoli e sacrificandoli a vantaggio soltanto di altri partecipanti alla collettività condominiale, non è consentito se non con l'unanimità dei condomini.

La delibera impugnata, adottata a maggioranza, non può, infatti, alterare il rapporto di equilibrio tra tutti comproprietari, cosicchè l'intento dell'assemblea condominiale di garantire ad alcuni comproprietari un uso particolare e più intenso della cosa comune non può comportare legittimamente la cessazione dell'uso della cosa stessa secondo la sua naturale destinazione da parte di altri comproprietari, come l'assegnazione in via esclusiva di posti auto ad alcuni dei condomini (Cass.civ.,sez.II, 27 maggio 2016, n. 11034; Cass.civ., sez.II, 9 giugno 2010, n. 13879).

Applicando il principio appena enunciato, deve riconoscersi che, nel caso di specie, la delibera incide in maniera limitativa sul diritto dell'attore-condomino (comodo transito pedonale) ed esclude un diritto di accesso veicolare mediante una sosta temporanea, per poter consentire solo ad altri condomini di beneficiare a turno e in maniera permanente dell'area (cortile) mediante il parcheggio delle proprie autovetture, realizzando un'evidente alterazione del rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento paritario dell'area, comprimendo l'uso dello spazio comune da parte dell'istante.

La rappresentazione di un'invalidità della delibera per lesione del diritto individuale del condomino all'uso del cortile condominiale riconduce la domanda nell'ambito delle azioni di nullità, e non dell'annullabilità, della delibera assembleare.

Per la nullità delle deliberazioni condominiali va considerato il principio, sancito dall'art. 1421 c.c., secondo cui la nullità può essere dedotta in ogni tempo e può essere rilevata d'ufficio, trovando applicazione nell'àmbito del giudizio di impugnazione della delibera condominiale.

Il potere del giudice di dichiarare d'ufficio la nullità ex art. 1421 c.c. - applicabile in questo caso per analogia anche oltre l'àmbito contrattuale - va coordinato con le regole fissate dagli artt. 99 e 112 c.p.c., con la conseguenza che, soltanto se sia in contestazione l'applicazione o l'esecuzione di un atto la cui validità rappresenti un elemento costitutivo della domanda, il giudice è tenuto a rilevare, indipendentemente dall'attività assertiva delle parti, l'eventuale nullità dell'atto stesso, mentre, qualora il thema verta direttamente sull'illegittimità di questo, una diversa ragione di nullità non può essere rilevata d'ufficio, né può essere dedotta per la prima volta in grado di appello, trattandosi di una domanda nuova e diversa da quella ab origine proposta dalla parte nell'esercizio del suo diritto di azione (Cass. civ., sez. I, 14 marzo 1998, n. 2772; Cass. civ., sez. II, 12 dicembre 1986, n. 7402; Cass. civ., sez. II, 29 novembre 1985, n. 5958).

Il codice civile non distingue tra delibere inesistenti, nulle, annullabili, irregolari, inefficaci ed invalide, tali espressioni sono state, infatti, create dalla dottrina e dalla giurisprudenza. In particolare, la giurisprudenza ha accentrato la sua attenzione sulla distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, distinzione estremamente rilevante sotto il profilo pratico. Spartiacque per la distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, in tema di condominio degli edifici è stata la pronuncia della Sezioni Unite della Suprema Corte (sent. 7 marzo 2005, n. 4806), la quale confermando la sentenza della Corte d'Appello di Roma del 29 aprile 2000, ha tracciato le linee guida per il distinguo, secondo cui, debbono qualificarsi:

- delibere nulle quelle emesse dall'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrarie all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) o che non rientrano nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono su diritti individuali dei condomini, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.

- delibere annullabili quelle emesse dall'organo deliberativo contenenti vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione delle prescrizioni legali, convenzionali e regolamentari, attinenti al procedimento della convocazione o di informazione dell'assemblea, nonché quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

Il giudizio intrapreso per l'impugnazione della deliberazione condominiale (materia condominiale-annullabilità e nullità), deve essere preceduto dalla procedura di media-conciliazione, così come disciplinata dal d.lgs. 4 marzo 2010, n.28, che regola il procedimento di composizione stragiudiziale delle controversie vertenti su diritti disponibili ad opera delle parti, attuando la direttiva dell'Unione europea n.52 del 2008. Con sentenza del 24 ottobre 2012, n. 272, la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale parte di tale legge, rendendo facoltativo, e non più obbligatoria la mediazione. Il decreto-legge 21 giugno 2013, n.69 (c.d. decreto del fare), convertito in legge 9 agosto 2013, n.98, ha ripristinato il detto procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale nelle materie elencate dall'art.5, comma 1, del d.lgs. n.28/2010, riportando in vigore le norme dichiarate illegittime dalla Corte delle leggi. La mediazione, pertanto, diventava inizialmente obbligatoria sino al 2017, precisamente sino al 22 agosto 2017, per le seguenti materie: condominio, diritti reali, divisione, successione ereditaria, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari. Poi la procedura di mediazione è stata istituzionalizzata, nelle predette materie, con l'art.11-ter, del d.l. 24 aprile 2017, n.50 (c.d. Manovrina 2017), inserito in sede di conversione dalla l.21 giugno 2017, n.96 (pubblicata nel s.o. n. 31 alla Gazzetta ufficiale n.144 del 23 giugno 2017).

Celeste, Impugnazione della delibera (procedimento), in Condominioelocazione.it, 2018

Celeste, Uso cose comuni (pari uso), in Condominioelocazione.it, 2018

Chiesi, Cortili e aree esterne, in Condominioelocazione.it, 2017

Voi, Uso delle cose comuni (alterazione della destinazione), Condominioelocazione.it, 2018